یکی از بزرگ‌ترین دغدغه‌های موجران، مواجهه با مستاجری است که پس از پایان مدت قرارداد اجاره، ملک را تخلیه نمی‌کند. در این شرایط، اولین سوالی که برای مالک پیش می‌آید این است که اگر بخواهد کار را به یک وکیل بسپارد، چقدر باید هزینه کند؟ هدف ما در این مقاله از بلاگ حقوقی ترازو، بررسی دقیق تعرفه حق‌الوکاله دستور تخلیه و ارائه اطلاعات شفاف درباره هزینه وکیل برای تخلیه مستاجر است. به شما خواهیم گفت که چه عواملی روی این هزینه تاثیر می‌گذارند، به جز حق‌الوکاله چه هزینه‌های جانبی دیگری پیش رو دارید و آیا اصلاً برای پرونده خود نیاز به استخدام وکیل دارید یا خودتان می‌توانید دست به کار شوید.
دستور تخلیه با حکم تخلیه چه تفاوتی دارد؟
بسیاری از موجران تصور می‌کنند «دستور تخلیه» و «حکم تخلیه» یک مفهوم هستند. این دو اصطلاح شاید در ظاهر شبیه هم باشند، اما از نظر روند قانونی، مدت زمان رسیدگی و البته دستمزد وکیل، با هم متفاوت هستند. در گام اول ببینید شرایط شما با کدام یک همخوانی دارد تا بتوانید هزینه نهایی را به درستی تخمین بزنید.
دستور تخلیه چیست و چه زمانی صادر می‌شود؟
دستور تخلیه، سریع‌ترین راهکار قانونی برای تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره است. این دستور زمانی صادر می‌شود که شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر وجود داشته باشد؛ معمولاً رسیدگی به آن در دادگاه صلح انجام می‌شود. برای صدور دستور تخلیه، وجود شرایط زیر ضروری است:
- قرارداد اجاره، مدت مشخص داشته باشد.
- مدت اجاره به پایان رسیده باشد.
- قرارداد در ۲ نسخه تنظیم شده باشد.
- هر ۲ نسخه به امضای موجر و مستأجر رسیده باشد.
- ۲ شاهد قرارداد را امضا کرده باشند.
در صورتی که این شرایط فراهم باشد، موجر می‌تواند با ارائه مدارک لازم به دادگاه صلح درخواست صدور دستور تخلیه کند. در بسیاری از پرونده‌ها، دستور تخلیه ظرف حدود یک تا ۲ هفته صادر می‌شود. پس از ابلاغ، در صورت خودداری مستأجر از تخلیه، اجرای آن از طریق واحد اجرای احکام انجام خواهد شد. به دلیل سادگی و سرعت بیشتر این فرایند، حق‌الوکاله وکیل در پرونده‌های دستور تخلیه معمولاً کمتر از پرونده‌های حکم تخلیه است.
حکم تخلیه چیست و چه زمانی به آن نیاز دارید؟
اگر حتی یکی از شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه وجود نداشته باشد، دیگر امکان استفاده از این مسیر سریع وجود ندارد و باید دادخواست «حکم تخلیه» ارائه شود. در موارد زیر معمولا باید حکم تخلیه گرفت:
- قرارداد شرایط قانونی لازم برای دستور تخلیه را ندارد.
- درباره اعتبار قرارداد اختلاف وجود دارد.
- مستاجر نسبت به ادعای موجر اعتراض کرده است.
- اصل رابطه مالک و مستاجر یا پایان قرارداد مورد اختلاف است.
رسیدگی به حکم تخلیه در دادگاه صلح انجام می‌شود. جلسات رسیدگی تشکیل می‌شود و رأی صادر شده نیز معمولاً قابل تجدیدنظرخواهی است. همین موضوع باعث می‌شود رسیدگی زمان بیشتری طول بکشد و هزینه وکیل نیز افزایش پیدا کند.
تعرفه حق‌الوکاله دستور تخلیه چقدر است؟
تعرفه حق‌الوکاله در پرونده‌های مالک و مستاجر، به مسیری که طی می‌شود بستگی دارد:
۱- هزینه وکیل برای دستور تخلیه از دادگاه صلح
هزینه وکیل برای دستور تخلیه از دادگاه صلح معمولا از ۱۰ تا ۳۰ میلیون تومان توافق می‌شود. این مبلغ بسته به شهر محل وقوع ملک، تجربه وکیل، ارزش پرونده و خدماتی که وکیل ارائه می‌دهد متغییر است. در پرونده‌هایی که تمام شرایط قانونی برای صدور دستور تخلیه وجود دارد، رسیدگی ساده‌تر و سریع‌تر است و به همین دلیل حق‌الوکاله نیز کمتر است. برای مثال، اگر مدت اجاره یک آپارتمان مسکونی در تهران به پایان رسیده باشد، قرارداد تمام شرایط قانونی دستور تخلیه را داشته باشد و مستأجر نیز ایراد یا اعتراض خاصی مطرح نکند، حق‌الوکاله وکیل حدود ۸ تا ۱۵ میلیون است.
