شکایت از سازنده ساختمان، در شهرهای بزرگ و مناطق ییلاقی یکی از مهم‌ترین پرونده‌ها و دعاوی حقوقی است. سازنده معمولا به موجب قراردادی که با خریداران یا مالکان امضا می‌کند، متعهد می‌شود که بنایی را با استفاده از بهترین مصالح و طبق استانداردهای روز و آنچه که در قرارداد بین طرفین ذکر شده، بسازد. این قراردادها اگر شفاف و مکتوب نباشد، پس از پایان کار ممکن است مشکلاتی را برای طرفین ایجاد کند.
به همین دلیل سازنده، مالک یا خریدا پیش از هر اقدامی بهتر است قراردادی کامل و قانونی تنظیم و آن را امضا کنند؛ البته که بهتر است با قوانین این حوزه و نحوه احقاق حق خود هم آشنا باشند. در این مقاله از بلاگ حقوقی ترازو، درباره شکایت از سازنده ساختمان و مقرراتی که در این زمینه وجود دارد، می‌خوانید.
دلایل طرح شکایت از سازنده ساختمان
شکایت از سازنده ساختمان باید مستند و با دلایل محکمه‌پسند باشد. البته پیشگیری از این دعوای حقوقی مستلزم رعایت نکاتی در تنظیم قرارداد است. کارشناسان حقوقی رعایت این نکات را در قراردادهای ساخت خانه لازم می‌دانند:
- ذکر مشخصات دقیق پروژه ساختمانی، مشخصات ثبتی نشانی وقوع ملک و متراژ دقیق ساختمان و واحدهای آن
- اعلام مدت زمانی معین برای اتمام پروژه؛ شرایط تمدید یا فسخ هم باید مشخص شود.
- محاسبه دقیق هزینه‌ها و نحوه تسویه حساب پیش از شروع کار
- توضیح دقیق و شفاف شرایط فسخ
- امضای یک ضمانت‌نامه اجرایی (انواع چک یا سفته) می‌تواند به اطمینان بیشتر طرفین و جبران ساده‌تر خسارات احتمالی کمک کند.
- پیش‌بینی شراط خاص (حوادث غیرمترقبه) و تعهدات طرفین
- تعیین یک روش مشخص برای حل اختلافات احتمالی
- تعیین جریمه‌ای برای تأخیر طرفین در ایفای تعهدات‌شان
نقش وکلا در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
برای شکایت از سازنده ساختمان باید قراردادی مکتوب در اختیار داشته باشید. شاید نگارش و تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت در نگاه اول ساده به نظر برسد، اما واقعیت این نیست. این قراردادها به ویژه زمانی که به پروژه‌های پرتعداد و انبوه مربوط باشند، باید با دقت، تجربه و تخصص کافی نوشته شوند. فقط در این صورت است که به دعاوی حقوقی مانند شکایت از سازنده ساختمان منتهی نمی‌شود.
یک وکیل باتجربه و خبره می‌داند که بندهای چنین قراردادی چگونه باید تنظیم شوند تا طرفین با مشکلات حقوقی کمتری مواجه شوند. به عنوان مثال، وکیل متخصص در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به خوبی می‌داند که باید ضمانت اجرای مناسبی برای جبران خسارات احتمالی ناشی از عدم ایفای تعهدات طرفین در نظر گرفت.
بنابراین، بهتر است به عنوان اولین و مؤثرترین اقدام در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، با یک وکیل یا مشاور حقوقی مجرب مشورت کنید و از او کمک بخواهید. این کارشناس حرفه‌ای می‌تواند به شما در تنظیم یک قرارداد دقیق، شفاف و خالی از اشکال کمک کند. درضمن می‌توانید اگر سوالی در این مورد دارید با وکلای آنلاین و مشاوران حقوقی ترازو به شکل آنلاین گفت‌و‌گو کنید.
تیم متخصص ترازو با وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه مشاوره تخصصی به سوالات و مسائل شماست.
دلایل شکایت از سازنده ساختمان
شکایت از سازنده ساختمان ممکن است دلایل مختلفی داشته باشد که مهم‌ترین آنها شامل این موارد می‌شود:
۱- عدم تحویل به‌موقع ساختمان
بدقولی سازنده ساختمان در تحویل به موقع پروژه جزو رایج‌ترین دلایل شکایت از سازنده ساختمان است. سازنده باید طبق قرارداد پروژه را در تاریخی مشخص تحویل دهد. اگر این تاریخ به طور دقیق در قرارداد تعیین شده باشد، اثبات تأخیر سازنده در تحویل ساختمان و محاسبه خسارت ناشی از آن ساده‌تر خواهد بود.
