خرید و فروش ملک ورثه‌ای، اوقافی یا زراعی؛ اگر در زمان معامله هر کدام از این اسامی به ملکی نسبت داده شود، معمولا خریدار را پشیمان می‌کند. امروزه که افراد به راحتی می‌توانند با به شکل آنلاین استعلام پلاک‌های ثبتی را بگیرند، فروش و خرید ملک‌هایی با شرایط خاص کار آسانی نیست. با این حال این به معنای از بین رفتن سرمایه یا نداشتن املاک خرید و فروش املاک خاص نیست. به عنوان مثال خرید و فروش ملک ورثه‌ای درست است که شرایط حقوقی خاصی دارد، اما غیرممکن نیست.
آگاهی از قوانین وراثت و مشاوره با وکلای حاذق در این حوزه، هم فروش ملک را ممکن می‌کند و هم مشکلات را تا حد ممکن کاهش می‌دهد. در این مقاله از بلاگ پلتفرم حقوقی ترازو، شرایط خرید و فروش ملک ورثه‌ای و مراحلی که باید در این مسیر طی شوند را بررسی می‌کنیم.
ملک ورثه‌ای چیست؟
ملک ورثه‌ای به ملکی گفته می‌شود که مالک آن فوت کرده و دارایی‌ها، من جمله ملک به وراث رسیده است. ملک ورثه‌ای ممکن است زمین، خانه، واحد تجاری یا حتی یک باغ باشد. در صورتی که وراث متوفی بیش از یک نفر باشند، مالکیت آنها در این ملک به صورت مشاعی خواهد بود. در حقیقت برای خرید و فروش آن باید شرایط خاصی در نظر گرفته شوند.
گواهی انحصار وراثت چیست؟
گواهی انحصار وراثت به سندی رسمی گفته می‌شود که مراجع قضایی آن را صادر می‌کنند. در این سند رسمی، مشخص شده که چه کسانی و تا چه میزان از فرد متوفی ارث می‌برند. همچنین، در این سند، صلاحیت وراث برای انجام تصرفات قانونی در ملک و اقدامات حقوقی مرتبط با آن تأیید می‌شود.
از ابتدای مرداد ماه امسال، گواهی انحصار وراثت الکترونیکی جایگزین سیستم‌های دستی در شوراهای حل اختلاف شده است. پس از فوت هر فرد، مراحل انحصار وراثت حتی بدون درخواست وراث به شکل قانونی آغاز می‌شود. برای پیگیری صدور این گواهی باید به سایت ثبت احوال مراجعه کنید.
خرید و فروش ملکی که انحصار وراثت نشده
گواهی انحصار وراثت یکی از مدارکی است که وجود آن برای خرید و فروش ملک ورثه‌ای ضرورت دارد. با این حال، ممکن است برخی از وراث یا همه آنها پیش از صدور این گواهی قصد فروش ملک ورثه‌ای را داشته باشند. در چنین شرایطی، سؤالی که مطرح می‌شود این است که آیا می‌توان این ملک را معامله کرد؟
پاسخ این سؤال به شرایط وراث بستگی دارد. در برخی موارد این کار ممکن است:
- در بین وراث، هیچ فرد محجوری وجود نداشته باشد.
- وراث همگی با فروش ملک موافق باشند.
- یکی از وراث بخواهد سهم‌الارث خود را پیش از صدور گواهی انحصار وراثت بفروشد.
- خریدار ملک خواهان صدور سند رسمی نباشد.
البته باید تذکری جدی را در این شرایط به یاد داشته باشید؛ ممکن است این اقدام عواقبی داشته باشد و به هیچ وجه توصیه نمی‌شود. از نظر قانون، صدور گواهی انحصار وراثت برای انجام معامله رسمی و انتقال سند الزامی است، اما برخی وراث پیش از صدور گواهی اقدام به تنظیم مبایعه‌نامه عادی می‌کنند. وکلای ترازو این موضوع را به هیچ وجه که توصیه نمی‌شود، زیرا ممکن است منجر به مشکلات خانوادگی و دعاوی حقوقی شود.
یک نکته را نباید فراموش کرد؛ اگر یکی از وراث محجور باشد و سایر وراث برای فروش ملک توافق داشته باشند، با داشتن حکم حجر، قیم فرد محجور باید از دادستان برای فروش سهم‌الارث او کسب اجازه بگیرد.
