شرایط و نحوه اجرای حکم تخلیه مستاجر چیست؟
در قراردادهای اجاره مخصوصا در حوزه املاک و اراضی ممکن است پیش یا پس از اتمام قرارداد، بین طرفین اختلاف پیش بیاید که در این صورت مالک برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر اقدام خواهد کرد. در این مقاله با ما همراه باشید تا با جوانب و شرایط مختلف تخلیه، نحوه گرفتن حکم تخلیه و نحوه اجرای آن آشنا شوید.
حکم تخلیه مستاجر چیست؟
قانون روابط بین موجر و مستاجر که در سال ۷۶ تنظیم شده، شرایطی را برای عقد قرارداد اجاره تعریف کرده است که طبق آن باید قرارداد دارای مدت باشد، در دو نسخه تنظیم شده باشد، دارای امضای طرفین باشد و دو شاهد آن را امضا کرده باشند. اگر برای تخلیه ملک بین موجر و مستأجر دعوایی پیش بیاید و شرایط فوق در تنظیم قرارداد رعایت نشده باشند، صاحب ملک باید از طریق دادرسی و گرفتن حکم تخلیه مستاجر برای تخلیه ملکش اقدام کند.
شرایط گرفتن حکم تخلیه مستاجر
- با توجه به این که قرارداد اجاره دارای مدت زمانی مشخص است، اگر در پایان این مدت و تمدید نشدن آن ملک توسط مستأجر تخلیه نشود، موجر می‌تواند تقاضای حکم تخلیه مستاجر را داشته باشد.
- از نظر حقوقی اگر مستأجر سه ماه اجاره پرداخت نکند یا در قرارداد حتی مدتی کمتر قید شده باشد، گرفتن حکم تخلیه ممکن است.
- اگر در قرارداد اجاره، قید شده باشد که مستأجر نمی‌تواند آن را به دیگری واگذار کند و این کار انجام شود، مالک می‌تواند حکم تخیله مستأجر را بگیرد.
- اگر شرایطی در قرارداد اجاره ذکر شده باشد و مستأجر از آن تخلف کند، موجر می‌تواند حکم تخلیه بگیرد.
- و در نهایت اگر مستأجر از ملک استفاده نامشروع کرده باشد، طبق قانون امکان گرفتن حکم تخلیه ممکن است.
مهلت قانونی تخلیه مستاجر
در صورت وجود شرایطی که در بالا ذکر شد، موجر می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و تقاضای دستور تخلیه را داشته باشد. پس از صدور حکم، بیست روز زمان برای اعتراض مستاجر به حکم تخلیه وجود دارد و پس از گذشت این مدت و قطعی شدن حکم، موجر تقاضای صادر شدن اجراییه می‌کند. پس از صدور اجراییه، ده روز مهلت اعتراض به مستأجر داده میشود. در صورت نبود اعتراض، تخلیه ملک توسط مأموران اجرایی یا کلانتری محل اجرایی خواهد شد.
مهلت اجرای دستور تخلیه
اگر حکم قطعی شود، باید طی ۲۴ ساعت به مستأجر ابلاغ شود و پس از آن ۷۲ ساعت برای تخلیه فرصت خواهد بود. گفتنی است که برای این کار باید مبلغ ودیعه به مستأجر داده شده باشد و طبق حکم تخلیه، مستاجر حق اعتراض ندارد.
توقف حکم تخلیه مستاجر
در قانون شرایطی تعریف شده است که با وجود آنها مستأجر می‌تواند مانع از اجرای حکم تخلیه شود:
- مستأجر ادعا کند که اجاره‌نامه را تمدید کرده است.
- مستأجر مدعی شود که اسناد ارائه شده برای گرفتن حکم تخلیه توسط صاحب ملک جعلی است. برای اطلاعات بیشتر در این خصوص و نحوه تشخیص سند مجعول، به مقاله جعل اسناد مراجعه کنید.
- مستأجر عنوان کند که فرصت سه روزه برای تخلیه مانع میشود که بتواند اقدامی برای توقف حکم داشته باشد.
- و در نهایت اگر مستأجر درخواست دادرسی فوری داشته باشد، بدون نیاز به دادخواست به ادعایش توسط دادگاه رسیدگی میشود.
