در قانون به مالی که بیش از یک مالک داشته باشد و سهم هر کدام از آنها تفکیک نشده، به صورتی هر کدام از آنها مالک جزء به جزء آن محسوب شوند، مشاع گفته می‌شود؛ هم‌چنین اموالی که نمی‌توان آنها را جا به جا کرد یا در صورت جا به جایی خسارت می‌بینند، غیرمنقول نام دارند.
برای مشخص کردن سهم مالکان در اموال مشاع و تقسیم اموال غیرمنقول به بخش‌های مختلف، قواعدی مانند افراز و تفکیک در قانون تعریف شده که در این مقاله به بیان آنها می‌پردازیم.
تعریف تفکیک
از نظر لغوی به معنی جزء‌جزء کردن و جدا کردن آمده است و در قانون به معنای تقسیم کردن مال غیرمنقول به قطعه‌های کوچک‌تر است؛ مثلا اگر یک فرد ملکی ۹۰۰ متری داشته باشد می‌تواند آن را به سه قطعه ۳۰۰ متری تفکیک کند. گفتنی است که اگر این ملک بیش از یک مالک داشته باشد، سهم هر شخصی در قطعه‌های جدید مشخص می‌شود.
مراحل و روند تفکیک
ابتدا باید نقشه پیشنهادی برای تفکیک ملک توسط مالک در مقیاس ۱/۵۰۰ تهیه شود و به همراه سند مالکیت به دفتر اسناد رسمی مراجعه شود؛ سپس تقاضانامه‌ای توسط آن دفتر به اداره ثبت اسناد و املاک تسلیم می‌شود و آن اداره پس از بررسی، مالک را به شهرداری ارجاع می‌دهد.
پس از آن متقاضی با همراه داشتن معرفی‌نامه ثبت و مدارک مورد نیاز به شهرداری منطقه، فرمانداری یا بخشداری مراجعه می‌کند. شهرداری موظف است حداکثر تا سه ماه، نقشه پیشنهادی و مدارک را بررسی کند و در صورت تطابق با قوانین آن را تأیید کند و به اداره ثبت تحویل دهد.
باید بدانید که اگر شهرداری در زمان مقرر این کار را انجام ندهد، اداره ثبت می‌تواند بر اساس نقشه پیشنهادی مالک، کار تفکیک را به انجام برساند.
تعریف افراز
به تقسیم کردن مال غیرمنقول مشاع بین مالکان آن بر اساس مقدار سهم آنها، افراز گفته می‌شود؛ به عبارت دیگر جدا کردن سهمِ مشاعِ شرکاء از هم به نسبت میزان سهم آنها است. مثلا فرد اول، چهار دانگ و فرد دوم، دو دانگ از یک ساختمان را با هم شریک هستند، اگر فرد اول بخواهد چهار دانگ خود را از سهم فرد دوم جدا کند و دیگر در حالت مشاع نباشد باید از طریق افراز اقدام کند.
انواع افراز
افراز معمولا به دو صورت انجام می‌گیرد:
- با تراضی: یعنی شریکان به میل خود و با رضایت تصمیم می‌گیرند که مال مشاع خود را تقسیم کنند.
- با اجبار: یعنی با تصمیم اداره ثبت یا حکم دادگاه، شرکاء مجبور می‌شوند که سهم خود را از دیگری جدا کنند.
روند و مراحل افراز
اگر افراز با تراضی انجام شود، متقاضیان باید مانند مراحل تفکیک عمل کنند امّا اگر قرار باشد این کار بر اساس طرح دعوی صورت بگیرد، اوضاع متفاوت است. ابتدا باید بدانید که اینگونه دعوی به وسیله یک یا چند مالک مشاعی در دادگاه مطرح می‌شود که بر علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر خواهد بود.
گفتنی است که برای اجرای افراز در فرآیند انجام خواسته باید تمام شرکاء چه به صورت خواهان و چه به صورت خوانده، شرکت داشته باشند. معمولا دعوی در صورتی مطرح می‌شود که شریکان در درستی افراز و میزان مالکیت، اختلاف داشته باشند که در این صورت تصمیم نهایی با دادگاه است.
تفاوت افراز و تفکیک
همان‌گونه که مشاهده کردید افراز و تفکیک تفاوت‌های زیادی با یکدیگر دارند که در ادامه آنها را می‌خوانید:
- تفکیک با تفاهم شرکاء انجام می‌گیرد و شراکت آنها پابرجا است امّا افراز می‌تواند بر اثر اختلاف بین مالکان انجام شود و هدف آن قطع شراکت است.
- برای اجرای تفکیک لازم نیست که ملک حتما دو یا چند مالک داشته باشد امّا برای اجرای افراز حالت مشاع بودن لازم است.
- در تفکیک فقط ملک تقسیم می‌شود ولی با اجرای افراز، هر مالکی بر اساس مقدار سهمی که دارد مال خود را از دیگر شرکاء جدا می‌کند.
- اعتراض یکی از شرکاء حین انجام تفکیک، آن را متوقف می‌کند ولی اعتراض در حال انجام افراز پذیرفته نشده و پس از اتمام کار می‌توان با مراجعه به دادگاه اعتراض کرد.
- با انجام افراز فقط سهمی کسی که خواهان بوده جدا می‌شود و بقیه ملک به صورت مشاع بین مالکان باقی است امّا در تفکیک ملک از اشاعه خارج و سهم هر شخص جدا می‌شود.
- افراز بسته به نوع آن هم در دادگاه و هم در اداره ثبت انجام می‌شود ولی تفکیک را اداره ثبت انجام می‌دهد.
- اعتراض به افراز در دادگاه رسیدگی می‌شود ولی در مورد تفکیک، رسیدگی با اداره ثبت است.
جمع‌بندی
اکنون که با قواعد مربوط به افراز و تفکیک و تفاوت آنها با هم آشنا شدید، می‌توانید در تمام مراحل آن از راهنمایی پلتفرم حقوقی ترازو کمک بگیرید.