مدارک لازم برای خرید و فروش ملک ورثه‌ای
مدارک لازم برای فروش ملک ورثه‌ای عبارت است از:
۱- مدارک هویتی فروشنده و خریدار این معامله
۲- سند ملک ورثه‌ای
۳- گواهی انحصار وراثت
۴- وکالت‌نامه رسمی وراثی که حضور ندارند.
۵- اجازه‌نامه دادستان برای فروش سهم‌الارث فرد محجور و ارائه حکم قیمومیت در صورتی که یکی از وراث فردی محجور (صغیر، مجنون یا سفیه) باشد.
۶- گواهی پرداخت مالیات بر ارث، مالیات ملک و عوارض شهرداری
۷- گواهی پایان کار شهرداری (در صورت لزوم)
۸- مراحل قانونی خرید و فروش ملک ورثه‌ای
انحصار وراثت ملک قوانین پیچیده‌ای دارد. تعیین سهم‌الارث وراث فقط یک معادله ساده نیست؛ نیاز به بررسی تمامی اموال فرد متوفی و شرایط خاصی مثل تعیین دیون ممتاز یا بدهی‌های متوفی را هم باید در نظر گرفت. همراهی یک وکیل پایه یک دادگستری در روند انحصار وراثت، هم روند کار را ساده‌تر می‌کند و هم از بروز برخی اختلافات خانوادگی جلوگیری می‌کند. وکلای ترازو همیشه و در ۲۴ ساعت شبانه‌روز در کنار شما هستند.
تیم متخصص ترازو با وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه مشاوره تخصصی به سوالات و مسائل شماست.
صدور سند برای ملک ورثه‌ای
خرید و فروش ملک ورثه‌ای و صدور سند رسمی برای خریدار این ملک، مراحل خاص خود را دارد. در جدول زیر، این مراحل توضیح داده شده است:
| مراحل اداری خرید و فروش ملک ورثه‌ای | توضیحات |
| بررسی اسناد موجود | سند مالکیت ملک برای احراز مالکیت متوفی، گواهی انحصار وراثت برای شناسایی وراث و بررسی وجود وصیت‌نامه برای تعیین سهم‌الارث انجام می‌شو. |
| شرایط وراث | در صورتی که در میان وراث، افراد محجوری (صغیر، سفیه یا مجنون) وجود داشته باشند، قیم این افراد باید برای فروش سهم‌الارث آنها از دادستان اجازه بگیرد. |
| وکالت‌نامه رسمی از سوی وراثی که حضور ندارند | ممکن است برخی از ورثه هنگام فروش ملک نتوانند در محل معامله حاضر شوند. در این صورت، باید وکالت‌نامه‌ای رسمی به یکی از اعضای خانواده یا وکیل داده باشد. |
| گرفتن رضایت همه وراث | برای فروش ملک ورثه‌ای رضایت همه وراث لازم است. در صورت فروش ملک ورثه‌ای بدون رضایت همه ورثه، وراثی که رضایت نداشته‌اند، می‌توانند از دیگران به جرم فروش مال غیر شکایت کنند. |
| پرداخت مالیات بر ارث و عوارض شهرداری | برای خرید و فروش ملکی که به شما به ارث رسیده، باید مالیات بر ارث و عوارض شهرداری آن را پرداخت کرده باشید. بنابراین، پیش از انجام معامله باید گواهی‌های مربوط به پرداخت این هزینه‌ها بررسی شوند. |
| انجام معامله و پرداخت مبلغ تعیین شده | پس از طی تمامی مراحل قانونی، پرداخت مبلغ ملک به وراث انجام می‌شود. |
| مراجعه به دفترخانه | پس از انجام معامله، طرفین باید برای بررسی مدارک و صدور سند رسمی، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. |
نکات حقوقی مهم در خرید و فروش ملک ورثه‌ای
- اگر خریدار یک ملک ورثه‌ای هستید، باید ابتدا تمام مدارک لازم از جمله سند ملک، گواهی انحصار وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث را با دقت بررسی کنید.
