قرارداد اجاره چیست؟
یکی از قراردادهایی که همیشه میان مردم مورد بحث بوده، قرارداد اجاره و به طور مشخص، اجاره منزل است. با توجه به این که هر ساله تعداد زیادی از این نوع قرارداد بین مردم تنظیم می‌شود و اکثر افراد اطلاع دقیقی از قوانین مربوط به آن ندارند، در این مطلب می‌خواهیم نکات کلیدی در خصوص اجاره نامه، نحوه نوشتن آن، ارزش اجاره نامه دستی، مدت زمان و هزینه تنظیم عقد اجاره را بررسی کنیم و یک نمونه متن اجاره نامه نیز برایتان قرار دادیم. با ما همراه شوید.
تعریف قرارداد اجاره
در قرارداد اجاره، صاحب مال در ازای دریافت مبلغ یا مال مشخصی، می‌پذیرد که مال خود را برای مدتی معیّن در اختیار طرف دوم قرارداد قرار دهد، بدون این که مالکیت آن مال را واگذار کند. در تعریفی دیگر می‌توان گفت اجاره عقدی است که در آن فردی منافع مال خود را در ازای دریافت مبلغی برای مدتی مشخص به دیگری واگذار می‌کند.
اصطلاحات قرارداد اجاره
در عقد اجاره به مالک، اجاره‌دهنده یا موجر می‌گویند، مشتری را اجاره‌کننده یا مستاجر می‌نامند و به مال اجاره داده‌شده، مورد اجاره یا عین مستاجره گفته می‌شود. هم‌چنین اجرتی که از طرف مستأجر به موجر پرداخت می‌شود، در اصطلاح مدنی اجاره بها یا مال‌الاجاره نامیده می‌شود. مورد اجاره می‌تواند مکان زندگی یا کسب و کار، حیوان، اتومبیل یا انسان باشد.
نحوه نوشتن قرارداد اجاره
هر قراردادی از بخش‌های مختلفی تشکیل شده که در هنگام نوشتن باید آنها را مدنظر قرار داد. اجاره نامه نیز از این قاعده مستثنی نیست. در ادامه این بخش‌ها را معرفی می‌کنیم:
۱. مشخصات طرفین قرارداد
در ماده اول قرارداد باید مشخصات کامل موجر و مستأجر به صورت دقیق درج شود. به همین منظور وجود اصل اوراق شناسایی در هنگام عقد قرارداد لازم است. معمولا علاوه بر اطلاعات شخصی، شماره تلفن، آدرس محل سکونت و کدپستی نیز نوشته می‌شود.
۲. موضوع قرارداد
در بخش بعدی، مشخصات کامل و دقیق مورد اجاره یا همان مالی که قرار است اجاره داده شود، درج خواهد شد. هم‌چنین در این بخش قید می‌شود که موضوع این قرارداد استفاده مستأجر از منافع مال موردنظر است. نکته مهم این است که مشخصات عین مستأجره باید دقیقا مطابق با آن باشد و اگر مغایرتی وجود داشته باشد، مسئولیت حقوقی آن بر عهده طرفین است.
۳. مشخصات اجاره نامه
در ماده سوم، مدت اجاره براساس توافق بین طرفین نوشته می‌شود و در ماده چهارم مبلغ رهن و اجاره را که درباره آن توافق شده است، مشخص می‌شود. گفتنی است که در قرارداد اجاره، معمولا ابتدا مبلغی را بابت رهن یا ضمانت پرداخت از مستأجر دریافت می‌کنند و در ادامه، مبلغ اجاره معمولا به صورت ماهیانه پرداخت می‌شود.
گفتنی است که در این قسمت باید دقیقا قید شود که پرداخت به صورت نقد یا چک است و تاریخ و مبلغ آن به صورت حروف و عدد، دقیقا نوشته شود. اگر قرار است مبلغی به صورت چک پرداخت شود، باید مشخصات آن در قرارداد نوشته شود. در ماده پنجم نیز تاریخ دقیق تحویل ملک به مستأجر قید می‌شود.
