اجرت المثل ایام تصرف و تفاوت آن با اجاره بها

اگر حتی یک مرتبه اجاره‌نشینی را تجربه کرده باشید، احتمالا اصطلاحاتی مانند اجاره بها یا اجرت‌المثل ایام تصرف را شنیده باشید. بااین‌حال، همه مردم معانی این اصطلاحات حقوقی و کاربرد آنها را نمی‌دانند. اگر شما نیز در قرارداد اجاره خانه خود با چنین اصطلاحاتی مواجه شده‌اید و می‌خواهید معانی، کاربرد و تفاوت آنها را بدانید، خواندن این مقاله از پلتفرم ترازو به شما کمک خواهد کرد.

اجاره و ارکان آن

قبل از اینکه بخواهیم درباره اجرت المثل ایام تصرف یا اجرت المثل در اجاره توضیحی بدهیم، باید ابتدا با اصل موضوع یعنی قرارداد اجاره و ارکان آن آشنا شوید. معنای عقد اجاره را بیشتر مردم می‌دانند. اجاره یعنی عقد یا قراردادی که بر اساس آن، مبلغی مشخص به عنوان اجاره بها در فواصل زمانی معین در ازای سکونت در خانه‌ای مبادله می‌شود اما تعریف اجاره در قوانین ایران چیست؟

اجاره در ماده ۴۶۶ قانون مدنی به این صورت تعریف شده است: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند.» همچنین، مطابق با ماده ۴۶۷ این قانون: «مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.»

مورد اول بیشتر درباره ملک مسکونی و تجاری یا خودرو کاربرد دارد. مورد دوم اغلب در کشاورزی و کارهایی مانند آن به کار می‌رود و مورد سوم معمولا درباره به کار گرفتن افراد به عنوان خدمه یا برای حمل و نقل اجرا می‌شود. آنچه در میان این قراردادها بیشتر کاربرد دارد، اجاره ملک مسکونی یا تجاری است. اما قواعد و مقرراتی که در ادامه درباره آنها توضیح می‌دهیم را می‌توان درباره دو نوع دیگر اجاره یعنی اجاره حیوانات یا به کار گرفتن افراد برای کارهای مختلف نیز اجرایی کرد.

بر اساس تعریف قانونی اجاره در ماده ۴۶۶ قانون مدنی، هر اجاره سه رکن اصلی دارد که عبارت‌اند از:

• عین مستاجره یا همان چیزی که اجاره داده می‌شود؛
• موجر یا همان کسی که مال خود را به دیگری اجاره می‌دهد؛
• مستاجر یا همان کسی که با پرداخت مبلغی معین، مال دیگری را اجاره می‌کند.

اجاره بها چیست؟

آشنایی با این اصطلاحات مربوط به اجاره به شما کمک می‌کند تا قراردادهای اجاره و بندهای آن را بهتر بررسی کنید. یکی از این اصطلاحات که زیاد شنیده می‌شود، اجاره بها است. اجاره بها به همان مبلغی گفته می‌شود که بر اساس قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ و سایر مقررات قابل اجرا در این زمینه، در ازای استفاده از مال موجر در فواصل معین که معمولا یک ماهه است، به او پرداخت می‌شود.

بر اساس ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر (اصلاحی ۰۲/۱۰/۱۴۰۳): «در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه، تصریح و در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تایید موجر، مستاجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.» مبلغ قرض‌الحسنه همان مبلغی است که بیشتر با نام مبلغ ودیعه یا مبلغ پیش‌پرداخت اجاره می‌شناسیم.

معنای اصطلاح اجرت المثل ایام تصرف در قرارداد اجاره

ممکن است در قرارداد اجاره اصطلاحی به نام اجرت‌المثل را خوانده باشید. این اصطلاح معمولا زمانی به کار می‌رود که مستاجر بدون اجازه مالک در ملک او به سکونت خود ادامه داده باشد. اما منظور از اجرت‌المثل چیست؟

اجرت المثل همان‌طور که احتمالا از نام آن حدس می‌زنید، به مبلغی گفته می‌شود که موجر باید در ازای مدت زمانی که از ملک یا مال دیگری بدون اجازه او استفاده کرده بدهد. اجرت‌المثل را کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌کند. در واقع، این کارشناس بررسی می‌کند که اگر مالی مانند مال موجر با همان شرایط در مدت مشخص شده اجاره داده شود، موجر مستحق دریافت چه مبلغی است. به مبلغی که این کارشناس در نهایت اعلام می‌کند، اجرت‌المثل گفته می‌شود.

