مالیات خانه‌های خالی چگونه محاسبه می‌شود؟

مالیات خانه‌های خالی از مباحثی است که شاید هر روز از طریق رسانه‌ها خبری درباره آن شنیده شود. اما کمتر در مورد جزییات آن سخن به میان آمده است. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سال‌های اخیر بسیار سود‌آور بوده و به همین دلیل بسیاری از افراد را ترغیب کرده است تا سرمایه خود را به جای بخش تولید، به بخش مسکن منتقل کنند. البته در نگاه اول این امر می‌تواند به رونق ساخت و ساز و صنایع وابسته آن در کشور کمک کند.

اما اغلب افرادی که سرمایه‌گذاری هنگفت در این زمینه انجام می‌دهند، از عرضه مسکن خریداری‌شده به بازار اجتناب کرده و در عمل چرخه عرضه و تقاضا را در این بازار دچار نقصان می‌کنند. به همین دلیل حاکمیت تصمیم گرفت تا با وضع مالیات خانه‌های خالی، چنین افرادی را ترغیب به عرضه املاک خود به بازار کند. اما این مالیات بر کدام املاک تحمیل شده و میزان آن چقدر خواهد بود؟‌ با ما در این مقاله همراه باشید تا به این سوال پاسخ دهیم.

قانون مالیات خانه‌های خالی

بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، مفاهیم «خانه خالی» و «مالیات خانه خالی» مشخص شده است. البته این مالیات به دلیل بازدارنده نبودن در سال ۱۳۹۹ مورد بازنگری قرار گرفت. پس باید ابتدا دید کدام یک از املاک مشمول این قانون شده و مالکین آنها تحت چه شرایطی و با چه میزانی باید مالیات بدهند.

منظور از خانه خالی در قانون چیست؟

بر اساس قانون، هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی خواهد شد و مشمول مالیات است. سال مالیاتی بر اساس قانون عبارت است از یک سال شمسی که از اول فروردین ماه هر سال شروع و به آخر اسفند ماه همان سال ختم می‌شود.

وظیفه شناسایی خانه‌های خالی بر عهده وزارت راه و شهرسازی است و این کار از طریق سامانه املاک و اسکان انجام می‌شود. این وزارتخانه با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان، نسبت به ثبت اطلاعات سکونتی افراد اقدام می‌کند. کسانی که در مهلت تعیین‌شده نتوانستند این اطلاعات را ثبت کنند، خانه آن‌ها به عنوان خاله خالی به سازمان امور مالیاتی از سوی وزارت راه و شهرسازی معرفی شده است.

نحوه شناسایی خانه‌های خالی برای پرداخت مالیات

شناسایی خانه‌های خالی از سکنه از طریق سامانه املاک و اسکان انجام می‌شود. ب راین اساس مالکان یا صاحبان خانه باید اطلاعات املاک خود را در سامانه ثبت کنند تا چنانچه خانه خود را به‌ شخصی اجاره داده‌اند، مشمول مالیات بر خانه خالی نشود. در این سامانه برای هر واحد مسکونی، یک کدپستی تعریف می‌شود که مشخص کردن وضعیت آن بر عهده مالک و مستاجر است. تمامی نهادهای دولتی و بانک‌ها موظفند برای سرعت بخشیدن به‌ روند شناسایی محل سکونت، با دریافت کدپستی، اقدام به‌خدمت‌رسانی کنند

نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی

برای محاسبه مالیات خانه‌های خالی ابتدا باید به قانون مراجعه کرد. اگر بر اساس تعریف بالا، خانه‌ای به عنوان خانه خالی تشخیص داد شود، به ازای هر ماه بیش از زمان ۱۲۰ روز، بدون لحاظ معافیت‌ های تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات مستقیم، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب زیر می‌‌شود:

• سال اول: معادل ۶ برابر مالیات متعلقه؛
• سال دوم: معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه؛
• سال سوم به بعد: ‌معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه.

یعنی به ازای هر ماه افزون بر ۱۲۰ روز که خانه خالی باشد، ابتدا مالیات بر اجاره ملک را حساب می‌کنند و بر اساس سال‌هایی که گفته شد، فرد جریمه خواهد شد.