حکم تخلیه مستاجر با قرارداد عادی
طبق قانون اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد، یعنی به صورت دستی و خارج از دفاتر اسناد رسمی منعقد شده باشد، موجر می‌تواند برای تخلیه، دستور فوری از مراجع قضایی بگیرد. فرقی نمی‌کند که قرارداد عادی در دفاتر املاک تنظیم شده باشد یا در برگه معمولی. دستور تخلیه در این موارد معمولا قابل اعتراض نیست.
نکته مهم در این رابطه این است که قرارداد مورد نظر باید شرایط قانونی برای قابل استناد بودن را داشته باشد تا توسط مقام قضایی بررسی شود. یعنی دارای امضا و مشخصات کامل طرفین بوده و در دو برگه تنظیم شده باشد و دو شاهد هم آن را امضا کرده باشند.
حکم تخلیه مستاجر با قرارداد رسمی
در صورتی که قرارداد در دفاتر اسناد رسمی منعقد شده باشد، باید از طریق گرفتن حکم تخلیه مستاجر اقدام کرد که نسبت به نوع قبل بیشتر طول میکشد. در این نوع مستأجر پس از صدور حکم، حق دارد که تقاضای تجدید نظر داشته باشد.
اگر حکم تخلیه مستأجر صادر شود، موجر باید از دفترخانه‌ی مربوطه حکم اجراییه بگیرد که مستأجر مهلتی ده روزه برای اعتراض به اجراییه پیدا خواهد کرد. اگر مستأجر بدهی داشته باشد یا خسارتی را وارد کرده باشد، موجر نمی‌تواند آن را از مبلغ ودیعه کم کند و باید آن را از دایره اجرایی طلب کند. البته ودیعه باید پیش از اجرای حکم به مستأجر بازگردانده شود.
مراجع رسیدگی به حکم تخلیه مستاجر
اگر مورد اجاره مسکونی باشد، برای حکم تخلیه باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد و اگر حکم تخلیه باعث ضرر و زیان مستأجر شود، مستاجر می‌تواند تقاضای تأخیر در حکم را داشته باشد. امّا اگر ملک تجاری محسوب شود، باید برای حکم تخلیه به دادگاه مراجعه کرد.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه مستاجر
پیش از این اشاره شد که اگر رابطه بین موجر و مستأجر طبق شرایط قانون مصوب سال ۷۶ باشد، میتوان از طریق گرفتن دستور تخلیه اقدام کرد. این شرایط عبارتند از این که: قرارداد مدت داشته باشد، در دو نسخه تنظیم شده و هر دو به امضای طرفین رسیده باشد، دو شاهد آنها را امضا کرده باشند و مدت قرارداد تمام شده باشد.
امّا اگر به هر دلیلی نتوان رابطه بین موجر و مستأجر را طبق قانونی که ذکر شد تعریف کرد، موجر باید از طریق حکم تخلیه اقدام کند. دیگر تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه این است که اجرای دستور تخلیه فوری است و نیاز به صدور اجراییه ندارد. امّا حکم تخلیه پس از صادر شدن نیاز به صدور اجراییه دارد و زمان زیادی برای اعتراض به مستأجر می‌دهد.
اعتراض به حکم تخلیه مستاجر
با توجه به این که شرایط قانونی برای صدور دستور تخلیه توسط مرجع قضایی کاملا بررسی میشود، پس از صدور این دستور نیازی به اجراییه نیست و مستقیما به مرجع اجرایی ابلاغ و اجرا خواهد شد. مستأجر سه روز پس از ابلاغ باید ملک را تخلیه کند و حق اعتراض و تجدیدنظر نخواهد داشت. البته طبق شرایط خاص، شورای حل اختلاف ممکن است مهلت بیشتری به مستأجر بدهد.
دادخواست تخلیه شورای حل اختلاف
برای تنظیم دادخواست و ارائه آن به شورای حل اختلاف، وجود اصل سند مالکیت، قرارداد اجاره، اظهارنامه و کپی آنها لازم است. سپس در شرح دادخواست با خطاب به ریاست محترم شورای حل اختلاف، مشخصات خواهان و ملک موردنظر نوشته شده و شرایط قانونی که موجر طبق آن درخواست حکم تخلیه را دارد، نوشته میشود. به عنوان مثال به علت اتمام مدت قرارداد، بعد از آن باید صدور حکم یا دستور تخلیه با توجه به شرایط و با احتساب خسارت قانونی از شورا تقاضا شود.