۴. شرایط و آثار
ماده آخر مربوط به شرایط و تعهدات طرفین قرارداد است که بسته به نوع قرارداد تنظیم می‌شود و طرفین باید پس از مطالعه دقیق آن را امضا کنند.
مدت عقد اجاره
درباره مدت قرارداد اجاره در قانون مدنی شرایطی ذکر شده است که باید حتما آنها را در نظر داشته باشید:
- مدت قرارداد اجاره باید حتما در اجاره نامه درج شود. طبق قانون مدنی اگر این کار انجام نشود، قرارداد باطل خواهد بود.
- محدودیتی در تعیین مدت اجاره وجود ندارد و طرفین می‌توانند از روزانه تا سالانه آن را تنظیم کنند.
- نحوه تمدید مدت قرارداد در آن قید می‌شود که می‌تواند به صورت خودکار در پایان مدت اجاره باشد یا قید شود که بر اساس توافق طرفین پس از اتمام دوره اول صورت می‌گیرد. معمولا گزینه دوم انتخاب می‌شود که موجر بتواند مبلغ قرض‌الحسنه و اجاره را بر اساس شرایط روز، تنظیم کند.
- آغاز و پایان مدت اجاره باید دقیقا نوشته شود که می‌تواند بلافاصله پس از عقد شروع شود یا تاریخ دیگری معیّن گردد.
- اگر در مدت قرارداد اجاره، مستأجر در محل مورد اجاره حضور نداشته باشد یا استفاده‌ای از مال مورد اجاره نکند، طبق قانون تأثیری در پرداخت اجاره‌بها نخواهد داشت و در موعد مقرر باید مال را تحویل دهد.
نحوه پرداخت در قرارداد اجاره
اشاره کردیم که در قرارداد اجاره باید قید شود که پرداخت مبلغ قرض‌الحسنه به چه صورت است و هم‌چنین نحوه پرداخت اجاره ماهیانه باید قید شود. برای مثال قید شود که اجاره بها باید ماهانه به فلان حسابِ موجر واریز گردد. نکته مهم این است که اگر پرداخت به صورت نقدی است باید حتما از موجر رسید دریافت شود.
هم‌چنین اگر موجر درخواست کند که مثلا این ماه مبلغ را به حساب دیگری واریز کنید که به نام خودش نیست، باید حتما از او رسید با امضا و اثر انگشت دریافت کرد.
انواع اجاره نامه
این قرارداد بر اساس تعریف در قانون مدنی انواع مختلفی دارد که بسته به نوع مورد اجاره تعریف می‌شوند:
- اجاره حیوانات: در این نوع اجاره نامه باید علاوه بر مدت، شرایط امانت و محلی که مال قرار است به آنجا حمل شود نیز درج گردد. در غیر این صورت قرارداد وجاهت قانونی ندارد.
- اجاره اشیاء: مدت زمان اجاره باید حتما در قرارداد قید شود.
- اجاره اشخاص: در این نوع به مورد اجاره، اجیر گفته می‌شود که باید مدت کار این فرد حتما در قرارداد ذکر شود.
فسخ قرارداد اجاره نامه پیش از موعد
فسخ قرارداد یا بر هم زدن آن پیش از موعد، کاملا بستگی به شرایط درج شده در اجاره نامه دارد. مثلا ممکن است قید شده باشد که اگر موجر تا فلان تاریخ ملک را تعمیر نکند، مستأجر حق فسخ دارد یا معمولا قید می‌شود که در صورت پرداخت نکردن اجاره‌بها از سوی مستأجر حتی برای یک ماه، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
حق فسخ قرارداد اجاره
گاهی نیز فسخ قرارداد به صورت حق برای یکی از طرفین ایجاد می‌شود. برای مثال ممکن است که مورد اجاره یا ملک، خودبه‌خود و بدون دخالت مستأجر دچار خرابی شود که برای مستأجر قابل استفاده نباشد. در این صورت برای مستأجر حق فسخ ایجاد می‌شود. البته اگر موجر بتواند مشکل را به صورتی که به مستأجر خسارت نزند رفع کند، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.
