مفهوم رهن، برای درک معنای فک رهن ضروری است. احتمالا می‌دانید که رهن‌کردن یعنی شخصی که به دیگری بدهکار است، مال یا دارایی غیرپولی خود را به‌عنوان ضمانت و وثیقه در اختیار طلبکار خود قرار دهد. در این معامله به کسی که مال خود را به رهن دیگری می‌گذارد راهن و طلبکاری که مال مورد اشاره را به ضمانت قبول می‌کند مرتهن نام می‌گیرند.
مفهوم رهن فقط بین دو شخص اتفاق نمی‌افتد و ممکن است بین یک شخص و سازمان هم برقرار شود. به‌طور مثال زمانی که شخص از بانک وام نقدی دریافت کند و برای ضمانت آن منزل یا خودروی خود را گرو بگذارد، درواقع بانک را مرتهن و خودش را راهن کرده است.
رهن به این دلیل وجود دارد که ضمانت کند فرد بدهکار بدهی خود را پرداخت خواهد کرد. درصورتی که بدهی پرداخت نشود، فرد طلبکار می‌تواند در ازای وصول بدهی خود، منزل یا خودروی فرد بدهکار را تصاحب کند.
در رهن بودن سند ملک به چه معناست؟
زمانی که فردی ملک خود را برای ضمانت پرداخت بدهی در اختیار یک شخصیت حقیقی یا حقوقی قرار دهد، اصطلاحا گفته می‌شود ملک در رهن است. لازم به ذکر است که در رهن بودن یک مال یا دارایی برای آن محدودیت‌هایی ایجاد می‌کند و صاحب آن نمی‌تواند برای خرید و فروش آن اقدام کند.
فک رهن به چه معناست؟
فرض کنید شما دو سال پیش مبلغی را از شخصی دیگر قرض گرفته‌اید و ضمانت داده‌اید بعد از دو سال پول او را پس خواهید داد. این فرد احتمالا به خاطر آنکه از صحبت شما مطمئن شود، درخواست کرده در ازای پولی که به شما قرض می‌دهد، شما هم سند منزل، زمین یا خودروی خود را به ضمانت نزد او بگذارید.
حال اگر شما پس از دو سال بدهی خود را پرداخت کرده باشید و تمام مبلغ بدهی را به صاحب آن بازگردانده باشید، نیاز است نسبت به خارج کردن سند منزل یا زمین از ضمانت فرد مقابلتان اقدام کنید. تلاش برای خروج سند از رهن آن شخص را فک رهن می‌خوانند.
انواع فک رهن
فک رهن یا همان خارج کردن سند ضمانتی از رهن دیگری است که به روش‌های مختلفی انجام می‌شود. فک رهن می‌تواند به‌صورت سپرده سرمایه‌گذاری انجام شود یا از طریق تسویه کامل بدهی اتفاق بیفتد.
سپرده‌گذاری
در فک رهن به روش سپرده‌گذاری اغلب طرف حساب فرد، بانک است. در این روش فرد با مراجعه به بانک میزان بدهی باقیمانده و میزان بدهی پرداخت‌شده را محاسبه می‌کند. بانک میزان بدهی باقیمانده را به بدهکار اعلام می‌کند و او موظف است معادل ۱۱۰ درصد از میزان بدهی باقیمانده خود را در بانک سرمایه‌گذاری کند.
به‌طور مثال اگر ده میلیون تومان از بدهی فرد باقیمانده باشد، او باید حدود یک میلیارد تومان در بانک سرمایه‌گذاری کند. ممکن است بپرسید این کار چه سودی برای فرد بدهکار به بانک دارد؟ توجیه سیستم اقتصادی این است:
توجیه اول: فرد با سرمایه‌گذاری در بانک، سند ملک، زمین یا خودروی خود را آزاد می‌کند. درحالی که ممکن است مبلغ ملک یا زمین بسیار بیشتر از مبلغ سرمایه‌گذاری باشد.
توجیه دوم: فرد در ازای سرمایه‌گذاری خود از بانک سود دریافت خواهد کرد.
البته جالب است بدانید سرمایه‌گذاری در بانک باعث بخشیده‌شدن بدهی ده میلیون تومانی نخواهد شد و فرد باید بدهی‌های خود را پرداخت کند. اما این راه، راهی برای آزادسازی زودهنگام سند وثیقه است و می‌تواند برای فرد بدهکار سودآوری هم داشته باشد. در برخی از موارد، فرد بدهکار باقیمانده‌ی بدهی خود را به بانک با استفاده از میزان سودی که از بانک دریافت می‌کند می‌پردازد و به اصطلاح حسابش یر به یر خواهد شد درحالی که سندش هم آزاد شده است.
تسویه حساب کامل
در شرایطی که بخشی از بدهی‌ها به بانک پرداخت شده و بخش دیگری هنوز باقیمانده است، در برخی موارد فرد به سند خود نیاز پیدا می‌کند. اگر فرد نتواند در بانک سرمایه‌گذاری کند، باید ضمن مراجعه به بانک مبلغ کل بدهی خود را محاسبه کرده و آن را به‌طور کامل تسویه کند. پس از تسویه حساب کامل بانک هم سندی را که نزد خود به امانت گرفته، آزاد خواهد کرد.
خرید خانه‌ای که فک رهن نشده است
اگر تجربه‌ی معاملات ملکی و خرید و فروش خانه را داشته باشید، احتمالا با مواردی برخورد کرده‌اید که به‌صورت رهنی یا وام‌دار به فروش می‌رسند. این شکل از خرید و فروش اگرچه به اندازه‌ی خریدوفروش عادی مطمئن نیست اما مرسوم است.