۲- هزینه وکیل برای حکم تخلیه از دادگاه
اگر پرونده شرایط صدور دستور تخلیه را نداشته باشد و ناچار به طرح دعوای حکم تخلیه شوید، حق‌الوکاله افزایش پیدا می‌کند. علت این موضوع، طولانی‌تر بودن رسیدگی، برگزاری جلسات دادگاه، امکان اعتراض و تجدیدنظرخواهی و پیچیدگی بیشتر پرونده است.
در بسیاری از پرونده‌های حکم تخلیه، حق‌الوکاله به‌صورت توافقی تعیین می‌شود و ممکن است بر اساس ارزش خواسته، ارزش اجاره‌بها یا میزان خدمات مورد انتظار از وکیل محاسبه شود. در عمل، این هزینه از حدود ۱۵ میلیون تومان آغاز می‌شود و در پرونده‌های پیچیده یا املاک با ارزش بالا می‌تواند به مبالغ بیشتری نیز برسد.
چه عواملی روی حق‌الوکاله تاثیر می‌گذارند؟
واقعیت این است که مبلغ حق‌الوکاله دستور تخلیه یا حکم تخلیه، عدد ثابتی نیست و به عوامل مختلفی بستگی دارد. هرچه رسیدگی به پرونده زمان‌برتر یا پیچیده‌تر باشد، هزینه وکیل نیز افزایش پیدا می‌کند. از مهم‌ترین موارد موثر بر حق‌الوکاله دستور تخلیه یا حکم تخلیه می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- نوع پرونده: همان‌طور که گفته شد، هزینه پرونده‌های دستور تخلیه همیشه ارزان‌تر از حکم تخلیه است.
- موقعیت جغرافیایی ملک: پیگیری پرونده در تهران و کلانشهرها نسبت به شهرستان‌ها هزینه بیشتری دارد.
- ارزش ملک: هرچه ارزش ملک شما بالاتر باشد، حق‌الوکاله وکیل نیز بیشتر خواهد بود.
- پیچیدگی پرونده: در صورتی که مستاجر به تخلیه اعتراض کند، ادعای جعل مطرح کند یا شرایط خاصی در قرارداد وجود داشته باشد، به دلیل افزایش زحمت وکیل، هزینه بیشتر می‌شود.
- تجربه وکیل: وکلای باتجربه‌تر که سابقه موفقیت بالایی در دعاوی ملکی دارند، هزینه بیشتری دریافت می‌کنند.
هزینه‌های دیگری که باید حساب کنید (غیر از حق‌الوکاله)
علاوه بر حق الوکاله، برای پیشبرد پرونده هزینه‌های جانبی دیگری نیز وجود دارد که باید در نظر بگیرید. در واقع آگاهی از این هزینه‌ها به شما کمک می‌کند برآورد دقیق‌تری از مخارج پرونده داشته باشید؛ از جمله:
۱- هزینه دادرسی: دعوای تخلیه عین مستأجره (بدون سرقفلی) از نظر ماهیت در زمره دعاوی غیرمالی است و هزینه دادرسی آن به صورت مقطوع و بر اساس تعرفه سالیانه پرداخت می‌شود. میزان دقیق این هزینه بسته به نوع تقاضا اعم از درخواست دستور تخلیه فوری یا دادخواست حکم تخلیه متفاوت بوده و در صورت همراهی با مطالبات مالی نظیر اجور معوقه، هزینه دادرسی بخش مالی نیز به‌طور مجزا و بر اساس بهای خواسته محاسبه می‌شود.
۲- هزینه اجرای دستور یا حکم: پس از صدور دستور یا حکم تخلیه، اجرای آن نیز هزینه‌هایی مانند هزینه ابلاغ، اجرای احکام و در صورت لزوم هزینه مأمور اجرا را به همراه دارد.
۳- ودیعه (رهن) مستأجر: اگر موجر هنگام انعقاد قرارداد مبلغی را به عنوان ودیعه یا رهن از مستأجر دریافت کرده باشد، معمولا پیش از اجرای دستور تخلیه باید این مبلغ مطابق مقررات به حساب سپرده دادگستری واریز شود تا پس از انجام تشریفات قانونی به مستأجر مسترد شود. البته این پول در نهایت به مستاجر برمی‌گردد و هزینه واقعی از جیب شما نیست، اما باید نقدینگی آن را در زمان اجرای حکم داشته باشید.
