برای حمایت از مستأجران اماکن تجاری، در قانون، حقوقی در نظر گرفته شده است که یکی حق سرقفلی و دیگری حق کسب و پیشه و تجارت نام دارد؛ برای هر کدام از این موارد ضوابط و شرایطی در قانون درج شده و تفاوت‌هایی دارند که در این مقاله درباره آنها می‌خوانید.
حق کسب و پیشه چیست؟
قراردادهای اجاره‌ای که پیش از دوم مهرماه سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، مشمول مقررات حق کسب و پیشه و تجارت هستند؛ در میان عوام از حق کسب و پیشه با عنوان سرقفلی یاد می‌شود امّا در قانون، این دو ضوابط و مقررات جداگانه‌ای دارند.
برای حمایت از مستأجران املاک تجاری که سال‌ها تلاش کرده و مشتری جذب کرده بودند تا پیش از تاریخ یاد شده، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه در نظر گرفته بود که هنوز هم برای قرادادهایی که مربوط به پیش از تاریخ مذکور هستند، اعتبار دارد.
به موجب این حق پس از اتمام قراداد صاحب ملک نمی‌توانست مستأجر را از ملک بیرون کند و این قرارداد خود به خود تمدید می‌شد. در واقع، برای صاحب کسب‌وکاری که سال‌ها تلاش کرده بود تا یک واحد تجاری را نزد مشتریان مشهور و خوش‌سابقه کند، حقی به عنوان حق سرقفلی برای مستاجر در نظر گرفته می‌شد.
حق سرقفلی به چه معناست؟
حق سرقفلی به نوعی حق معنوی برای مستأجر گفته می‌شود که مالک در ابتدای قرارداد اجاره در ازای دریافت مبلغی، به او می‌دهد. مستأجر می‌تواند با استفاده از این حق، در واحد تجاری مورد نظر به کسب‌وکار خود ادامه دهد.
طبق مصوبات سال ۷۶ قانون‌گذار حق کسب و پیشه را منحل کرد و به جای آن سرقفلی را برای حمایت از مستأجران املاک تجاری تصویب کرد که مقررات متفاوتی دارد. از این تاریخ به بعد و برای قراردادهایی که پس از سال ۷۶ تنظیم شده‌اند، پس از اتمام اجاره‌نامه حق سرقفلی مستاجر وجود ندارد و مستأجر باید ملک را تخلیه کند مگر اینکه با توافق مالک اجاره را تمدید کند یا مالک سرقفلی ملک را به مستاجر انتقال داده باشد.
تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه
تفاوت‌های حق سرقفلی و حق کسب و پیشه را می‌توان در این موارد خلاصه کرد:
- حق کسب و پیشه در قانون جدید به آن معنای قدیم وجود ندارد و حقی به نام سرقفلی جای آن را گرفته است. حق سرقفلی طبق قانون سال ۷۶ نوعی حق مالی مشخص شده است که مستاجر در ابتدای اجاره واحد تجاری یا برای تمدید اجاره‌نامه خود آن را به مالک پرداخت کند. در مقابل، مطابق با قانون سال ۵۶، حق کسب و پیشه نوعی حق غیرمالی محسوب می‌شود که مستاجر با تلاش خود آن را به دست می‌آورد و از نظر حقوقی به فعالیت‌های تجاری او منتسب می‌شد. در واقع، اگر مستاجر در واحد تجاری مورد اجاره فعالیت خاصی نداشت یا نتوانسته بود اعتبار چندانی به دست آورد، حقی به عنوان حق کسب و پیشه برای او در نظر گرفته نمی‌شد. به‌علاوه، محاسبه میزان حق کسب و پیشه طبق نظریه کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود.
- حق کسب و پیشه به موجب تبصره ۲ ماده ۱۹ تنها با سند رسمی قابل انتقال است اما در تبصره ۲ ماده ۶ قانون سال ۷۶ فقط به صحیح بودن نحوه انتقال سرقفلی از نظر شرعی اشاره شده و رسمی یا عادی بودن سند مورد اشاره قرار نگرفته است.
