قانون تمدید اجاره ۱۴۰۴

یکی از دغدغه‌هایی که مستاجران در روزهای پایانی مدت اجاره دارند، تمدید اجاره است. موضوع تمدید قرارداد اجاره یکی از مسائل مهم برای مؤجر و مستأجر محسوب می‌شود. تمدید قرارداد اجاره به معنی آن است که مؤجر و مستأجر با توافق یکدیگر قرارداد اجاره را برای یک دوره دیگر منعقد کنند. بسیاری از مستاجران به دلیل دشوار بودن نقل مکان و اثاث کشی یا عادت کردن به محل سکونت خود، تمایل دارند تا عقد اجاره آن‌ها تمدید شود اما آیا برای تمدید اجاره قانون یا مقرره خاصی وجود دارد؟ برای تمدید اجاره چه اقداماتی باید انجام داد؟ در این مقاله از ترازو، هرآنچه باید درباره قانون تمدید اجاره ۱۴۰۴ بدانید را می‌خوانید.

اهمیت ثبت قرارداد اجاره

بازار مسکن همواره در حال تغییر و تحول است. مالکان یا مستاجران به دلیل نوسان قیمت در این بازار، باید در ثبت قراردادها، ثبت یا تمدید اجاره نامه دقت زیادی داشته باشند. تمدید به موقع اجاره و ثبت قراردادهای اجاره به مالکان ثبات مالی لازم را می‌دهد. به‌علاوه، حل مشکلات حقوقی و در برخی مواقع، اصلاح قرارداد اجاره ساده‌تر خواهد شد.

شرایط تمدید اختیاری قرارداد اجاره

تمدید قرارداد اجاره ممکن است به صورت اختیاری یا در برخی مواقع، اجباری باشد. شرایطی که برای تمدید اجاره نامه به صورت اختیاری باید وجود داشته باشند، عبارت‌ است از:

• توافق و رضای طرفین: مالک و مستأجر، باید هر دو از تمدید قرارداد اجاره رضایت داشته باشند. به‌علاوه، اصلاح شروط و بندهای این قرارداد در برخی موارد، مورد توافق طرفین باشد.
• اهلیت طرفین: طرفین قرارداد اجاره برای تمدید آن باید اهلیت داشته باشند؛ به این معنا که هنگام تمدید این قرارداد جزو محجورین نباشند. درباره محجورین و حکم حجر، در این مقاله بخوانید.
• مشروع و قانونی بودن برای معامله: در صورت تمدید اجاره نامه، باید به این نکته توجه شود که این معامله مانند سایر معاملات مورد حمایت قانون مدنی، باید مشروعیت داشته باشد. به عنوان مثال، مستأجر نباید این قرارداد را برای تولید مشروبات الکلی تمدید کند.  

آیا امکان تمدید خودکار یا اجباری قرارداد اجاره وجود دارد؟

سؤالی که ممکن است درباره تمدید قرارداد اجاره برای شما مطرح شود، این است که آیا امکان تمدید خودکار یا اجباری قرارداد اجاره وجود دارد؟ بله، در برخی از مواقع، قرارداد اجاره خودبه‌خود تمدید می‌شود:

• در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت عدم اعلام موضوع تمدید قرارداد از سوی موجر و مستاجر، قرارداد به صورت خودکار برای مدت زمان خاصی تمدید می‌شود.
• در صورتی که پس از پایان مدت زمان اجاره، مستاجر با پرداخت اجاره‌بها با نرخ قبلی، به سکونت خود ادامه دهد و صاحب‌خانه با دریافت این مبلغ، تمدید اجاره را به صورت ضمنی پذیرفته باشد.
• در شرایطی خاص مانند دوران کرونا، مقرراتی از سوی دولت برای تمدید خودکار اجاره‌ها به تصویب برسد.
• در صورتی که ملک تجاری باشد، مستأجر تخلفاتی نظیر تغییر کاربری انجام نداده باشد و اجاره‌نامه اولیه در چارچوب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ منعقد شده باشد.

نکته مهمی که باید درباره تمدید خودکار قرارداد اجاره طبق قانون جدید در نظر داشته باشید این است که طبق ماده یک قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، موضوع تمدید اجاره باید در سامانه مربوطه ثبت شود تا مشمول حمایت‌های قانونی ذکر شده در این ماده قانونی باشد.