صدور حکم تخلیه مستاجر توسط ثبت اسناد و املاک
در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، یکی از راه‌های گرفتن حکم تخلیه، مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک است. اگر این حکم صادر شود، پس از ۴۸ ساعت باید به مستأجر ابلاغ شده و او تنها ۷۲ ساعت برای تخلیه مهلت خواهد داشت. گفتنی است که موجر باید مبلغ ودیعه را پیش از تخلیه به مستأجر بدهد و رسید پرداخت آن را به دایره اجرایی ثبت اسناد و املاک تحویل دهد.
اگر خسارتی توسط مستأجر به ملک وارد شده باشد، موجر باید از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف برای اثبات ادعای خود اقدام کند.
دادخواست دستور تخلیه فوری
همان‌طور که در بخش‌های قبل اشاره شد، اگر شرایط لازم برای ارائه دادخواست دستور تخلیه وجود داشت، طبق شرایط ذکر شده میتوان به مراجع قانونی یعنی شورای حل اختلاف، دادگاه یا اداره ثبت مراجعه کرده و با وجود اصل و کپی اسناد مالکیت و اجاره نامه، شرح دادخواست برای صدور دستور تخلیه فوری را از مرجع تقاضا کرد. در شرح دادخواست باید جبران خسارت قانونی و درخواست دستور تخلیه و علت آن به صورت روشن بیان شود.
حکم تخلیه مستاجر در شرایط کرونا
با توجه به شرایط خاص از آغاز شیوع کرونا، دولت تصمیم گرفت که تمام قراردادهای اجاره که در این تاریخ به پایان می‌رسند، به صورت خودکار تمدید شوند. افزایش اجاره‌بهای این قراردادها تنها تا سقف مصوّب مقدور است. اعتبار این قانون تا سه ماه پس از عادی اعلام شدن شرایط کشور توسط وزارت بهداشت است.
البته طبق این مصوبه سه شرط برای تمدید اجاره وجود دارد که در صورت برقرار نبودن این شرایط، میتوان حکم تخلیه مستأجر را گرفت. این شرایط عبارتند از:
- اگر مستأجر به تعهدات خود عمل کرده باشد، قرارداد می‌تواند تمدید شود.
- اگر موجر قصد فروش نداشه باشد، قراداد تمدید میشود که در این صورت باید قرارداد فروش رسمی ارائه شود و مستأجر باید دو ماهه ملک را تخلیه کند.
- اگر مستاجر سقف مبلغ افزایشی تعیین شده را قبول نکند، میتوان حکم تخلیه را گرفت.
سوالات متداول
۱. حکم تخلیه مستاجر چقدر طول میکشد؟
در صورت وجود شرایط، ظرف مدت یک هفته میتوان حکم تخلیه گرفت.
۲. بعد از گرفتن حکم تخلیه چه باید کرد؟
پس از صدور حکم، ۲۰ روز زمان برای اعتراض مستاجر وجود دارد. پس از گذشت این مدت و قطعی شدن حکم، موجر تقاضای صادر شدن اجراییه می‌کند و پس از صدور آن، ده روز مهلت اعتراض به مستأجر داده میشود.
۳. در دوران کرونا تا چه مدت نمی توان تخلیه مستاجر را گرفت؟
با توجه به همه گیری کرونا تا ۳ ماه پس از عادی شدن شرایط نمی‌توان مستاجر را بیرون کرد.
۴. اگر مستاجر در پایان قرارداد تخلیه نکند باید چه کرد؟
برای گرفتن دستور تخلیه همراه با قرارداد اجاره به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه باید کرد.
سلام من یکسال پیش برای رهن و اجاره یک آپارتمان اقدام کردم ابتدا نظر من این بود که رهن کامل بدهم و اجاره ندهم که مالک قبول نکرد و مبلغی رهن و مبلغی هم بابت اجاره مشخص شد و من ماهیانه حتی ده روز جلوتر پرداخت میکردم ضمنا آپارتمان چون صفر بود کلی برای راه اندازی و مناسب سازی آن زحمت کشیدم حالا یک‌ماهه دیگه یکسال آن تمام میشود و صاحب خونه یکدفعه اجاره را ۳برابر گفته باید پرداخت کنیم آیا قانون در این رابطه حقی را مشخص کرده است برای مستاجر؟
سلام و وقت بخیر
با توجه به مصوبه شورای هماهنگی اقتصادی سران قوا حداکثر مبلغ افزایش اجاره بها در صورت عدم توافق۲۵درصده.
