قرارداد فروش ملک، که به عنوان عقد بیع نیز شناخته میشود، میتواند به صورت شفاهی یا کتبی میان خریدار و فروشنده منعقد گردد. از شرایط اساسی این قرارداد میتوان به داشتن اهلیت قانونی طرفین اشاره کرد. نحوه نوشتن قرارداد فروش ملک شامل درج مشخصات کامل طرفین، موضوع معامله (ملک)، مبلغ مورد توافق امضای طرفین خواهد بود.
با توجه به اینکه انعقاد این قراردادها برای انواع املاک مانند زمین، خانههای باغی، حیاط دار و آپارتمانها در جامعه بسیار رایج است و آگاهی از نکات مهم در قرارداد فروش ملک اهمیت بالایی برای افرادی که نیاز به خرید یا فروش ملک دارند خواهد داشت. مطالعه این مقاله از بلاگ ترازو به شما آگاهیهای لازم را میدهد.
قرارداد فروش ملک چیست؟
منظور از فروش همان عقد بیع است و ملک مورد معامله نیز میتواند شامل زمین، خانه یا آپارتمان باشد. برای تعریف دقیق بیع که یکی از عقود معین در قانون مدنی محسوب میشود، باید به باب سوم این قانون مراجعه کرده و مبحث اول فصل نخست آن را بررسی کنیم.
- طبق ماده ۳۳۸ و ۳۳۹ قانون مدنی در تعریف این عقد، «بیع عبارت از تملیک عین به عوض معلوم است و پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع خواهد شد. ممکن است بیع، به داد و ستد نیز تعلق بگیرد.»
- مقصود از عقد یا قرارداد نیز در ماده ۱۸۳ قانون مدنی بیان شده است. طبق این ماده، «عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر انجام کاری داشته باشند که مورد قبول آنها باشد.» لازم به ذکر است، قانونگذار، به جز در موارد خاصی مانند بیمه، اصراری بر مکتوب بودن قراردادها ندارد؛ یعنی با رعایت شرایط صحت معامله، انعقاد قرارداد چه به صورت کتبی و چه شفاهی معتبر است.
طبق موارد بیان شده، منظور از قرارداد فروش ملک، یک توافق شفاهی یا کتبی میان طرفین قرارداد است که شامل بایع و مشتری که در اصطلاح عرفی فروشنده و خریدار نامیده میشوند، خواهد بود. این قرارداد بیانگر تمایل طرفین برای خرید و فروش ملکی است که میتواند خانه حیاط دار، آپارتمان یا زمین باشد و با پرداخت ثمن معامله توسط مشتری، مالکیت ملک از خریدار به وی انتقال پیدا میکند.
شرایط قرارداد فروش ملک
برای بررسی شرایط قرارداد فروش ملک، لازم است که شرایط صحت معاملات و الزامات ویژه عقد بیع از منظر قانون مدنی مد نظر قرار داده شوند. با استناد به مفاد مندرج در مواد قانون مدنی، میتوان شرایط لازم برای قرارداد فروش ملک را چنین بیان کرد.
- طرفین قرارداد، یعنی فروشنده و خریدار باید دارای اهلیت قانونی (عقل، بلوغ، و رشد) باشند.
- طرفین قرارداد باید قصد واقعی برای انعقاد و ایجاد معامله ملکی داشته باشند و با رضایت قلبی اقدام به انجام آن کنند.
- طرفین معامله باید ایجاب و قبول خود را درباره معامله از هر طریق قانونی معتبر اعلام کنند.
- شرایط موضوع معامله که ملک است باید با دقت مشخص شود؛ ضمن اینکه هدف معامله نیز باید مشروع و قانونی باشد؛ زیرا در صورتی که هدف نامشروع در قرارداد تصریح شود، موجب بطلان عقد خواهد شد.
- ملک مورد معامله نباید تحت توقیف، در رهن و یا با هرگونه محدودیت قانونی برای معامله باشد.