- در نهایت، حق سرقفلی را می‌توان مطابق با ماده ۶ قانون جدید به دیگری انتقال داد مگر اینکه در قرارداد اجاره خلاف این موضوع شرط شده باشد. در مقابل، حق کسب و پیشه بر اساس ماده ۱۹ قانون سال ۵۶: «در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.»
فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟
شاید مالکیت و سرقفلی در نگاه اول شبیه به یکدیگر به نظر برسند اما در واقعیت این‌طور نیست. بر اساس سند مالکیت، فرد اختیار هر گونه تصرفی در مال خود را خواهد داشت. در مقابل، سند سرقفلی به دارنده یا همان مستأجر امکان ادامه کسب‌وکار خود در ملک را می‌دهد و او می‌تواند با توافق مالک و تحت شرایطی، این حق را به دیگری منتقل کند.
شرایط ایجاد حق سرقفلی
سرقفلی مغازه مانند حق کسب و پیشه به صورت اجباری و با دخالت قانون ایجاد نمی‌شود بلکه مالک و مستأجر باید برای آن توافق کنند و در صورت نبودن این توافق، مستأجر نمی‌تواند در زمان تخلیه ادعای حق سرقفلی را داشته باشد. یعنی در هنگام بستن قرارداد، مستأجر مبلغ معیّنی را بابت حق سرقفلی به مالک می‌پردازد که با اتمام موعد اجاره مستأجر باید ملک را تخلیه کند امّا مالک موظف است که مبلغ سرقفلی را طبق تبصره ۲ ماده ۶ قانون سال ۷۶، با قیمت عادله روز به مستأجر بپردازد.
برای این کار باید توجه داشته باشید که قرارداد باید حتما با عنوان اجاره تنظیم شود، ملک باید حتما کاربری تجاری داشته باشد و مبلغ مورد پرداخت حق سرقفلی باید در قرارداد با عنوان سرقفلی درج شود.
ذکر این نکته در این بخش نیز ضروری است که طبق ماده ۸ قانون سال ۷۶: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.»
شرایط انتقال حق سرقفلی
همان‌طور که قبلاً اشاره شد، حق سرقفلی را می‌توان به دیگری انتقال داد. انتقال حق سرقفلی از سوی مالک به مستاجر ممکن است به موجب سند عادی یا رسمی باشد اما به‌هرحال، باید یه طریق صحیح شرعی انجام شود. در این صورت، او پس از تخلیه ملک توسط مستاجر، می‌تواند حق سرقفلی را با قیمت عادله روز از او مطالبه کند.
نکته‌ای که درباره واگذاری حق سرقفلی اهمیت دارد این است که مستأجر بدون اجازه مالک نمی‌تواند این حق خود را به دیگری واگذار کند. این موضوع را می‌توان از مفاد ماده ۶ قانون سال ۷۶ به خوبی دریافت.
برای فروش حق سرقفلی نیز می‌توان به همین ماده استناد کرد. در واقع، بر اساس این ماده قانونی، هرگونه انتقال و واگذاری حق سرقفلی به اجازه مالک منوط شده است. در صورتی که موجر و مستاجر بر عدم واگذاری حق سرقفلی توافق کرده باشند، مستاجر طبق قانون حق سرقفلی، نمی‌تواند این حق را به هر شکلی به دیگری واگذار کند.
نکته قابل ذکر درباره نحوه فروش حق سرقفلی این است که طبق قانون پس از فروش حق سرقفلی توسط مستأجر با شرایط ذکر شده، او نباید مبلغی را به مالک بپردازد. بااین‌حال، معمولاً طبق عرف امروز بازار، درصدی به عنوان حق مالک از این سرقفلی در نظر گرفته می‌شود.
