تقسیم ملک مشاعی و مسائلی مانند افراز آپارتمان همواره موضوع بسیاری از پرونده‌های حقوقی در دادگاه‌ها و ادارات ثبت است. با افراز ملک مشاعی، هر یک از مالکان می‌توانند سهم خود را به طریقه‌ای که خودشان تشخیص می‌دهند اداره کنند یا آن را بفروشند. افراز املاک مشاعی ممکن است به دو شکل مختلف انجام شود. در این مقاله، درباره انواع افراز ملک مشاع، مزایا، معایب و روش‌های انجام هر یک از آنها می‌خوانید.
انواع افراز ملک مشاع
۱. افراز تراضی
افراز و تفکیک ملک مشاع که جریان ثبتی آن خاتمه یافته را می‌توان با تراضی یک یا چند شریک افراز کرد. به این موضوع در ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ اشاره شده است. در این ماده قانونی می‌خوانیم: «افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید.»
یکی از نمونه‌های افراز تراضی، افراز ملک مشاع کشاورزی است. در برخی از موارد، به دلایلی مانند تخصیص منابع، برداشت محصول یا تعارض منافع مالکان یک ملک مشاعی کشاورزی، روش افراز اجرا می‌شود. در این روش، با توافق مالکان سهم هر یک از آنها تا حد نصاب افراز زمین کشاورزی (طبق مواد ۱ و ۲ آیین‌نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مصوب سال ۱۳۸۵) تعیین می‌شود. در صورتی که یک یا چند مالک با این افراز مخالف باشند می‌توانند دادخواست افراز ملک را به دادگاه محل وقوع این ملک ارائه دهند تا مراحل افراز اجباری طی شوند.
مزایای افراز تراضی
با تراضی مالکان برای افراز، آنها می‌توانند توافق کنند که هر یک از ملک مشاعی چه میزان سهم داشته باشند. به این ترتیب، دردسرهای مربوط به افراز ملک مشاعی کاهش می‌یابند و مالکان فقط باید در پی خاتمه یافتن فرایند رسمی و اداری موضوع افراز باشند. در نهایت نیز در مدت زمانی کوتاهتر سند رسمی جدید برای هر یک از آنها صادر می‌شود تا بتوانند در ملک به نام خود هر گونه که صلاح می‌دانند تصرف کنند.
معایب افراز تراضی
با وجود مزایایی که افراز ملک به صورت توافقی دارد، ممکن است این روش برای برخی املاک و مالکان آنها گزینه مناسبی نباشد. اول از همه، برای افراز تراضی باید همه مالکان با یکدیگر توافق داشته باشند تا دچار دردسرهای مختلف نشوند و فرایند افراز ملک به سادگی و در کوتاهترین زمان ممکن انجام شود.
علاوه‌براین، امکان اختلاف بر سر نحوه تقسیم ملک مشاعی وجود دارد. در صورت وقوع چنین اختلافی هم باید موضوع به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارجاع داده شود. چه بسا فرایند حل این اختلاف نسبت به روند افراز اجباری طولانی‌تر شود.
۲. افراز اجباری
افراز اجباری همان طور که احتمالاً از نام آن حدس می‌زنید، با حکم دادگاه انجام می‌شود. در این نوع افراز ممکن است مالکان از سهم خود یا افراز ملک راضی نباشند اما با قطعی شدن حکم افراز ملک مشاع، باید از آن تبعیت کنند. افراز ملک مشاع از طریق دادگاه زمانی انجام می‌شود که جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد یا مسائلی مانند وجود محجور یا غایب مفقودالاثر در میان مالکان مطرح باشد.
انواع افراز اجباری
افراز ملک به صورت اجباری ممکن است به چهار شکل انجام شود که در ادامه درباره آنها بیشتر توضیح می‌دهیم.
افراز فیزیکی
افراز فیزیکی ملک زمانی انجام می‌شود که دادگاه چنین حکمی صادر کرده باشد یا در میان مالکان کسی تقاضای فروش مال مشاع را نداشته باشد.
افراز با فروش و تقسیم وجه
طبق ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز ملک با فروش و تقسیم وجه زمانی انجام می‌شود که امکان افراز فیزیکی ملک وجود نداشته باشد. در این صورت، طبق این ماده قانونی عمل می‌شود. در متن ماده ۹ این گونه آمده است: «در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد. مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می‌نماید.»
