وکیل زمین شهری

زمین یکی از عوامل تأمین رفاه جامعه به شمار می‌آید. در قوانین ایران قانونی با نام قانون زمین شهری وجود دارد. دلیل تصویب این قانون آن است تمام امور مربوط به زمین از جمله متعادل شدن و تثبیت قیمت، زیاد شدن عرضه و… تنظیم شود. در این مقاله با ما همراه شوید تا قانون زمین شهری، وکیل زمین شهری و امور مربوط به آن را برای شما شرح دهیم.

قانون زمین شهری

در ماده‌ی ۱ قانون زمین شهری، دلیل تصویب این قانون شرح داده شده است که به طور خلاصه علاوه بر مواردی که در مقدمه گفته شد، عبارت است از ایجاد زمینه‌‌های حفظ و بهره‌برداری وسیع و درست از اراضی، تأمین مسکن و تأسیسات رفاهی عمومی و هم‌چنین محقق شدن زمینه‌ی لازم برای اجرای اصل ۳۱، ۴۳، ۴۵ و ۴۷ قانون اساسی.

امّا اصل ۳۱ قانون اساسی، تأکید دارد که داشتن مسکن مناسب با نیاز، حقّ هر فرد و خانواده‌ی ایرانی است و دولت وظیفه دارد با در نظر داشتن حق اولویت برای گروه‌های نیازمند به خصوص کارگران و روستاییان برای آنها مسکن تهیه کند.

هم‌چنین به عنوان نمونه در بند اول ماده‌ی ۴۳ قانون اساسی آمده است که برای رسیدن به استقلال اقتصادی جامعه و از بین بردن فقر و تأمین نیازهای انسانی در جهت رشد و حفظ آزادی، اقتصاد ایران باید بر اساس تأمین نیازهای اساسی استوار باشد، نیازهایی از قبیل: مسکن، خوراک، پوشاک، بهداشت، درمان، آموزش و امکانات لازم برای ازدواج.

بنابراین قانون زمین شهری تصویب شده است تا به طور کلی رفاه و آسایش را برای عموم مردم جامعه مناسب با نیازهایشان فراهم کند تا دیگر کسی دغدغه‌ی مسکن و معیشت نداشته باشد و با ایجاد زمینه‌های رشد و بلوغ فکری جامعه، سطح فرهنگ اجتماع به درجه‌ی مطلوب برسد.

انواع زمین‌ها در قانون زمین شهری

ابتدا باید بدانید که قانون زمین شهری درباره‌ی زمین‌هایی صحبت می‌کند که در محدوده‌ی قانونی و حوزه‌ی تحت حفاظت هر شهر یا شهرک قرار دارد که این مسئله در ماده‌ی ۲ همین قانون بیان شده است؛ پس از آن قانون زمین شهری، اراضی یا همان زمین‌ها را به سه دسته‌ی کلی تقسیم می‌کند:

1. زمین‌های بایر که در ماده‌ی ۴ همین قانون آمده است.
2. زمین‌های دایر که در ماده‌ی ۵ درج شده است.
3. زمین‌های موات که در ماده‌ی ۳ از آن یاد شده است.

زمین‌های بایر:

اراضی بایر به زمین‌هایی گفته می‌شود که پیش از این در آن ساخت و ساز و آبادی صورت گرفته بوده امّا به مرور زمان بی‌استفاده رها شده باشد، چه شخصی مالک آنها باشد و چه نباشد.

زمین‌های دایر:

اراضی دایر زمین‌های هستند که توسط افراد آباد شده و مورد بهره‌برداری هستند، گفتنی است که اراضی دایری که این قانون به آن اشاره دارد، زمین‌های کشاورزی دارای حصار یا بدون حصار هستند.

زمین‌های موات:

به زمین‌هایی گفته می‌شود که تا به حال در آنها آبادانی و عمران انجام نشده باشد و به صورت دست‌نخورده باقی مانده‌اند. گفتنی است که طبق قانون زمین‌های مواتی که بدون مجوز قانونی از تاریخ ۵/۴/۵۸ احیاء شده باشند، متعلق به دولت هستند.

امّا قانون زمین شهری تکلیف این سه دسته زمین را چگونه مشخص می‌کند؟ می‌دانید که تکلیف زمین‌های دایر مشخص است و متعلق به مالک آنها است، امّا این قانون در مواد ۶ و ۸  تکلیف زمین‌های بایر و موات را مشخص کرده است:

طبق ماده‌ی ۶ قانون زمین شهری، تمام زمین‌های موات به دولت تعلق دارند و اگر کسی از قبل آنها را در اختیار گرفته باشد، سند مالکیتش ارزش قانونی ندارد، مگر اینکه دولت زمین را به او واگذار کرده باشد.

هم‌چنین بر اساس ماده‌ی ۸ همان قانون، اگر زمین‌های بایر، مالک مشخصی نداشته باشند، در اختیار ولی فقیه هستند. بر این اساس سرنوشت مالکیت زمین می‌تواند با تعیین نوع آن مشخص شود.