- فروشنده و خریدار باید مالک یا متصرف قانونی ملک (مبیع) و بهای آن (ثمن) باشند. اگر یک نماینده یا وکیل به نیابت از آنها اقدام به امضای قرارداد فروش میکند، لازم است که نماینده دارای وکالتنامه معتبر، رسمی و معتبر باشد.
- در صورت فروش ملک مشاع، تمامی شرکا باید موافق به فروش باشند، یا چنانچه یکی از این افراد محجور باشد، دادستان اجازه فروش را به قیم قانونی او داده باشد.
نحوه نوشتن قرارداد فروش ملک
تنظیم قرارداد فروش ملک (مبایعهنامه) یکی از حساسترین مراحل در معاملات املاک است. کوچکترین نقص یا ابهام در نگارش این سند حقوقی میتواند منجر به خسارات مالی جبرانناپذیر و پروندههای قضایی طولانیمدت شود. برای جلوگیری از این چالشها، باید مراحل زیر را به صورت گامبهگام در تنظیم قرارداد رعایت کنید:
گام اول: احراز هویت و بررسی اهلیت طرفین معامله
پیش از ثبت هرگونه نوشته، ابتدا باید اصالت مدارک هویتی خریدار و فروشنده بررسی شود.
- بررسی اهلیت: مطمئن شوید طرفین معامله ممنوعالمعامله نبوده، محجور نباشند و سن قانونی داشته باشند.
- نمایندگی قانونی: اگر شخص دیگری به جای مالک اصلی قرارداد را امضا میکند، وکالتنامه رسمی او را از نظر حدود اختیارات (حق فروش و دریافت ثمن) به دقت بررسی و استعلام کنید.
- بررسی مالکیت ملک: سند مالکیت (تکبرگ یا دفترچهای) را با مشخصات هویتی فروشنده تطبیق دهید.
گام دوم: توصیف دقیق مشخصات ملک (موضوع معامله)
موضوع قرارداد باید با جزئیات کامل و بدون ابهام مشخص شود. در این بخش موارد زیر را دقیقاً بنویسید:
- نوع ملک (مسکونی، تجاری، اداری) و وضعیت سند (رسمی، مشاع، تفکیکی).
- آدرس دقیق پستی، شماره پلاک ثبتی (اصلی و فرعی)، بخش ثبتی، متراژ دقیق طبق سند و شماره دفترچه یا قطعه.
- مشخصات متعلقات ملک مانند شماره پارکینگ، انباری، خطوط تلفن و انشعابات (آب، برق، گاز).
گام سوم: تعیین قیمت (ثمن معامله) و نحوه پرداخت آن
یکی از مهمترین بخشهای قرارداد، مشخص کردن ارزش ملک و فرمول پرداخت آن است:
- تعیین دقیق قیمت: مبلغ کل معامله و ارزش هر مترمربع را هم به عدد و هم به حروف بنویسید.
- جدول زمانبندی پرداخت: مشخص کنید چه میزان از ثمن به صورت نقدی در زمان امضای قرارداد، چه میزان در زمان تحویل ملک، و چه مقدار در زمان انتقال سند در دفترخانه پرداخت میشود.
- روش پرداخت: شماره چکها، مشخصات حسابهای بانکی و رسیدهای پرداخت را دقیقاً در متن مبایعهنامه درج کنید.
گام چهارم: تعیین تاریخ تحویل ملک و حضور در دفترخانه
برای جلوگیری از تاخیر در انجام تعهدات، باید دو موعد زمانی مشخص را تعیین کنید:
- تاریخ دقیق تحویل ملک (تسلیم مبیع): روزی که ملک به صورت کامل و تخلیهشده در اختیار خریدار قرار میگیرد.
- تاریخ حضور در دفتر اسناد رسمی: تعیین دقیق روز، ساعت و شماره دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال قطعی سند مالکیت.