افراز با مزایده
افراز ملک با مزایده در ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مورد اشاره قرار گرفته است. در انتهای این ماده قانونی به مقررات فروش اموال غیر منقول از قانون اجرای احکام مدنی اشاره می‌شود. این بخش قانون اجرای احکام مدنی یعنی مواد ۱۳۷ تا ۱۴۵ به فروش اموال غیرمنقول از طریق مزایده و ترتیبات آن پرداخته است.
بر اساس ماده ۱۳۸ این قانون: «در آگهی فروش باید نکات ذیل تصریح شود:
۱. نام و نام خانوادگی صاحب ملک.
۲. محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین اینکه ملک محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت و غیره است.
۳. تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.
۴. تعیین اینکه ملک در اجاره است یا نه و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره.
۵. تصریح به اینکه ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته می‌شود.
۶. تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند.
۷. قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.
۸. ساعت و روز و محل مزایده.»
مطابق با ماده ۱۴۱ این قانون: «پس از انجام مزایده صورت‌مجلس تنظیم و در آن نام و نام خانوادگی مالک و خریدار و خصوصیات ملک و قیمتی که به فروش رسیده نوشته می‌شود و به ضمیمه پرونده اجرایی به دادگاهی که قسمت اجرای آن دادگاه اقدام به فروش کرده است تسلیم می‌گردد.» بر اساس ماده ۱۴۲، این صورتجلسه و شرایط مزایده ظرف یک هفته قابل اعتراض در دادگاهی است که به موضوع پرونده رسیدگی می‌کنند و مامور اجرای احکام آن صورتجلسه را تنظیم کرده است.
افراز با قرعه‌کشی
در برخی موارد نیز افراز ملک با قرعه‌کشی انجام می‌شود. به عنوان مثال، ممکن است ملک مشاعی یک ملک ورثه‌ای باشد و پس از مشخص شدن سهام هر یک از مالکان، آنها برای تقسیم فیزیکی این مال به توافق نرسند. در این صورت، طبق ماده ۳۱۹ قانون امور حسبی عمل می‌شود. مطابق با این ماده قانونی: «در صورتی که پس از تعدیل سهام ورثه به تعیین حصه تراضی ننمایند سهام آنها به قرعه معین می‌شود.»
در واقع، با انجام قرعه‌کشی برای سهم مشخص شده هر یک از مالکان که به اندازه مساوی با یکدیگر است، می‌توان این سهم را به صورت فیزیکی در ملک افراز کرد.
مراحل افراز اجباری
افراز اجباری به موجب حکم دادگاه و با ارائه دادخواست افراز یا فروش مال مشاع توسط یک یا چند شریک انجام می‌شود. پس از ارائه این دادخواست، با ابلاغ موضوع به کلیه شرکا، آنها در دادگاه حضور می‌یابند و فرایند رسیدگی به این پرونده شروع می‌شود. در این جلسه دادسی، دلایل و مدارک برای تقاضای افراز ملک ارائه می‌شوند و قاضی اظهارات طرفین و شهود آنها را می‌شنود.
پس از آن، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده می‌شود. کارشناس با بررسی و ارزیابی ملک، درباره افراز آن نظر می‌دهد. در نهایت، قاضی حکم افراز را بر اساس شواهد و مستندات پرونده صادر می‌کند. در صورت عدم اعتراض به افراز ملک مشاع و طی شدن مهلت قانونی آن، حکم دادگاه قابلیت اجرایی پیدا می‌کند. در صورتی که این ملک سند رسمی داشته باشد، مراحل تقسیم فیزیکی، فروش و تقسیم وجه و ثبت سند جدید توسط اداره ثبت انجام خواهد شد. در غیر این صورت، بخش اجرای احکام همان دادگاه مسئول اجرای حکم خواهد شد.
اشکال افراز اجباری
علاوه بر انواع افراز اجباری، باید با مصادیق یا اشکال این نوع افراز نیز آشنا باشید. در ادامه، مهم‌ترین مصادیق افراز اجباری را توضیح می‌دهیم.
الف) افراز ملک مشاع محجور و غایب مفقودالاثر
در برخی از موارد، در میان مالکان یک ملک مشاعی محجور یا غایب مفقودالاثر وجود دارد. در این صورت، طبق رأی وحدت رویه شماره ۳۵۳۰ ۱۳۶۰.۲.۷ هیات عمومی دیوان عالی کشور باید به موضوع در دادگاه عمومی محل وقوع ملک رسیدگی شود.
