وکیل ثبتی برای رسیدگی به دعاوی ثبتی
دعاوی ثبتی دارای محدوده وسیعی است که که هر کدام از این حیطه‌ها دارای قوانین و مقررات خاصی است و رسیدگی به امور ثبتی کاری بسیار تخصصی و فنی است و لازم است برای پیگیری این دعاوی، به وکیل ثبتی مراجعه کرد. حقوق ثبت بسیار متنوع بوده و شامل ثبت اسناد و املاک، ثبت شرکت و موسسات غیرتجاری، ثبت علائم تجاری، ثبت مالکیت صنعتی، موارد مربوط به دفاتر اسناد رسمی و… می‌شود.
ماهیت دعاوی ثبتی به طور خاص مربوط به فعالیت‌های حوزه ثبت اسناد و املاک است. دعاوی ثبتی در واقع اختلافاتی است که در روند ثبت اسناد و املاک و اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا رخ می‌دهد و شکایتی از آن جهت در محاکم دادگستری مطرح می‌شود. مطابق با قانون ثبت اسناد واملاک، محاکم موظف‌اند فقط به دعاوی اشخاصی را که سند ملک به نام آنها ثبت شده است و به عنوان صاحب ملک شناخته می‌شوند، رسیدگی کنند. در واقع روند ثبت ملک مراحلی دارد که می‌تواند زمینه‌ساز بروز دعاوی حقوقی در حیطه ثبتی باشد.
اولین مرحله ثبتی که بر ملک انجام می‌شود، ثبت آن است. پس از آن، عملیات افراز، جداسازی، انتقال رسمی ملک و رفع اختلافاتی که در مورد صادر شدن سند مالکیت معارض و سایر امور ثبتی بر روی ملک انجام می‌شود، قرار می‌گیرد. سایر اختلافات مانند ضبط یا ابطال سند، می‌تواند در زمینه اجرای اسناد رسمی در ادارات ثبت ایجاد شود. ثبت املاک شامل املاک مسکونی، تجاری، صنعتی، باغ و زمین زراعی است که هر کدام ضوابط ویژه خود را دارند.
از مهم‌ترین دعاوی ثبتی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- اعتراضات ثبتی شامل اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک
- اعتراض به تحدید ملک
- اعتراض به حقوق ارتفاقی
- دعاوی مربوط به مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک
- اعتراض به ثبت سند
- اعتراض به ثبت توافقی به علت جعل یا اشتباه
- اعتراض به آرای هیات حل اختلاف درمورد صدور سند مالکیت به نام متقاضی
- ابطال سند رسمی مالکیت
- اصلاح سند رسمی مالکیت
- دعاوی املاک مشاع شامل: افراز ملک مشاع، دستور فروش ملک مشاع
- دعاوی مربوط به اشتباهات ثبتی
- صدور اسناد مالکیت اراضی کشاورزی
این اختلافات اغلب زمانی رخ می‌دهد که بعد از خرید و انتقال سند یا در حین خرید و بررسی آن مشکلاتی در محتویات سند دیده می‌شود. بنابراین توصیه می‌کنیم برای درک بهتر ابعاد این گونه دعاوی، این مطلب را به دقت مطالعه کنید تا در این زمینه دچار مشکل نشوید.
وکیل ثبتی کیست؟
مشکلات ثبتی از پیچیده‌ترین مشکلات حقوقی هستند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، متولی قانونی امور ثبتی است. این سازمان وابسته به قوه قضاییه است و دفاتر اسناد رسمی و دفاتر رسمی ازدواج و طلاق زیرمجموعه این سازمان هستند. وکیل ثبتی شخصی آگاه به قوانین و آیین‌نامه‌های ثبتی است. چنین وکیلی را می‌توان با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی به عنوان وکیل رسمی در انجام امور ثبتی انتخاب کرد و به او وکالت داد تا پیگیر مسائل ثبتی باشد.
نوع دیگر انتخاب وکیل ثبتی این است که شخص موکل، به یکی از وکلای دادگستری دارای پروانه وکالت صرفا در انجام امور ثبتی، جهت مراجعه به ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی و حل مشکلات، وکالت دهد. وکیل ثبتی با تسلطی که بر قوانین ثبتی دارد، پرونده موکل خود را پیگیری می‌کند و از تضییع حقوق وی جلوگیری می‌کند.
وظایف وکیل ثبتی
ابتدایی‌ترین وظیفه این وکیل، ارائه مشاوره حقوقی در امور ثبتی به مراجعه‌کنندگان است. علاوه بر این، می‌تواند در زمینه ثبت شرکت‌ها، ثبت علامت و اسم تجاری، تقدیم دادخواست و تشکیل پرونده در امور مربوط به ثبت، اقدام کند. وکیل ثبتی باید تسلط لازم به قوانین مهم ثبتی از جمله قانون ثبت اسناد و املاک به همراه آیین‌نامه‌های اجرایی مربوط به این قانون داشته باشد و همچنین در به‌کارگیری آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی متخصص باشد. توجه داشته باشید که حوزه حقوق ثبت یکی از تخصصی‌ترین حوزه‌های قوانین کشور بوده و باید به وکلایی مراجعه کرد که در این زمینه تخصص لازم را داشته و دارای تجارب عملی باشند.