تمدید قرارداد اجاره
پیش از این گفتیم که تمدید اجاره می‌تواند به دو صورت در قرارداد قید شود. اول این که به صورت خودکار پس از پایان قرارداد با همان شرایط تمدید شود و دوم این که تمدید بر اساس توافق طرفین صورت بگیرد. البته نوع دوم مرسوم‌تر است، زیرا موجر می‌تواند مبلغ قرض‌الحسنه و اجاره را بر اساس شرایط روز تغییر دهد.
نمونه اجاره نامه منزل
ماده ۱) طرفین قرارداد:
الف) موجر
شخص حقیقی:
خانم/آقای: ………………… فرزند: …………. به شماره شناسنامه: …….. کد ملی: ……………………… صادره از: …….. ساکن: ……………………………………………….
شماره تلفن ثابت: ………………….. همراه: ……………………
شخص حقوقی:
شرکت/مؤسسه/کانون/انجمن: …………………………………………….. با مدیریت: ………………………………… به شماره ثبت: …………………………………… به آدرس: …………………………………………….. شماره تلفن: …………………………..
ب) مستأجر
شخص حقیقی:
خانم/آقای: ………………… فرزند: …………. به شماره شناسنامه: …….. کد ملی: …………………….. صادره از: ………….. ساکن: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
شماره تلفن ثابت: ………………….. همراه: ……………………
شخص حقوقی:
شرکت/مؤسسه/کانون/انجمن: ……………………………………. با مدیریت: ………………………………… به شماره ثبت: ………………………… به آدرس: …………………………………. شماره تلفن: ………………………………….
که در متن قرارداد طرفین، به اختصار موجر/مستأجر نامیده می‌شوند.
ماده ۲) موضوع قرارداد:
اجاره تمامی شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان/یک باب ساختمان واقع در شهر: …………………….. خیابان: ……………….. کوچه: …………………….. شماره پلاک: ………….. در طبقه: …………. به مساحت: …………….. مترمربع به شماره پلاک ثبتی اصلی: ………………. ثبتی فرعی: …………………. منطقه ثبتی: ……………………
تجهیزات و منضمات آن به قرار زیر است:
۱-۲- وسایل گرمایش و سرمایش: شوفاژ: ……. کولر: ……. فن کوئل: …… تهویه مطبوع مرکزی: …… پکیج حرارتی و برودتی: ….. بخاری: ….. شومینه: ….. سایر: ………
۲-۲- برق: ….. آب: ….. گاز: ….. تلفن به شماره: ………………………
۳-۲- استخر: ….. جکوزی: ….. سونا: …..
۴-۲- لوستر: ….. وسایل چوبی غیر منصوب (مثل میز، صندلی و گنجه) با ذکر تعداد نوشته شود: ……
۵-۲- پارکینگ: ….. انباری: …..
۶-۲- سایر موارد: ………………..
ماده ۳) مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن:
۱-۳- برای تمام مدت اجاره مبلغ: ……………………….. ریال وجه رایج کشور معادل: ……………………. تومان به قرار ماهانه مبلغ: …………………. ریال معادل: ……………… تومان مقرر گردید.
۲-۳- مستأجر متعهد گردیده مال‌الاجاره ماهانه مزبور را در اول هر ماه نقداً در قبال دریافت رسید به موجر تأدیه نماید و عدم پرداخت هر قسط از مال‌الاجاره بعضاً یا تماماً ظرف: ……….. روز از تاریخ سررسید موجب خیار فسخ از طرف موجر خواهد بود.
ماده ۴) مدت قرارداد:
……………. سال/ماه شمسی/روز که آغاز آن از تاریخ ….. / …../ …. ۱۴ می‌باشد.
ماده ۵) تعهدات طرفین قرارداد:
۱-۵- حفظ و نگهداری مورد اجاره و تجهیزات آن بر عهده مستأجر است و باید در انقضای مدت، مورد اجاره و تجهیزات آن را صحیح و سالم تحویل دهد.
۲-۵- تعمیرات جزئی مورد اجاره بر عهده مستأجر و تعمیرات کلی با موجر است.
۳-۵- مستأجر متعهد به پرداخت هزینه آب، برق، گاز و تلفن در تمام مدت مدت اجاره می‌باشد.