گام پنجم: درج شروط ضمن عقد و ضمانتهای اجرایی (وجه التزام)
برای تضمین پایبندی طرفین به تعهدات، درج شروط زیر الزامی است:
- وجه التزام (خسارت دیرکرد): تعیین جریمه روزانه برای تاخیر فروشنده در تحویل ملک یا حضور در دفترخانه، و همچنین تاخیر خریدار در پرداخت مبالغ مقرر.
- تعیین تکلیف خیارات (حق فسخ): برای پایدار بودن معامله، معمولاً شرط «اسقاط کافه خیارات» (بهویژه خیار غبن فاحش) درج میشود. با این حال، باید حق فسخ در صورت عدم وصول چکها یا عدم انجام متعهدات برای طرفین محفوظ بماند.
- تسویه بدهیها: فروشنده متعهد شود تا زمان انتقال سند، تمام بدهیهای ملک به شهرداری، دارایی، اداره ثبت و هزینههای شارژ و انشعابات را تسویه کند.
گام ششم: امضا، اثر انگشت و شهادت شهود
اعتبار بخشیدن به قرارداد در این مرحله نهایی میشود:
- قراردادهای عادی (کتبی): در صورتی که قرارداد خارج از دفترخانه یا سامانه ثبت معاملات املاک تنظیم میشود، حتماً تمام صفحات آن باید به امضا و اثر انگشت خریدار، فروشنده و حداقل دو شاهدِ عادل و مورد اعتماد برسد.
- ثبت رسمی: جهت امنیت حقوقی حداکثری، پس از نوشتن پیشنویس، قرارداد را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کرده یا با مراجعه به مشاورین املاک مجاز، نسبت به دریافت کد رهگیری سیستمی اقدام کنید تا از فروش همزمان ملک به چند نفر جلوگیری شود.
انواع قرارداد فروش ملک
قراردادهای فروش ملک نمونههای مختلفی دارند و هر یک از آنها دارای بندها و قوانین متمایزی هستند. در ادامه برخی از این نمونه قراردادها را برای شناخت بیشتر معرفی کردهایم.
- قرارداد مشارکت در ساخت
- قرارداد خرید ساختمان نیمه ساخت یا در حال احداث
- قرارداد مبایعهنامه قطعی غیرمنقول
- قرارداد انصراف از حق استفاده پارکینگ
- قرارداد سند فروش قطعی خانه و آپارتمان در رهن
- قرارداد خرید و فروش زمین
- قرارداد رهن ملک
- قرارداد وام بانک مسکن
- قرارداد وکالت انتقال سرقفلی
- قرارداد وکالت واگذاری سرقفلی
- قرارداد وکالتنامه فروش ملک
- قرارداد وکالت برای فک رهن ملک
- قرارداد وکالت برای رهن و اجاره ملک
- قرارداد بیع قطعی زمین دارای دفترچه مالکیت
- قرارداد بیع قطعی آپارتمان با سند تفکیکی
- قرارداد مبایعهنامه قطعی
- قرارداد پیش فروش آپارتمان
شرایط فسخ قرارداد فروش ملک
نحوه فسخ قرارداد فروش ملک نیز باید توسط خریدار و فروشنده مشخص شده باشد. چون در شرایط خاصی ممکن است یکی از طرفین یا هر دوی آنها قصد فسخ کردن قرارداد تنظیم شده برای فروش ملک را داشته باشند. برای فسخ کردن قرارداد معمولاً دو حالت در نظر گرفته میشود:
- نخستین روش فسخ قرارداد این است که خریدار و فروشنده با هم توافق کرده باشند. در این صورت، با نظارت مشاور املاک معتبری که در تنظیم معامله حضور داشته، طرفین معامله میتوانند اقدام به فسخ قرارداد کنند. لازم به ذکر است که چنین شرایطی از لحاظ حقوقی اقاله قرارداد نامیده میشود. انجام این فرایند بدون تحمیل ضرر و زیان و منوط به رضایت هر دو طرف خواهد بود.
