مساله تغییر کاربری اراضی کشاورزی یکی از مواردی است که بسیار شایع بوده و افراد زیادی در مورد بخشنامه جدید تغییر کاربری اراضی یا به عبارت صحیح و دقیقتر، آخرین قوانین و مقررات در زمینه تغییر کاربری اراضی کشاورزی سوال میکنند. زیرا اراضی کشاورزی به عنوان بخشی از سرمایه یک کشور به حساب آمده و گرچه دارای مالکیت خصوصی باشند اما تغییر کاربری آنها به صورت بیرویه و بدون حساب کتاب امری زیاد زننده برای کشورها خواهد بود. به همین دلیل غالبا در قوانین به شکلی سختگیرانه با این امر برخورد میشود. در این مقاله از بلاگ ترازو قصد داریم تا کمی در این مورد سخن بگوییم. پس با ما همراه باشید.
تغییر کاربری چیست؟
تغییر کاربری به این معناست که مالک زمین، نوع استفادهای که برای آن ملک مشخص است را تغییر میدهد. برخی از زمینها دارای کاربری مسکونی است، برخی تجاری، برخی آموزشی و خدماتی و برخی نیز کشاورزی. از آنجا که به صورت عادی ارزش زمین دارای کاربری کشاورزی کمتر از سایر کاربریهاست عدهای اقدام به خرید این زمینها و سپس تغییر کاربری آن میکنند تا از این راه درآمد قابل توجهی کسب کنند.
قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها
برای حفظ زمینهای مزروعی و کاربرد فراوانی که در روند زندگی ما دارند قانونی تحت عنوان قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها در سال ۱۳۷۴ تصویب شد، که بعدها در سال ۱۳۸۵ اصلاحاتی در آن انجام شد. بر اساس ماده یک این قانون به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهرهوری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها جز در موارد ضروری ممنوع است.
اگر نیاز به مشاوره حقوقی درباره حفظ اراضی دارید، میتوانید از وکلای ترازو به شکل آنلاین مشاوره حقوقی دریافت کنید.
جواب حقوقیات رو همین الان بگیر
ترازو سریعترین راه برای رسیدن به پاسخهای حقوقی قابل اعتماد است
مرجع تشخیص اراضی مزروعی
حال که گفتیم این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی را ممنوع کرده باید بدانیم که اراضی مزروعی با تشخیص کدام مرجع تعیین میگردند. تبصره ۲ ماده ۱ این قانون مرجع تشخیص اراضی مزروعی و باغها را وزارت جهاد کشاورزی قرار داده است، که نظر این سازمان برای مراجع قضایی و اداری دارای اهمیت است.
در حال حاضر با توجه به اصلاحیه آییننامه اجرایی حفظ کاربری در سال ۱۳۹۷ این تشخیص، به کمیسیون تشخیص اراضی زراعی و باغها سپرده شده است تا مشخص کند که کاربری اراضی زراعی و باغها محدوده حریم شهر و خارج از آن چیست. ولی در هر حال مراجع قضایی و اداری برای رسیدگی به این موارد باید نظر سازمان جهاد کشاورزی را استعلام کنند و این نظر برای مراجع قضایی به منزله نظریه کارشناس دادگستری تلقی میشود و این یعنی مرجع قضایی الزامی برای پذیرش نظر سازمان جهاد کشاورزی را ندارند.
کدام دسته از اراضی مشمول این قانون میشوند؟
اراضی خارج از محدوده شهرها، شهرکها و زمینهای روستایی که خارج از طرح هادی مصوب باشند، مشمول این قانون هستند. در نتیجه زمینهای داخل در حریم، محدوده شهرها و شهرکها و اراضی داخل در محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط این قانون نیستند.
درخواست از کمیسیون تبصره یک ماده یک جهاد کشاورزی
طبق تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار است که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل میشود.
مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز
اقدامات ذیل درصورتیکه در اراضی زراعی و باغهای موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب بهرهبرداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز تلقی میشود:
- برداشت یا افزایش شن و ماسه
- ایجاد بنا و تأسیسات
- خاکبرداری و خاکریزی
- گودبرداری
- احداث کوره های آجر وگچ پزی
- پی کشی
- دیوارکشی اراضی
- دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی
- ایجاد سکونتگاههای موقت
- استقرار کانکس و آلاچیق
- احداث جاده و راه
- دفن زباله های واحدهای صنعتی
- رها کردن پسابهای واحدهای صنعتی، فاضلابهای شهری، ضایعات کارخانجات، لولهگذاری
- عبور شبکههای برق
- انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای غیرکشاورزی، سوزاندن، قطع و ریشهکنی و خشک کردن باغات به هر طریق
- مخلوطریزی و شنریزی
- احداث راهآهن و فرودگاه
- احداث پارک و فضای سبز
- پیستهای ورزشی
- استخرهای ذخیره آب غیرکشاورزی
- احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف
- محوطهسازی (شامل سنگفرش و آسفالت کار، جدولگذاری، سنگریزی و موارد مشابه)
- صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرحهای موضوع تبصره ۴ فوقالذکر
- صنایع دستی
- طرحهای خدمات عمومی
- طرحهای تملک داراییهای سرمایهای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی- استانی)
البته تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام نظریه سازمان مذکور را استعلام و بر اساس آن عمل کند.
