فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت اجارهبها یکی از رایجترین اختلافات میان مالک و مستأجر است. برای حل این مشکل میتوان از راهکاری قانونی با نام فسخ قرارداد اجاره استفاده کرد. البته، فسخ اجارهنامه به دلیل عدم پرداخت اجارهبها شرایط و مراحل خاصی دارد که در این مقاله از بلاگ حقوقی ترازو، به بررسی آنها میپردازیم.
جدول حقوق مالک و مستأجر در قرارداد اجاره
در هر قرارداد اجاره، برای مالک و مستأجر حقوق و تعهداتی در نظر گرفته میشود. در جدول زیر، به مهمترین وظایف مالک و مستأجر اشاره شده است.
| وظایف مالک | وظایف مستأجر |
| تحویل ملک مورد اجاره به مستأجر | پرداخت اجارهبها در مواعد تعیین شده در اجارهنامه |
| انجام تعمیرات و مخارج اساسی که برای استفاده مستأجر از ملک ضروری است. (مگر اینکه عرف جامعه به گونهای دیگر باشد یا در قرارداد اجاره شرطی خلاف این موضوع شده باشد.) | تخلیه ملک پس از پایان قرارداد |
| بازگرداندن مبلغ ودیعه یا همان پول پیش به مستأجر در زمان تخلیه ملک | عدم استفاده نامتعارف از ملک و خسارت نزدن به آن |
| انجام تعمیرات جزئی در ملک برای استفاده از آن مانند تعویض لامپهای داخل ساختمان | |
| پرداخت قبوض آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان | |
| استفاده از ملک بر اساس کاربری که در قرارداد اجاره تعیین شده | |
| عدم ایجاد تغییرات اساسی در ملک، مگر اینکه مالک برای این کار اجازه داده باشد. |
هوش مصنوعی ترازو بر اساس قوانین ایران آموزش دیده و میتواند به سوالات شما درباره پروندههای مالک و موجر و فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت اجارهبها، به شکل رایگان پاسخهای درست و دقیق دهد.
شرایط فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت اجارهبها
پرداخت اجارهبها اولین و مهمترین وظیفه مستأجر است، اما در صورت عدم پرداخت اجاره توسط وی، مالک میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند؟ پاسخ به این سؤال به بندهای اجارهنامه بستگی دارد.
اگر در قرارداد اجاره، بندی با این مضمون وجود داشته باشد که در صورت عدم پرداخت اجارهبها در مهلتی مشخص (که معمولاً یک تا ۳ ماه است)، صاحبخانه حق فسخ این قرارداد را دارد، باید طبق این بند عمل شود. در مقابل، اگر چنین بندی برای فسخ اجارهنامه وجود نداشته باشد، به این منظور باید از طریق مراجع قانونی اقدام کرد.
مراحل قانونی فسخ قرارداد و تخلیه ملک
تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بر اساس اینکه اجارهنامه رسمی باشد یا عادی، متفاوت است. روند قانونی فسخ قرارداد و تخلیه ملک بر اساس رسمی یا عادی بودن اجارهنامه ۲ حالت دارد:
مراحل تخلیه ملک با قرارداد اجاره رسمی
در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد (در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد) و مستأجر اجارهبها را در مهلت تعیین شده پرداخت نکرده باشد، باید این مراحل طی شوند:
- اخطار به مستأجر برای پرداخت اجارهبها: به درخواست موجر اخطاریهای توسط دفترخانه ثبتکننده قرارداد اجاره برای مستأجر فرستاده میشود. در این مرحله، با ارسال اخطاریه به مستأجر ۱۰ روز برای پرداخت اجارهبهای معوقه مهلت داده خواهد شد.
- اجرای حکم تخلیه ملک از طریق واحد اجرای ثبت: در صورت عدم پرداخت اجارهبهای معوقه توسط مستأجر در مهلت تعیین شده، اجرائیه ثبتی جهت تخلیه ملک صادر و اجرا میشود.
البته، لازم به ذکر است که طبق قوانین موجود و رویه قضایی از جمله رأی صادره از دادگاه تجدیدنظر استان تهران در تاریخ ۱۳۹۳/۷/۱۲، اقدام از طریق دفترخانه یا اجرا ثبت و صدور اجراییه برای تخلیه ملک به این معنی نیست که مالک حق مراجعه به محاکم صالح دادگستری را ندارد. قانونگذار با تصویب این قانون در واقع امتیازی را برای دارنده سند رسمی مقرر کرده تا بدون مراجعه به محاکم دادگستری و رعایت تشریفات قانونی از طرق دیگر نیز اقدام کند و این امر نافی حق وی برای مراجعه به محاکم دادگستری نخواهد بود.
مراحل تخلیه ملک با اجارهنامه عادی
در صورتی که اجارهنامه عادی باشد و بندی مبنی بر فسخ اجارهنامه در صورت عدم پرداخت اجارهبها وجود نداشته باشد، برای تخلیه ملک و فسخ قرارداده اجاره به دلیل پرداخت نشدن اجارهبها باید این مراحل طی شوند:
- ارسال اظهارنامه رسمی برای مستأجر: مالک باید با ارسال اظهارنامه رسمی به مستأجر برای پرداخت اجارهبهای مهلت معوق دهد. این مهلت معمولا ۱۰ روز است.