۲- تحویل ساختمان با نقص و ایرادات فنی
ممکن است سازنده از مصالح نامرغوب استفاده کرده باشد یا نسبت به رعایت استانداردهای ایمنی ساختمان بی‌توجه باشد. در این صورت، ساختمان دارای نواقصی خواهد بود که در آینده جان ساکنان را به خطر میندازد. بنابراین، می‌توان از این مورد با مستندات و مدارک دقیق مانند گزارش و نظریه کارشناسی کارشناسان دادگستری، شکایت کرد.
۳- نداشتن انطباق برخی موارد با قرارداد
اگر قرارداد مشارکت در ساخت با دقت تنظیم شده و تعهدات طرفین در آن به وضوح مشخص باشد، می‌توان به اثبات رعایت نکردن برخی از بندهای قرارداد شکایت از سازنده ساختمان را مطرح کرد. به طور مثال، در صورتی که در قرارداد قید شده باشد که سازنده مکلف به ساخت یک بنا با ویژگی‌های تجاری است، اما وی در نهایت، ساختمانی مسکونی به خریدار تحویل دهد، به راحتی می‌توان با استناد به قرارداد از این موضوع شکایت کرد.
۴- اختلافات مربوط به سهم‌الشرکه
یکی از نکات مهمی که هنگام تنظیم قرارداد ساخت و ساز باید به آن توجه شود، تعیین دقیق سهم‌الشرکه خریدار یا مالک ساختمان و درصد مشارکت در ساخت است. این تقسیم‌بندی به توافق طرفین بستگی دارد؛ در صورتی که سازنده بیش از سهم تعیین شده در قرارداد را به نام خود کند، می‌توان به استناد قرارداد از این مورد در قالب شکایت از سازنده ساختمان تشکیل پرونده داد.
مرجع صالح رسیدگی به شکایت از سازنده ساختمان
مرجع صالح به رسیدگی به چنین دعاوی بر مبنای موضوع آن متفاوت است. در جدول زیر، با مراجع صالح به رسیدگی به شکایت از سازنده ساختمان در موارد مختلف آشنا می‌شوید.
| مرجع صالح به رسیدگی | توضیحات | نمونه‌های رایج |
| دادگاه حقوقی | در صورتی که عدم ایفای تعهدات سازنده ساختمان یا موضوعی حقوقی مورد دعوا باشد. | خسارت تاخیر در تحویل ساختمان خسارت مالی ناشی از تقصیر سازنده و وقوع اتفاقاتی نظیر افتادن سنگ نمای ساختمان عدم حضور سازنده در دفتر اسناد رسمی برای انتقال و تنظیم سند |
| دادگاه کیفری | اگر سازنده مرتکب اقدامی شده باشد که طبق قانون جرم شناخته می‌شود. | فروش پارکینگ به شخص ثالث پیش فروش غیرقانونی واحدهای ساختمان |
| دادگاه صلح | در صورتی که موضوع اختلاف و دعوای حقوقی تا صد میلیون تومان ارزش داشته باشد. | خسارات مالی با ارزش کمتر از یک میلیارد ریال یا ۱۰۰ میلیون تومان |
| سازمان نظام مهندسی | در صورتی که سازنده عضو سازمان نظام مهندسی باشد و مرتکب تخلفی در زمینه مهندسی یا الزامات فنی برای ساخت بنا شده باشد. | رعایت نکردن مواردی که در شناسنامه فنی ساختمان آمده تغییر نقشه ساختمان به صورت غیرمجاز |
مسئولیت حقوقی سازنده برای جلوگیری از شکایت
همان‌طور که اشاره شد، یکی از دلایل رایج شکایت از سازنده ساختمان تحویل ندادن به‌موقع پروژه است. برای اینکه در چنین شرایطی مؤثرترین اقدام را انجام دهید، باید اول از همه، بندهای مربوط به جریمه دیرکرد و فسخ قرارداد در این شرایط را در قرارداد با دقت ویژه‌ای تنظیم کنید.
در واقع، باید اولا برای ایفای تعهد سازنده در تحویل پروژه بازه زمانی دقیقی مشخص شده باشد. ثانیا شرایطی مانند بروز حوادث قهریه (سیل، زلزله و مانند آن) در تأخیر احتمالی پروژه در نظر گرفته شود.
علاوه بر این، باید بندی با عنوان حق فسخ قرارداد پیش‌بینی شده و شرایط آن به طور دقیق و شفاف درج شده باشد تا در صورت عدم ایفای تعهدات سازنده یا خریدار، هر یک از آنها بتواند از حق خود برای فسخ استفاده کند. با رعایت این نکات، در صورت لزوم، خسارت ناشی از تاخیر سازنده در تحویل پروژه نیز با دقت بیشتری محاسبه خواهد شد.