برای اینکه بدانید تمدید قرارداد اجاره شما از نوع اجباری یا اختیاری است یا ابهاماتی که در این زمینه دارید را رفع کنید، می‌توانید از کارشناسان حقوقی ترازو کمک بگیرید. وکلای ترازو با قوانین روز ایران آشنا هستند و می‌توانند به همه سؤالات حقوقی شما به صورت رایگان پاسخ دهد.

رایگان سوال بپرسید

میتونید سوالاتتون رو به صورت رایگان از کارشناسان متخصص ما بپرسید. در زودترین زمان ممکن، پاسخگوی شما خواهیم بود.

سوالتو بپرس

قوانین و مقررات مربوط به تمدید اجاره

مطابق با ماده ۴۹۴ قانون مدنی: «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود». با این‌ حال، در صورتی که موجر و مستاجر با تمدید اجاره موافقت کنند، می‌توان آن را برای مدت مشخصی تمدید کرد. در ادامه، قوانین و نکات مهمی که باید در این زمینه در نظر داشته باشید را می‌خوانید.

ثبت قرارداد اجاره

نکته مهمی که باید برای تنظیم قرار داد اجاره و تمدید آن در نظر داشته باشید، این است که طبق ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب سال ۱۴۰۳، باید در تمام قراردادهای اجاره این موارد رعایت شوند:

۱- مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه، تصریح و در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود.

۲- پس از تایید موجر، مستاجر و ۲نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، شناسه (کد) رهگیری دریافت شود.

چون ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها لفظ عام «کلیه قراردادهای اجاره» را به کار برده، می‌توان قراردادهایی که برای تمدید اجاره منعقد می‌شوند را نیز زیرمجموعه آن به حساب آورد.

ضمانت اجرای ثبت قرارداد اجاره

طبق بند ۲ تبصره ۹ ماده یک قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، موجران املاک مسکونی باید قرارداد اجاره املاک و مستغلات خود را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد با رعایت قوانین و مقررات مربوط ثبت کنند. ضمانت اجرایی این الزام قانونی نیز در همین ماده قانونی مورد اشاره قرار گرفته است که عبارت‌ است از:

۱- قرارداد اجاره باید ظرف یک ماه پس از انعقاد یا تمدید در سامانه‌های مذکور به ثبت برسد. در غیر این صورت، بنابر تشخیص مرجع قضایی، موجر مشمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مذکور نخواهد شد.

۲- مرجع رسیدگی به دعاوی تخلیه، مطالبه اجاره‌های معوقه و مطالبه اجرت‌المثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه، آن را بررسی کند. چنانچه متوجه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع قراردادی شود، پس از رسیدگی به دعوا، ضمن صدور رأی، موجر را به تأدیه پنجاه درصد (۵۰%) ارزش اجاره املاک موضوع ماده ۵۴ این قانون در مدت قرارداد محکوم خواهد کرد. این مبلغ به نفع دولت پرداخت خواهد شد. علاوه‌ بر این، مرجع مذکور باید مراتب را برای عدم شمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام کند.

تعیین سقف اجاره‌بها در شورای مسکن

معمولاً صاحب‌خانه‌ها برای تمدید قرارداد، مبلغی را به اجاره بهای فعلی اضافه می‌کنند. البته، افزایش اجاره بها نباید از آنچه شورای عالی مسکن اعلام می‌کند، فراتر رود. در حال حاضر و طبق آخرین مصوبه شورای عالی مسکن مورخ ۱۴۰۴/۰۱/۲۴، این اختیار به شورای مسکن استان‌ها داده شد که سقف اجاره را مطابق با ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها و متناسب با نرخ تورم در استان خود تعیین کنند.

