برخی از املاک به صورت مشاعی و توسط دو یا چند شریک اداره می‌شوند. افراز چنین املاکی و تعیین سهم هر یک از این مالکان معمولاً با تراضی آنها انجام می‌شود اما در برخی از موارد، ممکن است این افراز به صورت اجباری و با حکم دادگاه صورت گیرد. در ادامه، درباره الزام به افراز ملک مشاع و شرایط ارائه دادخواست آن می‌خوانید.
الزام به افراز ملک مشاع توسط دادگاه چه زمانی انجام می‌شود؟
همان‌طور که اشاره کردیم، در برخی از مواقع، شرکا با یکدیگر به توافق می‌رسند که ملک مشاعی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته افراز شود. در این صورت، آنها باید درخواست افراز ملک مشاع را به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه دهند. در مقابل، گاهی اوقات، جریان ثبت ملک خاتمه نیافته است که طبق مفهوم مخالف ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷، افراز آن باید با حکم دادگاه انجام شود.
علاوه‌براین، ممکن است در میان مالکان مشاعی یا وارثان ملک مشاعی، محجور یا غایب مفقود‌الاثری وجود داشته باشد. در این صورت، مطابق با ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی و رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورد صلاحیت دادگاه‌ها در مورد تعیین سهم‌الارث وارث محجور و مفقودالاثر، تقسیم ترکه و افراز ملک مشاعی با حکم دادگاه انجام خواهد شد.
الزام به افراز ملک مشاع چگونه است؟
طرح دعوای افراز ملک مشاع مراحلی دارد که از ارائه دادخواست شروع و به صدور و اجرای حکم افراز و تنظیم سند جدید برای هر یک از مالکان منتهی می‌شود. آشنایی با این مراحل به موفقیت بیشتر در چنین پرونده‌ای کمک می‌کند.
مرحله اول: ارائه دادخواست افراز ملک مشاع
برای افراز ملک مشاعی که قابل افراز به موجب دستور اداره ثبت نیست باید به دادگاه عمومی محل وقوع این ملک دادخواستی مبنی بر الزام به افراز ملک مشاع یا فروش ملک مشاع ارائه شود. در این دادخواست باید درخواست الزام به افراز یا فروش ملک مشاع همراه با دلایل درخواست افراز ملک مشاع قید شوند. این دلایل در هر پرونده ممکن است متفاوت باشند. گاهی اوقات، مالکان در نحوه اداره ملک مشاع با یکدیگر توافق ندارند، برخی از آنها قصد فروش ملک را دارند یا ممکن است دلایل دیگری مانند نیاز به مالکیت جداگانه برای هر یک از مالکان وجود داشته باشد. در هر صورت، این موضوع باید در دادخواست مذکور قید شوند.
نمونه فرم دادخواست افراز ملک مشاع به دلیل مالکیت مشاعی با غایب مفقودالاثر که می‌توانید آن را با مشورت با یک وکیل باتجربه بنویسید، به این ترتیب است:
«ریاست محترم دادگاه عمومی شهرستان …
با سلام و احترام
به استحضار می‌رساند که اینجانب … خواهان پرونده، به موجب سند رسمی شماره … که رونوشت برابر اصل آن ضمیمه دادخواست شده، ملکی به شماره پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی را با خوانده محترم شریک هستم.
با توجه به اینکه مشارکت در اداره ملک مذکور و فعالیت همزمان در آن، برای بنده مقدور نیست و همچنین، با توجه به اینکه خوانده، غایب مفقودالاثر است، صدور حکم مبنی بر افراز ملک مشاع با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری مورد استدعا است.»
همراه با این دادخواست باید مدارکی هم به دادگاه ارائه دهید که عبارت‌اند از:
- رونوشت برابر اصل شده سند مالکیت مشاعی
- رونوشت برابر اصل شده مدارک هویتی شرکا
- مدارک ثابت‌کننده وجود غایب مفقودالاثر یا محجور میان مالکان یا مدارکی که ثابت می‌کنند افراز ملک مشاع در اداره ثبت ممکن نیست
برای افراز ملک ورثه ای، باید گواهی انحصار وراثت را نیز ضمیمه این مدارک کنید.
علاوه‌براین، برای ارائه دادخواست الزام به افراز ملک مشاع باید هزینه‌های آن را هم بپردازید. این هزینه‌ها شامل هزینه دادرسی افراز ملک مشاع (مطابق با ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۱۵۰ قانون ثبت اسناد و املاک، بر مبنای ارزش معاملاتی روز ملک و به ازای هر ۱۰هزار ارزش ملک ۲۰۰ ریال)، تمبر مالیاتی، هزینه کارشناس رسمی دادگستری و هزینه دفتر خدمات الکترونیک قضایی می‌شوند. در صورتی که برای ارائه این دادخواست از وکیل کمک می‌گیرید، حق‌الوکاله او را هم باید در محاسبه این هزینه‌ها در نظر بگیرید.
مرحله دوم: تشکیل جلسه دادگاه
پس از ابلاغ موضوع طرح دعوای افراز ملک مشاع در دادگاه، اولین جلسه دادرسی تشکیل می‌شود. در این جلسه دادرسی طرفین دعوا یعنی همه شرکای ملک مشاعی حضور می‌یابند و دلایل و مدارک مربوط به شکایت افراز ملک مشاع که ممکن است شامل اظهارات شهود باشند، ارائه می‌شوند. پس از آن، رئیس دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد.