تفاوت اجرت المثل و اجرت المسمی

اصطلاحی که معمولا در مقابل اجرت‌المثل یا همراه با آن به کار می‌رود، اجرت‌المسمی است. اجرت‌المسمی همان‌طور که از نام آن مشخص است، به اجرت یا مبلغی گفته می‌شود که موجر و مستاجر تعیین کرده‌اند یا از آن اسم برده‌ و بر سر آن توافق کرده‌اند. اجرت‌المسمی همان اجاره بها است که در قرارداد اجاره ذکر و توافق شده و در فواصل معین مثل هر روز یا هر ماه مستاجر آن را می‌پردازد.

تفاوت اجرت المثل و اجاره بها در توافق یا اذن دادن موجر است. در صورتی که موجر اجازه استفاده مستاجر از مال یا ملکش را نداده باشد و یا اگر اذن داده است بر سر میزان اجاره بها توافقی صورت نگرفته باشد، مستاجر باید اجرت‌المثل بپردازد، اما اگر از استفاده مستاجر راضی باشد یا به اصطلاح اذن استفاده را داده باشد و نیز بر سر میزان خاصی توافق کرده باشند، مستاجر باید اجرت‌المسمی یا همان اجاره بها را بپردازد.

شرایط لازم برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

بر اساس ماده ۴۹۴ قانون مدنی: «عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود؛ اگرچه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد. اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد، وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد؛ مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.»

به زبان ساده‌تر در قرارداد اجاره املاک، در دو صورت مستاجر باید اجرت‌المثل بپردازد که عبارت‌اند از:

• در موعد قانونی تخلیه نکرده باشد. در این صورت، باید در ازای مدتی که در ملک مانده، اجرت‌المثل بپردازد.
• بدون اجازه مالک و بدون اینکه قراردادی بین او و موجر منعقد شده باشد، در ملک او باقی مانده باشد.

مراحل مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

مطابق با ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر: «پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه ‌قضاییه انجام خواهد گرفت.»

بنابراین، در صورتی که مستاجر در مهلت تعیین شده ملک را تخلیه نکند، اجرت المثل ایام تصرف را می‌توان با تنظیم دادخواست مطالبه کرد. از آنجایی که این دعوا از نظر قانونی یک دعوای حقوقی محسوب می‌شود، دادخواست موجر باید به دادگاه حقوقی تقدیم شود. از سوی دیگر، بر اساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول مانند خانه باید در دادگاهی اقامه شود که آن مال در حوزه قضایی آن قرار دارد. در نتیجه، اگر به عنوان مثال، خانه مورد نظر در منطقه ۲ شهر تهران قرار داشته باشد، دادگاه حقوقی منطقه ۲ تهران باید به دادخواست اجرت المثل اجاره رسیدگی کند.

برای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف باید ابتدا به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید تا دادخواستی با عنوان دادخواست اجرت المثل اجاره ثبت شود. در این دادخواست باید مشخصات خواهان که مالک قانونی ملک است و خوانده یا همان مستأجری که از تخلیه ملک خودداری می‌کند، همراه با میزان خواسته یا همان اجرت‌المثل ایام تصرف و خسارت وارد شده به موجر نوشته شود. علاوه‌ بر این دادخواست، باید کلیه مدارکی که نشان می‌دهند موجر مالک خانه است، مانند سند مالکیت همراه با مدارکی مانند اجاره‌نامه ضمیمه پرونده شوند.

پس از ثبت دادخواست، پرونده شما به دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی به این پرونده یا یکی از شعب شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شود. در صورتی که مبلغ خواسته شما کمتر از ۲۰میلیون تومان باشد به یکی از شعب شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شوید اما اگر مبلغ خواسته از این میزان بیشتر باشد دادگاه حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول به پرونده رسیدگی می‌کند.