۴- هزینه کارشناسی (در صورت نیاز): در برخی پرونده‌ها ممکن است دادگاه برای بررسی موضوع، ارزیابی خسارت یا احراز برخی مسائل، نظر کارشناس رسمی را لازم بداند. در این صورت هزینه کارشناسی نیز به هزینه‌های پرونده اضافه خواهد شد.
در نظر داشته باشید که اگر دادگاه رأی را به نفع شمای مالک صادر کند، در بسیاری از موارد امکان مطالبه هزینه‌های دادرسی از مستأجر نیز وجود دارد. البته درباره حق‌الوکاله وکیل، دادگاه صرفاً در حدود مقررات مربوط به خسارت دادرسی تصمیم می‌گیرد و لزوماً تمام مبلغ توافق‌شده میان وکیل و موکل قابل مطالبه از طرف مقابل نیست.
آیا بدون وکیل هم می‌توان دستور تخلیه گرفت؟
بله؛ از نظر قانونی هیچ منعی وجود ندارد. بنابراین، اگر مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد، قرارداد تمام شرایط قانونی لازم را داشته باشد، مستأجر اعتراضی نداشته باشد و مدارک نیز کامل باشد، موجر می‌تواند بدون وکیل برای تخلیه ملک خود اقدام کند. اما همیشه اوضاع به این سادگی نیست. در موارد زیر استفاده از خدمات یک وکیل دعاوی مالک و مستاجر با تجربه می‌تواند از اتلاف وقت و بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند؛ برای مثال:
- مستأجر نسبت به تخلیه اعتراض کرده است.
- قرارداد اجاره از نظر شرایط قانونی ایراد دارد.
- پرونده نیازمند طرح دعوای حکم تخلیه است، نه دستور تخلیه.
- هم‌زمان اختلافاتی مانند مطالبه اجاره‌بهای معوق، خسارت یا اجرت‌المثل نیز مطرح است.
- ملک میان چند مالک مشترک است یا درباره مالکیت اختلاف وجود دارد.
به طور کلی می‌توان گفت، اگر پرونده شما ساده و بدون اختلاف باشد، اقدام شخصی می‌تواند هزینه‌های اولیه را کاهش دهد؛ اما هرچه اختلاف پیچیده‌تر باشد، حضور وکیل متخصص دعاوی مالک و مستاجر معمولاً باعث صرفه‌جویی در زمان، کاهش احتمال اشتباه و افزایش شانس موفقیت خواهد شد. اگر همچنان درباره شرایط پرونده خود مطمئن نیستید، پیش از هر اقدامی می‌توانید با یک مشاور حقوقی دعاوی مالک و مستاجر ترازو مشورت کنید تا مشخص شود پرونده شما مشمول دستور تخلیه است یا باید برای حکم تخلیه اقدام کنید.
وقت کم داری؟ راه‌حل نزدیکه
مشاوره فوری و آنلاین با وکلای ترازو، بدون نیاز به مراجعه حضوری
اگر مستاجر تخلیه نکند چه اتفاقی می‌افتد؟
وقتی دستور تخلیه صادر و به مستاجر ابلاغ شد، دیگر جای نگرانی نیست. اگر مستاجر همچنان لجاجت کند و ملک را خالی نکند، کار به تخلیه اجباری می‌کشد. در این مرحله اتفاقات زیر می‌افتد:
- ورود نیروی انتظامی: مأمور اجرای احکام به همراه مأمور نیروی انتظامی در محل حاضر می‌شوند تا ملک را قانوناً تحویل بگیرند.
- پایان مهلت اعتراض: در این مرحله مستاجر دیگر هیچ کاری نمی‌تواند بکند، حق اعتراضی ندارد و قانوناً ملزم به تمکین است.
- هزینه‌ها به پای مستاجر است: خبر خوب برای موجر این است که تمام هزینه‌های مربوط به اجرای اجباری تخلیه بر عهده خود مستاجر است و از این بابت ضرری متوجه شما نخواهد بود.
اگر وسایل مستاجر داخل ملک باقی بماند چه می‌شود؟ در زمان تخلیه اجباری، مأمور اجرا وسایل باقی‌مانده را صورت‌جلسه می‌کند. در این شرایط یا به مستاجر فرصت بسیار کوتاهی برای انتقال وسایل داده می‌شود یا اموال به یک انبار معتبر منتقل شده و هزینه انبارداری نیز به پای مستاجر نوشته می‌شود.