گفتنی است که طبق ماده‌ی ۶ آیین نامه‌ی قانون زمین شهری، حتی اگر هریک از ادارات دولتی و سازمان‌ها و مراجع بخواهند در یک زمین عملیات‌های مختلف عمرانی انجام دهند، باید ابتدا درباره‌ی نوع زمین از وزارت مسکن و شهرسازی استعلام بگیرند.

کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

به عبارت ساده کمیسیون ماده‌ی ۱۲، مرجعی است که تشخیص می‌دهد چه زمینی بایر است و چه زمینی موات یا دایر؛ بر اساس این ماده، تشخیص چگونگی ساخت و ساز و احیاء متناسب با زمین و تعیین نوع زمین اعم از بایر، موات و دایر از وظایف وزارت مسکن و شهرسازی است که البته می‌توان بر علیه این تشخیص در دادگاه صلاحیت‌دار شکایت کرد.

طبق قانون، وزارت مسکن باید نظر خود را درباره‌ی زمین، هر چه که هست به مالک یا صاحبان زمین‌ها ابلاغ کند و مالکین حق دارند تا سه ماه به این نظریه اعتراض کنند؛ اگر مالک در دسترس نباشد، باید این نظریه در دو مرحله و با فاصله‌ی ده روز به صورت روشن در روزنامه‌های کثیرالانتشار چاپ شود و مالک حق دارد تا سه ماه پس از تاریخ منتشر شدن آگهی، اعتراض کند؛ اگر در این مهلت اعتراضی صورت نگیرد، نظر وزارت مسکن قطعی و قابل اجرا است.

طبق تبصره اول ماده‌ی ۱۲ قانون زمین شهری، رای صادر شده توسط کمیسیون، در دادگاه عمومی محل وقوع زمین،  قابل اعتراض است و دادگاه باید خارج از نوبت و سریعا به آن رسیدگی کند و طبق شواهد حکم لازم را صادر کند.

مدارک لازم برای طرح موضوع در کمیسیون ماده ۱۲:

برای این کار مدارک زیر لازم است: کپی سند مالکیت و در صورت موجود نبودن، آخرین استعلام ثبتی، دو برگه رونوشت یا کپی از نقشه‌ی ثبتی و در صورت موجود نبودن، کشیدن کروکی دقیق زمین، تعیین موقعیت ملک با مقیاس متناسب روی نقشه‌ی هوایی.

جریان رسیدگی کمیسیون:

ابتدا کمیسیون که متشکل از سه نفر از اعضای وزارت مسکن و شهرسازی است، محل مورد نظر را با دقت بررسی خواهند کرد و تحقیقات لازم را انجام خواهند داد، سپس دلایل مالکین و وکلای آنها را بررسی می‌کنند و اسناد و مدارک موجود در پرونده را با کروکی و نقشه‌ی هوایی مطابقت خواهند داد و در نهایت اعضای کمیسیون هر کدام رأی خواهند داد و بر اساس رأی اکثریت تصمیم‌گیری می‌شود.

چه کسانی حق دارند به رأی کمیسیون اعتراض کنند؟

دو دسته از افراد مالک وجود دارند که به رأی کمیسیون اعتراض می‌کنند؛ دسته‌ی اول افرادی هستند که سند عادی دارند، یعنی سند مالکیت آنها قراردادی غیررسمی است که به صورت دستی تنظیم شده، این افراد ابتدا باید طبق مراحل خاص و با ارائه‌ی دادخواست از دادگاه عمومی مبنی بر صحیح بودن سند عادی، حکم بگیرند و سپس حق اعتراض خواهند داشت.

و دسته‌ی دوم افرادی هستند که سند مالکیت رسمی دارند، از آنجا که بر خلاف دسته‌ی اول، مالکیت آنها به صورت رسمی ثابت شده است، می‌توانند در دادگاه عمومی محل وقوع ملک بر علیه رأی کمیسیون اعتراض کنند.

وکیل زمین شهری کیست؟

باید بدانید که برای اعتراض به رأی صادر شده توسط کمیسیون ماده ۱۲ و انجام تمام امور حقوقی مربوط به قانون زمین شهری، بهترین روش برای رسیدن به نتیجه، کمک گرفتن از وکیل است، امّا تمام وکلا برای این کار مناسب نیستند.

به عبارات دیگر وکیل زمین شهری باید به تمام پیچ و خم‌ها و ضوابط مربوط به قانون زمین شهری مسلط بوده و هم‌چنین با حقوق اسناد و املاک آشنایی کامل داشته باشد و مهمتر از آن برای انجام این کار تجربه‌کافی داشته باشد، یعنی پرونده‌های زیادی در این زمینه به نتیجه رسانده باشد تا بتواند در زمانی کوتاه بهترین نتیجه را برای شما بگیرد.

سخن آخر

اطلاع از قانون زمین شهری و آشنایی با خصوصیات وکیل زمین شهری می‌تواند شما را در گرفتن نتیجه‌ی مطلوب در دادگاه کمک کند امّا در تمام این مراحل می‌توانید از مشاورین باتجربه در پلتفرم حقوقی ترازو کمک بگیرید تا در تمام مراحل دادگاه و کمیسیون بهترین نتیجه را بگیرید.