تغییر کاربری مجاز اراضی کشاورزی
حال که دانستیم تغییر کاربری اراضی زراعی جز در موارد ضروری ممنوع است باید دانست که موارد ضروری و مجاز چیست؟ در صورتی که شرایط زیر در مورد زمینی وجود داشته باشد، امکان تغییر کاربری به صورت مجاز وجود خواهد داشت.
- تغییر کاربری بنا به تشخیص سازمان جهاد کشاورزی مطابق ماده یک قانون حفظ اراضی زراعی و باغها ضروری باشد.
- این اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب باشند.
- احداث دامداری، مرغداری و پرورش آبزیان، تولیدات گلخانهای و واحدهای صنایع تبدیلی، تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی
- زمانی که تغییر کاربری برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر مربع باشد.
علاوه بر این، طبق مصوبه هیأت وزیران در تاریخ ۲۴/۲/۱۴۰۴ درباره اصلاح بند «ز» ماده یک آییننامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها ، در برخی موارد امکان تغییر کاربری زمینهای کشاورزی وجود دارد. مراکز گردشگری ساحلی و دریایی، مراکز سرگرمی و تفریحی دارای مجوز، دهکدههای سلامت و مراکز گردشگری سلامت از جمله این موارد هستند.
گاهی به اشتباه از این مصوبه با عنوان «بخشنامه جدید تغییر کاربری اراضی»، «قانون جدید تغییر کاربری اراضی کشاورزی سال ۱۴۰۴» یا «قانون جدید تغییر کاربری اراضی کشاورزی» یاد میشود. از آنجایی که چنین عناوینی ممکن است شما را به اشتباه بیندازند، بهتر است در صورت وجود هرگونه تردید یا ابهام، سوالات خود را با کارشناسان حقوقی ترازو در میان بگذارید و به رایگان پاسخ خود را دریافت کنید.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی به باغ ویلا
با توجه به رأی وحدت رویه ۷۲۴ مورخ ۱۳۹۱ اگر تغییر کاربری اراضی زراعی تا ۵۰۰ متر مربع، برای سکونت شخصی صاحبان زمین با اجازه اعضای کمیسیون موضوع تبصره یک اصلاحی سال ۱۳۸۵ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها باشد، طبق تبصره یک ماده ۲ این قانون فقط برای یک بار از پرداخت عوارض قانونی معاف است، در غیر این صورت این معافیت اعمال نمیشود و این کار جرم محسوب میشود.
تغییر کاربری باغ به مسکونی
باغها نیز جزو زمینهای کشاورزی محسوب میشوند و مکانی برای پرورش محصولات گیاهی هستند. بنابراین، تغییر کاربری آنها به مسکونی نیازمند اخذ مجوز از کمیسیون مذکور و رعایت شرایطی است که به آنها اشاره شد.
تغییر کاربری باغ به مسکونی در محدوده روستا نیز در صورتی امکانپذیر خواهد بود که دارای طرح هادی باشد.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی در محدوده شهر
به موجب نظریه مشورتی شماره ۱۴۷۶/۹۵/۷ مورخ ۲۱/۰۶/۱۳۹۵ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، «مالکان اراضی و باغهای داخل حریم شهرها، چنانچه بخواهند در ملک خود تغییر کاربری بدهند و از جمله احداث بنا نمایند، باید قبلا از کمیسیون موضوع تبصره یک اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، مجوز تغییر کاربری را اخذ نمایند، سپس با مراجعه به شهرداری برای احداث بنای موردنظر خود پروانه ساختمانی کسب کنند؛ مگر اینکه اراضی زراعی و باغها بر اساس طرح مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران به باغ شهر یا منطقه گردشگری و… تغییر کرده باشد که در این صورت، صدور پروانه برای طرح جدید، مربوط به شهرداری بوده و نیاز به اخذ مجوز از کمیسیون تبصره ۱ اصلاحی ماده ۱ قانون مورد اشاره نیست.»
تغییر کاربری باغ به مسکونی در محدوده شهر
برای تغییر کاربری باغ به منزل مسکونی در محدوده شهرها نیز باید به نظریه مشورتی فوقالذکر استناد کرد؛ زیرا در این نظریه مشورتی از اراضی کشاورزی و باغها صحبت شده است.