ماده ۶) فسخ قرارداد:
۱-۶- تأخیر در پرداخت اجاره برای موجر حق فسخ اجاره را نسبت به باقیمانده مدت ایجاد می‌کند و در این حالت اقساط باقیمانده اجاره‌بها حال می‌شود و یکجا قابل مطالبه خواهد بود.
۲-۶- تخلف مستأجر از هر یک از شروط و ضوابط این اجاره نامه برای موجر حق فسخ و تخلیه را ایجاد خواهد کرد.
ماده ۷) وثایق و تضامین:
۱-۷- یک برگ سفته به مبلغ: …………… ریال معادل: ……………… تومان ممضی به امضای مستأجر، بدون تاریخ در اختیار موجر قرار داده شد و بین طرفین مقرر گشت در صورت عدم تخلیه ملک یا در صورت عدم پرداخت هزینه‌های آب، برق، تلفن، گاز و شارژ از طرف مستأجر، موجر می‌تواند سفته مذکور را مورخ نموده و نسبت به وصول کل مبلغ یا قسمتی از آن – به تشخیص خود – اقدام کند.
۲-۷- یک فقره چک به تاریخ: …../ ….. / …..۱۴ / بدون تاریخ به مبلغ: ………….. ریال معادل: ………….. تومان از حساب جاری شماره: ……………….. بانک: …………………. شعبه: ……………… از طرف مستأجر در اختیار موجر قرار داده شد. در صورتی که مستأجر هزینه‌های آب، برق، گاز، تلفن و شارژ را نپردازد موجر می‌تواند این وجوه را پرداخت و از محل چک مستأجر طلب خود را وصول کند. چک مورخ: ….. / ….. / …..۱۴ در صورتی که تا تاریخ: ….. / ….. / ….. ۱۴ مورد استفاده قرار نگرفته باشد، در تاریخ أخیر با چک دیگری با تاریخ روز تعویض خواهد شد (منظور این است که از تاریخ صدور و تنظیم چک بیش از شش ماه نگذرد چرا که این امر باعث انتفاء جنبه کیفری چک خواهد شد). در خصوص چک بدون تاریخ، موجر در مورخ کردن آن به میل خود مختار و مجاز است.
ماده ۸) شرایط قرارداد:
۱-۸- اسقاط کافّه خیارات منجمله غبن (ولو به درجه أعلی) از طرفین به عمل آمد. (به این معنی است که تمام اختیارات فسخ معامله را از خود ساقط کرده ایم حتی اختیار فسخ به دلیل تفاوت آشکار بین قیمت واقعی مورد اجاره و مبلغ تعیین شده که به آن خیار غبن گفته می شود.)
۲-۸- مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر ندارد/دارد.
۳-۸- مبلغ: ……………………… ریال معادل: ……………………… تومان از طرف مستأجر به عنوان قرض‌الحسنه به موجر پرداخت و بین طرفین مقرر شد که زمان باز پرداخت آن مقارن با انقضای مدت اجاره باشد. در عین حال بین طرفین شرط شد که مستأجر حق مطالبه این مبلغ را نداشته باشد، مگر اینکه محل را تخلیه و کلید آن را برای تحویل به موجر آماده کرده باشد.
۴-۸- پرداخت هزینه نگهداری آپارتمان (شارژ – هزینه های مشترک) بر عهده مستأجر/موجر است. در صورت تغییر مبلغ از طرف هیئت مدیره ساختمان نیز مبلغ جدید ملاک پرداخت خواهد بود.
۵-۸- چنانچه مستأجر بابت هزینه آب، برق، گاز، تلفن و هزینه نگهداری (شارژ) بدهکار باشد، بدهی او از مبلغ قرض‌الحسنه کسر خواهد شد.
۶-۸- مورد اجاره برای سکونت ……… نفر اجاره داده شده است.
ماده ۹) نحوه جبران خسارات:
۱-۹- بین طرفین مقرر شد که چنانچه مستأجر محل را در انقضای مدت تخلیه و تحویل ننماید، بابت هر روز تأخیر: …………… ریال معادل: …………… تومان به موجر بپردازد. این اقلام نیز از وجه موضوع بند ۱ ماده ۷ کسر خواهد شد.
