قوانین مربوط به تغییر کاربری اراضی کشاورزی
مساله تغییر کاربری اراضی کشاورزی یکی از مواردی است که بسیار شایع بوده و افراد زیادی در مورد آن سوال می‌کنند. زیرا اراضی کشاورزی به عنوان بخشی از سرمایه یک کشور به حساب آمده و گرچه دارای مالکیت خصوصی باشند اما تغییر کاربری آنها به صورت بی‌رویه و بدون حساب کتاب امری زیاد زننده برای کشورها خواهد بود. به همین دلیل غالبا در قوانین به شکلی سخت گیرانه با این امر برخورد می‌شود. در این مقاله قصد داریم تا کمی در این مورد سخن بگوییم. پس با ما همراه باشید.
تغییر کاربری چسیت؟
قبل از هر چیزی دانستن این موضوع که تغییر کاربری به چه معناست، کمک زیادی به درک مطالبی که در این مقاله بیان می‌شود می‌کند. تغییر کاربری به این معناست که مالک زمین، نوع استفاده‌ای که برای آن ملک مشخص است را تغییر می‌دهد. برخی از زمین‌ها دارای کاربری مسکونی است، برخی تجاری، برخی آموزشی و خدماتی و برخی نیز کشاورزی. از آنجا که به صورت عادی ارزش زمین دارای کاربری کشاورزی کمتر از سایر کاربری‌هاست عده‌ای اقدام به خرید این زمین‌ها و سپس تغییر کاربری آن می‌کنند تا از این راه درآمد قابل توجهی کسب کنند.
قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها
برای حفظ زمین‌های مزروعی و کاربرد فراوانی که در روند زندگی ما دارند قانونی تحت عنوان قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها در سال ۱۳۷۴ تصویب شد، که بعد در سال ۱۳۸۵ اصلاحاتی در آن صورت پذیرفت. بر اساس ماده یک این قانون به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها جز در موارد ضروری ممنوع می باشد.
مرجع تشخیص اراضی مزورعی
حال که گفتیم این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی را ممنوع کرده باید بدانیم که اراضی مزروعی با تشخیص کدام مرجع تعیین می‌گردند. تبصره ۲ ماده ۱ این قانون مرجع تشخیص اراضی مزروعی و باغها را وزارت جهاد کشاورزی قرار داده است، که نظر این سازمان برای مراجع قضایی و اداری دارای اهمیت است.
در حال حاضر با توجه به اصلاحیه آیین نامه اجرایی حفظ کاربری در سال ۱۳۹۷ این تشخیص، به کمیسیون تشخیص اراضی زراعی و باغها سپرده شده است تا مشخص کند که کاربری اراضی زراعی و باغها محدوده حریم شهر و خارج از آن چیست. ولی در هر حال مراجع قضایی و اداری برای رسیدگی به این موارد باید نظر سازمان جهاد کشاورزی را استعلام کنند و این نظر برای مراجع قضایی به منزله نظریه کارشناس دادگستری تلقی می‌شود و این یعنی مرجع قضایی الزامی برای پذیرش نظر سازمان جهاد کشاورزی را ندارند.
چه اراضی مشمول این قانون می‌شوند؟
اراضی که در خارج از محدوده شهرها و شهرکها و زمین‌های روستایی که خارج از طرح هادی مصوب باشند، مشمول این قانون هستند. پس در نتیجه اراضی که در حریم و محدوده شهرها و شهرکها و اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط این قانون نیستند.
درخواست تغییر کاربری اراضی کشاورزی
طبق تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد.
مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز
اقدامات ذیل درصورتی‌که در اراضی زراعی و باغهای موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب بهره‌برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‌شود:
- برداشت یا افزایش شن و ماسه
- ایجاد بنا و تأسیسات
- خاکبرداری و خاکریزی
- گودبرداری
- احداث کوره های آجر وگچ پزی
- پی کشی
- دیوارکشی اراضی
- دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی
- ایجاد سکونتگاه‌های موقت
- استقرار کانکس و آلاچیق
- احداث جاده و راه
- دفن زباله های واحدهای صنعتی
- رها کردن پساب‌های واحدهای صنعتی، فاضلاب‌های شهری، ضایعات کارخانجات، لوله‌‌گذاری
- عبور شبکه‌های برق
- انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت‌های غیرکشاورزی، سوزاندن، قطع و ریشه‌کنی و خشک کردن باغات به هر طریق
- مخلوط‌ریزی و شن‌ریزی
- احداث راه‌آهن و فرودگاه
- احداث پارک و فضای سبز
- پیست‌های ورزشی
- استخرهای ذخیره آب غیرکشاورزی
- احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف
- محوطه‌سازی (شامل سنگفرش و آسفالت کار، جدول‌گذاری، سنگ‌ریزی و موارد مشابه)
- صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرحهای موضوع تبصره ۴ فوق‌الذکر
- صنایع دستی
- طرحهای خدمات عمومی
- طرحهای تملک دارایی‌های سرمایه‌ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی- استانی)
البته تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام نظریه سازمان مذکور را استعلام و بر اساس آن عمل نماید.
تغییر کاربری مجاز اراضی کشاورزی
حال که دانستیم که تغییر کاربری اراضی زراعی جز در موارد ضروری ممنوع است باید دانست که این موارد ضروری و مجاز چیست؟ در صورتی که شرایط زیر در مورد زمینی وجود داشته باشد، امکان تغییر کاربری به صورت مجاز وجود خواهد داشت.