هزینههای تغییر کاربری اراضی
مطابق با ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، در مواردی که به اراضی زراعی و باغها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده میشود، هشتاد درصد قیمت روز اراضی و باغهای مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکان وصول و به خزانهداری کل کشور واریز میشود. همچنین تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ مترمربع فقط برای یکبار و احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانهای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهند بود.
آیا دیوارکشی تغییر کاربری است؟
سالها در رویه قضایی این موضوع به شدت محل اختلاف بود. بر اساس دستورالعملی که وزارت جهاد کشاورزی صادر کرده بود و گاهی به اشتباه با نامهایی نظیر «قانون جدید دیوار کشی باغات» یا «بخشنامه جدید جهاد کشاورزی» از آن یاد میشد. به طور کلی فنسکشی، احداث دیوار و نرده اطراف اراضی مزروعی ممنوع بود و سازمانهای جهاد کشاورزی و مدیریتهای تابعه مجاز به صدور مجوز در این رابطه نبودند.
با این حال، پس از صدور رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در این زمینه در تاریخ ۱۴۰۴/۱۱/۱۴، ممنوعیت مطلق صدور مجوز برای فنسکشی و احداث دیوار و نرده پیرامون اراضی زراعی باطل شد. بر این اساس، میتوان در پاسخ به این سؤال که آیا میشود دور زمین کشاورزی دیوار کشید، گفت، بله، در حال حاضر، دیوارکشی و فنسکشی اراضی زراعی و باغی پس از کسب مجوز قانونی مربوطه امکانپذیر خواهد بود.
برای کسب این مجوز باید درخواستی در سامانه سازمان امور اراضی کشاورزی به ثبت برسد. پس از طی شدن مراحل قانونی و انجام بررسیهای لازم، مجوز صادر میشود. البته، این بررسیها در اراضی اطراف شهرها با دقت بیشتری انجام میشوند؛ چراکه حصارکشی در این مناطق میتواند به معنای تغییر کاربری زمینهای کشاورزی باشد.
فنسکشی بدون پیریزی ممتد اطراف باغهای دارای اسناد مشاعی نیز مشروط به آنکه موجب تفکیک و قطعه بندی اراضی نشود با موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان بلامانع است.
در مورد باغهای دارای اسناد مالکیت ششدانگ، دیوارکشی به ارتفاع حداکثر تا ۱۲۰ سانتیمتر و با موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی و صرفا پیرامون محدوده باغ مجاز است. دیوار کشی در داخل محدوده ششدانگ باغ به هر نحو که موجب تفکیک و خردشدن باغ شود، ممنوع است.
آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی جرم است؟
باتوجهبه ماده ۳ اصلاحی قانون حفظ کاربری زراعی و باغها کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغها موضوع این قانون که بهصورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک این قانون، اقدام به تغییر کاربری کنند، مرتکب جرم یا به عبارتی، تخلف شدهاند. به همین دلیل علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی یا جریمه هم محکوم میشوند.
نحوه محاسبه جریمه جهاد کشاورزی
جریمه یا جزای نقدی مورد اشاره که گاهی از آن با عنوان جریمه تغییر کاربری زمین کشاورزی نیز یاد میکنند، از یک تا ۳ برابر بهای اراضی زراعی و باغهای موردنظر متخلف به قیمت روز زمین با کاربری جدید است. در صورت تکرار جرم مذکور نیز مرتکب به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا ۶ ماه محکوم خواهد شد. دیوان عالی کشور طی رأی وحدت رویه ۷۵۹ مورخ ۲۰/۰۴/۱۳۹۶ جرم تغییر کاربری را جرم درجه ۷ محسوب کرده است. تحقیقات و رسیدگی به این جرم در صلاحیت دادگاههای کیفری ۲ است.
مرور زمان در جرم تغییر کاربری اراضی
همانطور که اشاره شد، مطابق رأی وحدت رویه ۷۵۹ این جرم یک جرم درجه ۷ محسوب میشود. با توجه به ماده ۱۰۷ قانون مجازات اسلامی، مرور زمان تعقیب برای جرایم درجه ۷، پنج سال است. این در صورتی خواهد بود که از تاریخ وقوع جرم تا مدت ۵ سال، جرم تعقیب نشده باشد یا از آخرین اقدام تعقیبی یا تحقیقی تا مدت ۵سال به صدور حکم منتهی نشده باشد. اگر از زمان قطعیت حکم تا مدت ۵سال حکم اجرا نشود مشمول مرور زمان اجرا شده و دیگر قابلیت اجرا را ندارد.