- یکی دیگر از حالتهای فسخ قرارداد معامله خرید فروش ملک برای زمانی است که یکی از طرفین تمایلی به ادامه نداشته باشد. در این شرایط، فرد متقاضی فسخ قرارداد خواهان نامیده میشود. این شخص میتواند با ارائه دعوای حقوقی در دادگاه نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند. لازم به ذکر است، خواهان برای موفقیت در طرح این درخواست، باید یکی از شروط خیار را نیز جهت اثبات فراهم بودن دلایل موجه ارائه کند، در غیر این صورت امکان اقامه دادخواست وجود ندارد.
موارد فسخ قرارداد ملک
با توجه به موارد ذکر شده، مطلوبترین روش برای فسخ قرارداد که کمترین زیان و خسارت را در پی دارد، توافق بین طرفین معامله است. به طور کلی فسخ قرارداد ملک شامل موارد زیر خواهد بود. لازم به ذکر است شرایط ذکر شده با توجه به نوع قرارداد و ماهیت خرید یا اجاره متغیر است.
- هنگامی که ملک انتقال پیدا کرده باشد، فسخ آن در هر مرحلهای از روند فروش امکانپذیر است. در این صورت، ملک به فروشنده بازگردانده خواهد شد.
- چنانچه در طول فرایند فروش منافع مالی برای هر یک از طرفین (خریدار یا فروشنده) حاصل شود، فرد مذکور ملزم است معادل رقم نقدی ارزش منافع کسبشده را به مالک اصلی برگرداند.
- در صورتی که جریمهای برای فسخ معامله تعیین شده باشد، طرفی که اقدام به فسخ کرده باید این جریمه را پرداخت کند. در غیر این صورت، طبق عرف مسئولیت پرداخت تمام یا بخشی از خسارات وارده به درخواستکننده فسخ معامله متوجه این شخص خواهد بود.
زمان فسخ قرارداد فروش ملک
مدت زمان فسخ معامله در وهله اول به توافق طرفین بستگی دارد و باید در متن قرارداد (تحت عنوان «شرط خیار») صراحتاً درج گردد. در قانون مدنی، حق فسخ به صورت خودکار برای زمان مشخصی (مانند ۷۲ ساعت) وجود ندارد. با این حال، در عرف بازار املاک، طرفین معمولاً بازهای را برای «حق پشیمانی» در نظر میگیرند.
بنابراین، افرادی که اقدام به تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک میکنند، باید این «مهلت تست» یا «حق فسخ توافقی» را دقیقاً در متن مبایعهنامه قید کنند. در غیر این صورت، قرارداد به عنوان یک «عقد لازم» تلقی شده و هیچیک از طرفین حق فسخ یکجانبه ندارند. برای مثال، اگر فروشنده تمایل دارد به خریدار مهلتی برای پرداخت ثمن بدهد، باید دقیقاً بنویسد: «خریدار تا ۳ روز فرصت دارد مبلغ را پرداخت کند، در غیر این صورت حق فسخ برای فروشنده محفوظ است.» بدون درج این عبارات، ادعای فسخ بر مبنای عرف، در محاکم قضایی با چالشهای اثباتی مواجه خواهد بود.
فسخ قرارداد فروش ملک در صورت پاس نشدن چک
در عقد بیع، ثمن در برابر مبیع معامله میشود. همانطور که بایع (فروشنده) ملزم به تسلیم ملک است، مشتری (خریدار) نیز ملزم به پرداخت ثمن (پول) در موعد مقرر است. اگر در قرارداد شرطی برای عدم وصول چکها پیشبینی نشده باشد، صرفِ عدم موجودی حساب به تنهایی موجب فسخ خودکار قرارداد نمیشود و فروشنده صرفاً میتواند برای وصول وجه از طریق مراجع قضایی اقدام کند.
برای جلوگیری از این بنبست حقوقی، توصیه میشود دو نوع شرط در قرارداد گنجانده شود:
- شرط فسخ: که به فروشنده اختیار میدهد در صورت عدم وصول چک، معامله را فسخ کند (حق انتخاب با فروشنده است).