سلام بنده یک واحد خانه را در یک مرداد اجاره دادم. مستاجر ماه اول را پرداخت کرد ولی اجاره شهریور ماه را تا الان یعنی تا بیستم مهر ماه پرداخت نکرده است و طبق قرارداد اگر بیش از یک ماه اجاره را پرداخت نکند قرارداد فسخ و میتوان ازآن شکایت کرد. اینکه نوشته شده بیش از یک ماه منظور دقیقا چند روز است؟
سلام و وقت بخیر
باید قرارداد شما بررسی بشه. پیشنهاد میکنم از طریق لینک زیر با وکلای ما ارتباط برقرار کنید تا با بررسی قرارداد، راهنمایی کامل و دقیقی به شما ارائه بدن.
مشاوره حقوقی آنلاین پلتفرم حقوقی ترازو
سلام. من مستاجر هستم، همسر من باردار هست و درست یک هفته قبل از زمان تخلیه و تمام شدن قرار داد وقت عمل زایمان دارند. ولی صاحب خانه گفتن همون روز تمام شدن قرار داد باید تخلیه کنید منزل را. لطفا راهنمایی کنید آیا میشه ۳ماه وقت قانونی گرفت
سلام و وقت بخیر
قرارداد ها اصولا به طور خودکار با افزایش حداقل احاره بهای مقرر در قانون،مشاوره حقوقی آنلاین پلتفرم حقوقی ترازو تمدید میشن اما مهلت سه ماهه ای در قانون پیشبینی نشده. پیشنهاد میکنم از طریق لینک زیر با وکلای ما ارتباط برقرار کنید تا شما رو راهنمایی کنند.
سلام وقت بخیر.ما همسایه ای داریم دزدو معتاد و زورگیر هستن صاحبخانش یک ساله شکایت کرده که تخلیه کن اما تخلیه نمیکنه اجاره هم نمیده تکلیف چی هست؟
سلام و وقت بخیر
باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنن و دستور تخلیه بگیرن.
سلام ، من منزلم رو فروختم و از سه ماه پیش اطلاع دادم به مستاجر ، الان قرارداد ایشان تمام شده و حاظر به تخلیه نیست و تهدید میکنه که میشینم اجاره هم نمیدم و قانون با منه . خریدار ملک رو میخواد . آیا شورای حل اختلاف دستور تخلیه فوری در این مورد میده ، ممنون میشم راهنمایی کنید
سلام و وقت بخیر
یکی از مورادی که امکان گرفتن حکم یا دستور تخلیه وجود داره، انتقال ملک هست. با توجه به رویه سختگیرانه شوراها در صدور حکم تخلیه پیشنهاد میکنم از طریق لینک زیر با وکلای ما ارتباط برقرار کنید تا شما رو راهنمایی کنند.
مشاوره حقوقی آنلاین پلتفرم حقوقی ترازو
باسلام وقت بخیر بنده دوتا منزل مسکونی دارم یکی از آپارتمانم رو اجاره دادم ومستاجرم بلند نمیشه واجازه بازدید هم نمیده ومال دیگم رو وکالت تام اختیار به پسرم دادم وپسر میخواد در خانه ای که وکالتنامه از من دارد سکونت کند آیا میتوانم با داشتن وکالتنامه از پسرم حکم تخلیه برای مستاجرش را بگیرم؟
سلام و وقت بخیر
باید قرارداد اجاره شما بررسی بشه. با توجه به رویه سختگیرانه برای صدور دستور یا حکم تخلیه پیشنهاد میکنم از طریق لینک زیر با وکلای ما ارتباط برقرار کنید تا شما رو راهنمایی کنند.
معرفی وکیل
سلام همسر من ی ملکی رو خریده و موعد خونه ک رسیده معلوم شده صاحب ملک خونه رو ب ۲ نفر فروخته دادگاهی طولانی داشتیم رای تجدید نظر ب نفع همسر بنده رای داده خونه رو ب ما تحویل دادن حالا صاحب ملک خونه رو ۲ سال احاره داده حکم تخلیه گرفتیم ولی مستاجر تخلیه نمیکنه ب دادگاه ک مراجعه کردیم میگه باید بری حقوقی شکایت کنی امچین چیزی میشه اصن ؟بااینکه ۱۴ روز ب مستاجر وقت دادن ک تخلیه کنه ولی الان ی چیز دگ میگن ؟ چیکار باید بکنیم ؟
سلام و وقت بخیر
باید مستندات شما بررسی بشه. از طریق لینک زیر با وکلای ما ارتباط برقرار کنید تا با بررسی مدارک، شما رو راهنمایی کنند.