ضمانت اجرای این مصوبه تبصره یک ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ است. (از این قانون اغلب با عنوان قانون افزایش اجاره بها یاد می‌شود.) طبق تبصره مذکور، در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره بهای سالانه اعلام شده توسط موجر:

• مستأجر می‌تواند پس از ۵ سال بعد از انعقاد قرارداد از این موضوع شکایت کند.
• پس از احراز تخلف موجر توسط مرجع صالح، وی علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده به عنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورای عالی مسکن، به پرداخت جریمه‌ای معادل ۳ برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره بهای یک ماه (مشتمل بر مبلغ اجاره بها و اجاره بهای عرفی بدل مبلغ قرض الحسنه)، محکوم خواهد شد.

طبق ماده ۷ قانون افزایش اجاره بها، «در صورتی که میزان اجاره بهای مورد توافق طرفین، کمتر از ارزش اجاری موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم باشد، طرفین قرارداد مکلف به رعایت درصدهای مذکور در این ماده نخواهند بود.»

رایگان سوال بپرسید

میتونید سوالاتتون رو به صورت رایگان از کارشناسان متخصص ما بپرسید. در زودترین زمان ممکن، پاسخگوی شما خواهیم بود.

سوالتو بپرس

سقف اجاره بها در سال ۱۴۰۴

برای تمدید قرارداد اجاره معمولا به عرف بازار رجوع می‌کنند. عرف تمدید اجاره نیز به این ترتیب است که هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ تا ۴۰ هزار تومان اجاره‌بهای هر ماه محاسبه می‌شود. البته، در این میان، توافق موجر و مستأجر و شرایط بازار مسکن نیز تأثیرگذار خواهد بود.

از سوی دیگر، در حال حاضر، مطابق با آخرین تغییرات مربوط به قانون افزایش اجاره بها، سقف اجاره‌بها در تهران ۲۵ درصد از مبلغ اجاره‌بهای فعلی است. نحوه محاسبه ۲۵ درصد اجاره بها نیز به این ترتیب است که ابتدا ۲۵ درصد از مبلغ مذکور را حساب می‌کنیم. سپس، عدد به دست آمده را به این مبلغ اضافه می‌کنیم.

در نتیجه، به طور مثال، در صورتی که در سال پیش، مبلغ رهن و اجاره ماهانه‌ای که برای یک ملک در نظر گرفته می‌شد، به ترتیب، ۱۰۰ میلیون و ۳ میلیون تومان بود، با توجه به سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها در تهران، مبلغ تعیین شده به عنوان اجاره‌بهای جدید نباید از ۳.۷۵ میلیون تومان فراتر رود. البته، با افزایش مبلغ رهن یا تغییر در توافق طرفین، ممکن است اجاره‌بها از این مبلغ بیشتر شود.

نحوه تمدید اجاره

قرارداد اجاره به شکل سنتی به ۳ شیوه قابلیت تمدید دارد. بااین‌حال، پس از تصویب قانون ۱۴۰۳ و راه‌اندازی سامانه خودنویس، این روش‌ها کم‌کم کارایی خود را از دست خواهند داد. در ادامه، با این روش‌ها آشنا می‌شوید.

۱. تمدید شفاهی

اولین شیوه تمدید به ‌صورت شفاهی است. این مورد در گذشته بیشتر رواج داشت. در روش تمدید به شیوه شفاهی، مشکلاتی برای مستأجر به وجود می‌آید. به همین دلیل توصیه می‌کنیم حتما تمدید هر قراردادی را ثبت کنید.

در تمدید شفاهی ممکن است موجر بعد از مدتی بدون توجه به توافقات شفاهی با مستأجر، مدعی شود که مهلت اجاره به پایان رسیده و مستاجر ملک را تخلیه نکرده است. در این شرایط به دلیل این‌که مستأجر مدرک معتبری برای اثبات تمدید شفاهی ندارد، علاوه‌ بر تخلیه ملک، به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف محکوم می‌شود. بنابراین تمدید شفاهی هر قراردادی، اعم از اجاره یا سایر قراردادها به‌ هیچ‌ عنوان توصیه نمی‌شود.

۲. تمدید قرارداد اجاره به شیوه دستی

یکی دیگر از روش‌های تمدید اجاره به شکل سنتی، روش دستی یا مکتوب است. تعداد زیادی از موجران و مستاجران برای ‌اینکه هزینه تمدید اجاره را به بنگاه‌های املاک پرداخت نکنند، خودشان بندی را در پشت قرارداد اجاره اضافه می‌کنند. آن‌ها در این متن، مدت اجاره و میزان نرخ جدید را ثبت می‌کنند. این روش به دلیل توافق هر دو طرف، قابل‌قبول است.