- ارائه دادخواست به دادگاه حقوقی: اگر پس از ارسال اظهارنامه و طی شدن مهلت تعیین شده در آن، مستأجر اجارهبها معوقه را پرداخت نکند، مالک میتواند دادخواست تخلیه عین مستأجره و پرداخت اجارهبهای معوقه را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند. این دادخواست برای رسیدگی برای دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مورد اجاره ارسال میشود.
- رسیدگی به پرونده در دادگاه: دادگاه حقوقی دادخواست ارائه شده و مدارکی که مالک ضمیمه آنها کرده را بررسی میکند و اظهارات دو طرف شنیده میشود.
- صدور حکم نهایی و اجرای آن: اگر دادگاه به تخلیه ملک اجاره شده و پرداخت اجارهبهای معوقه توسط مستأجر حکم دهد، پس از سپری شدن مهلتهای قانونی جهت اعتراض به این حکم و قطعی شدن آن، اجرای رأی صادره از طریق واحد اجرای احکام دادگاه مذکور پیگیری میشود.
چقدر زمان میبرد تا حکم تخلیه صادر شود؟
صدور حکم تخلیه ملک به دلیل پرداخت نکردن اجارهبها به عوامل مختلفی بستگی دارد. یکی از این عوامل، رسمی یا عادی بودن اجارهنامه است. اگر قرارداد اجاره در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد، معمولا تخلیه ملک از طریق واحد اجرای ثبت سریعتر انجام میشود.
در چنین شرایطی، با احتساب مدت زمان ارسال اخطاریه رسمی و اجرای حکم میتوان گفت که تخلیه ملک حدود ۲ هفته تا یک ماه طول میکشد. در مقابل، صدور حکم تخلیه توسط دادگاه و اجرای آن تقریبا ۳ تا ۶ ماه طول میکشد.
عوامل مهم دیگری که میتوانند بر بیشتر یا کمتر شدن مدت زمان صدور و اجرای حکم تخلیه ملک تأثیر بگذارند، تجدیدنظرخواهی مستأجر و پیچیدگی این پرونده است. بدون شک، اگر این پرونده شرایط پیچیدهای داشته باشد یا مستأجر در مهلتهای قانونی درخواست تجدیدنظر ارائه داده باشد، صدور حکم نهایی و اجرای آن بیشتر طول خواهد کشید.
البته، کوتاهتر شدن زمان اجرای این حکم به تخصص و تجربه فردی که این پرونده را پیگیری میکند نیز بستگی دارد. اگر برای پیگیری این پرونده از یک وکیل باتجربه و آگاه به قوانین روز کشور کمک بخواهید، قطعاً این بازه زمانی کوتاهتر خواهد شد. یک وکیل خبره و باتجربه میداند که ارائه چه اسناد و مدارکی به تسریع روند رسیدگی به این پرونده کمک میکند، دادخواست مربوطه باید چگونه تنظیم شود تا بیشترین تأثیر را داشته باشد یا در هر مرحله، چه اقداماتی برای تسریع فرایند رسیدگی به پرونده ضرورت دارند.
به همین دلیل، پیشنهاد میکنیم که برای پیگیری پرونده فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت اجارهبها از یکی از وکلا یا مشاوران حقوقی ترازو کمک بخواهید. این وکلای مجرب به شکل آنلاین یا تلفنی به سؤالات شما پاسخ میدهند.
جواب حقوقیات رو همین الان بگیر
ترازو سریعترین راه برای رسیدن به پاسخهای حقوقی قابل اعتماد است
سخن پایانی
در صورتی که مستأجر اجارهبها را در مواعد تعیین شده پرداخت نکند، میتوان از طریق واحد اجرای ثبت یا دادگاه حقوقی نسبت به تخلیه ملک مورد اجاره اقدام کرد. در این مقاله، درباره شرایط و مراحل این اقدام توضیح داده شد. اگر هنوز هم در این زمینه سؤال یا ابهامی دارید، میتوانید از وکلای ترازو برای عهده گرفتن پرونده خود دعوت به همکاری کنید.
سوالات متداول
آیا ارسال اظهارنامه برای تخلیه ملک کافی است؟
اگر با ارسال اظهارنامه، مستأجر اجارهبهای معوقه را پرداخت کند، بله.
اگر مستأجر به حکم دادگاه عمل نکند، چه میشود؟
از طریق واحد اجرای احکام دادگاه به تخلیه ملک مورد اجاره مجبور خواهد شد.
هزینه وکیل برای تخلیه ملک چقدر است؟
حقالوکاله در دعاوی ملکی معمولاً بر اساس عواملی نظیر نوع دعوا، ارزش ملک، پیچیدگی پرونده، توافق وکیل و موکل و مرحلهای از دعوا که به وکیل وکالت داده شده، تعیین میشود.