سند ملکی مدرکی است که مالکیت شما نسبت به یک ملک را نشان میدهد. شناخت انواع سند ملکی و اعتبار آنها از نظر قانون در دنیای معاملات، اهمیت بسیاری دارد. آگاهی داشتن از اینکه سندهای ملکی هر کدام از نظر قانونی چه تعریفی دارند و تفاوتهای آنها با یکدیگر چیست، از بروز بسیاری از دعاوی ملکی پیشگیری میکند؛ یا به سادهتر شدن فرایند رسیدگی به این دعاوی کمک میکند. در این مقاله از بلاگ حقوقی ترازو، درباره انواع سندهای قانونی ملکی میخوانید.
تفاوتهای سند منگولهدار و سند تک برگی
سند منگولهدار به نوعی از سند ملکی گفته میشود که به شکل دفترچه است. در این دفترچه مشخصات ملک (زمین، واحد مسکونی یا تجاری) نوشته میشد و آن را با نخ و مهر سربی، پلمپ میکردند.
در مقابل، سند تک برگ، نوعی سند ملکی جدید و یک برگی است. در این برگه تمام اطلاعات مربوط به ملک شامل اطلاعات هویتی مالک و مشخصات ملک بهعلاوه یک نقشه کاداستری، درج میشود.
از سال ۱۳۹۰، اسناد منگولهدار کمکم جای خود را به سندهای ملکی تک برگی دادند. در جدول زیر، مهمترین مهمترین تفاوتهای این دو نوع سند با یکدیگر را میخوانید.
| سند منگولهدار | سند تک برگی |
| اطلاعات تمام مالکان قبلی و نقل و انتقالاتی که ملک داشته به ثبت میرسید. | فقط اطلاعات آخرین مالک را میتوان در این سند مشاهده کرد. |
| برای استعلام سندهای منگولهدار باید به دفاتر ثبتی یا ادارات ثبت مراجعه میشد. | برای دریافت اطلاعات مالکان قبلی ملک دارای این نوع سند باید از دفاتر ثبت اسناد استعلام گرفت. |
| سندهای ملکی مشاعی منگولهدار به دو صورت صادر میشدند؛ یا همه مالکان یک سند داشتند یا اینکه چند سند مالکیت مشاعی برای هر یک از مالکان صادر میشد. | استعلام سندهای تک برگی به شکل آنلاین انجام میشود. |
| در سندهای منگولهدار نقشه ملک درج نمیشد. | برای هر یک از مالکان ملک مشاعی، یک سند تک برگ مشاعی به صورت مجزا صادر میشود که در آن نسبت یا درصد مالکیت مالک مشاعی مشخص شده است. |
| – | در سندهای تک برگی نقشه جغرافیایی ملک همراه با شناسه یکتای ملک و هولوگرام مخصوص درج شده است. |
مزایای سند کاداستری
سند تک برگی کاداستری یکی از انواع سند ملکی است که در آن نقشه کاداستری ملک با اطلاعاتی نظیر موقعیت دقیق جغرافیایی ملک و مساحت دقیق آن روی نقشه درج میشود. سند کاداستری یا سند تک برگی، جایگزین سند منگولهدار شده است. این سند نسبت به سایر سندهای ملکی مزایایی دارد که مهمترین آنها عبارت است از:
- کاهش اشتباهات ثبتی
- کاهش جرایم ملکی
- حذف فرایندهای بیهوده اداری برای صدور سند ملکی
- تحویل سند مالکیت درب منزل مالک
- افزایش شفافیت فرایند صدور سند ملکی
- ذخیره اطلاعات ملک در بانک املاک کشور و استعلام سادهتر وضعیت آن
سند مشاعی و سند افرازی
سند مشاعی و افرازی ۲ نوع از انواع اسناد ملکی هستند که برای املاک مشاعی و مفروز صادر میشوند. ملک مشاعی به ملکی گفته میشود که چند مالک داشته باشد و همه مالکان نسبت به تمام بخشهای ملک حق مالکیت داشته باشند. در چنین املاکی، مالکان میتوانند با درخواست افراز ملک مشاع، سند مالکیت افرازی به میزان مالکیت خود از ملک افراز شده دریافت کنند.
پیش از صدور سند مفروز، هر گونه نقل و انتقالی که توسط مالکان مشاعی انجام میشود، باید با رضایت همه ذینفعان باشد. با ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع و صدور حکم دادگاه در این زمینه، میتوان برای هر یک از مالکان سند مفروز صادر کرد. به این ترتیب، نقل و انتقال ملک افراز شده، سادهتر خواهد شد.