تخریب بنا توسط ماموران جهاد کشاورزی، امکانپذیر است؟
در این مورد بین قانون و رویه اختلاف فاحشی وجود دارد. در تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی، تخریب بنا غیر مجاز را منوط به صدور حکم دادگاه کرده و گفته نشده است که ماموران جهاد کشاورزی رأسا حق تخریب را دارند. با این وجود متاسفانه رویه به این صورت نیست و ماموران رأسا بدون حکم قضایی این کار را انجام میدهند. لازم به ذکر است که گاهی از این تبصره به اشتباه تحت عنوان «قانون تخریب جهاد کشاورزی» یاد میشود و ممکن است در برخی متون یا مقالات با این عنوان مواجه شوید.
سخن پایانی
با وجود تمامی مواردی که در این مقاله به آن اشاره شده است، اگر قاضی تشخیص بدهد که این تغییرات مانع از استفاده و بهرهبرداری از زمین کشاورزی نیست، از مصادیق تغییر کاربری زمین کشاورزی محسوب نمیشود. اگر در رابطه با تغییر کاربری اراضی کشاورزی نیاز به مشاوره و کمک وکلای حرفهای در این زمینه داشتید، وکلای پلتفرم ترازو آمادگی و توانایی لازم را در این زمینه برای ارائه خدمت به شما را دارند.
سوالات متدوال
آیا فنسکشی تغییر کاربری محسوب میشود؟
بله.
جریمه تغییر کاربری زمین کشاورزی چقدر است؟
جریمه تغییر کاربری زمین کشاورزی از ۱ تا ۳ برابر بهای اراضی زراعی و باغهای مورد نظر متخلف به قیمت روز زمین با کاربری جدید است.
با سلام و احترام
ضمن تشکر از مطالب ارزنده ، در اوایل مقاله نوشتین که نظر جهادکشاورزی در خصوص تعیین نوع کاربری زمین ، همانند نظریه کارشناسی برای مراجع قضایی به منزله نظریه کارشناس دادگستری تلقی میشود و این یعنی مرجع قضایی الزامی برای پذیرش نظر سازمان جهاد کشاورزی را ندارند.
بنظرم اشتباه شده ، چون قاضی ملزم به رعایت نظر کارشناسی ست مگر اینکه مطابق با واقعیت نباشد
سلام
ممنون از توجه شما. منظور این است که نظریه کارشناس برای دادگاه طریقه رسیدگی را روشن میکند ولی نباید به این شکل باشد که در هر حال قاضی مکلف به پذیرش نظریه کارشناسی باشد. در علم حقوق از این موضوع تحت عناوین موضوعیت یا طریقیت داشتن نظریه کارشناس صحبت میشود و همانگونه که شما فرمودید درصورتی که نظر کارشناس با اوضاع و احوال محقق و معلوم مورد کارشناسی مطابقت نداشته باشد، دادگاه به آن ترتیب اثر نخواهدداد.
سلام
چند قطعه زمینی داریم چند سال پیش مجوز مسکونی شدن زمین و دریافت کردیم وزمینهامون تفکیک کردیم و طبق نقشه شهرداری جاده زده شد، الان میخوایم یک قطعه از زمینمونو بفروشیم شهرداری میگه تغییر کاربری صورت گرفته وتبدیل به زمین کشاورزی شده، چنین چیزی ممکنه؟
ممنون میشم اگه راهنمایمون کنید
سلام
زمینی دارم بحر جاده اصلی در سال ۸۶ به علت خاکریزی امور اراضی اینجانب را به علت تغییر غیر مجاز اراضی کشاورزی جریمه نمود جریمه را پرداخت نمودم ولی در کمیسیون جهاد به علت توسعه ساخت و ساز مجوز ساخت ندادن الان دو طرف زمین
مجوز ساخت گرفته اند و ساخته شده است چگونه میتوانم اقدام کنم
سلام وقت بخیر ،زمینی دارم ۱ هکتار با کاری زراعی داخل محدوده روستایی، الان برای تغییر کاربری بنیاد مسکن ۴۰ درصد زمین رو میخواهد. آیا این درخواستشون قانونیه؟؟؟؟
با سلام .زمینی در داخل محدوده شهری از پدرمان به ارث رسیده که بعد از تفکیک بین هم ۴۰۰ متر برایم مانده و ۲۲۰ متر به عنوان راه از سهمم در نظر گرفته ام ایا برابر تبثره ۱ ماده۲ و همچونین تبثره ۳ ماده ۱۰۱ من می توانمبدون پرداخت حق به شهرداری می توانم تغییر کابری بگیرم .
سلام زمین یا در محدوده شهر است یا حریم شهر. اگر در محدوده شهر باشد مشمول قانون حفظ کاربری و تبصره یک ماده دو این قانون نمیشود.
در واقع دیوارکشی جرمش بخاطر کاشتن گیاهان ممنوعه است!