قرارداد پیشفروش ساختمان یکی از قراردادهای رایج برای خرید مسکن در شرایط ناپایدار بازار املاک است. آشنایی با اصول این قرارداد و تعهدات طرفین آن میتواند از بسیاری از اختلافات در این حوزه بکاهد. در این مقاله از بلاگ حقوقی ترازو، درباره قرارداد پیشفروش ساختمان میخوانید.
قرارداد پیشفروش ساختمان چیست؟
جزئیات قرارداد پیشفروش در ماده یک قانون پیشفروش ساختمان تعریف شده است. بر این اساس، قراردادهایی با این ویژگیها، قرارداد پیشفروش ساختمان محسوب میشوند:
- هر قرارداد با هر عنوانی که بهموجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت کند.
- هر قراردادی که مطابق با آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص شود.
- هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور
ثبت قرارداد پیشفروش ساختمان در دفاتر اسنادرسمی
طبق ماده ۳ قانون مذکور، قرارداد پیشفروش و قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن، باید مطابق با ماده ۲ این قانون تنظیم شود. سپس از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی، با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل وقوع ملک پیشفروش شده، به ثبت رسمی برسد.
مطابق با ماده ۲۳ این قانون، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان کنند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند. البته، رسیدگی به این جرم تنها با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی انجام خواهد شد. با گذشت شاکی نیز تعقیب کیفری یا اجرای مجازات موقوف میشود. هوش مصنوعی ترازو میتواند به سوالات شما درباره موضوعات مهم و قابل توجه در زمان عقد قرارداد پیشفروش ساختمان در هر ساعتی از شبانهروز و به رایگان پاسخ دهد.
مدارک لازم برای تنظیم و ثبت قرارداد پیشفروش
طبق ماده ۴ قانون پیشفروش ساختمان، برای تنظیم و ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ارائه این مدارک ضروری است:
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازای سرمایهگذاری با حق فروش از طریق احداث بنا روی زمین مورد نظر به پیشفروشنده اختصاص یافته است.
- بیمهنامه مربوط به مسئولیت فروشنده
- پاسخ استعلام وضعیت ملک پیشفروش شده از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تهیه مدارک لازم برای تنظیم و ثبت قرارداد پیشفروش بسیار مهم است؛ بنابراین، باید پیش از اقدام به ثبت رسمی این قرارداد از کامل بودن این مدارک مطمئن شوید. وکلا و مشاوران حقوقی ترازو همواره آماده هستند تا به سؤالات شما به شکل تلفنی یا آنلاین در این زمینه پاسخ دهند تا با اطمینان بیشتری اقدام کنید.
تعهدات سازنده در پیشفروش ساختمان
مطابق با قانون پیشفروش ساختمان، تعهدات پیشفروشنده عبارت است از:
- ساخت یا تکمیل ساختمان موردنظر طبق شرایط مندرج در قرارداد
- تحویل ساختمان موردنظر در موعد مقرر شده به خریدار آن، در غیر این صورت، باید جریمه تأخیر به خریدار را طبق ماده ۶ این قانون بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق کنند.
- تنظیم سند رسمی انتقال ساختمان در موعد مقرر برای خریدار آن
- بیمهکردن ساختمان در قبال خسارات ناشی از ایرادات ساختمان و تجهیزات آن و همچنین، خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی. (اگر میزان خسارت وارده بیش از مبلغ مورد تعهد بیمه باشد، طبق ماده ۹ قانون مذکور، فروشنده ضامن پرداخت مابهالتفاوت خسارت وارده خواهد بود.)
به موجب ماده ۱۷ این قانون، واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات فروشنده نسبت به واحد پیشفروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه خریداران یا قائممقام قانونی آنها بلامانع است.