- شرط انفساخ: این شرط بسیار قویتر است. در شرط انفساخ قید میشود که «در صورت عدم وصول هر یک از چکها در تاریخ سررسید، معامله خودبهخود منفسخ و باطل خواهد بود.» تفاوت کلیدی اینجاست: در فسخ، اراده فرد دخیل است و پروسه لغو معامله زمانبر است؛ اما در انفساخ، معامله به محض عدم وصول چک، اثر قانونی خود را از دست میدهد. توصیه اکید میشود برای درج صحیح این عبارات حقوقی از مشاوره وکلای متخصص بهره ببرید.
اقاله قرارداد فروش ملک
قراردادهای ملکی از نوع «عقود لازم» هستند، به این معنا که هیچیک از طرفین به تنهایی نمیتوانند آن را برهم بزنند. برای خروج از قرارداد، یا باید خیارات قانونی (مانند خیار عیب، خیار غبن و غیره) وجود داشته باشد، یا طرفین به «اقاله» (تفاسخ) رضایت دهند.
طبق ماده ۲۸۳ قانون مدنی: «بعد از معامله طرفین میتوانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند.» واژه «تفاسخ» که هموزن با تعامل و تفاهم است، به معنای انحلال دوجانبه است. اگر طرفین تصمیم بگیرند معامله را متوقف کنند، باید صورتجلسهای با عنوان «عقد اقاله» تنظیم کنند. یک باور اشتباه این است که در اقاله، نیازی به پرداخت خسارت نیست. در واقع، بسته به توافق طرفین، برای اقاله نیز میتوان جریمه یا وجهی بابت خسارتِ ناشی از برهم خوردن معامله در نظر گرفت که توسط متقاضی اقاله به طرف دیگر پرداخت میشود.
ضرر و زیان فسخ قرارداد فروش ملک
خسارت قراردادی ناشی از فسخ (بدون دلیل قانونی یا قراردادی) یا تاخیر در انجام تعهدات، معمولاً از طریق «وجه التزام» تعیین میشود. در فرمهای استانداردِ صنف مشاورین املاک، بندهایی برای تعیین خسارت وجود دارد که طرفین باید مبلغ آن را دقیقاً مشخص کنند.
اگر چنین شرطی در قرارداد نباشد، طرف متضرر باید با ارائه مستندات در دادگاه ثابت کند که از فسخ یا عدم اجرای قرارداد، متحمل ضرر واقعی شده است. این فرآیند (اثبات ضرر) بسیار پیچیده و زمانبر است. فروشنده یا خریدار نمیتوانند در هر زمانی و بدون دلیل، معامله را برهم بزنند. به عنوان مثال، اگر شرطی در قرارداد باشد که «هر یک از طرفین تا ۲۴ ساعت حق فسخ با پرداخت خسارت مقطوع را دارند»، این شرط معتبر است. همچنین قانون مدنی خیاراتی نظیر «خیار تاخیر ثمن» را پیشبینی کرده است، اما تکیه بر این خیارات قانونی بدون درج در قرارداد، در معاملات املاک بسیار دشوارتر از استناد به شروطِ صریحِ قراردادی است.
وجه التزام در قرارداد فروش ملک
وجه التزام، اهرم فشار و تضمینِ اجرای تعهدات است. این مبلغ که به عنوان شرط ضمن عقد درج میشود، در صورت تخلف هر یک از طرفین (مثلاً عدم حضور در دفترخانه یا عدم تحویل ملک)، به عنوان خسارت به طرف دیگر پرداخت میشود.
نکته حقوقی حیاتی اینجاست:
مطالبه وجه التزام منوط به این است که خودِ مدعی، تمامی تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد (مثلاً اگر فروشنده هستید، ملک را تخلیه و آماده تحویل کرده باشید). وجه التزام میتواند به مراتب موثرتر از چک و سفته باشد، زیرا ماهیت قراردادی دارد و مستقیماً به معامله مرتبط است. پیشنهاد میشود مبلغ وجه التزام به صورت «روزانه» تعیین شود تا انگیزه کافی برای انجام بهموقع تعهدات در طرفین ایجاد شود.