مشاوره حقوقی آنلاین پلتفرم حقوقی ترازو
سلام قرار داد مستاجر ما تمام شده و یک شاهد هم بیشتر قرار داد را امضاء نکرده ولی مهر بنگاه داره ایا می توانم حکم تخلیه مستاجر رو بگیرم چند روزی طول می کشد سپاسگزارم
سلام و وقت بخیر
اگه یه شاهد امضا کرده باشه پروسه تخلیه طولانی تر است و در خصوص زمان هم نمیشه نظر قطعی داد. در خصوص امکان تخلیه هم باید قرارداد شما بررسی بشه. در صورت صلاحدید از طریق لینک زیر با وکلای ما ارتباط برقرار کنید تا شما با بررسی قرارداد، شما رو راهنمایی کنند.
مشاوره حقوقی آنلاین پلتفرم حقوقی ترازو
سلام ،مستاجر بنده ۵ سال هست منزل بنده را کرایه کرده ،،از قراردادش ۲ هفته مونده ۲ ماه پیش بهش اطلاع دادم ،امسال خودم میشینم ,قرارداد تموم شد تخلیه کن ،،ولی الان دیگه به تلفن جواب نمیده ،میدونم تخلیه نمیکنه ،،اجاره نامه هم فقط سال اول نوشتیم و سال دوم اجاره نامه سال اول را پشت نویسی کردم ،،هر دو سال ۲ شاهد هم امضا کرده ،۳ سال گذشته هم شفاهی و توافقی قرارداد بستیم ،من میخوام زودتر تو این ۲ هفته اقدام کنم ،چون ۳ ساله قرار دادی نداریم ،با قرارداد ۵ سال پیش میتونم اقدام کنم؟برم شورای حل اختلاف،،تا ۳ ماه علاف نشم ،میخوام زودتر اقدام کنم میدونم میخواد اذیت کنه و بازی در بیاره
سلام و وقت بخیر
این مورد زمان بر هست و با توجه به نوع قرارداد حکم تخلیه صادر میشه نه دستچر تخلیه. پیشنهاد میکنم از طریق لینک زیر با وکلای ما ارتباط برقرار کنید تا شما رو راهنمایی کنند.
مشاوره حقوقی آنلاین پلتفرم حقوقی ترازو
سلام خسته نباشید من نزدیک به دوسال این خونه رواجاره کردم یک سال اول که توبنگاه قولنانه نوشتیم سال دوم به صورت شفاهی بود ازفروردین ۱۳۴۰۱به شورای حل اختلاف شکایت کردن وحکم تخلیه گرفتن قبل ازشکایت صحبحت کردیم که تااخرشهریورماساکن باشیم البته کرایه این چندماه رویکجاازماگرفتندبعد چندروزباحکم تخلیه ومامورامدن درخونه که واقعا شوکه شدم بهشن گفتم مگه ماصحبت نکردیم گفتن نه الان ازتاریخ حکم تخلیه ۳۰ روزمیگذره مخواستم بدونم ایا باهمین حکم تخلیه که تاریخ گذشته متونه بیرنم کنه ممنون میشم راهنمایی کنید
سلام و وقت بخیر
بله با صدور دستور تخلیه ملزم به تخلیه ملک هستید.
سلام،بنده مستاجر هستم و صاحب خانه منو گفته باید تخلیه کنی،ولی بخاطر اینکه حقوقم رو شرکت که کار میکنم سه ماهه نداده،منتظرم تا حقوقم رو بگیرم تا بتونم پول پیش خونه جایی دیگه بدم،اما صاحب خانه گفته تا وقتی که نشستی باید کرایه بیشتر بدی،بطوری که کرایه خونه واسم دو و نیم برابر شده،ایا حق همچین کاری رو داره؟در ضمن روی آشنایی قولنامه ننوشتیم و من قولنامه هم ندارم.ممنون اگه راهنمایی کنید
سلام و وقت بخیر
قرارداد به طریقی غیر از قولنامه هم قابل اثباته مثل شهادت شهود. طبق مصوبه شورای هماهنگی اقتصادی سران قوا برای افزایش اجاره بها سقف در نظرگرفته شده که حداکثر ۲۵درصد هست.