۲-۹- وجه التزام تأخیر در تخلیه و تحویل عین مستأجره، روزانه: …………… ریال معادل: ………………… تومان خواهد بود و چنانچه بدهی مستأجر از مبلغ سفته مذکور در بند ….. ماده …. بیشتر شود، مازاد از طرق قانونی قابل وصول خواهد بود.
ماده ۱۰) مرجع حل اختلاف:
در صورت بروز اختلاف بین طرفین آقا/خانم: …………………… به نشانی: ……………………………………………… به عنوان داور مرضی‌الطرفین به حل و فصل اختلافات طرفین می‌پردازد.
تبصره ۱: چنانچه داور مذکور نخواهد یا نتواند در خصوص اختلاف بوجود امده داوری و حکمیت نماید، آقا/خانم: ………………………….. به نشانی: ……………………………………. به عنوان جانشین وی به عنوان داور تعیین می‌گردد.
تبصره ۲: داور مذکور با توجه به درخواست کتبی هر یک از طرفین، مجاز به رسیدگی و صدور رأی خواهد بود و رأی ایشان برای طرفین قطعی و لازم الاجرا و غیر قابل اعتراض است.
ماده ۱۱) نُسَخ قرارداد:
این قرارداد مشتمل بر یازده ماده و دو تبصره در تاریخ …../ …../ …..۱۴ به تعداد …… نسخه با اعتبار واحد تنظیم و تمام مفاد و مندرجات آن مورد قبول طرفین واقع گردید.
این سند با حضور:
– ………………………………… فرزند: ……………… به شماره شناسنامه: ………… به نشانی: ……………
……………………………………………………….
– ……………………………… فرزند: ……………….. به شماره شناسنامه: ………….. به نشانی: …………..
………………………………………………………
افراد معتمد موجر و مستأجر به عنوان شاهد تنظیم، امضاء و مبادله شد.
امضاء موجر امضاء مستأجر
امضاء شاهد اول امضاء شاهد دوم
مهر و امضای مدیر بنگاه معاملات ملکی
بهتر است قراردادهایی مانند قرارداد اجاره، توسط شخصی آگاه به قوانین آن تنظیم شود تا از مشکلات و خطرات احتمالی آن جلوگیری شود. برای چنین مواردی می‌توانید به مشاوره تنظیم قرارداد مراجعه کنید.
ویژگی‌های عقد اجاره
هر قراردادی ویژگی‌هایی دارد که در قالب اوصاف آن در قانون مدنی ذکر شده است و برای تنظیم این نوع عقد بهتر است از آنها مطلع باشیم:
- این نوع قرارداد از جمله عقود تملیکی است؛ یعنی در مورد مالک شدن مال یا چیزی تنظیم می‌شود.
- در قانون مدنی قواعد و نام مشخصی دارد یا به عبارتی جزو عقود معیّن است.
- در این قرارداد در قبال استفاده از عین مستأجره، اجاره بها پرداخت می‌گردد، یعنی نوعی عقد معوّض است.
- این سند دارای مدت زمانی مشخص است و عقدی موقّت محسوب می‌گردد.
- باید بدانید که طرفین قرارداد اجازه ندارند بدون عذر و دلیل قانونی و با میل شخصی عقد اجاره را فسخ کنند. این به این معناست که از انواع عقد لازم محسوب می‌شود.
- این قرارداد به شرط توافق و رضایت هر دو طرف منعقد می‌شود و به همین خاطر نیاز نیست حتما به صورت رسمی ثبت شود و این در اصطلاح قانونی به عقد رضایی معروف است.