نکات مهم در قرارداد فروش ملک
شناخت نکات قرارداد فروش ملک کمکتان میکند تا قراردادهایی که در زمینه خرید و فروش املاک دارید را به درستی تنظیم کنید. از جمله نکات مهمی که در این رابطه وجود دارد میتوان به موارد زیر اشاره کرد.
- بررسی صلاحیت مالی خریدار برای انجام معامله و پرداخت ثمن
- بررسی صلاحیت حقوقی خریدار جهت بررسی مواردی مانند ورشکسته نبودن یا سفیه و مجنون نبودن فرد
- درج حق فسخ و استرداد مبیع (ملک) در صورت عدم وصول ثمن
- دریافت ثمن در قالب چک رمزدار از خریدار
- ایجاد محدودیت و ممنوعیت انتقال برای خریدار قبل از تسویه حساب کامل
- مکتوب کردن تمام توافقات طرفین و شرایط فسخ
- تعیین وجه التزام در قرارداد
- توجه به اصیل یا نماینده بودن خریدار و بررسی مدارک هویتی فرد یا وکالتنامه وکیل در صورت وجود
- اطمینان از قابلیت انتقال ثبتی ملک و در رهن یا توقیف نبودن آن
نمونه قرارداد فروش ملک
برای این نکته بهتر بتوانید قراردادهای خرید و فروش ملکهای مورد نظرتان را تنظیم کنید یک نمونه متن قرارداد فروش ملک یا فرم قرارداد فروش ملک در ادامه برایتان ارائه کردهایم.
بسمه تعالی
ماده 1: طرفین معامله:
1-1: فروشنده: آقای ………………….. فرزند ……….. به شماره ملی: …………….. صادره از: …………… با وکالت شماره ……….. مورخ ………… دفترخانه شماره ……. تهران (شناسه سند: …………………) از آقای …………… فرزند: ………….. دارای شناسنامه شماره: ………….. صادره از: ………… شماره ملی:…………… ساکن: …………………………………..
تلفن: …………………..
2-1: خریدار: ………………. فرزند: …………….. به شماره ملی: ……………. متولد: ……………… صادره از: …………. ساکن تهران …………………
تلفن: ……………….
ماده 2: مورد معامله و مشخصات آن:
1-2 مورد معامله و مشخصات آن که فروشنده به رویت خریدار رسانده و مورد قبول و تایید خریدار است عبارت است از شش دانگ یک ملک به مساحت ………. متر و ……. سانتی مربع دارای یک جلد سند مالکیت به پلاک ثبتی …………….. فرعی از شماره ثبت ……………….. اصلی، مفروض و مجزی از…………. فرعی از اصلی مذکور قطعه …….. تفکیکی شماره دفتر………… صفحه ………. بخش ………. تهران با امتیاز آب، برق، گاز و تلفن به شماره …………؛ و جمیع لوازم و لواحق شرعیه و عرفیه که فروشنده به رویت خریدار رسانیده است و خریدار از کمیت و کیفیت ارزش مورد معامله اطلاع کامل حاصل نموده و مورد قبول خریدار است.
2-2: آدرس مورد معامله عبارت است از: تهران ………………..
ماده 3: قیمت کل مورد معامله:
1-3 قیمت مورد معامله مبلغ ………………….. ریال معادل ……………. هزار تومان وجه رایج مورد توافق متعاملین قرار گرفت و از سوی خریدار به فروشنده (به شماره حساب……………………. بانک …………. به نام ………………….. با شماره پیگیری ……………. مورخ…………………) پرداخت گردید.
ماده 4- شرایط مربوط به تنظیم سند:
4-1 طرفین معامله متعهد گردیدند برای تنظیم سند، بر اساس قرارداد در تاریخ ………… در دفتر اسناد رسمی شماره ……… حاضر شوند و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر شخصی که خریدار مشخص میکند انتقال دهد.
