اخذ به شفعه یکی از حقوق مالی است که در نظام حقوقی ایران به رسمیت شناخته شده است. اخذ به شفعه یا اجرای حق شفعه در تعیین مالکیت اموال غیرمنقول مانند زمین یا خانه که ۲ مالک دارند، نقش مهمی دارد. در این مقاله از بلاگ حقوقی ترازو، درباره شرایط اجرای حق شفعه و مبنای فقهی و حقوقی آن میخوانید.
حق شفعه چیست؟
حق شفعه حقی است در رابطه با اموال غیرمنقول مشاعی. مطابق با اصول فقهی و ماده ۸۰۸ قانون مدنی، اگر مال غیرمنقول مشاعی قابل تقسیمی، ۲ مالک داشته باشد و یکی از آنها بخواهد سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک او حق شفعه خواهد داشت؛ به این معنا که حق دارد بهایی که مشتری برای خرید سهم شریک داده را به او بدهد و مالک سهم وی نیز شود.
در فقه و حقوق ایران به کسی که حق شفعه دارد، «شفیع» گفته میشود. طبق قول مشهور فقها، شفیع باید یک نفر باشد نه بیشتر. علاوه بر این، مطابق با موازین فقهی، اگر خریدار سهم مورد نظر مسلمان باشد، شفیع نیز باید مسلمان باشد تا امکان اجرای حق شفعه را داشته باشد. در صورتی که خریدار کافر باشد، کافر نیز حق شفعه دارد.
شرایط تحقق حق شفعه
شرایط تحقق شفعه طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی عبارت است از:
۱- مال مورد نظر باید جزو اموال غیرمنقول و قابل تقسیم باشد.
۲- مال مورد نظر مشاعی باشد.
۳- مالک مال غیرمنقول مشاعی باید فقط ۲ نفر باشند نه بیشتر.
۴- باید مالکیت سهم یکی از دو مالک از طریق بیع صحیح به شخص ثالث منتقل شده باشد.
آشنایی با شرایط تحقق شفعه میتواند به حل بسیاری از مشکلات درباره خرید و فروش اموال غیرمنقول با حق شفعه کمک کند. بنابراین، در صورتی که پس از مطالعه شرایط اخذ به شفعه هنوز هم در این زمینه با سؤالات یا ابهاماتی مواجه هستید، بهتر است که این موارد را با وکلا و مشاوران پلتفرم حقوقی ترازو در میان بگذارید. این کارشناسان مجرب به سؤالات شما به شکل آنلاین پاسخ میدهند.
جواب حقوقیات رو همین الان بگیر
ترازو سریعترین راه برای رسیدن به پاسخهای حقوقی قابل اعتماد است
مهلت قانونی اخذ به شفعه
مهلت اعمال حق شفعه در ماده ۸۲۱ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته و مطابق با این ماده قانونی، حق شفعه فوری است. بنابراین، هر گاه شفیع از معامله مال مورد نظر مطلع شد، باید حق خود را اعمال کند.
نحوه اجرای حق شفعه
برای اجرای حق شفعه، شفیع باید ثمن معامله مورد نظر (حتی اگر بیشتر یا کمتر از ارزش واقعی ملک یا مال باشد) را به خریدار پرداخت کند تا مالک سهم فروخته شده به او شود. نکته مهمی که باید درباره اعمال حق شفعه بدانید این است که خیار مشتری مانع از اجرای این حق نخواهد شد. در این صورت، برای اجرای حق شفعه، باید تا پایان مهلت برای اعمال خیار فسخ معامله توسط مشتری صبر کرد.
علاوه بر این، طبق ماده ۸۱۵ قانون مدنی، حق شفعه را نمیتوان فقط نسبت به یک قسمت از مال مورد معامله اجرا کرد. صاحب حق شفعه یا باید از حق خود به طور کلی صرفنظر کند یا نسبت به تمام مال مورد معامله این حق را اجرا کند.
آثار حقوقی حق شفعه
۱- در صورتی که شفیع از حق خود صرفنظر کند، دیگر نمیتواند آن را اجرا کند.
۲- حق شفعه قابل اسقاط است؛ به این معنا که شفیع میتواند از حق خود به هر شکلی (شفاهی، کتبی یا با انجام دادن اقداماتی) صرفنظر کند.
۳- اگر آپارتمانی بدون زمین فروخته شود، طبق ماده ۸۰۹ قانون مدنی، حق شفعه وجود نخواهد داشت.
۴- حق شفعه به ارث میرسد؛ وراث شفیع میتوانند به نیابت از وی این حق را اعمال کنند. البته، اگر شفیع چند وارث داشته باشد، همه آنها باید حق شفعه را اعمال کنند و امکان اجرای این حق فقط از سوی برخی از ورثه وجود ندارد.
۵- در صورتی که سهم یکی از دو شریک وقف شده باشد، مطابق با ماده ۸۱۱ قانون مدنی، متولی یا کسانی که مال برای آنها وقف شده، حق شفعه نخواهند داشت.
تفاوت اخذ به شفعه با حق اولویت در خرید
حق اولویت در خرید در سایر نظامهای حقوقی مانند آلمان و فرانسه به حق شفعه در نظام حقوقی ایران شباهت دارد. صاحب حق اولویت در خرید میتواند مالک مال مورد نظر که فروخته شده یا در حال فروش است، شود. اگر هم متعهد به این حق با شخص ثالثی برای فروش مال مورد نظر توافق کند، باید خسارت فرد دارای حق اولویت در خرید را پرداخت کند. این حق با حق شفعه تفاوتهایی دارد، از جمله:
- حق شفعه هنگام فروش مال غیرمنقول اجرا میشود، اما حق اولویت در خرید در مرحله پیش از معامله مال مورد نظر قابل اجراست.
- حق اولویت در خرید به واسطه یک قرارداد میان مالکان برقرار میشود، اما حق شفعه طبق قانون قابل اجراست.
- حق شفعه درباره مال غیرمنقول مشاعی و قابل تقسیم اجرا میشود، اما حق اولویت در خرید ممکن است درباره سایر اموال نیز باشد.
سخن پایانی
اخذ به شفعه یا اجرای حق شفعه یکی از شرایطی است که میتواند به انتقال مالکیت کل مال غیرمنقول مشاعی و قابل تقسیم به یکی از مالکان آن منجر شود. در این مقاله، درباره شرایط اجرای حق شفعه توضیح داده شد. این حق معمولا بدون نیاز به مراجعه به دادگاه قابل اجرا خواهد بود، اما اختلافات ناشی از آن را میتوان با مراجعه به محاکم قضایی حل و فصل کرد.
مشاوره با یک وکیل باتجربه در این زمینه میتواند از پیچیده شدن مسائل مربوطه و نیاز به حل و فصل آن از طریق مراجع قضایی بکاهد. وکلای پلتفرم حقوقی ترازو همواره آماده پاسخگویی به سؤالات شما یا ارائه خدمات مشاوره حقوقی در این زمینه هستند.
سؤالات متداول
آیا حق شفعه شامل اموال منقول نیز میشود؟
خیر.
آیا حق شفعه قابل اسقاط است؟
بله.
اگر شریک به اندازه قیمت ملک پول نداشته باشد، حق شفعه ساقط میشود؟
بله.