- اگر ملک ورثه‌ای قابل افزار نباشد یا همه وراث با فروش آن موافق نباشند، باید به دادگاه حقوقی مراجعه کرد. در چنین شرایطی، دادگاه پس از بررسی پرونده، حکم به فروش ملک از طریق مزایده می‌دهد. در نهایت، با فروش ملک از طریق مزایده، سهم هر یک از وراث به آنها پرداخت خواهد شد.
- پیش از خرید یک ملک ورثه‌ای، حتماً سند آن را بررسی کنید تا مطمئن شوید که مالک ملک مورد نظر، فرد متوفی است. اگر فرد دیگری مانند همسر متوفی یا یکی از فرزندان او مالک این ملک باشند، وراث حق فروش آن به شما را نخواهند داشت.
- گواهی انحصار وراثت به خریدار ملک نشان می‌دهد که سهم‌الارث هر یک از وراث از این ملک چقدر است و چه کسانی صلاحیت فروش این ملک را دارند. بنابراین، به هیچ وجه نباید از بررسی این سند چشم‌پوشی کنید.
- معمولاً مبلغی که به عنوان قیمت ملک ورثه‌ای تعیین شده، به حساب بانکی یکی از وراث یا نماینده‌ای که همه با هم تعیین کرده‌اند، واریز می‌شود. سپس او برای هر یک سهم‌الارث فروش ملک را واریز می‌کند. با این حال، بهتر است که مبلغ سهم‌الارث هر یک از وراث محاسبه شده و به صورت جداگانه به حساب نماینده قانونی آنها واریز شود.
لزوم مشورت با وکیل
اگر قصد خرید و فروش یک ملک ورثه‌ای را دارید، بهتر است پیش از هر اقدامی با یک وکیل باتجربه و آگاه به قوانین روز مشورت کنید؛ چراکه این اقدام معمولا با مشکلاتی همراه می‌شود. به عنوان مثال، ممکن است یکی از وراث به فروش ملک رضایت ندهد یا ملک قابل افراز نباشد. در چنین شرایطی، برای فروش ملک ورثه‌ای باید به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کنید. تنظیم دادخواست برای رسیدگی به این پرونده و پیگیری مراحل آن به تخصص و تجربه نیاز دارد و فقط یک وکیل خبره می‌تواند به شما در چنین پرونده‌ای کمک کند.
در پلتفرم حقوقی ترازو، شما امکان انتخاب بهترین وکلای ایران به عنوان وکیل خود یا مشورت با آنها را دارید. این وکلای باتجربه به تمام سؤالات شما درباره خرید و فروش یک ملک ورثه‌ای پاسخ می‌دهند و می‌توانند بهترین وکلای شما برای پیگیری پرونده‌های مربوطه باشند. همچنین می‌تواندی رایگان از آنها سوال بپرسید و راهنمایی بگیرید.
میتونید سوالاتتون رو به صورت رایگان از کارشناسان متخصص ما بپرسید. در زودترین زمان ممکن، پاسخگوی شما خواهیم بود.
سخن پایانی
برای خرید و فروش ملک ورثه‌ای باید رضایت همه وراث کسب شود و مراحلی که در این مقاله درباره آنها توضیح داده شد، با دقت دنبال شوند. نارضایتی حتی یک نفر از وراث می‌تواند برای خریدار و دگیر ورثه، سال‌ها مشکل و درگیری حقوقی ایجاد کند.
سوالات متداول
اگر یکی از ورثه همکاری نکند، چه باید کرد؟
در این صورت، باید دادخواستی برای فروش این ملک تنظیم شده و به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ورثه‌ای ارائه شود.
آیا می‌توان از یک وکیل برای فروش ملک ورثه‌ای کمک گرفت؟
بله، در صورتی که هر یک از وراث امکان حضور در محل معامله را نداشته باشند، می‌توانند به یک وکیل برای فروش سهم‌الارث خود وکالت دهند.
هزینه فروش ملک ورثه‌ای چقدر است؟
برای همه املاک ورثه‌ای نمی‌توان یک مبلغ خاص مشخص کرد. هزینه فروش این ملک معمولاً شامل هزینه‌های اخذ گواهی انحصار وراثت، مالیات بر ارث، عوارض شهرداری، گواهی پایان کار در برخی موارد و هزینه تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی می‌شود.