سند شش دانگ، سند عرصه و اعیان و سند وقفی
انواع دیگری از سندهای ملکی که احتمالاً نام آنها را شنیدهاید، سندهای شش دانگ، عرصه و اعیان و وقفی هستند. در جدول زیر، مشخصات هر یک با جزئیات ذکر شده است.
| سند شش دانگ | سند عرصه و اعیان | سند وقفی |
| سندی که مالکیت یک فرد به طور کامل نسبت به یک ملک را نشان میدهد. | سند برخی واحدهای آپارتمانی بهویژه در شهرهای بزرگ به این نام خوانده میشود. | سندی که برای ملک وقفی صادر میشود. |
| میتوان هر نوع معامله یا تصرفی را نسبت به یک ملک انجام داد. | سند عرصه مالکیت زمینی که در آن آپارتمان ساخته شده را نشان میدهد. سند اعیان نشاندهنده وضعیت مالکیت واحدهای آپارتمانی ساخته شده در این زمین است. | این نوع ملک را نمیتوان خرید و فروش کرد؛ فقط قابل اجاره برای مدتی محدود است. |
| در مجتمعهای مسکونی آپارتمانی، میزان مالکیت هر یک از مالکان واحدها نسبت به عرصه و اعیان ملک بر اساس متراژ واحد مسکونی آنها مشخص میشود. | ملک وقفی توسط اداره اوقاف و امور خیریه اداره میشود. تغییرات در وضعیت این ملک به مجوز قانونی نیاز دارد. |
اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی
اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی (قولنامه) اعتبار بیشتری دارند. مطابق با ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد و املاک، تمام محتویات و امضای مندرج در سند رسمی معتبر است؛ مگر اینکه جعلی بودن این سند در مراجع قضایی به اثبات برسد. اسناد رسمی به ویژه انواع مدرنتر آن (سندهای تک برگی) به راحتی قابل جعل نیستند، اما سندهای عادی قولنامهای ممکن است بهسادگی جعل شوند. بنابراین، اسناد رسمی نسبت به اسناد عاد اعتبار قانونی، قدرت اجرایی و قابلیت استناد بیشتری دارند.
نکات مهم در زمان خرید ملک با اسناد خاص
- هنگام خرید ملک با اسناد خاص مثل اسناد وکالتی یا مشاعی، سند را با دقت بررسی کنید تا از مالکیت مالک آن مطمئن شوید.
- تا جایی که ممکن است معامله را با مالک انجام دهید نه نماینده قانونی وی
- پیش از معامله، وضعیت سند ملک را بررسی و استعلام کنید.
- مشخصات واقعی ملک مانند پلاک ثبتی و نشانی آن را با سند تطبیق دهید. از درست بودن اطلاعات مندرج در سند اطمینان حاصل کنید.
- وضعیت بخشهایی مانند پارکینگ و انباری باید در سند ملکی مشخص شده باشد.
- بهتر است که قرارداد خرید و فروش ملک پیش از امضا توسط یک وکیل ملکی باتجربه بررسی شود. وکیل ملکی بهتر از هر کسی میداند که قرارداد دقیق و شفاف ملکی به چه شکلی تنظیم میشود و شامل چه بندهایی است. همچنین، وی میتواند به شما در نگارش و تنظیم دقیقتر بندهای قرارداد مورد نظر کمک کند.
امکان مشاوره تلفنی و آنلاین با وکلای ترازو در همین لحظه برای شما امکانپذیر است. در کمتر از ۳ دقیقه درخواست خود را ثبت کنید.
جواب حقوقیات رو همین الان بگیر
ترازو سریعترین راه برای رسیدن به پاسخهای حقوقی قابل اعتماد است
سخن پایانی
شناخت انواع سند ملکی به شما در پیشگیری از مشکلات حقوقی کمک میکند. در بسیاری از دعاوی ملکی، شناخت وضعیت حقوقی سندهای ملکی حرف اول را میزند. در این مقاله، درباره انواع اسناد ملکی توضیح داده شد. اگر هنوز هم در این زمینه با سؤال یا ابهامی مواجه هستید، میتوانید آن را با وکلای پلتفرم حقوقی ترازو در میان بگذارید. وکلا و مشاوران حقوقی ترازو همواره آماده هستند تا به سؤالات حقوقی شما در اسرع وقت پاسخ دهند.
سؤالات متداول
کدام نوع سند از نظر قانونی اعتبار بیشتری دارد؟
سند تک برگی.
آیا سند مشاعی سند معتبری برای خرید و فروش محسوب میشود؟
بله؛ ولی برای هر گونه نقل و انتقالی باید رضایت همه مالکان مشاعی کسب شود.
تبدیل سند منگولهدار به تک برگی چقدر زمان میبرد؟
یکی تا دو ماه.