مثلا اگر مالیات بر اجاره یک خانه، ماهانه ۱ میلیون تومان باشد، به ازای هر ماه خالی بودن آن پس از ۱۲۰ روزی که بیان شد، در سال اول باید ماهانه ۶ میلیون تومان مالیات بدهد و این امر در سال دوم با فرض ثابت بودن اجاره، ۱۲ میلیون تومان و در سال سوم به بعد، ماهانه ۱۸ میلیون تومان محاسبه خواهد شد.

نحوه محاسبه مالیات بر اجاره املاک

بر اساس قانون، درآمدی که از اجاره املاک به دست می‌آید، با وجود برخی معافیت‌ها مشمول مالیات خواهد بود. باید توجه داشت که درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد، عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج ‌درصد (۲۵%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

به عنوان مثال اگر درآمد یک ملک بابت اجاره ۱۰۰ میلیون تومان در سال باشد، تنها ۷۵ میلیون آن مشمول مالیات خواهد بود. در واقع ۲۵ میلیون تومان آن، بر اساس کسر ۲۵ درصد استهلاک سرمایه مشمول مالیات نخواهد بود.

حال وقت آن است که میزان مالیات این درآمد محاسبه شود. بر اساس قانون، نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای باشد، به شرح زیر است:

1. تا میزان پانصد میلیون (۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال درآمد، مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (%۱۵)؛
2. نسبت به مازاد پانصد میلیون (۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال تا میزان یک میلیارد (۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال درآمد، مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (۲۰%)؛
3. نسبت به مازاد یک میلیارد (۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال درآمد، مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (۲۵%).

با این حساب در مثال ما که درآمد مشمول مالیات مسکن مورد نظر، ۷۵ میلیون تومان در سال بوده، مشمول بند دوم یعنی ۲۰ درصد خواهد بود. در واقع مالیات بر اجاره چنین ملکی در سال، ۱۵ میلیون تومان است.

استعلام مالیات خانه‌های خالی از طریق سامانه

برای استعلام میزان مالیات خانه‌های خالی خود می‌توانید از طریق درگاه ملی خدمات مالیاتی در سایت سازمان امور مالیاتی به آدرس my.tax.gov.ir اقدام کنید. ابتدا باید در این سامانه ثبت‌نام کرده و در بخش گزینه‌ها، واحدهای مسکونی خالی از سکنه را انتخاب کنید.

درصورتی‌که سامانه املاک و اسکان کشور، ملک شما را به عنوان خانه خالی به سازمان امور مالیاتی معرفی کرده باشد، در این بخش برای خانه شما مالیاتی وضع شده و می‌توانید میزان آن را ببینید. در همین سامانه، امکان مشاهده قبض‌های مالیاتی برای شما فراهم بوده و می‌توانید از این طریق به شکل آنلاین اقدام به پرداخت مالیات خود کنید.

عدم پذیرش و اعتراض به مالیات خانه‌های خالی

ممکن است به هر دلیلی، قبض مالیاتی صادرشده برای ملکتان، مورد قبول شما نباشد. به عنوان مثال ملک اصلا خالی نبوده و یا میزان مالیات اشتباه برآورد شده باشد. در این صورت مؤدیان محترم مالیاتی می‌توانند اعتراض خود را به صورت الکترونیکی از طریق پنجره واحد خدمات الکترونیکی سازمان امور مالیاتی کشور که در بالا گفته شد، از منوی «داشبورد مالیاتی» بخش «درخواست‌ها» و گزینه «ثبت اعتراضات و شکایات»، ارسال نمایند.

پس از ثبت موفقیت آمیز درخواست اعتراضات/شکایات، کد رهگیری توسط سامانه صادر و مؤدیان محترم از طریق کد مذکور می توانند درخواست ثبت‌شده را از طریق سامانه پیگیری نمایند. اعتراض‌های ثبت‌شده از این طریق نیازی به ارائه دستی یا پستی اعتراض به واحدهای امور مالیاتی ذیربط را نخواهند داشت.

