قرارداد اجاره یکی از پرکاربردترین عقود در ایران است. به همین دلیل حساسیتهای حقوقی خاصی هم دارد. یکی از دغدغههای اصلی موجران (صاحبان ملک)، تضمین اجرای یکی از تعهدات اصلی مستأجر، یعنی تخلیه ملک در پایان مدت قرارداد است. در این میان، استفاده از چک ضمانت تخلیه ملک یا سفته، ابزاری رایج برای تضمین این تعهد شناخته میشود. نحوه نگارش این سند تضمینی، شروط استفاده و پیگیری حقوقی آن مستلزم آگاهی کامل از قوانین است اگر نه ممکن است برای هر دو سوی قرارداد دردسرهایی ایجاد کند. در این مقاله از بلاگ پلتفرم حقوقی ترازو به جزئیات حقوقی و قانونی چک ضمانت خلیه ملک پرداختهایم.
ابزارهای تضمین تعهدات در قرارداد اجاره
برای اطمینان از اجرای صحیح و کامل تعهدات مستأجر، بهویژه پرداخت بهموقع اجارهبها و تخلیه ملک در موعد مقرر، موجران از ابزارهای حقوقی متعددی استفاده میکنند. این ابزارها به طور رایج شامل این موارد است:
۱- اخذ چک یا سفته: رایجترین روش، دریافت یک یا چند فقره چک یا سفته از مستأجر به عنوان چک ضمانت تخلیه ملک، تضمین پرداخت اجارهبها یا به ازای خساراتهای احتمالی است. این سند، تعهد مالی مستأجر در صورت نقض شروط قرارداد را پوشش میدهد.
۲- تضمین نقدی (ودیعه): اغلب قراردادها شامل مبلغی است که در اصطلاح عرفی به آن «رهن» یا «ودیعه» گفته میشود. در واقع پول پیشی است که به عنوان تضمین انجام تعهدات نزد موجر باقی میماند.
۳- معرفی ضامن: معرفی شخص ثالثی به عنوان ضامن که تعهد مستأجر را تضمین میکند. در صورت انجام ندادن تعهد، مسئولیت پرداخت را به عهده میگیرد.
چک یا سفته به عنوان «تضمین» (چک امانی)
چک یا سفتهای که مستأجر به عنوان ضمانت تخلیه ملک یا حسن انجام کار به موجر میدهد، ماهیت حقوقی خاصی پیدا میکند و با چک عادی متفاوت است. این سند در عالم حقوق به عنوان چک امانی یا چک تضمین تعهد، شناخته میشود.
طبق قانون، این چکها به صرف صدور، قابل وصول نیستند. وصول آنها مشروط به «عدم انجام تعهد» یا «تحقق شرط» تعیینشده در قرارداد است. به عبارت دیگر، چک در دست موجر فقط جنبه امانت دارد. تا زمانی که مستأجر ملک را در موعد مقرر تخلیه کند یا به سایر تعهدات عمل کند، موجر حق استفاده از آن را ندارد. در صورت اقدام صاحبخانه به وصول قبل از تحقق شرط، میتوان به جرم خیانت در امانت از او شکایت کرد. (ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی)
اگر در این باره سوالاتی دارید میتوانید به رایگان با کارشناسان حقوقی ترازو در میان بگذارید و در سریعترین زمان، پاسخ خود را دریافت کنید.
شرایط استفاده از چک ضمانت تخلیه توسط موجر
برای اینکه موجر بتواند به صورت قانونی از چک ضمانت تخلیه استفاده کند و از سویی راه سواستفاده از چک در صورت ایفای تعهدات نیز بسته شود، لازم است شروط حقوقی و مستندسازی به طور کامل رعایت شود.
اهمیت ذکر شروط استفاده در قرارداد اجاره
مهمترین شرط، ذکر صریح و شفاف موارد زیر در متن قرارداد اجاره یا سند جداگانه تضمین است:
۱- هدف از صدور: قید شود که چک فقط برای ضمانت تخلیه ملک در پایان قرارداد یا جبران خسارات وارده به ملک صادر شده است.
۲- شرط وصول: به وضوح ذکر شود که موجر فقط در صورت تخلیه نکردن ملک در تاریخ مشخص یا انجام ندادن سایر تعهدات، حق استفاده از چک را دارد.
۳- تغییر دارنده (ظهرنویسی): شرط شود که موجر حق ظهرنویسی (پشتنویسی) یا انتقال چک را به شخص ثالث ندارد.
ذکر عبارتهایی خاص در متن چک
ذکر عبارتهایی مانند «بابت تضمین تخلیه ملک» یا «چک بابت امانت» در خود چک در اثبات امانی بودن آن نقش دارد.
| موضوع مورد بررسی | وضعیت حقوقی چک در صورت ذکر عبارت «بابت تضمین» | وضعیت حقوقی چک در صورت عدم ذکر عبارت «بابت تضمین» |
| اثبات امانی بودن | برای مستأجر بسیار آسانتر است. | مستأجر باید با ادله دیگر (شهود یا ارائه قرارداد) اثبات کند. |
| شکایت کیفری | در صورت وصول غیرقانونی، موجر به خیانت در امانت متهم میشود. | با اثبات عدم استحقاق موجر در وصول چک، موجر مسئولیت حقوقی دارد. |
| حق واگذاری به ثالث | با قید این شرط در قرارداد، حق واگذاری محدود میشود. | شخص ثالث با حسن نیت ممکن است بتواند چک را وصول کند. |
حتی اگر عبارت «چک ضمانت تخلیه» یا تضمین در متن چک ذکر نشده باشد، قرارداد اجاره به عنوان سندی معتبر، رابطه حقوقی بین طرفین را تعریف میکند و مبنای اصلی ادعای امانی بودن چک خواهد بود.
