همه ما هنگام خرید ملک، به سند رسمی آن تکیه میکنیم؛ اما واقعیت این است که پشت ظاهر آراسته بسیاری از سندها، چالشهایی پنهان شده که گاهی تا ماهها پس از معامله هم خود را نشان نمی دهند. اما حالا با آغاز یک فرآیند زیرساختی میان شهرداری مراکز استانها و سازمان ثبت اسناد، این معادله در حال تغییر است. اتفاقی که قرار است به یکی از قدیمیترین نگرانیهای خریداران مسکن پایان دهد.
معاون اول قوه قضاییه، در راستای اجرای کامل «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از اتصال سیستمی و برخط شهرداری مراکز استانها به سامانههای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خبر داد. این اقدام به معنای آن است که از این پس اطلاعات حیاتی ملک شامل پروانههای ساختمانی، پایانکار، تغییر کاربریها و تخلفات ساختمانی بهصورت سیستمی و در لحظه میان دو نهاد شهرداری و سازمان ثبت تبادل میشود. اما این اتصال سیستمی دقیقاً قرار است کدام گره کور از معاملات شما را باز کند و چرا از این پس، خرید ملک با گذشته متفاوت خواهد بود؟
سه تغییر مهم در معاملات ملکی با اتصال شهرداری و ثبت
۱- گذار از استعلامات سنتی به استعلام آنی
پیش از این، فاصله زمانی میان استعلامات دستی تا تنظیم سند، «نقطه کور» معاملات محسوب میشد که در آن تغییرات حقوقی یا تخلفات جدید ملک پنهان میماند. با تبادل دادههای سیستمی، وضعیت ثبتی ملک در لحظه تنظیم سند، دقیقاً مطابق با آخرین وضعیت شهرداری است. این یعنی سندی که به دست شما میرسد، بسیار معتبرتر و بینقصتر از قبل است.
۲- امنیت در پیشفروش
یکی از مهم ترین دستاوردهای این اتصال، صدور «شناسه یکتا» برای واحدهای پیشفروشی است. وقتی سیستم شهرداری و ثبت به هم وصل باشند، دیگر کسی نمیتواند یک واحد آپارتمان را مخفیانه به چندین نفر بفروشد؛ چون سیستم در اولین معامله، راه را بر ثبتهای بعدی میبندد. در واقع، امکان معامله معارض در پروژههای ساختمانی تقریبا منتفی میشود.
۳- پیشگیری از دعاوی ملکی و کاهش بار محاکم
بخش بزرگی از پروندههای «الزام به تنظیم سند» یا «ابطال معامله»، ناشی از پنهان ماندن تخلفات ساختمانی یا جرائم کمیسیون ماده ۱۰۰ بود. با اجرای ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت، خریدار پیش از امضای سند از تمام محدودیتهای دولتی و تخلفات ملک آگاه میشود. این شفافیت باعث میشود خریدار و فروشنده با صداقت بیشتری معامله کنند؛ چون دیگر اطلاعات مخفی وجود ندارد. وقتی تمام سوابق ملک روشن باشد، ریشه اختلافات ملکی خشکیده میشود و دیگر نیازی نیست مردم برای حل دعواهای ساختمانی راهی دادگاه شوند.
برای مثال، در گذشته اگر ملکی مشکل داشت، خریدار میتوانست در دادگاه بگوید: «من خبر نداشتم که این ملک جریمه یا مشکل قانونی دارد» و دادگاه هم حق را به او میداد. اما حالا با این سیستم، فرض بر این است که همه چیز شفاف است. خریدار موظف است قبل از معامله، وضعیت ملک را در سیستم چک کند؛ بنابراین بهانهی «بیاطلاعی» دیگر در دادگاه پذیرفته نمیشود چون دسترسی به واقعیت فقط با یک کلیک ممکن شده است.