قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول چیست؟
دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول مانند زمین، آپارتمان، ملک مسکونی و غیر این‌ها، حجم زیادی از دعاوی مطروحه در مراجع قضایی را در برگرفته بود. یکی از دلایل بروز این اختلافات، عدم ثبت معاملات راجع به اموال غیر منقول بود؛ زیرا اسناد عادی از اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی برخوردار است. در نتیجه، جهت نقل و انتقالات املاک دارای سند عادی، املاک فاقد سند و یا املاک دارای اسناد مشاعی و همچنین نقل و انتقال املاک با مبایعه نامه عادی اختلافات زیادی بین طرفین رخ می‌داد.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور جهت رفع این اختلافات و پیشگیری از کلاه‌برداری و …، طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول را ارائه کرده است. در حال حاضر، این طرح تصویب شده و در حال اجرا است. در ادامه درباره این طرح و متن آن نکاتی که لازم است بدانید را ارائه کرده‌ایم.
طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
از نظر قانون، اسناد رسمی توان اجرایی و اثباتی بیشتری نسبت به اسناد عادی دارند. با این وجود، در ایران اموال غیرمنقول زیادی فاقد سند رسمی بوده و معمولاً از طریق اسناد عادی معامله می‌شوند. اگرچه صحت قرارداد بیع برای اموال غیرمنقول به ثبت رسمی سند در دفاتر مربوطه منوط نیست، اما عدم ثبت رسمی این معاملات مشکلات فراوانی را برای افراد جامعه به وجود می‌آورد. همچنین، دستگاه‌های قضایی نیز باید زمان و هزینه زیادی را صرف رسیدگی به دعاوی ناشی از عدم وجود سند ملکی برای مالک یا سند رسمی کنند.
برای حفظ کنترل سلامت نظام اقتصادی کشور و کاهش تعداد این دعاوی، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول جهت سامان دادن به این اموال ارائه شده و به تصویب رسیده است. این طرح در سال ۱۳۹۵ با عنوان «طرح ارتقا اسناد رسمی» به مجلس ارائه شده و در سال ۱۳۹۹ با انجام اصلاحات لازم به تصویب رسید.
اما با توجه به وجود ایرادات شرعی در طرح ارائه شده، شورای نگهبان آن را تایید نکرد. در نهایت پس از فراز و نشیب‌های متعدد، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به موجب اصل ۱۱۲ قانون اساسی و به منظور رفع اختلاف میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع داده شد. سپس مجمع تشخیص مصلحت نظام، با پیش بینی تغییرات در طرح ارائه شده، آن را در اردیبهشت ماه ۱۴۰۳ تصویب کرد.
موارد مهم قانون جدید الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول
از جمله موارد مهمی که در این طرح ذکر شده می‌توان به نکات زیر اشاره کرد:
- یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، تمامی اقدامات حقوقی که منجر به انتقال مالکیت یا ایجاد حق انتفاع در اموال غیرمنقول می‌شود، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت، دعاوی مربوط به این گونه معاملات قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار خواهند بود. (ماده ۱) در گذشته اگر انتقال ملک با سند عادی انجام می‌شد، افراد با مراجعه به دادگستری اقدام به تقاضای تنفیذ آن را کرده و دادگاه با بررسی ادله و مدارک ممکن بود آن را تایید کند. اما در حال حاضر دیگر هیچ معامله‌ای با سند عادی در مورد املاکی که دارای سند رسمی‌اند در دادگاه مسموع نخواهد بود.
- دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت‌شده اموال غیرمنقول تنها در صورتی پذیرفته خواهد شد که ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شده و همچنین ظرف ۱۵ روز بعد از آن دعوای تنفیذ فسخ مطرح گردد. (تبصره ۱ ماده ۱)
- اسناد معامله‌های اموال غیرمنقول که به‌ثبت نرسیده‌اند توسط دستگاه‌های اجرایی مورد پذیرش قرار نمی‌گیرند و تنها فردی مالک شناخته می‌شود که ملک مورد نظر به نام او در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌ثبت رسیده باشد. (ماده ۱)
- بنگاه‌های معاملات املاک ملزم هستند پس از مذاکرات اولیه، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد کرده و آن را به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند. البته، این فرایند مانعی برای مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی محسوب نمی‌شود. (ماده ۳)
- تعرفه خدمات بنگاه‌های معاملات املاک باید بر اساس معیارهایی نظیر درصد ارزش معاملاتی املاک، حجم پیش‌نویس قراردادهای ثبت‌شده در هر منطقه و تعیین سقف تعرفه دریافتی تنظیم گردد. (تبصره ۱ ماده ۳)
- دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال ملک، مالیات مربوط به این نقل و انتقال‌ها را بر مبنای ارزش معاملاتی محاسبه و دریافت کنند. همچنین، مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل مانند حق کسب و پیشه، باید بر اساس وجوه اعلامی توسط مالک محاسبه و اخذ شود. (ماده ۲)
- سازمان تأمین اجتماعی باید با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، میزان بدهی مالکان منتقل‌کننده ملک راجع به ماده ۳۷ قانون تامین اجتماعی را اعلام کند، تا وصول آن توسط دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد؛ در غیر این صورت، سردفتر موظف است سند رسمی انتقال ملک را تنظیم کند. در چنین شرایطی، مسئولیت بدهی متوجه مالک جدید یا سردفتر نخواهد بود. (ماده ۵)
- دستگاه‌های اجرایی که نقل و انتقال ملک وابسته به نظر آن‌ها است، موظف‌اند حداکثر ۱ سال پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، پاسخ استعلام را در همان لحظه اعلام کنند. در صورت عدم ارائه پاسخ، سردفتر مجاز خواهد بود سند رسمی انتقال ملک را تنظیم کند. (ماده ۶)
- دفاتر اسناد رسمی ملزم هستند وجوه دولتی و عمومی وصول شده را از طریق سامانه الکترونیکی مورد تأیید سازمان، به حساب‌های تعیین‌شده نزد خزانه‌داری کل کشور واریز کنند. (ماده ۷)
- مراجع قضایی، کمیسیون‌ها و شوراهای ذی‌صلاح که برای رسیدگی به امور املاک تعیین شده‌اند، مکلف‌اند تصمیمات و احکام قطعی مربوط به ایجاد یا سلب حقوق عینی را فوراً از طریق سامانه به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند. هرگونه تخلف از این حکم، منجر به محکومیت خواهد بود. (ماده ۸)
- هرگونه بی‌توجهی قضات یا مأمورین دولتی نسبت به مفاد اسناد رسمی منجر به محکومیت ایشان با یکی از مجازات‌های تعزیری درجه شش می‌شود؛ همچنین چنانچه خسارتی متوجه دارنده سند رسمی گردد، فرد متخلف مسئول جبران خسارات خواهد بود. (ماده ۹)
- جرم درج اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه یا معاملات معارض، مجازات نقدی و جزایی به همراه خواهد داشت. (تبصره ۵ ماده ۱۰)
- برای آپارتمان‌هایی که دارای رای جریمه از کمیسیون‌های ماده ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری هستند، باید شهرداری‌ها و بخشداری‌ها گواهی پایان کار را صادر کنند. (تبصره ۶ ماده ۱۰)
اصلاح طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
از جمله موارد جدید در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال منقول می‌توان به اصلاح قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ اشاره کرد.
اصلاحات ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان (اصلاحی سال ۱۴۰۳)
هر قرارداد، با هر عنوانی که بر اساس آن مالک رسمی زمین به همکاری با شخص دیگری برای ساخت و ساز مبادرت کند یا هر قراردادی که شخصی را در قبال دیگری ملزم به ساخت و تحویل واحد ساختمانی معین کند و هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از این قراردادها، به عنوان پیش‌فروش ساختمان تلقی می‌شود.