اگر سازنده از انتقال سند خودداری کند، چه باید کرد؟
وقتی فردی یک واحد آپارتمان را پیشفروش میکند، یکی از مهمترین وظایفش این است که در زمان مقرر، سند ملک را به نام خریدار منتقل کند. اگر این کار را دیرتر از موعد انجام دهد، باید خسارت و جریمه بپردازد. میزان این جریمه روزانه معادل یکهزارم ارزش قرارداد است.
اگر هم به طور کلی، از انتقال سند خودداری کند، طبق ماده ۱۳ قانون مذکور عمل خواهد شد. مطابق با این ماده قانونی، پس از پرداخت اقساط یا عوض قرارداد توسط خریدار و تأیید مهندس ناظر مبنی بر اتمام ساختمان، خریدار میتواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی و ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهداتش، برای تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود اقدام کند. در این صورت، اگر فروشنده حداکثر ظرف ۱۰ روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیشفروششده خودداری کند، دفترخانه اقدام به تنظیم سند رسمی به نام خریدار یا قائممقام او میکند. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز مکلف است به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیشفروش شده اقدام کند.
تعهدات خریدار ملک پیشفروش شده
تعهدات خریدار ملک پیشفروش شده نیز مطابق با قانون مربوطه و قراردادی که طرفین امضا میکنند، مشخص میشود. مهمترین این تعهدات، پرداخت اقساط بهای مورد توافق طرفین و پرداخت حداقل ۱۰ درصد از آن هنگام تنظیم سند مطابق با ماده ۱۱ قانون پیشفروش ساختمان است.
طبق ماده ۱۴ این قانون، در صورت انجام کامل تعهدات از سوی خریدار، چنانچه فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نشود، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده (کمتر از ۱۰ درصد از پیشرفت فیزیکی ساختمان)، خریدار میتواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و خواستار تنظیم سند رسمی به میزان سهم خود از ملک شود.
ضمانتهای اجرایی در صورت عدم ایفای تعهدات
معمولا در قرارداد پیشفروش ساختمان، ضمانتهای اجراهایی برای ایفای تعهدات طرفین در نظر گرفته میشوند، از جمله:
- وجه التزام برای تأخیر در تحویل ساختمان
- حق فسخ خریدار در صورت تخلف فروشنده از مفاد قرارداد
- حق فسخ فروشنده در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر و سپریشدن مهلت اخطاریه یکماههای که دفترخانه تنظیمکننده سند طبق ماده ۱۶ قانون پیشفروش ساختمان برای پیشخریدار ارسال میکند.
- درصورتیکه عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، خریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی فروشنده کند. در این صورت، مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه کند.
/
بیشترین موارد قانونی فسخ قرارداد چیست؟
بیشترین موارد قانونی فسخ این قرارداد از سوی پیشخریدار یا پیشفروشنده عبارت است از:
- اختلاف مساحت بنا در قرارداد و واقعیت (البته، اگر این اختلاف کمتر از ۵ درصد باشد، حق فسخ ایجاد نمیکند.)
- عدم پرداخت اقساط بهای ساختمان توسط پیشخریدار
- تخلف یکی از طرفین از تعهداتی که به موجب قرارداد امضا شده دارد.
- فوت یکی از طرفین (در صورتی که این موضوع در قرارداد بهعنوان عامل فسخ قرارداد در نظر گرفته شده باشد یا وراث متوفی که حقوق و تعهدات ناشی از این قرارداد به آنها منتقل شده، اجرای قرارداد را نپذیرند.)
مدتزمان صدور سند در پیشفروش ساختمان
بهمنظور تنظیم و ثبت سند پیشفروش در دفتر اسناد رسمی باید مراحل آن شامل استعلام سند مالکیت از اداره ثبت، بررسی پروانه ساخت و مجوزهای مربوطه از شهرداری و توافق طرفین بر پیشنویس قرارداد و شرایط آن طی شوند. پس از آن، طرفین میتوانند با ارائه مدارکی که گفته شد و پرداخت هزینههای ثبتی (معمولاً حدود نیم درصد از مبلغ توافق شده برای قرارداد) نسبت به امضای قرارداد خود در دفتر ثبتاسناد رسمی اقدام کنند. تنظیم و ثبت این قرارداد در دفتر اسناد رسمی حدود یک هفته طول میکشد.