آثار عقد اجاره
وقتی قراردادی منعقد می‌شود، باعث ایجاد آثاری می‌گردد که حتما باید اجرا شوند و اجرا نکردن هر کدام از آنها توسط طرفین قرارداد، می‌تواند موجب پیگرد قانونی شود یا حتی فسخ قرارداد شود. مهم‌ترین آثار قرارداد اجاره، تکالیفی هستند که موجر و مستأجر باید آنها را انجام دهند که در قسمت بعد آنها را خواهید شناخت:
تکالیف اجاره‌دهنده (موجر)
- تسلیم کردن مورد اجاره: طبق قانون پس از تنظیم سند، موجر مکلّف می‌شود تا عین مستأجره را برای بهره‌برداری به مستأجر تسلیم کند. اگر موجر این کار را انجام ندهد، مستأجر می‌تواند از طریق مراجع قانونی او را به این کار مجبور کند. امّا اگر تحت هر شرایطی این کار ممکن نبود، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و مبلغی را به عنوان اجرت‌المثل، نسبت به مدتی که موجر عین مستأجره را تصرف کرده از او طلب کند. زیرا در این مدت تمام منافع مورد اجاره متعلق به مستأجر بود است.
- انجام تعمیرات و تأمین مخارج: باید امکان بهره‌برداری از مورد اجاره برای مستأجر فراهم باشد و اگر برای این کار نیاز به تعمیر داشته باشد، مخارج آن بر عهده موجر یا مالک است مگر این که عرف اقتضای دیگری بکند یا خلاف این امر در قرارداد ذکر شده باشد.
- تغییر ندادن مورد اجاره: طبق قانون موجر اجازه ندارد تغییر در عین مستأجره ایجاد کند که باعث شود مستأجر نتواند از آن استفاده کند؛ مگر برای تعمیر و تغییراتی که برای حفظ و اصلاح آن صورت می‌گیرد که تشخیص آن هم بر عهده دادگاه است.
تکالیف اجاره‌کننده (مستاجر):
- پرداخت اجاره: مبلغ مشخصی که در موعدهای زمانی معیّن به عنوان مال‌الاجاره تعیین شده، باید توسط مستأجر به صورت کامل و در زمان مقرر به موجر پرداخت شود.
- رعایت حدود متعارف در استفاده از مورد اجاره: باید بدانید که عین مستأجره طبق قرارداد اجاره، به صورت امانت به مستأجر واگذار می‌گردد و او باید در استفاده از آن، حدود تعدّی و تفریط را رعایت کند؛ یعنی به صورت نامتعارف از آن استفاده نکند تا دچار خرابی و خسارت نشود. نکته دیگر این است که اگر مستأجر حدود متعارف را رعایت کند و با این حال مورد اجاره تلف یا ناقص شود، مستأجر مسئولیتی در قبال موجر ندارد.
- روش استفاده از مورد اجاره: مستأجر باید از مال واگذارشده همان استفاده‌ای را بکند که در قرارداد ذکر شده و اگر مورد استفاده در عقد اجاره قید نشده باشد، باید به روشی از آن استفاده کند که عرف می‌پذیرد.
- تغییر ندادن مورد اجاره: مستأجر به هیچ عنوان نباید بدون اجازه موجر، در عین مستأجره تغییری اعمال کند و اگر هم چنین کاری صورت بگیرد، باید آن را طبق قانون به حالت اولیه درآورده و در موعد مقرر به مالک تسلیم کند.
وقتی شخصی ملکی را اجاره می کند، مالک و مستاجر توافق خود را در قالب قرارداد اجاره یا اجاره نامه تنظیم می کنند.
سخن پایانی
در این مطلب به بررسی قرارداد اجاره و اجاره نامه و انواع آن، نحوه نوشتن اجاره نامه دستی و رسمی و تمام نکات کلیدی تنظیم عقد اجاره پرداختیم. اگر درگیر دعاوی مربوط به اجاره شدید یا نیاز به راهنمایی و مشاوره بود، پلتفرم حقوقی ترازو برای کمک به شما حاضر است.
سوالات متداول
۱. آیا می توان برای قرارداد اجاره از متن نمونه قرارداد اجاره نامه استفاده کرد؟
بله می توان متن از نمونه داخل این مقاله استفاده کرد که همان نمونه اجاره نامه سازمان ثبت اسناد است.
۲. چه مواردی باید در اجاره نامه قید شود؟
تمام مواردی که باید در اجاره نامه تنظیم شود در این مقاله ذکر شده است و نمونه قرارداد اجاره نیز درج شده و می توان از آن استفاده کرد.