مرحله سوم: کارشناسی ملک
در این مرحله یک کارشناس رسمی دادگستری از سوی دادگاه مأمور می‌شود تا ملک را بررسی و ارزیابی کند. او ارزش ملک مورد نظر و امکان تقسیم فیزیکی آن را بررسی می‌کند. در صورتی که طبق نظر کارشناس این ملک به اندازه‌ای ارزش داشته باشد که بتوان آن را میان شرکا تقسیم کرد و مانعی برای تقسیم فیزیکی آن وجود نداشته باشد، نظر او به رئیس دادگاه ابلاغ می‌شود.
مرحله چهارم: صدور حکم افراز ملک مشاع
پس از ارائه نظر کارشناسی به دادگاه، قاضی درباره قابلیت افراز حکم و چگونگی آن تصمیم می‌گیرد. نمونه رای افراز ملک مشاع در دادگاه تجدیدنظر استان به این ترتیب است:
«تجدیدنظرخواهی م.م. به قیمومت از طرف ر.م. نسبت به دادنامه شماره … مورخ ۱۳۹۱/۷/۳۰ صادره از شعبه … دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم بر فروش پلاک ثبتی … واقع در بخش … تهران به لحاظ عدم قابلیت افراز و تقسیم وجه آن بین مالکین به نسبت حصه صادر شده است وارد نمی‌باشد، زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته بر اساس محتویات پرونده و دلایل و مدارک ابرازی صحیحا و مطابق مقررات قانونی و خالی از هرگونه اشکال صادر شده و تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی دلیل یا مدرک قانع‌کننده و محکمه‌پسندی که نقض و بی اعتباری دادنامه معترض عنه را ایجاب کند ابراز ننموده و لایحه اعتراضیه متضمن جهت موجه نیست و تجدیدنظرخواهی با هیچ یک از شقوق ماده ۳۴۸ قانون آیین‌دادرسی مدنی مطابقت ندارد، لذا دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد و محمول بر صحت تشخیص نداده دادنامه مورد اعتراض را منطبق با مقررات و اصول دادرسی می داند مستندا به قسمت آخر ماده ۳۵۸ از قانون آیین‌دادرسی مدنی ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته را عینا تایید می‌نماید. رای صادره قطعی است.»
مهلت اعتراض به افراز ملک مشاع طبق قانون آیین دادرسی مدنی ۲۰ روز خواهد بود. این حکم در دادگاه تجدیدنظر استان مطرح می‌شود. دستور اداره ثبت برای افراز ملک مشاعی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته یا مانعی برای افراز آن در اداره ثبت وجود ندارد، طی ۱۰ روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.
مرحله نهایی: اجرای حکم افراز ملک مشاع
در صورت عدم اعتراض به افراز ملک مشاع و طی شدن مهلت قانونی آن، این حکم قابلیت اجرا پیدا می‌کند. اگر ملک مذکور سند رسمی داشته باشد، تقسیم فیزیکی و ثبت سند جدید توسط اداره ثبت انجام خواهد شد. در غیر این صورت، بخش اجرای احکام دادگاه مسئول اجرای این حکم خواهد شد.
سخن پایانی
افراز ملک مشاعی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته، معمولاً با تراضی مالکان انجام می‌شود. در صورتی که برای افراز این ملک مانعی مانند وجود غایب مفقودالاثر یا محجور در میان مالکان یا مجهول‌المالک بودن بخشی از ملک، وجود داشته باشد، دادگاه محل وقوع ملک مسئول رسیدگی به این موضوع می‌شود. در این صورت، باید دادخواستی همراه با مدارکی که در این مقاله به آنها اشاره کردیم، به دادگاه ارائه شود. پیشنهاد ما برای تنظیم این دادخواست و ارائه آن به دادگاه صالح مشورت و کمک گرفتن از یکی از وکلای باتجربه و آگاه به قوانین روز در پتلفرم حقوقی ترازو است. این وکلا به شما کمک می‌کنند تا بهتر و سریع‌تر به حق خود برسید.
سوالات متداول
چه زمانی می‌توان درخواست الزام به افراز داد؟
در صورت عدم تراضی مالکان، وجود محجور یا غایب مفقودالاثر میان مالکان یا خاتمه نیافتن جریان ثبتی ملک مشاعی.
مدارک لازم برای درخواست افراز چیست؟
رونوشت برابر اصل شده سند مالکیت مشاعی، رونوشت برابر اصل شده مدارک هویتی شرکا و مدارک ثابت‌کننده وجود غایب مفقودالاثر یا محجور میان مالکان یا مدارکی که ثابت می‌کنند افراز ملک مشاع در اداره ثبت ممکن نیست
هزینه‌های افراز ملک چقدر است؟
بر مبنای ارزش معاملاتی روز ملک و به ازای هر ۱۰هزار ارزش ملک ۲۰۰ ریال.
چه زمانی می‌توان از افراز ملک جلوگیری کرد؟
با اعتراض به حکم دادگاه یا اداره ثبت می‌توان از افراز ملک جلوگیری کرد تا به این اعتراض رسیدگی شود.
تفاوت بین درخواست افراز و الزام به افراز چیست؟
درخواست افراز با تراضی مالکان به اداره ثبت ارائه می‌شود اما دادخواست الزام به افراز در صورت عدم خاتمه یافتن جریان ثبتی سند یا شرایطی مانند وجود غایب مفقودالاثر یا محجور در میان مالکان به دادگاه ارائه خواهد شد.