مراحل طرح دعوا علیه سازنده ساختمان
برای شکایت از سازنده ساختمان در مراجع حقوقی یا کیفری این مراحل باید طی شوند:
۱- ارسال اظهارنامه رسمی و قانونی برای سازنده مبنی بر درخواست ایفای تعهدات وی در دعاوی حقوقی
۲- تشخیص مرجع صالح به رسیدگی و تهیه مدارک لازم نظیر فاکتورها و رسیدهای پرداخت، اظهارنامه رسمی، قرارداد امضا شده توسط طرفین، شواهدی که تخلفات یا جرایم سازنده را نشان می‌دهند و شهادت شهود
۳- ثبت دادخواست یا شکوائیه و مدارک و مستندات لازم در دفتر خدمات الکترونیک قضایی
۴- ارجاع پرونده به مرجع قضایی صالح و رسیدگی به پرونده؛ در این مرحله، ممکن است پرونده به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده شود.
۵- صدور رأی نهایی که پس از گذشت مهلت‌های قانونی برای تجدیدنظر، قطعی و لازم‌الاجرا می‌شود.
کارشناس رسمی دادگستری و شکایت از سازنده ساختمان
در دعاوی مربوط به قراردادهای مشارکت در ساخت، نظر کارشناس رسمی دادگستری اهمیت فراوانی دارد. وی با بررسی دقیق نقشه‌ها و طرح‌های ساختمانی، مصالح به کار رفته برای ساخت و ساز، وضعیت ایمنی ساختمان و مواردی نظیر آن می‌تواند وضعیت پروژه را از نظر فنی ارزیابی کند. در نهایت، قاضی پرونده با استناد به نظریه این کارشناس خبره می‌تواند رأی منصفانه‌تر و دقیق‌تری در پرونده‌های شکایت از سازنده ساختمان صادر کند.
مسئولیت سازنده پس از ساخت و تحویل ساختمان
معمولاً مسئولیت سازنده را تا ۱۰ سال پس از ساخت و تحویل پروژه در نظر می‌گیرند. این مسئولیت ممکن است یکی از انواع زیر باشد:
- مسئولیت مدنی: شامل مواردی مانند فروریختن ساختمان به دلایل فنی یا ورود خسارت مالی به علت استفاده از مصالح نامرغوب برای ساخت و ساز یا نواقصی در ساختمان که هنگام تحویل پروژه از دید خریدار پنهان مانده‌اند، می‌شود.
- مسئولیت کیفری: شامل مواردی است که تقصیر یا اهمال سازنده منجر به وقایعی مانند فوت یک نفر یا ایراد صدمه جسمی به وی شود.
سخن پایانی
شکایت از سازنده ساختمان یکی از دعاوی ملکی رایج در کشور است. اگر پیش از امضای قراردادهای مشارکت در ساخت، از قوانین این حوزه آگاهی کامل داشته باشید، می‌توانید قراردادی مؤثر و دقیق تنظیم و امضا کنید. البته، تنظیم این نوع قرارداد به تجربه کافی هم نیاز دارد. به همین دلیل، پیشنهاد می‌کنیم که پیش از تنظیم یا امضای چنین قراردادهایی با وکلا و مشاوران حقوقی ترازو مشورت کنید. این کارشناسان باتجربه و آگاه به قوانین روز می‌توانند به سؤالات و ابهامات شما در این زمینه پاسخ دهند یا در تمامی مراحل از تنظیم قرارداد تا تحویل پروژه همراه شما باشند.
تیم متخصص ترازو با وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه مشاوره تخصصی به سوالات و مسائل شماست.
سوالات متداول
آیا می‌توان به دلیل تأخیر سازنده، قرارداد را فسخ کرد؟
بله، در صورتی که شرایط فسخ از جمله تأخیر سازنده در قرارداد به طور دقیق و شفاف مشخص شده باشد، کار شما ساده‌تر نیز خواهد شد.
نحوه محاسبه خسارت دیرکرد در تحویل پروژه چگونه است؟
این خسارت بر اساس تاریخی که به عنوان زمان تحویل پروژه تعیین شده محاسبه می‌شود.
چه مرجعی صلاحیت رسیدگی به شکایات حقوقی علیه سازنده را دارد؟
به طور کلی، مرجع صالح رسیدگی به دعاوی مانند این به منشا دعوا بستگی دارد. اگر منشا دعوا قرارداد باشد دعوا منقول بوده و تابع اصل صلاحیت محل خوانده خواهد بود اما دعوای اجرت المثل، خسارت ملک و دعاوی سه گانه غیرمنقولند و در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع پروژه ساختمانی هستند.