نمونه دادخواست اثبات حق سرقفلی
بر اساس آنچه تا اینجا توضیح داده شد، مستأجر می‌تواند با مبلغی در ابتدای اجاره، صاحب سرقفلی شود. بااین‌حال، ممکن است مالک پس از مدتی اقدامی برخلاف حق سرقفلی مستأجر خود انجام دهد، مثلاً این حق را به دیگری انتقال دهد. در این صورت، طبق ماده ۵ قانون سال ۷۶، مستأجر حق ارائه دادخواست و پیگیری موضوع از طریق مراجع قانونی را خواهد داشت.
به این پرونده در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود و مستأجر باید همراه با رونوشت اجاره‌نامه و سند سرقفلی، مدارک هویتی خود و مستنداتی که ادعای او را اثبات می‌کنند، دادخواستی به یکی از دفاتر خدمات قضایی الکترونیک ارائه دهد تا پرونده او به دادگاه صالح ارجاع داده شود. برای تنظیم این دادخواست بهتر است از یک وکیل باتجربه کمک بخواهید اما نمونه این دادخواست به این شرح است:
به نام خدا
(تاریخ تقدیم دادخواست)
(مشخصات خوانده و خواهان)
(ذکر مدارک و مستندات)
تعیین خواسته و بهای آن
شرح دادخواست به این ترتیب:
احتراماً به استحضار می‌رساند که اینجانب… به موجب قراردادی که در تاریخ … با خوانده (مالک) به امضاء رسید، به عنوان مستاجر، محل تجاری واقع در … را به تصرف گرفته و در ازای آن مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت کرده‌ام. پس از آن، با رعایت شرایط و مقررات قرارداد، به انجام فعالیت تجاری در محل مذکور پرداخته و حق سرقفلی خود را به رسمیت شناخته‌ام.
حال به رغم اجرای تعهدات و پرداخت مبلغ سرقفلی، خوانده به دلایل مختلف از جمله…، خوانده حق سرقفلی اینجانب را به رسمیت نمی‌شناسد و از اثبات آن ممانعت به عمل می‌آورد. در نتیجه، به دلیل شرایط پیش آمده، از اثبات حق سرقفلی خود به دلیل عدم پذیرش توسط خوانده، اقدام به ارائه این دادخواست نموده‌ام و از محضر دادگاه تقاضای رسیدگی دارم.
سخن پایانی
در این مقاله، تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه را متوجه شدید و می‌دانید که اصولا در قراردادهای امروزی تنها سرقفلی از نظر قانون معتبر است؛ با این حال اگر به مشورت و اطلاعاتی در این زمینه نیاز داشتید می‌توانید با مشاورین حقوقی ترازو تماس بگیرید.
سؤالات متداول
حق سرقفلی چیست؟
حق سرقفلی به نوعی حق معنوی برای مستأجر گفته می‌شود که مالک در ابتدای قرارداد اجاره در ازای دریافت مبلغی، به او می‌دهد. مستأجر می‌تواند با استفاده از این حق، در واحد تجاری مورد نظر به کسب‌وکار خود ادامه دهد.
فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟
بر اساس سند مالکیت، فرد اختیار هر گونه تصرفی در مال خود را خواهد داشت. در مقابل، سند سرقفلی به دارنده یا همان مستأجر امکان ادامه کسب‌وکار خود در ملک را می‌دهد و او می‌تواند با توافق مالک و تحت شرایطی، این حق را به دیگری منتقل کند.
حق سرقفلی چگونه ایجاد می‌شود؟
این حق با توافق طرفین و با پرداخت مبلغی از سوی مستأجر به مالک واحد تجاری ایجاد می‌شود.
مغازه سرقفلی بخریم یا نه؟
خرید چنین مغازه‌ای کاملاً به شرایط طرفین و ملک مورد نظر بستگی دارد. بنابراین، پیشنهاد می‌کنیم که برای سنجیدن جوانب مثبت و منفی این کار با یک وکیل باتجربه مشورت کنید.