حوزه‌های کاری وکیل ثبتی
وکیل امور ثبتی در حوزه‌های متعددی کار می‌کند که از جمله آنها می‌توان به سه حوزه پرکاربرد زیر اشاره کرد:
- الف) حوزه ثبت شرکت‌ها و امور مالیاتی آنها
- ب) حوزه املاک، مستقلات، زمین و ساختمان
- ج) حوزه ثبت احوال
الف) در زمینه ثبت شرکت‌ها وکیل می‌تواند از مراحل ابتدایی انجام کار، یعنی انتخاب نام شرکت، اقدام به ارائه مشاوره نماید موکلین خود را جهت انتخاب موضوع فعالیت شرکت، راهنمایی کند. وکیل امور ثبتی به دلیل تسلط بر قوانین، می‌تواند در سریعترین زمان ممکن مجوز ثبت شرکت را اخذ کند. همچنین قالب انتخابی شرکت که مناسب با فعالیت شرکت باشد را می‌توان با مشورت از وکیل ثبتی به درستی انتخاب کرد. به عنوان مثال، اینکه شرکت با مسئولیت محدود یا تضامنی باشد، دارای آثاری است که وکیل ثبتی به آن اشراف دارد.
ب) در حوزه املاک، در صورت وجود تعارضات و اختلافات ثبتی، وکیل ثبتی می‌تواند به مراجع ذی‌صلاح اعتراض کند:
- اعتراض به ثبت ملک
- اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک
- اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک
- دعوی ابطال سند رسمی ملک
- ابطال سند مالکیت معامله معارض
ج) وکیل ثبتی در حوزه ثبت احوال، در مورد پرونده موکل خود اقدامات مناسب را انجام می‌دهد. از جمله این دعاوی می‌توان به الزام به ثبت ولادت، اصلاح شناسنامه، تغییر نام، الزام به صدور شناسنامه، حذف نام همسر از شناسنامه و اموری از این قبیل اشاره کرد.
مراجع صالح ثبتی
حالا که به طور مختصر با دعاوی ثبتی آشنا شدیم، بیایید به مراجع اختصاصی ثبتی بپردازیم. چنانچه دعوایی در صلاحیت مرجع قضایی باشد، باید در مراجع دادگستری اقامه شود.
۱- هیأت نظارت استان
هیات نظارت استان یکی از مراجع صالح ثبتی است. هیأت نظارت استانی برابر ماده ۶ قانون ثبت، در مرکز هر استان تشکیل می‌شود و به کلیه اشتباهات و اختلافات ثبتی رسیدگی می‌کند. این مرجع صلاحیت رسیدگی به اصل مالکیت را ندارد و تعیین مالکیت صرفا در صلاحیت مراجع دادگستری است. یعنی اگر در مالکیت یک ملک اختلاف حاصل شد، این دعوا باید در دادگاه عمومی شهرستان اقامه شود.
ماده ۲۵ قانون ثبت صلاحیت‌های هیأت نظارت را برشمرده است که به برخی از آنها اشاره می‌شود:
- چنانچه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت، اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود ویا در تصرف اشخاصی تزاحم یا تعارض باشد، رفع اختلاف و تعیین تکلیف، ابطال و اصلاح درخواست ثبت با هیأت نظارت است؛
- بروز اشتباه در جریان مقدماتی ثبت املاک و ابطال و اصلاح آن توسط هیأت؛
- رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلا یا بعضا، خواه نسبت به اصل ملک، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن؛
- رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی.
اصلاح سند مالکیت اصولا در صلاحیت هیأت نظارت استان است . با توجه به این که هیأت نظارت، مرجعی اداری محسوب می‌شود، چنانچه اصلاح سند با حقوق اشخاص ثالث ملازمه داشته باشد و یا به حقوق دیگران خللی وارد کند، اصلاح سند در صلاحیت مراجع قضایی است.
صلاحیت رسیدگی هیات نظارت محدود به استان مربوطه است و این هیات در اداره کل ثبت اسناد استان تشکیل می‌شود. صلاحیت این هیات در مورد اختلافات در جایی است که یک سوی دعوا اداره ثبت و طرف دیگر اشخاص باشند. اعضای این هیات ۳ نفر هستند که یک نفر آنها قاضی است و با حکم رییس قوه قضاییه انتخاب می‌شود.
در اشتباهاتی که در موقع ثبت ملک یا انتقالات بعدی رخ می‌دهد و هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه، دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر می‌کند، رای هیات نظارت قطعی است.
۲- شورای عالی ثبت
مرجع دیگر شورای عالی ثبت است که در واقع مرجع تجدیدنظر آراء قابل تجدیدنظر هیأت نظارت است. این شورا عالی‌ترین مرجع اداری رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. برخی آراء صادره از سوی هیأت نظارت، ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ، قابل اعتراض در این شورا است. این شورا مرجعی کشوری است و تنها در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یعنی در تهران تشکیل می‌شود. شورای عالی ثبت دارای دو شعبه شامل شعبه مربوط به املاک و شعبه مربوط به اسناد است.
صلاحیت‌های دیگر این مرجع، صدور آراء وحدت رویه و ارائه نظرات مشورتی است.
سخن پایانی
همانطور که پیش‌تر ذکر شد، مسائل و اختلافات ثبتی، پیچیدگی‌های خاص خود را دارند و نیازمند حضور و دخالت اشخاص آگاه و آشنا مانند وکیل ثبتی به این مسائل هستند. بنابراین توصیه می‌شود جهت مشاوره در این امور و پیگیری آنها در مراجع صالح، به وکلای متخصص در امور ثبتی مراجعه شود . دخالت افراد غیرمتخصص می‌تواند روند حل این مسائل را با موانعی روبه‌رو کند و موجب اطاله زمان حل آنها شود.