در این شرایط فروشنده که هنوز به بانک بدهکار است، در شرایط فروش خانه فک رهن نشده ذکر می‌کند که سند در رهن بانک است و فعلا امکان انتقال سند وجود ندارد. اگر خریدار با این موضوع مشکلی نداشته باشد، معامله با قولنامه انجام می‌شود و مبلغ کل قسط‌های باقیمانده از مبلغ فروش ملک کم خواهد شد. علاوه بر این موضوع فروشنده هم متعهد می‌شود پس از پایان اقساط سند را به نام خریدار انتقال دهد.
البته لازم به ذکر است اگر خریدار مبلغ اقساط را یک جا پرداخت کند، دیگر نیازی به صبرکردن تا پایان دوره‌ی اقساط نیست و بلافصله بعد از تسویه حساب سند منتقل خواهد شد.
فک رهن
اگر شخص دو بعد از دریافت بدهی‌‌اش از شخص یک، سندی را که به ضمانت گرفته آزاد نکند، شخص دو می‌تواند با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی درخواست فک رهن کند. برای ثبت این دادخواست سه مدرک کپی سند رهنی، کپی قرارداد رهنی و کپی اسناد پرداخت بدهی‌ها و تسویه حساب لازم است. البته همه‌ی این مدارک باید مهر کپی برابر اصل داشته باشند در غیر اینصورت معتبر نیستند.
انواع دعوای فک رهن
همانطور که در بخش قبل خواندید، اگر پس از پرداخت بدهی، شخصی که سند را به ضمانت گرفته آن را آزاد نکند، شخصی که سند را ضمانت گذاشته می‌تواند دعوای فک رهن کند. بر همین اساس دو نوع دعوای فک رهن در قانون تعریف شده است؛ دعوای فک رهن مستقل و دعوای فک رهن با الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای فک رهن مستقل
در این نوع فک رهن، شخص رهن‌دهنده یا راهن مال یا دارایی خود را به جای گرو گذاشتن نزد شخص رهن‌گیرنده، در رهن شخصی ثالث مثل بانک می‌گذارد. اگر پس از پرداخت بدهی‌ها، مال او از رهن بانک خارج نشود، می‌تواند دعوای الزام فک رهن کند و حتی درخواست کند تا خسارت و دیرکرد عدم رهن هم به او پرداخت شود.
الزام به تنظیم سند رسمی
اگر فروشنده‌ی یک ملک قبل از فروش آن با استفاده از سند ملک وام گرفته باشد و حال بخواهد ملک خود را بفروشد، نمی‌تواند با سند این کار را انجام دهد. چرا؟ جواب واضح است چون سند در گرو بانک بوده و هرگونه معامله با سند غیرممکن است.
در چنین شرایطی ممکن است معامله با قولنامه انجام شود و فروشنده ملک تعهد کند پس از پایان قسط‌ها انتقال سند را انجام دهد. اگر پس از پایان قسط‌ها این کار انجام نشود، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.
روش‌های فک رهن
جالب است بدانید به‌صورت کلی امکان خرید و فروش هیچ ملکی وجود ندارد مگر آنکه سند آن موجود باشد. سندی که در رهن یا گروه شخصی دیگر باشد تنها در شرایطی خاص آزاد می‌شود در غیر اینصورت به‌عنوان یک مدرک ثبتی معتبر نزد فردی که از دیگری طلبکار است باقی می‌ماند. اما این قانون سفت و سخت در برخی موارد از بین می‌رود یا به‌عبارت دیگر فک رهن می‌شود. به این موارد نگاهی بیندازید:
در شرایطی که بدهکار تمام بدهی را تسویه کند. علاوه بر این وقتی که شخصی که ملک یا دارایی را نزد خود به ضمانت نگه داشته از مال و دارایی خود بگذرد، همچنین زمانی که همین شخص از گروگرفتن مال دیگری منصرف شود و بدون سند به او اعتماد کند و در نهایت از بین رفتن مالی که در رهن قرار دارد به هر دلیل یا اتفاقی که عمدی نباشد،
خرید خودرویی که فک رهن نشده است
به‌طور کلی تمام قوانینی که برای فک رهن ملک به آن‌ها اشاره کردیم، برای فک رهن خودرو هم کاربرد دارند. به عبارت دیگر یک مثال واضح از چنین شرایطی خرید اقساطی خودرو از شرکت‌های خودروسازی داخلی است.
در این فرآیند خودروساز خودروهای تولیدی را به‌صورت اقساطی به مشتریان می‌فروشد اما در ابتدا به جای سند، به آن‌ها برگ سبز تحویل خواهد داد. روی این برگه سبز که از سوی پلیس صادر می‌شود عبارت «سند در رهن» درج شده است. بعد از آنکه شما تمام اقساط خودرو را بپردازید و مبلغ آن را تمام و کمال به خودروساز تحویل دهید، بر روی برگ سبز خودرو مهر دیگری با عبارت «خودرو فک رهن شد» ثبت خواهد شد. با اضافه‌شدن این مهر به برگ سبز خودرو، شما مالک قطعی خودرو خواهید شد.
لازم به ذکر است که بعد از پرداخت اقساط خودرو و برای فک رهن سند خودرو باید مثل فرآیند تعویض پلاک به مراکز تعویض پلاک محل زندگی خود مراجعه کنید.
مدارکی مثل برگ سبز خودرو، کارت مشخصات خودرو، اصل مدارک شناسایی مالک، بیمه نامه شخص ثالث و همچنین مدارک مربوط به احراز محل سکونت مالک خودرو نیاز است. جالب است بدانید برای احراز نشانی محل سکونت خود می‌توانید سند منزل، قولنامه اجاره و حتی برگه‌های بیمه‌ای نظام سلامت را ارائه کنید.
