قوانین مربوط به تغییر کاربری اراضی شهری
تغییر کاربری املاک در محدوده شهری یکی از امور چالش برانگیز در زمینه مسایل حقوقی است زیرا به دلیل ایجاد ارزش افزوده برای املاک، همیشه مورد توجه افراد مختلف بوده است. اما در این میان عده‌ای سودجو نیز ممکن است از این امر استفاده کرده و با وعده انجام آن اقدام به کلاهبرداری کنند. بنابراین باید به طور کلی با قوانین مرتبط با تغییر کاربری اراضی شهری آشنا شد تا بدانیم که اساسا چنین امکانی وجود دارد یا خیر؟
تغییر کاربری چیست؟
با توجه به قانون، در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، شهرداری موظف است بر اساس ضوابط نقشه آن ملک، در پروانه‌های ساختمانی نوع کاربری یا همان نوع استفاده از ساختمان را مشخص کند. کاربری ملک می‌تواند انواع مختلفی داشته باشد که مهم‌ترین آنها عبارتند از: کاربری مسکونی، کاربری تجاری و کاربری اداری. در برخی موارد امکان تغییر این کاربری وجود خواهد داشت که به این امر تغییر کاربری املاک گفته می‌شود. تغییر کاربری در شهرهای بزرگ، علی الخصوص تغییر از مسکونی به تجاری، تغییر کاربری رایجی می‌باشد، که دلیل اصلی آن هم ارزش ریالی و اقتصادی ملک‌های تجاری است.
مبنای قانونی اصل عدم امکان تغییر کاربری
بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری بیان می‌دارد در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود، شهرداری مورد را در‌کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از‌دو ماه تجاوز نماید، در مورد تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم‌گیری می‌کند. بر این اساس مشاهده می‌کنید در حالت طبیعی تغییر کاربری خصوصا از مسکونی به تجاری امری ممنوع است.
نحوه تغییر کاربری اراضی و املاک در شهر و حریم شهری
اخذ اجازه برای تغییر کاربری اراضی و املاک واقع در حریم شهرها از کمیسیون ماده ۵ شورای عالی معماری و شهرسازی صورت می‌پذیرد و شهرداری‌ها در این خصوص هیچ صلاحیتی ندارند و این امر در بخشنامه شماره ۱۱۳۳۶ مورخ ۱۳۹۰/۰۴/۱۴ سازمان شهرداری‌ها و دهیاری نیز بیان شده و نمی‌توان اخذ جریمه توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و صدور گواهی پایان کار را به منزله تغییر کاربری در نظر گرفت.
تغییر کاربری توسط مالکان به دو شکل می‌تواند صورت پذیرد:
- از طریق تخریب و نوسازی بنا
- درخواست مجوز از کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی
تغییر کاربری املاک در حریم شهری از طریق تخریب و نوسازی بنا
چنانچه مالک ملک قصد تخریب و نوسازی ملک خود را داشته باشد نیاز به اخذ پروانه ساختمان است. مالک می‌تواند به طور همزمان درخواست پروانه ساخت با کاربری جدید را از شهرداری بخواهد که رسیدگی به تغییر کاربری در کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری صورت می‌پذیرد و پس از پرداخت عوارض در صورت وجود شرایط مقرر قانونی و تایید نقشه، پروانه ساختمانی با کاربری جدید صادر خواهد شد.
تغییر کاربری املاک در حریم شهری از طریق درخواست مجوز از کمیسیون ماده ۵
تغییر کاربری ملک بدون اینکه تخریبی صورت پذیرد نیز امکان‌پذیر است. برای این کار مالک باید در ابتدا درخواست خود را از طریق دفاتر خدمات نوسازی به اطلاع شهرداری برساند. شهرداری پس از بررسی‌ها و اقدامات اولیه، موضوع را جهت رسیدگی به کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی ارجاع می‌نماید. اتخاذ تصمیم نهایی در خصوص تغییر کاربری املاک در صلاحیت این کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی است.
تغییر کاربری در حوزه شهر و حریم شهری از تجاری به مسکونی
با کم رونق شدن کسب و کارها خیلی از مالکین تمایل به استفاده از املاک تجاری به عنوان محل سکونت دارند. در قانون در رابطه با تغییر کاربری از مسکونی به تجاری ممنوعیت‌هایی وجود دارد، ولی در رابطه با تغییر کاربری از تجاری به مسکونی سخنی به میان نیامده است.
در رابطه با این موضوع نظریه مشورتی ۴۴۵/ ۱۴۰۰/ ۷ مورخ ۱۴۰۰/۰۶/۰۷ بیان می‌دارد که استفاده مسکونی از محل تجاری بدون اینکه تغییر در وضعیت بنا صورت پذیرفته باشد، از شمول ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره‌های آن خارج است. حتی بیان این موضوع در بند ۳ از ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ که می‌گوید در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید، بیانگر عدم ممنوعیت تغییر کاربری از تجاری به مسکونی است.
اما باید به این موضوع هم توجه کرد که استفاده مسکونی از یک ملک تجاری در یک مجتمع تجاری، بدون شک مشکلاتی را برای ساکنین این واحد مذکور و هم برای انتظام امور شهری و حتی امنیت اجتماعی ایجاد می‌کند.
تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی در شهر و حریم شهر
با توجه به ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، هرگونه تغییر کاربری اراضی کشاورزی وقتی این اراضی در حریم شهرها قرار گرفته باشند، مستلزم اخذ مجوز از کمیسیون مقرر در تبصره ۱ اصلاحی ماده ۱ قانون مورد اشاره است. از طرفی مطابق ماده ۲ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها، هرگونه ساخت و ساز غیر مجاز تخلف محسوب می‌شود و به این تخلفات در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره‌های آن رسیدگی می‌شود.
با توجه به این دو ماده به این نتیجه می‌رسیم که چنانچه شخصی بخواهد در کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در حریم شهرها تغییری ایجاد کند، نیاز به اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره ۱اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها است.
اگر پس از تغییر کاربری قصد ساخت و ساز داشته باشد، باید برای دریافت پروانه ساختمانی به شهرداری مراجعه کند. مگر اینکه اراضی زراعی و باغ‌ها بر اساس طرح مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به باغ شهر یا منطقه گردشگری و… تغییر کرده باشد که در این صورت، صدور پروانه برای طرح جدید، مربوط به شهرداری بوده و نیاز به اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک اصلاحی ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها نیست.
آیا شهرداری می‌تواند به جای دریافت عوارض تغییر کاربری، قسمتی از زمین مورد نظر را تملک نماید؟
بعد از اخذ مجوز برای تغییر کاربری ملک توسط کمیسیون ماده ۵ شورای معماری و شهرسازی، مالک باید عوارضی را به شهرداری که بر مبنای ضریب قیمت ملک در منطقه‌ای که واقع شده تعیین کرده است، بدهد. بر اساس مصوبات متعدد شوراهای شهرهای مختلف، اشخاص مکلف بودند که بنا به شهر محل وقوع ملک و کاربری مدنظر، بخشی از ملک خود را در قبال تغییر کاربری به شهرداری ها واگذار نمایند
برای مثال طبق ماده ۹ مصوبه شورای اسلامی شهر شاهرود در سال ۱۳۸۸، اشخاص جهت تغییر کاربری املاک خود به مسکونی باید ۴۰ تا ۷۵ درصد از ملک خود را به تملک شهرداری درمی‌آوردند. مشابه همین مصوبات در شهرهای مختلف نیز وجود داشت. از همین رو با شکایت های متعدد این مصوبات به موجب آرای مختلف شعبات دیوان عدالت اداری ابطال گردیدند. از جمله دلایل این ابطال می توان به مغایرت مصوبات مذکور با قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و مغایرت با اصل تسلیط و موازین شهری و نیز مغایرت با صلاحیت های قانونی شوراهای اسلامی شهرها اشاره کرد.
با وجود ابطال مصوبات راجع به تملکات بلاعوض شهرداری‌ها در بحث تغییر کاربری، تحت شرایطی شهرداری‌ها بر اساس ضابطه‌ای که قانون تعیین کرده، به جای اخذ عوارض نقدی می‌توانند اقدام به تملک بخشی از ملک موضوع تغییر کاربری نمایند. با این حال اگر شهرداری به جای دریافت عوارض، به صورت غیرقانونی اقدام به تملک بخشی از زمین مورد نظر کرده باشد، مالک می‌تواند با مراجعه به محاکم قضایی اقدام به استرداد آن از شهرداری نماید.
ضمانت اجرای تغییر کاربری اراضی و املاک واقع در حوزه شهری و حریم شهر
تغییر در نوع استفاده از املاک همان تغییر کاربری ساختمان‌ها بدون دریافت مجوز قانونی تخلف محسوب می‌شود و به این موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها رسیدگی شده است. در صورت اثبات تخلف توسط مالک یا مستاجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید، در مورد تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می‌شود. این تصمیم به وسیله مامورین شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالماً از محل مزبور پس از تعطیلی برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند، به حبس جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می‌شود.
هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری
از عمده‌ترین هزینه‌هایی که برای تغییر کاربری نیاز است پرداخت شود:
- عوارض و مالیات مربوطه، که پرداخت آن پیش از هر اقدامی لازم است
- هزینه‌های مربوط به طرح و رسم نقشه بازسازی و نوسازی
- هزینه مراحل اداری رسیدگی به درخواست
استثنائات تغییر کاربری اراضی شهری
با وجود سختگیری‌هایی که برای تغییر کاربری مسکونی به تجاری در قانون وجود دارد، گاهی برای تغییر کاربری مسکونی، استثنائاتی نیز وجود دارد.
- طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد دفتر وکالت، مطب (پزشک یا دندانپزشک)، دفتر اسناد رسمی، دفتر ثبت ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان‌پذیر است.
- ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی بیان می‌دارد که استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی بلامانع است.
- بر اساس ماده ۳ آیین نامه محل تاسیس دفاتر مطبوعات، می‌توان دفتر مطبوعات را در ملکی با کاربری مسکونی دایر کرد.
سخن پایانی
اگر مالک در رابطه با تغییر کاربری دچار مشکل شود و با وجود مدارک کامل این کار توسط کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی صورت نپذیرد، وی می‌تواند برای شکایت به دیوان عدالت اداری مراجعه کند. با توجه به پیچیدگی تغییر کاربری اراضی شهری، برای آنکه مراحل تغییر کاربری به درستی انجام پذیرد، نیاز به تجربه علمی و عملی در این زمینه می‌باشد. وکلای ما در پلتفرم ترازو می‌توانند در این مسیر همراهیتان کنند.