مستأجر و موجر باید هر کدام از یکی از این نسخه‌های تمدید قرارداد اجاره را داشته باشند. امضای گواهان نیز در زیر آن موجب افزایش اعتبار آن خواهد شد. البته، با راه‌اندازی سامانه جدید و امکان دریافت کد رهگیری به صورت رایگان، پیشنهاد می‌شود که به جای تمدید قرارداد به صورت دستی، این موضوع در سامانه مذکور به ثبت برسد.

۳. تمدید اجاره در بنگاه املاک

مطمئن‌ترین روش برای تمدید اجاره، ثبت آن در سامانه، توسط بنگاه املاک است. در بنگاه‌های املاک، تمدید مدت قرارداد اجاره و ثبت آن در سامانه مربوطه صورت می‌گیرد. در این شیوه، تمدید مدت قرارداد اجاره کد رهگیری دارد. البته بنگاه املاکی که این اقدام را انجام می‌دهد، باید دارای مجوز قانونی و معتبر باشد.

مدارک لازم برای تمدید اجاره نامه

زمانی ‌که قرارداد اجاره توسط موجر و مستأجر تمدید می‌شود، حضور آن‌ها یا وکیل طرفین لازم است. آن‌ها در پشت قرارداد اجاره قبلی تمدید اجاره را ثبت می‌کنند. سپس خودشان و شهود آن را امضا خواهند کرد.

در مواقعی که این اقدام در بنگاه معاملات ملکی انجام می‌شود، موجر و مستأجر باید مدارک شناسایی و هویتی خود را ارائه دهند. یعنی ارائه شناسنامه و کارت ملی آن‌ها لازم است. اگر این تمدید توسط وکیل انجام می‌شود، باید وکالت‌نامه وکیل نیز وجود داشته باشد. همچنین لازم است که قرارداد اجاره قبلی به‌ همراه سند مالکیت موجر وجود داشته باشد، تا تمدید قرارداد با توجه به این موارد ثبت شود.

محاسبه هزینه تمدید اجاره نامه

هزینه تمدید اجاره نامه ۱۴۰۴ به شرایط آن بستگی دارد. همان‌طور که پیش از این توضیح داده شد، می‌توان قرارداد اجاره را بدون مراجعه یا با مراجعه به بنگاه تمدید کرد. در ادامه، درباره هزینه تمدید اجاره نامه در این دو روش توضیح می‌دهیم.

۱- تمدید اجاره نامه بدون بنگاه

اگر تمدید اجاره توسط موجر و مستأجر و بدون مراجعه آن‌ها به بنگاه معاملات ملکی انجام شود، هزینه‌ای پرداخت نمی‌شود. موجر و مستأجر می‌توانند با نوشتن متن جدیدی به عنوان متن تمدید اجاره نامه یا پشت‌نویسی قرارداد اجاره قبلی، آن را تمدید کنند. تمدید قرارداد به این روش را همان‌طور که پیش از این توضیح داده شد، می‌توان در سامانه جدید به ثبت رساند. نداشتن هزینه تمدید اجاره نامه با کد رهگیری در این روش، سبب شده که بسیاری از افراد از این راه اقدام کنند.

۲- تمدید قرارداد بدون مراجعه به دفاتر املاک

زمانی ‌که تمدید مدت قرارداد اجاره در بنگاه املاک انجام می‌شود، املاکی‌ها مبلغی را به‌ عنوان هزینه تمدید قرارداد اجاره در بنگاه یا به عبارت دقیق‌تر، حق کمیسیون از موجر و مستأجر دریافت می‌کنند. این میزان هر ساله توسط اتحادیه به بنگاه‌های املاک اعلام می‌شود. آن‌ها ملزم هستند مطابق دستورالعمل اتحادیه عمل کنند.

ممکن است میزان نرخ تمدید قرارداد اجاره به اندازه‌ چند روز از اجاره‌بهای واحد مسکونی باشد. علاوه بر آن مبلغی نیز به ‌عنوان مالیات بر ارزش افزوده، توسط طرفین پرداخته می‌شود.