در هر صورت، قاضی دادگاه مورد نظر در زمان تعیین شده سخنان دو طرف را می‌شنود، مدارک آنها را بررسی می‌کند و در نهایت، یک کارشناس رسمی دادگستری را مأمور محاسبه اجرت المثل اجاره می‌کند. نحوه محاسبه اجرت المثل اجاره توسط این کارشناس نیز به این ترتیب است که او ملک مورد نظر را با توجه به شرایط و موقعیتی که دارد ارزیابی می‌کند و مبلغی که ممکن است کمتر یا بیشتر از اجاره بها باشد، به دادگاه اعلام می‌کند.

در نهایت نیز بنابر تشخیص قاضی دادگاه، دستور تخلیه ملک و پرداخت اجرت المثل صادر می‌شود. همچنین، ممکن است مبلغی به عنوان خسارت تاخیر تادیه از اجرت المسمی و اجرت المثل ایام تصرف که به موجب تعلل یا کوتاهی مستاجر از اجرای تعهد خود به موجر وارد شده اعلام شود. در این صورت، مستاجر باید علاوه بر اجرت‌المثل، خسارت تعیین شده را نیز بپردازد.

کسر اجرت المثل از مبلغ ودیعه

در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر این‌طور می‌خوانیم:

«در صورتی که‌ موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و‌ تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.

چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به‌ عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده‌ و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌ دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به‌‌ همان میزان‌ خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.»

از این ماده قانونی می‌توان نتیجه گرفت که در صورت وقوع اختلاف بین مالک و مستاجر در مورد مبلغ ودیعه، مبلغ ودیعه باید به مستاجر یا دایره اجرا پرداخت شود و موجر بابت خسارات یا اجرت‌المثل اقدام به طرح دادخواست جداگانه نماید. در صورتیکه این دادخواست به شورا یا دادگاه ارائه شود، دادگاه به همان میزان از پرداخت ودیعه به مستاجر خودداری می‌کند تا درصورتیکه رای به نفع موجر صادر شد، از محل آن طلب وی پرداخت گردد.

ذکر اجرت المثل در قرارداد اجاره و آثار آن

ممکن است اجرت المثل در قرارداد اجاره مشخص شده باشد. به عنوان مثال، در یکی از بندهای قرارداد اجاره آمده باشد که مستاجر موظف است در پنجم فروردین سال ۱۴۰۴ خانه را تخلیه کند، در غیر این صورت، باید هر روز مبلغ ۱۰۰هزار تومان به عنوان اجرت المثل در اجاره بپردازد.

در این صورت، مطالبه اجرت‌المثل از مستاجر ساده‌تر خواهد شد. چون به موجب شرط صحیح و قانونی اجرت المثل در اجاره نامه، مستاجر قبلا اجرت‌المثل به این میزان را پذیرفته است. در واقع اینجا دیگر آنچه که به غلط اجرت المثل نامیده شده است، همان اجرت المسمی قراردادی خواهد بود که با ارائه دادخواست (بدون نیاز به کارشناسی) امکان مطالبه آن فراهم است.

نمونه رأی اجرت‌المثل ایام تصرف مستاجر

رأی شماره ۹۳۰۹۹۸۷۶۰۷۷۰۰۲۶۹ دیوان عالی کشور در تاریخ ۱۳۹۴/۰۶/۱۸ نمونه ای برای این امر است. بر اساس این رأی، در عقد اجاره می‌توان مبلغ معینی را به عنوان اجرت المثل اجاره بهای ادامه تصرف پس از انقضاء مدت اجاره تعیین کرد. در این صورت، با احراز عدم تخلیه مورد اجاره پس از انقضاء مدت، موجر قانونا مستحق مطالبه اجرت‌المثل بر مبنای شرط مذکور است.

سخن پایانی

در دعاوی ملکی، دانستن معانی اصطلاحاتی مانند اجرت‌المثل ایام تصرف اهمیت بسیاری دارد. به این ترتیب، شما می‌توانید بهتر از قبل از حق خود دفاع کنید. بااین‌حال، پیشنهاد ما به شما این است که در چنین دعاوی که با یک وکیل یا مشاور حقوقی باتجربه و کاربلد مانند مشاوران پلتفرم حقوقی ترازو مشورت کنید تا هیچ موضوعی در طرح دادخواست شما از قلم نیفتد و همه چیز حرفه‌ای پیش رود.

سوالات متداول