برخی از املاک به صورت مشاعی اداره می‌شوند یعنی دو یا چند مالک دارند و همه امور مربوط به آن اموال با تصمیمات این مالکان در کنار یکدیگر پیش می‌روند. در صورتی که این مالکان بخواهند در مال مورد نظر تصرف اختصاصی کنند و به عنوان مثال، قصد فروش سهم خود را داشته باشند، این ملک باید افراز شود. در این مقاله، درباره مراحل افراز ملک مشاع و مدارکی که برای این کار لازم است می‌خوانید.
مراحل درخواست افراز ملک مشاع
درخواست افراز مالکیت مشاعی بر اساس ثبت شدن یا نشدن این ملک متفاوت است. در صورتی که مراحل ثبت این ملک در اداره ثبت به پایان رسیده باشد، مطابق با ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷، اداره ثبت محل وقوع ملک مسئول رسیدگی به موضوع افراز ملک مشاع است. در مقابل، اگر مراحل ثبت این ملک به هر دلیلی خاتمه نیافته باشد، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به پرونده افراز این ملک خواهد بود. به عنوان مثال، در صورتی که یکی از مالکان ملک ورثهای مشاع محجور یا غایب مفقودالاثر باشند، طبق رأی وحدت رویه شماره ۳۵۳۰ ۱۳۶۰/۲/۷ دادگاه صلاحیت رسیدگی به پرونده افراز ملک را خواهد داشت.
برای درخواست افراز ملک از اداره ثبت باید درخواست‌نامه به علاوه مدارک لازم برای افراز ملک مشاع را به اداره ثبت محل وقوع این ملک ارائه داد. در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته یا به دلایلی مانند وجود محجور یا غایب مفقودالاثر غیرقابل افراز توسط اداره ثبت باشد، باید دادخواست افراز همراه با مدارک ضمیمه آن به دادگاه عمومی محل وقوع ملک ارائه شود.
البته، نکته مهمی که باید درباره درخواست افراز ملک ورثهای مشاع در نظر داشته باشید این است که برای افراز چنین ملکی باید به جای دادخواست افراز ملک مشاع دادخواستی با موضوع تقسیم ترکه به دادگاه تقدیم کنید، حتی اگر این ملک قبلاً ثبت شده باشد.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
برای درخواست افراز ملک مشاع در اداره ثبت یا دادگاه باید مدارکی را ضمیمه درخواست یا دادخواست خود کنید که عبارت‌اند از:
- رونوشت برابر اصل شده سند مالکیت مشاعی
- مدارک هویتی همه افرادی که شریک در ملک مشاعی هستند
نحوه افراز ملک مشاع
بعد از ارائه درخواست افراز، روند افراز ملک مشاع شروع می‌شود. در مرحله اول، ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری بررسی و ارزیابی می‌شود. کارشناس ابتدا ملک را از نظر مساحت و قابلیت افراز بررسی می‌کند. سپس، طبق ماده ۳ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، از نقشه‌بردار و تمام افرادی که در مالکیت مشاعی شریک هستند دعوت می‌شود تا در محل وقوع ملک حضور یابند و صورتجلسه‌ای درباره نقشه‌برداری و معاینه محلی ملک تنظیم شود.
پس از آن، تصمیم اداره ثبت درباره افراز ملک همراه با نقشه ملک و صورتجلسه مذکور به مالکان ابلاغ می‌شود. از تاریخ ابلاغ این تصمیم، طبق ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع، مالکان ۱۰ روز فرصت خواهند داشت تا نسبت به این تصمیم در دادگاه محل وقوع ملک اعتراض کنند. با گذشت مهلت اعتراض نسبت به حکم افراز ملک مشاعی، این حکم قطعی خواهد شد و طبق ماده ۹ قانون مذکور، به اجرا در می‌آید.
اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد یا بنا به دلایلی مانند وجود محجور یا غایب مفقودالاثر میان مالکان مشاعی غیرقابل افراز در اداره ثبت باشد، باید به دادگاه دادخواستی ارائه نمایید. دادخواست افراز و فروش ملک مشاعی باید به طرفیت کلیه شرکا تنظیم شود. پس از ارائه این دادخواست، دادگاه موضوع را به کارشناس ارجاع می‌دهد و بعد از استعلام از اداره ثبت محل وقوع ملک، حکم افراز صادر می‌شود.
در مرحله اجرای حکم دادگاه، ملک مشاعی به صورت فیزیکی تقسیم می‌شود. پس از آن، ملک به دستور دادگاه به فروش گذاشته می‌شود و سهم هر یک از مالکان طبق ماده ۹ و ۱۰ آیین‌نامه به آنها داده خواهد شد. برای هر یک از مالکان که قصد فروش ندارند نیز سند مالکیت جدید برای سهمشان صادر خواهد شد تا در آن تصرف کنند.
مدت زمان افراز ملک مشاع معمولاً ۳ تا ۶ ماه است. هزینه افراز ملک مشاع نیز طبق ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۱۵۰ قانون ثبت اسناد و املاک، بر مبنای ارزش معاملاتی روز ملک و به ازای هر ۱۰هزار ارزش ملک ۲۰۰ ریال خواهد بود.
سخن پایانی
افراز ملک مشاعی بسته به جریان ثبتی سند که خاتمه یافته یا نیافته باشد، بر اساس حکم اداره ثبت یا دادگاه عمومی محل وقوع ملک انجام می‌شود. برای اجرای این این فرایند بهتر است که از یک وکیل باتجربه کمک بخواهید. وکیلی که از مراحل افراز ملک مشاع و تمام قوانین روز مربوط به آن آگاه باشد، به شما کمک می‌کند تا با کمترین دردسر به حق خود برسید. پیشنهاد ما برای انتخاب وکیل، یکی از وکلای باتجربه و حرفه‌ای پلتفرم حقوقی ترازو است.
سوالات متداول
مراحل افراز ملک مشاع به چه صورت است؟
برای افراز ملک مشاعی در اداره ثبت یا دادگاه، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده می‌شود تا پس از اظهارنظر او و تصمیم اداره ثبت، حکم افراز صادر و اجرا شود.
چه مدارکی برای درخواست افراز لازم است؟
مدارک هویتی شرکا به علاوه سند مالکیت یا مدارکی که مالکیت مشاعی را نشان می‌دهند.
هزینه‌های افراز ملک چقدر است؟
بر مبنای ارزش معاملاتی روز ملک و به ازای هر ۱۰هزار ارزش ملک ۲۰۰ ریال.
چه زمانی می‌توان درخواست افراز داد؟
اگر ملک غیرقابل افراز نباشد، می‌توان درخواست افراز آن را برای فروش یا هر گونه تصرف مالکانه ارائه داد.
آیا می‌توان از افراز ملک جلوگیری کرد؟
می‌توان نسبت به حکم اداره ثبت یا دادگاه درباره افراز ملک اعتراض و از این موضوع جلوگیری کرد.