مطابق قوانین اتحادیه، برای ثبت تمدید اجاره که به آن متمم قرارداد اجاره گفته می‌شود، حق کمیسیون تمدید اجاره به ‌همراه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده تعیین خواهد شد. به بیان ساده‌تر، این هزینه باید با توجه به اجاره‌بهای ماهیانه و میزان ودیعه ملک تعیین ‌شود. سپس، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده به آن اضافه خواهد شد.

گاهی افرادی که در بنگاه‌های املاک مشغول به کار هستند، برای دریافت مبلغ بیشتر از طرفین، قرارداد اجاره‌ جدیدی را در سامانه ثبت می‌کنند. اجاره‌ جدید از حق کمیسیون بیشتری برخوردار خواهد بود و به ضرر موجر و مستأجر است. به‌ همین دلیل باید طرفین توجه داشته باشند که حتماً قرارداد آن‌ها با ‌عنوان تمدید قرارداد اجاره و در قالب متمم در سامانه ثبت شود تا هزینه‌ کمتری را نسبت ‌به قرارداد اجاره اصلی پرداخت کنند.

سامانه تمدید قرارداد اجاره

از تاریخ اصلاح ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها در سال ۱۴۰۳ به بعد، باید تمدید قرارداد اجاره نیز در سامانه‌ای به نام خودنویس به نشانی https://khodnevis.mrud.ir/  که به این منظور راه‌اندازی شده، به ثبت برسد. در این سامانه، امکان دریافت کد رهگیری قراردادهای اجاره توسط مشاوران املاک و افراد به عنوان متعاملین به صورت رایگان وجود دارد.

نکات مهم تمدید اجاره نامه

برای نوشتن متن تمدید قرارداد اجاره دستی باید این نکات را مدنظر داشته باشید:

• همه تغییرات نسبت ‌به قرارداد اجاره‌ قبلی باید ثبت شوند. یعنی در این متن، مشخصات و شماره قرارداد قبلی نوشته می‌شود. سپس مدت اجاره قبلی و مبلغ آن به همراه مدت و میزان مبلغ اجاره بهای جدید ثبت خواهد شد.
• موجر و مستأجر باید تمام بندهایی را که می‌خواهند تغییر دهند، در این متن جدید ثبت کنند. توافقاتی را که مورد تأیید آن‌هاست، همچنان به قوت خود باقی می‌ماند و این تداوم توافق نیز ثبت خواهد شد.
• حتما قرارداد اجاره جدید را به امضای ۲ شاهد برسانید. به این ترتیب، قرارداد شما رسمیت خواهد یافت و مشمول حمایت‌های قانونی خواهد شد.

همین حالا درخواست وکیل بده

تیم متخصص ترازو با وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه مشاوره تخصصی به سوالات و مسائل شماست.

دریافت مشاوره

سخن پایانی

اگر قصد تمدید قرارداد اجاره خود را دارید، می‌توانید از فردی که در این خصوص تجربه دارد، کمک بگیرید. البته، اگر شما و طرف مقابل میزان اجاره ‌بهای سابق و مبلغ اجاره‌ جدید را به ‌همراه تاریخ اجاره قبلی، مدت و مبلغ اجاره‌ جدید بنویسید، سپس این متن توسط هر دو طرف امضا شود، این توافق شما مورد حمایت قانون خواهد بود.

به ‌عنوان مثال، در متن تمدید اجاره نامه نوشته می‌شود که قرارداد اجاره با شماره و تاریخ مذکور از تاریخ گذشته به تاریخ جدید تغییر پیدا می‌کند و مبلغ ودیعه و اجاره‌بهای جدید نیز ثبت می‌شود. برای اطمینان از ثبت این موضوع و افزایش اعتبار این متن، بهتر است که این اقدام در سیستم مربوط به معاملات املاک انجام شود. در این سیستم تمام اطلاعات مربوط به قرارداد اجاره‌ قبلی که در بنگاه ثبت کرده‌اید، وجود دارد. تنها لازم است که میزان مبلغ اجاره بها و تاریخ اجاره نامه جدید به همراه توافقات تازه را ثبت کنید.

سوالات متداول