- تغییر کاربری بنا به تشخیص سازمان جهاد کشاورزی مطابق ماده ۱ قانون حفظ اراضی زراعی و باغها ضروری باشد.
- این اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب باشد.
- احداث دامداری،مرغداری و پرورش آبزیان،تولیدات گلخانه‌ای و واحدهای صنایع تبدیلی،تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی.
- زمانی که تغییر کاربری برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر مربع باشد.
البته با توجه به رای وحدت رویه ۷۲۴ مورخ ۱۳۹۱ اگر این تغییر کاربری اراضی زراعی تا ۵۰۰ متر مربع، برای سکونت شخصی صاحبان زمین با اجازه اعضای کمیسیون موضوع تبصره ۱ اصلاحی سال ۱۳۸۵ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها باشد، طبق تبصره یک ماده ۲ این قانون فقط برای یک بار از پرداخت عوارض قانونی معاف است، در غیر این صورت این معافیت اعمال نمی‌شود و این کار جرم محسوب می‌شود.
میزان عوارض تغییر کاربری اراضی زراعی
در مواردی که به اراضی زراعی و باغها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده می شود، هشتاد درصد (۸۰ %) قیمت روز اراضی و باغهای مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه داری کل کشور واریز می گردد. همچنین تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یکبار و احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.
آیا دیوارکشی هم از مصادیق تغییر کاربری محسوب می‌شود؟
در رویه قضایی این موضوع به شدت محل اختلاف است. بر اساس دستورالعمل صادر در این خصوص وجود دارد که وزارت جهاد کشاورزی صادر کرده است.بطور کلی فنس کشی و احداث دیوار و نرده اطراف اراضی مزروعی ممنوع بوده و سازمانهای جهاد کشاورزی و مدیریتهای تابعه مجاز به صدور مجوز در این رابطه نمی باشند لکن در مورد اراضی کشاورزی که سابقه خسارت از سوی حیوانات وحشی به محصولات در آنها وجود داشته باشد، کمیته ای مرکب از رئیس اداره حفاظت محیط زیست شهرستان و کارشناس مرتبط و مدیر جهاد کشاورزی شهرستان و کارشناس مرتبط در این خصوص طی صورتجلسه ای تصمیم گیری نموده و در صورت موافقت، مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان، نسبت به معرفی متقاضی به سازمان جهاد کشاورزی استان جهت صدور مجوز فنس کشی در اطراف اراضی کشاورزی اقدام می نماید.
فنس کشی بدون پی ریزی ممتد اطراف باغهای دارای اسناد مشاعی، مشروط به آنکه موجب تفکیک و قطعه بندی اراضی نشود با موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان بلامانع است.
در مورد باغهای دارای اسناد مالکیت ششدانگ، دیوارکشی به ارتفاع حداکثر تا ۱۲۰ سانتیمتر و با موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی و صرفاً پیرامون محدوده ششدانگ باغ مجاز می باشد. دیوار کشی در داخل محدوده ششدانگ باغ به هر نحو که موجب تفکیک و خرد شدن باغ شود، ممنوع است.
آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی جرم است؟
با توجه به ماده ۳ اصلاحی قانون حفظ کاربری زراعی و باغها کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغها موضوع این قانون که به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره ۱ ماده ۱ این قانون، اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از ۱ تا ۳ برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظرمتخلف بوده است. و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا ۶ ماه محکوم خواهد شد. دیوان عالی کشور طی رای وحدت رویه که صادر کرده است جرم تغییر کاربری را، جرم درجه ۷ محسوب کرده است. که تحقیقات و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه‌های کیفری ۲ می‌باشد.
مرور زمان در جرم تغییر کاربری اراضی
مطابق رای وحدت رویه ۷۵۹ این جرم درجه ۷ محسوب شده است. با عنایت به ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی، مرور زمان تعقیب برای جرایم درجه ۷، سه سال می‌باشد و این در صورتی است که از تاریخ وقوع جرم تا مدت سه سال، تعقیب نشده باشد یا از آخرین اقدام تعقیبی یا تحقیقی تا مدت سه سال به صدور حکم منتهی نشده باشد و اگر از زمان قطعیت حکم تا مدت سه سال حکم اجرا نشود مشمول مرور زمان اجرا شده و دیگر قابلیت اجرا را ندارد.
آیا تخریب بنا توسط ماموران جهاد کشاورزی، رأسا امکان‌پذیر است؟
در این مورد بین قانون و رویه اختلاف فاحشی وجود دارد. در تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون حفظ اراضی زراعی و باغها، تخریب بنا غیر مجاز را منوط به صدور حکم دادگاه کرده و گفته نشده است که ماموران جهاد کشاورزی رأسا حق تخریب را دارند. اما متاسفانه رویه به این صورت نیست و ماموران رأسا بدون حکم قضایی این کار را انجام می‌دهند.
سخن پایانی
با وجود تمامی مواردی که در این مقاله به آن اشاره شده است، اگر قاضی تشخیص بدهد که این تغییرات مانع از استفاده و بهره‌برداری از زمین کشاورزی نیست، از مصادیق تغییر کاربری محسوب نمی شود. اگر در رابطه با تغییر کاربری اراضی کشاورزی نیاز به مشاوره و کمک وکلای حرفه‌ای در این زمینه داشتید، وکلای ما در پلتفرم ترازو آمادگی و توانایی لازم را در این زمینه برای ارائه خدمت به شما را دارند.