همچنین اجرای تعهد به الزام تنظیم سند از جانب فروشنده به نام انتقال گیرنده بعدی، موکول به احراز انتقال از طریق ارائه قرارداد است، در صورت عدم حضور هر یک از طرفین قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی برای تنظیم سند، گواهی سر دفتر مثبت تخلف نامبرده است، عدم ارائه اصول مستندات از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن معامله از طرف خریدار، در حکم عدم حضور است، سردفتر در موارد مزبور مجاز به صدور گواهی عدم حضور است.
4-2: تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال مورخه …………….. است که طرفین ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره ……………. به آدرس …………….. برای انجام تمامی تعهدات مندرج در مبایعهنامه و تشریفات قانونی نقل و انتقال میباشند.
4-3: فروشنده موظف است پیش از تاریخ تنظیم سند رسمی، تمامی اسناد و مدارک لازم اعم از مفاصا حسابهای مالیاتی نقل و انتقال، عوارض نوسازی، گواهی پایان ساختمانی و………. را تهیه و به دفترخانه اسناد رسمی مربوطه تسلیم نماید.
4-4: هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، هر چند این عمل به ارکان معامله خللی وارد نمیکند و در هر صورت معامله معتبر است، خریدار میتواند با مراجعـه به سیستم قضـائی الـزام طـرف مستنـکف را ضمـن مطالبه خسارات وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مطالبه نماید.
ماده 5- شرایط تسلیم مورد معامله:
فروشنده موظف است مورد معامله را در تاریخ …………… با کلیه توابع، ملحقات و منضمات آن تسلیم خریدار نماید و هرگونه موانع در استیفا و بهرهبرداری کامل از مورد معامله را برطرف کند.
در صورتی که مشخص گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قهریه مانند رهن، مصادره، عملیات اجرایی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی، مستحق للغیر و یا غصبی بودن، قانونا قابل انتقال به خریدار نبوده، فروشنده وظیفه دارد علاوه بر استرداد ثمن معامله، معادل ………………. ریال بهعنوان خسارت به خریدار پرداخت کند.
کلیه هزینههای ناشی از تسلیم مورد معامله، به عهده فروشنده است، مگر اینکه به صورت دیگری توافق نموده باشد.
فروشنده اقرار نمود است که مورد معامله مشمول مصادره اموال نبوده و در توقیف نیست و مورد رهن و وثیقه کسی نیست و منافعی از آن به هر شکلی به دیگری واگذار نشده و ممنوع المعامله نیست.
ماده 6- آثار قرارداد:
6-1 بر اساس این قرارداد فروشنده از هرگونه انتقال مورد قرارداد به هر عنوان و به هر دلیل به غیر از خریدار منع میگردد و در صورت تخلف و انتقال به غیر، خریدار حق داشته درخواست فسخ قرارداد را نماید و یا با اقامه دعوی ابطال بهطرف فروشنده و منتقل الیه، الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله بخواهد.
6-2 اگر الزام به تنظیم سند میسر نباشد، خریدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده وظیفه دارد تمامی هزینههایی را که خریدار متقبل شده پرداخت کند و معادل …………. ریال به عنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به ایشان پرداخت کند.
6-3 فروشنده متعهد میگردد پیش و یا حداکثر تا زمان مقرر برای تنظیم سند رسمی، تمامی مجوزها و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله از قبیل مفاصا حساب شهرداری، مالیاتی و …. را اخذ نماید.
6-4 تأدیه مالیاتها و عوارض اعم از نقل و انتقال، عوارض شهرداری، دارائی و ……. به عهده فروشنده است و هزینههای نقل و انتقال در دفترخانه اعم از حق الثبت و حق التحریر بهای اوراق رسمی دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفین است.
6-5 قیمت توافق شده برای معامله به هیچ عنوان، به جهت نوسان قیمت مورد معامله قابل تغییر نیست و از این جهت برای فروشنده یا خریدار حق ادعایی نیست.
6-6 کلیه خیارات از جمله خیار غبن به استثنای خیار تدلیس با توافق طرفین اسقاط گردید.