مرجع رسیدگی به اختلافات در پیشفروش ساختمان
اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قرارداد پیشفروش معمولا از طریق دادگاه حقوقی محل وقوع ملک حل و فصل میشوند. پس از طرح دادخواست در این دادگاه و ارائه مدارک و مستندات، دادگاه به اختلافات مورد نظر رسیدگی کرده و حکم نهایی را صادر میکند.
راهکارهای قانونی مقابله با کلاهبرداری در پیشفروش
در برخی مواقع، قرارداد پیشفروش پوششی برای کلاهبرداری است. ممکن است یک ملک به چند نفر مختلف فروخته شود، متراژ و امکانات واحدها دروغین باشد، ساختمان بدون پروانه ساخت یا مجوزهای مربوطه ساخته شود یا حتی مبلغی کلان از خریدار دریافت شود و سپس فروشنده، متواری شود.
در صورتی که پیشخریدار قربانی کلاهبرداران ملکی شود میتواند با تنظیم و ثبت شکوائیه در دفتر خدمات قضایی الکترونیکی برای به احقاق حق خود اقدام کند. به این منظور، باید علاوه بر قرارداد یا مبایعهنامه پیشفروش، مدارکی مانند رسیدهای پرداخت اقساط بهای ساختمان، شهادتنامه شهود، نامه استعلام از سازمان ثبت درباره وضعیت مالکیت ملک مورد نظر و پیامکهای رد و بدل شده میان خود و پیشفروشنده را ضمیمه شکوائیه کند.
به این شکوائیه ابتدا در دادسرای محل وقوع ملک و پس از آن با صدور قرار مجرمیت، در دادگاه کیفری رسیدگی میشود. در صورت صدور حکم محکومیت پیشفروشنده توسط دادگاه کیفری، وی مطابق با ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری به جرم کلاهبرداری ملکی مجازات خواهد شد. در طرح این دعاوی که ممکن است حقوقی یا کیفری باشد نکات و پیچیدگیهای حقوقی بسیار مهمی وجود دارد که غفلت از هر یک از آنها ممکن است تبعاتی برای خواهان دعوی داشته باشد؛ بنابراین توصیه میشود قبل از طرح هرگونه دعوی یا ارسال اظهارنامه با یک متخصص حقوقی مشورت داشته باشید. وکلا و مشاوران حقوقی مجرب ترازو همواره آماده پاسخگویی به پرسشهای حقوقی شما در این خصوص و در صورت نیاز همراهی شما در این مسیر (بهعنوان وکیل) هستند.
سخن پایانی
قرارداد پیشفروش ساختمان از قراردادهای مهم ملکی است که باید با دقت تنظیم شده و در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد. از آنجایی که تنظیم مفاد این قرارداد در کاهش مشکلات خریدار و فروشنده نقش مهمی دارد، بهتر است در تنظیم این قرارداد حتما از مشاوره وکلای متخصص حوزه قراردادها و ملکی بهره بگیرید تا با تهیه قراردادی بینقص و ضامن اجرای تعهدات طرفینی، از ایجاد کمترین مشکلات حقوقی پیشگیری نمایید. ترازو در این مسیر همراه شماست.
سؤالات متداول
آیا میتوان قرارداد پیشفروش عادی (بدون ثبت رسمی) را در دادگاه اثبات کرد؟
بله، با ارائه سایر مدارک و مستندات نظیر شهادت شهود و رسید پرداخت اقساط بهای ساختمان.
در صورت ورشکستگی پیشفروشنده، وضعیت پیشخریدار چگونه است؟
به میزان اقساطی که پرداخت کرده، جزو طلبکاران پیشفروشنده خواهد بود.