اصلاحات ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان (اصلاحی سال ۱۴۰۳)
در قرارداد پیش فروش باید اسم و مشخصات طرفین قرارداد (حقیقی یا حقوقی)، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، متن پروانه ساختمانی صادر شده از مراجع ذی صلاح در صورت صدور (راجع به موضوع معامله به عنوان پیوست قرارداد)، مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود، بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله، تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی و اسامی داوران ذکر شده باشد.
اصلاحات ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان: (اصلاحی سال ۱۴۰۳)
تنظیم قرارداد پیش فروش مشروط به ارائه سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی نشان دهنده واگذاری ملک جهت ساخت، بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک خواهد بود.
اصلاحات ۱۴ قانون پیش فروش ساختمان: (اصلاحی سال ۱۴۰۳)
در صورتی که پیش خریدار به تمامی تعهدات خود عمل کند و پیش فروشنده تا پایان مدت قرارداد نتواند پروژه را به اتمام برساند، در این صورت با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه تنها اقدامات جزئی برای تکمیل پروژه باقی مانده (با کمتر از ده درصد «۱۰%» پیشرفت فیزیکی باقیمانده)، پیش خریدار می‌تواند با قبول تکمیل بقیه قرارداد، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و درخواست تنظیم سند رسمی قدر السهم خودش کند.
در این شرایط، پرداخت حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده ولی توسط پیش خریدار انجام شده است، مانعی برای مطالبه مبلغ هزینه شده از محل ماده ۱۱ و غیره نخواهد بود.
اصلاحات ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان: (اصلاحی سال ۱۴۰۳)
افرادی که بدون تنظیم سند رسمی مبادرت به پیش‌فروش ساختمان کنند، با مجازات حبس از چهل و پنج روز تا شش ماه یا پرداخت جریمه نقدی معادل دو تا چهار برابر مبلغ و اموال دریافتی مواجه خواهند شد.
تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
متن طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سال ۱۳۹۵ ارائه شده و بارها و بارها به دلیل مشکلات شرعی و قانونی اصلاح شده است. این طرح در نهایت در سال ۱۴۰۳ به تصویب رسید. به موجب تصویب این طرح، کلیه معاملات مرتبط با اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
در غیر این صورت، پس از گذشت زمان مقرر که برای ثبت رسمی اسناد عادی ملکی در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور در نظر گرفته شده، این اسناد قابلیت استناد قضایی خود را از دست می‌دهند؛ بنابراین، نمی‌توان با تکیه بر یک سند عادی ملکی و مبایعه‌نامه مربوط به ملک، نسبت به طرح شکایت فروش مال غیر اقدام کرد.
سخن پایانی
طرح الزام به ثبت معاملات غیرمنقول جهت سامان دادن به معاملات ملکی و پیشگیری از پول‌شویی و کلاه‌برداری در زمینه معاملات املاک ارائه شده است. به موجب این طرح، برای اثبات مالکیت یک ملک باید حتماً معامله انجام شده در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور ثبت شده باشد. در غیر این صورت، سند عادی نمی‌تواند نشان دهنده مالکیت فرد برای ملک خاصی باشد و به لحاظ قانونی اعتبار نخواهد داشت.
برای اینکه درباره قوانین معاملات ملکی آگاهی بیشتری به دست بیاورید و خرید و فروش املاک را ایمن‌تر انجام دهید، پیشنهاد می‌کنیم از متخصصان این حوزه مانند تیم حرفه‌ای پلتفرم حقوقی ترازو کمک بگیرید.
سوالات متداول
قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول چیست؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قانونی است که در سال ۱۴۰۳ به تصویب رسیده و به موجب آن، تمام معاملات اموال غیر منقول مانند نقل و انتقالات املاک، باید در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور ثبت شوند.
قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول در چه سالی به تصویب رسیده است؟
این قانون در سال ۱۳۹۵ مطرح شده و در سال ۱۴۰۳ به تصویب رسیده است.