6-7 در صورتی که عدم اجرای تعهد از طرف فروشنده باشد، ایشان مکلف است به ازای هر روز تأخیر مبلغ ………….. ریال به عنوان خسارت تأخیر اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت نماید، خسارت مذکور علاوه بر انجام تعهد اصلی بوده و با آن قابل جمع است.
ماده 7- نسخ و تصدیق قرارداد
این مبایعهنامه با توجه به مواد ۱۰ و ۱۹۰ قانون مدنی و با رعایت کلیه شرایط و مقررات شرعی و قانونی معاملات در کمال صحت و سلامت، با اراده شخصی با علم و آگاهی از کم و کیف مورد معامله و با رضایت کامل طرفین مبادرت به انجام معامله نموده و با قبول اسقاط کافه خیارات خصوصاً خیار غبن اگرچه افحش باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارد و صیغه شرعی عقد بیع ایجاباً و قبولاً جاری شد و نسبت به آنان و ورثه و قائم مقام قانونی لازمالاجراء بوده است.
قرارداد در تاریخ ……………. در 7 ماده و دو نسخه برابر و با اعتبار واحد تنظیم گردید، و به امضا طرفین رسیده و توسط دو شاهد تصدیق و امضا شده است.
امضا فروشنده: امضا خریدار:
امضا شاهد اول: امضا شاهد دوم:
ثبت معاملات املاک
در حال حاضر با تصویب قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، معاملات راجع به اموال غیرمنقول حتما باید از طریق تنظیم اسناد رسمی توسط دفاتر ثبت اسناد صورت گیرد و قانون دیگر اسناد عادی راجع به اموال غیرمنقول را نخواهد پذیرفت.
البته اسناد عادی که قبلا تهیه شده باشند باید در سامانهای مخصوص بارگزاری شوند تا دارای اعتبار باشند. از سوم تیرماه سال ۱۴۰۳ که قانون لازم الاجرا شده است، هر سند حدنگاری که صادر می شود، نباید به صورت عادی نقل و انتقالش انجام شود. در واقع اسناد حدنگاری که بعد از ۳ تیرماه صادر می شود، باید نقل و انتقالش به صورت رسمی باشد.
طبق ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعهنامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط موردنظر آنها اعم از پیشبینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیشبینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد.
مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حقالثبت، حقالتحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱ (ارزش معاملاتی) میباشد.»
سخن پایانی
انجام معاملات ملکی پیچیدگیهای خاصی دارد و خریدار و فروشنده برای معاملاتی که در پیش رو دارند باید درباره متن فسخ قرارداد فروش و نحوه تنظیم مفاد قرارداد اطلاعات داشته باشند. حتی در شرایط خاصی لازم است که فرد یک نمونه متمم قرارداد فروش ملک را نیز ضمیمه قرارداد کند؛ بنابراین برای اینکه خریدار یا فروشنده در خرید و فروش املاک متضرر نشوند، لازم است که از وکلای متخصص در این زمینه کمک بگیرند.
وکلای متخصص پلتفرم حقوقی ترازو کمکتان میکنند تا تمام مفاد و بندهای قراردادهای فروش املاک را به درستی تنظیم کرده و معاملاتی پرسود و رضایتبخش را تجربه کنید.
سوالات متداول
قرارداد خرید و فروش ملک چیست؟
قرارداد خرید و فروش ملک سندی است که بر اساس آن فروشنده متعهد میشود تا ملک خود را در مقابل دریافت مبلغ معین به خریدار منتقل کند.
برای تنظیم قرارداد فروش ملک به چه کسی باید مراجعه کنیم؟
برای تنظیم این قراردادها میتوانید به مشاورین املاک معتبر و دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید.
هزینه تنظیم قرارداد فروش ملک چقدر است؟
هزینه تنظیم قرارداد فروش ملک به عواملی نظیر نوع معامله، درجه پیچیدگی قرارداد و محل تنظیم آن بستگی دارد.