معافیت مالیاتی خانه‌های خالی

تا اینجا گفتیم که خانه خالی اگر مشمول تعریف قانونی باشد، باید مالیات بپردازد. اما باید بدانید که خانه‌های خالی تحت شرایطی از پرداخت مالیات معاف خواهند بود. اما این شرایط کدامند؟

• معافیت خانه‌های نوساز‌: واحدهای نوساز به مدت ۱۲ ماه و در طرح (پروژه‌)های انبوه ‌سازی به میزان ۱۸ ‌ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی (موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴/۰۴/۱۱ با اصلاحات و الحاقات بعدی آن) دارای معافیت از پرداخت مالیات خانه‌های خالی خواهند بود. یعنی اگر خانه نوساز به مدت یک سال پس از گواهی پایان کار ساختمان نیز خالی بماند، خانه خالی حساب نخواهد شد.
• معافیت مازاد نیاز بر تقاضا: دریافت مالیات خانه‌های خالی، زمانی که تعداد واحد مسکونی موجود در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت به استناد مرکز آمار ایران به یک ممیز بیست و پنج صدم (۱/۲۵) برابر تعداد خانوارهای ساکن در این شهرها برسد، قابل اجراء است. یعنی اگر میزان مسکن موجود در یک شهر، از جهت تعداد، ۲۵ درصد بیش از تعداد خانواده‌های آن شهر باشد، دیگر این قانون فلسفه خود را که تنظیم تقاضا است از دست داده و دریافت مالیات خانه‌های خالی لغو خواهد شد.
• معافیت مالک جدید: مالک جدید هنگامی‌که واحدی را خریداری می‌کند، به مدت ۱۲۰ روز فرصت دارد تا در خانه ساکن شده و یا آن را به اجاره دهد. در غیر این صورت آن خانه، خالی تلقی شده و باید مالیات آن را پرداخت کند.
• عرضه ملک بر اساس قیمت مندرج در جدول املاک مشابه: درصورتی‌که مالک، واحد مسکونی خود را برای فروش یا اجاره، حسب مورد به ارزش اجاری مندرج در جدول املاک مشابه یا میانگین قیمت‌های روز منطقه موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، از طریق سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی عرضه نماید، مشمول مالیات خانه‌های خالی نمی‌شود.
• معافیت املاک وقفی که امکان اجاره ندارند: واحدهای مسکونی موقوفه که براساس استعلام از سازمان اوقاف و امور خیریه امکان اجاره آنها حسب وقف‌‌نامه وجود ندارد، مشمول مالیات خانه‌های خالی نخواهند بود.
• معافیت برای اقامتگاه اصلی و فرعی شخص: هر فرد می‌تواند یک اقامتگاه اصلی به عنوان محلی که در آن ساکن است داشته باشد و اقامتگاه دیگری در شهری غیر از اقامتگاه اصلی به عنوان اقامتگاه فرعی معرفی کند. این دو واحد مسکونی از پرداخت مالیات خانه‌های خالی معاف خواهند بود.

زمان اعلام مالیات خانه‌های خالی و مهلت پرداخت آن

سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است تا پایان تیر ماه هر سال، مالیات متعلق به مالکین واحدهای مشمول مالیات بر خانه خالی را اعلام نماید. اشخاص مشمول، مکلفند مبالغ مذکور را تا یک ماه پس از اعلام سازمان امور مالیاتی پرداخت نمایند.

در صورت عدم پرداخت، مالیات متعلقه، به موجب برگ مطالبه از اشخاص، مطالبه و وصول می‌شود. پرداخت مالیات‌ پس از آن موعد موجب تعلق جریمه‌ای معادل دو و نیم درصد (۲/۵%) مالیات به ازای هر ماه خواهد بود که این جریمه برای پرداخت‌‌های پس از مرداد ماه هر سال اعمال می‌شود. همچنین دفاتر اسناد رسمی موظفند پس از دریافت گواهی پرداخت مالیات خانه‌های خالی، سند انتقال قطعی را ثبت نمایند.

سخن پایانی

مالیات خانه‌های خالی یکی از ابزارهای کنترلی است که برای تنظیم بازار مسکن توسط دولت اعمال می‌شود. البته ما در مقاله حاضر بخشی از قواعد مربوط به مالیات خانه‌های خالی را بیان کردیم. باید بدانید که امور مالیاتی دارای پیچیدگی‌ها و نکات فراوانی است که دانستن آن تنها از متخصصین آن بر‌می‌آید. پس اگر شما نیز در این زمینه سوالی دارید، آن را با وکلای مالیاتی ما در پلتفرم حقوقی ترازو مطرح کنید.