ب) افراز ملک مشاع قولنامه ای
افراز ملک مشاع بدون سند یا دارای سند قولنامه‌ای نیز به موجب قانون افراز و فروش املاک مشاع با دادگاه عمومی محل وقوع ملک است. از آنجایی که جریان ثبتی این نوع ملک خاتمه نیافته نمی‌توان افراز آن را از طریق اداره ثبت پیگیری کرد و باید دادخواستی برای افراز ملک مشاع به دادگاه ارائه شود.
ج) افراز ملک مشاع وقفی
مطابق با ماده ۵۸ قانون مدنی: «فقط وقف مالی جایز است که با بقاء عین بتوان از آن منتفع شد اعم از اینکه منقول باشد یا غیرمنقول مشاع باشد یا مفروز.» بنابراین، ملک مشاعی را نیز می‌توان وقف کرد اما افراز چنین ملکی امکان‌پذیر است؟
برای رسیدگی به این مسئله باید از نظریه مشورتی شماره ۶۱۵/۹۷/۷ مورخ ۲۸/۳/۱۳۹۷ اداره حقوقی قوه قضائیه کمک گرفت. در این نظریه مشورتی می‌خوانیم:
«استعلام:
احتراماً؛ در صورتی که دو نفر ملکی را با هم شریک باشند و احدی از شرکاء سهم خود را از مال مشاعی وقف کند و شریک دیگر درخواست تقسیم و تفکیک سهم خود را بنماید و در روند رسیدگی ارجاع امر به کارشناس رسمی و در نهایت نظریه بدین صورت اعلام گردد که ملک غیر قابل تقسیم می‌باشد و مجدداً شریک مزبور طرح دعوی و درخواست فروش کل ملک (ششدانگ) را نماید اما دادگاه رسیدگی کننده به جهت اینکه فروش مال موقوفه امکان پذیر نمی‌باشد درخواست را رد می کند. حال تکلیف مشارالیه چیست؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
با توجه به اینکه مطابق ماده ۵۹۷ قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است، لذا صدور دستور فروش حصه مشاعی مالکین در ملک مشاعی که قسمتی از آن وقت است و ملک مذکور به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی محل، غیرقابل افراز و تقسیم، تشخیص و اعلام گردیده، به حالت مشاعی بلااشکال است. ولی فروش حصه مشاع موقوفه از شمول قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۵۷ خارج بوده و تابع ضوابط قانونی خاص خود می‌باشد و ممکن نیست.»
عوامل موثر در انتخاب نوع افراز
افراز اجباری و اختیاری هر یک مزایا و معایب خاص خود را دارند اما در انتخاب هر یک از این دو نوع افراز عواملی دخیل هستند که عبارت‌اند از:
- وضعیت ثبتی ملک: در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، اداره ثبت با تراضی مالکان و در صورت عدم وجود سند رسمی یا خاتمه نیافتن مراحل ثبتی ملک دادگاه مسئول افراز ملک می‌شود.
- توافق یا عدم توافق مالکان: اگر مالکان نتوانند برای افراز توافق کنند، موضوع از طریق دادگاه پیگیری می‌شود.
- وضعیت مالکان: در صورتی که میان مالکان غایب مفقودالاثر یا محجور وجود داشته باشد، امکان افراز تراضی وجود ندارد و موضوع باید از طریق دادگاه پیگیری شود.
سخن پایانی
برای افراز ملک دو روش تراضی و اجباری وجود دارد. در روش اول، جریان ثبتی سند خاتمه یافته و مانعی مانند وجود غایب مفقودالاثر یا عدم تراضی مالکان برای افراز وجود ندارد. در مقابل، روش دوم زمانی اجرا می‌شود که شرایط لازم برای تراضی وجود نداشته یا ملک مشکلی مانند قولنامه‌ای بودن سند دارد. به‌هرحال، چه افراز ملک مشاعی شما از نوع تراضی باشد و چه اجباری، پیشنهاد می‌دهیم در این مسیر از یک وکیل باتجربه از پلتفرم حقوقی ترازو کمک بگیرید.
سوالات متداول
روش‌های مختلف افراز ملک مشاع کدامند؟
افراز ملک مشاع ممکن است با تراضی مالکان یا به اجبار و با حکم دادگاه انجام شود.