اقدام حقوقی موجر برای وصول چک ضمانت تخلیه
در صورتی که مستأجر در موعد مقرر ملک را تخلیه نکند و صاحبخانه قصد اقدام برای وصول چک ضمانت تخلیه ملک را داشته باشد، باید مسیر حقوقی را طی کند. از آنجایی که چک بابت تضمین و امانت صادر شده است، معمولا جنبه کیفری ندارد. موجر هم نمیتواند شکایت کیفری «صدور چک بلامحل» را مطرح کند. مسیر حقوقی برای وصول چک ضمانت تخلیه به این شرح است:
- اخذ گواهی عدم پرداخت: در مرحله اول، موجر باید با مراجعه به بانک، گواهی عدم پرداخت (به دلیل موجود نبودن وجه) را دریافت کند.
- طرح دعوای حقوقی: موجر باید دعوای مطالبه وجه چک را در دادگاه حقوقی مطرح کند و در دادخواست خود، به تخلف مستأجر (عدم تخلیه) و شرط تحقق وصول چک استناد کند. (در خصوص چکهای صیادی، عنوان دعوی «درخواست صدور اجراییه برای چک» است.)
- تأمین خواسته: در صورت نیاز، موجر میتواند درخواست تأمین خواسته کند تا اموال مستأجر توقیف شود.
هزینه دادرسی در دعاوی مالی مانند مطالبه وجه چک، بر اساس تعرفههای مصوب قوه قضائیه، معمولا شامل درصدی (مثلا ۳/۵ درصد) از مبلغ خواسته است. ابتدا خواهان آن را پرداخت میکند و در صورت پیروزی در دعوا، از خوانده مطالبه میشود.
صدور چک ضمانت در سامانه صیاد
با الزامی شدن ثبت چک در سامانه صیاد، صدور چک امانی نیز دستخوش تغییر شده است.
۱- قابلیت ثبت: چکهای صیادی حتما باید در سامانه ثبت شوند. در زمان ثبت، بخشی برای ذکر دلیل صدور چک وجود دارد که درج عبارت «بابت ضمانت تخلیه» در آن، استناد به امانی بودن چک را برای مستأجر بسیار قویتر میکند.
۲- استناد به عدم ثبت: اگر چکی بابت تضمین داده شود اما در سامانه ثبت نشود، فاقد اعتبار است. ثبت چک صیادی تنها زمانی حق وصول برای دارنده ایجاد میکند که ثبت آن با عنوان «تضمین» نباشد و شرط تضمین نقض شده باشد.
اگر در این باره مشکلی دارید و در ثبت یا وصول چک ضمانت دچار مشکل شدهاید میتوانید به شکل آنلاین به وکلای پلتفرم حقوقی ترازو مشاوره آنلاین دریافت کنید.
وقت کم داری؟ راهحل نزدیکه
مشاوره فوری و آنلاین با وکلای ترازو، بدون نیاز به مراجعه حضوری
دفاع مستأجر در برابر وصول چک
مستأجر برای دفاع از خود در برابر مطالبه وجه چک تخلیه توسط موجر، باید امانی و تصمینی بودن چک و عدم تحقق شرط استفاده از آن را ثابت کند. ارائه مدارکی مانند صورتجلسه تخلیه، استرداد کلید یا سند اقرارنامه موجر مبنی بر تسویهحساب، قویترین دفاع مستأجر است.
ارائه قرارداد اجاره که در آن به صراحت ذکر شده است که چک بابت ضمانت تخلیه ملک صادر شده از دیگر ابزارهای اثبات است. در صورت نیاز، استناد به شهادت شهود یا استعلام از سامانه صیاد هم میسر است. (در صورت قید عبارت تضمین در زمان ثبت)
سخن پایانی
قراردادهای اجاره، بهویژه در بخش تضمینها، نیازمند دقت حقوقی بالایی هستند. استفاده از ابزارهایی مانند چک ضمانت تخلیه ملک، با وجود کارایی، میتواند محل اختلافات حقوقی جدی باشد. از ثبت صحیح هدف چک در سامانه صیاد گرفته تا نگارش شروط در قرارداد، هر گام باید با آگاهی از مواد قانونی برداشته شود. در این مسیر، انتخاب وکیل یا مشاور حقوقی مجرب امری ضروری است. وکلای پلتفرم ترازو همراه شما هستند تا در تمامی مراحل حقوقی مربوط به این پروندهها، از تنظیم دقیق قرارداد تا احقاق حقوق خود در دادگاهها، با اطمینان گام بردارید.
سؤالات متداول
آیا چک ضمانت را میتوان حقوقی وصول کرد؟
بله، چک ضمانت تخلیه ملک، در فرض امتناع قطعی مستأجر از تخلیه قابل مطالبه حقوقی است، اما بدون تحقق این شرط، دعوی وجه چک قابلپذیرش نیست.
در صورت تخلیه ملک، تکلیف چک ضمانت چیست؟
به محض اینکه مستأجر به تعهد خود عمل کند موجر موظف است چک ضمانت را به مستأجر بازگرداند.
آیا موجر میتواند چک ضمانت را برای اجارهبهای عقبافتاده وصول کند؟
خیر، مگر اینکه در قرارداد به صراحت این موضوع ذکر شده باشد.