برای گرفتن وکیل تخلیه به چه مدارکی نیاز دارید؟
چه بخواهید شخصا برای دستور تخلیه اقدام کنید و چه قصد داشته باشید پرونده را به وکیل بسپارید، آماده بودن مدارک باعث می‌شود روند رسیدگی سریع‌تر انجام شود. مدارک موردنیاز معمولاً شامل موارد زیر است:
- اصل قرارداد اجاره یا اجاره‌نامه
- اصل یا تصویر سند مالکیت یا مدرکی که مالکیت موجر را اثبات کند.
- مدارک هویتی موجر (کارت ملی و شناسنامه)
- در صورت وجود، اظهارنامه ارسالی برای مستأجر
- در صورتی که پرونده توسط وکیل پیگیری می‌شود، وکالت‌نامه رسمی وکیل دادگستری نیز نیاز است.
در برخی پرونده‌ها ممکن است با توجه به شرایط خاص، مدارک دیگری نیز لازم باشد. به همین دلیل، بهتر است پیش از ثبت دادخواست، مدارک توسط وکیل تخلیه ملک بررسی شود تا از بروز ایرادهای شکلی و تأخیر در رسیدگی جلوگیری شود. اگر قصد دارید پیگیری پرونده را به وکیل تخلیه ملک بسپارید، می‌توانید پس از آماده کردن مدارک، از طریق صفحه درخواست مشاوره حقوقی ترازو با وکلای متخصص دعاوی ملکی و تخلیه مشورت کنید تا پس از بررسی مدارک، هزینه تقریبی و نحوه پیگیری پرونده از طریق دستور تخلیه یا حکم تخلیه به شما اعلام شود.
چطور یک وکیل تخلیه مناسب انتخاب کنید؟
همه وکلایی که پروانه وکالت دارند، از نظر تجربه و سابقه در یک سطح نیستند. اگرچه بسیاری از دعاوی تخلیه در ظاهر ساده به نظر می‌رسند، اما وجود اختلاف درباره قرارداد، اعتراض مستأجر یا طرح هم‌زمان دعاوی دیگر می‌تواند پرونده را پیچیده کند. به همین دلیل، انتخاب وکیل مناسب اهمیت زیادی دارد. هنگام انتخاب وکیل تخلیه ملک، بهتر است به این نکات توجه کنید:
۱- سابقه در دعاوی ملکی: وکیلی را انتخاب کنید که تجربه رسیدگی به پرونده‌های تخلیه، اجاره و سایر دعاوی ملکی را داشته باشد. تجربه عملی در این حوزه معمولاً باعث می‌شود پرونده سریع‌تر و با احتمال خطای کمتر پیگیری شود. ترازو این امکان را فراهم کرده تا بتوانید در سریع‌ترین زمان با یکی از بهترین وکلای متخصص در پرونده‌های تخلیه ارتباط بگیرید.
۲– شفافیت در اعلام هزینه‌ها: پیش از امضای قرارداد وکالت، درباره حق‌الوکاله، هزینه‌های دادرسی، هزینه اجرای حکم و سایر هزینه‌های احتمالی سؤال کنید و مطمئن شوید همه توافق‌های مالی به‌صورت شفاف در قرارداد وکالت درج شده است. شفافیت در هزینه‌ها یکی از نشانه‌های حرفه‌ای بودن وکیل است؛ بنابراین، بهتر است از انعقاد قرارداد با وکلایی که در این زمینه ابهام ایجاد می‌کنند یا اطلاعات روشنی ارائه نمی‌دهند، خودداری کنید.
۳- ارائه راهکار متناسب با پرونده: وکیل حرفه‌ای پیش از هر اقدامی مدارک را بررسی می‌کند و مشخص می‌کند که آیا امکان دریافت دستور تخلیه وجود دارد یا باید دادخواست حکم تخلیه مطرح شود. این موضوع می‌تواند در کاهش هزینه و مدت رسیدگی نقش مهمی داشته باشد.
۴- دسترسی و پاسخ‌گویی: یکی از معیارهای مهم انتخاب وکیل تخلیه ملک، امکان ارتباط مناسب با او و اطلاع از روند رسیدگی پرونده است. وکیلی که وضعیت پرونده را به‌صورت شفاف برای موکل توضیح می‌دهد، معمولاً تجربه بهتری برای موکل ایجاد می‌کند.
سخن پایانی
تخلیه ملکی که مستاجر از تحویل آن خودداری می‌کند، می‌تواند به یکی از فرسایشی‌ترین چالش‌های حقوقی هر موجری تبدیل شود. اگر چه اقدام شخصی برای دریافت دستور تخلیه از نظر قانونی امکان‌پذیر است، اما در پرونده‌های پر چالش و زمان‌هایی که مستاجر حاضر به همکاری نیست، کمک گرفتن از یک وکیل متخصص در پرونده‌های تخلیه ملک، مطمئن‌ترین مسیری است که شما را از درگیری‌های بی مورد دور نگه می‌دارد.