حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا

شاید شما هم در رسانه های خبری شنیده باشید که «ستاد ملی مبارزه با کرونا» در مصوبه‌ای،‌ تمامی صاحبان املاک مسکونی را موظف کرده تا تحت شرایط خاصی اقدام به تمدید قرارداد اجاره خود کنند. در این مقاله قصد داریم با بررسی حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا شما را (چه مالک باشید چه مستاجر) با حقوق خود در این زمینه آشنا کنیم. علاوه بر آن ببینیم چه موانع عملی و قانونی بر سر اجرای این مصوبه قرار دارد.

قانون تمدید اجاره در زمان کرونا

مصوبه «تمدید قراردادهای اجاره در شرایط کرونایی» به ما چه می‌گوید؟

طبق مصوبه ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا، با عنایت به استمرار شرایط بیماری کرونا، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آن‌ها به اتمام می‌رسد، در صورت عدم توافق طرفین و تمایل مستأجرین، به مدت یک سال به‌صورت خودکار تمدید می‌گردد.

این عبارت به این معناست که در صورت تمایل خریدار، قراردادها به صورت خودکار تمدید می‌شوند و مستاجران املاک مسکونی می‌توانند با افزایش مبلغ قرارداد اجاره در حدی که مصوب شده، به مدت یکسال قرارداد اجاره خود را تمدید کنند بدون آنکه قرارداد جدیدی بین آن‌ها منعقد شود. این در حالی است که ممکن است مالک با حضور بیشتر مستاجر مخالف است و قرارداد اجاره نیز به پایان رسیده‌ باشد.

برای مثال فرض کنید که قرارداد اجاره‌ای در تاریخ پایان شهریور ۱۴۰۰ طبق توافق بین مالک و مستاجر به پایان می‌رسد. در این صورت مالک نمی‌تواند به استناد اینکه قرارداد به پایان رسیده مستاجر را از ملک خارج کند یا تخلیه ملک را از مراجع قانونی درخواست کند.

امکان افزایش میزان اجاره‌بها

این مصوبه کاملا در تضاد با منافع مالکان هم نیست و در مواردی از جمله امکان افزایش میزان رهن یا اجاره، منافع مالک نیز در نظر گرفته شده است. براساس این مصوبه مالک می‌تواند اجاره‌بها یا رهن را در تهران تا ۲۵ درصد، در شهرهای مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، اهواز، قم و کرمانشاه تا ۲۰ درصد و در سایر شهرها تا ۱۵ درصد افزایش دهد.

از آنجا که در این مصوبه سقف قیمت در نظر گرفته شده است، به نظر می‌رسد تعیین میزان افزایش اجاره‌بها بر اساس خواست موجر و با رعایت درصدهای بالا صورت می‌گیرد. بنابراین اگر مستاجر با میزان تعیین‌شده توسط مالک در فرض رعایت درصدها موافقت نکرد باید ملک را تخلیه کند. بنابراین هرچند قراردادها به صورت خودکار تمدید می‌شوند اما حتما باید قراداد جدید بین مالک و مستاجر نوشته و میزان افزایش قیمت به طور مشخص تعیین شود.

شرایط حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا

هرچند گفته شد که تمامی قراردادهای اجاره مسکونی باید از این سند تبعیت  کنند اما در مواردی نیز این مصوبه به منظور حمایت از مالکان استثنائاتی را پذیرفته که در ادامه بیان می‌شود.

1. چنانچه مالک، به منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ نموده باشد.
2. چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، بر اساس مستندات مثبته و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، مابه‌التفاوت مال‌الاجاره را به موجر پرداخت ننموده باشد.
3. املاک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستأجر می‌بایست ظرف مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید.
4. چنانچه مستأجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ‌های فوق‌الذکر موافقت ننماید، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، واحد قابل تخلیه است.
5. مستأجرینی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند، مشمول این مصوبه نخواهند شد.
6. چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی صرفاً مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت تکفل) موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی‌کننده احراز شود.
7. چنانچه بنا به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، رفتار مستأجر برخلاف عرف بوده و باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی شده باشد.
8. چنانچه مستأجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره‌نامه اعم از کاربری نماید.
9. چنانچه مستأجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات از قبیل پرداخت به‌موقع اجاره‌بها، هزینه و شارژ اقدام ننموده و موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر (به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده) شده باشد.

آیا امکان گرفتن دستور تخلیه مانند قبل از سال ۹۸ ممکن است؟‌

قبل از شروع شرایط کرونا در کشور برابر ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر آنچه اتفاق می‌افتاد این بود که با اتمام قرارداد اجاره ظرف یک هفته با مراجعه به شورای حل اختلاف دستور تخلیه برای مستاجر صادر می‌شد و مالک به راحتی و صرفا با اثبات پایان قرارداد می‌توانست ملک را تخلیه کند. اما با شروع شرایط کرونا دیگر این امکان وجود ندارد. یعنی حتما ابتدا باید مالک یکی از شرایط گفته شده در بالا را اثبات کند وسپس شورای حل اختلاف دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.

نظر شورای حل اختلاف درباره تخلیه مستاجر در کرونا در سال ۱۴۰۱

همانگونه که گفته شد شورای حل اختلاف به عنوان مرجع صادر کننده دستور تخلیه، بر اساس مصوبه ستاد کرونا رفتار می‌کرد. البته در مورد این مصوبه باید گفت که علی الظاهر اعتبار آن تا پایان سال ۱۴۰۰ بوده است و قانونا در سال ۱۴۰۱ اعتباری ندارد. اما برخی از مسئولین مرتبط با این امر طی مصاحبه‌هایی در رسانه‌ها مدعی اعتبار این مصوبه شده و عملا در شوراهای حل اختلاف هنوز این مصوبه اجرا می‌گردد.

با این وجود به دلیل نبودن یک روال مشترک در شوراهای حل اختلاف ممکن است شما در برخورد با دستور تخلیه، رفتارهای متفاوتی ببینید. اما ظاهرا در حال حاضر دستور تخلیه کماکان با اثبات یکی از مواردی که قبلا بیان شد امکان پذیر خواهد بود.

در چه صورت می توان درخواست تخلیه برای سکونت داشت؟

ممکن است تصور شود که این مصوبه ناعادلانه است و اگر مالک خود نیاز به سکونت در منزل را داشته باشد، این مصوبه برایش مشکل سازخواهد شد. اما باید بدانید که این مصوبه راه حلی نیز برای این امر در نظر گرفته است. بر اساس این مصوبه چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی صرفاً مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت تکفل) موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی‌کننده احراز شود، شورا دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.

مصوبه ستاد ملی کرونا در مورد اجاره

متن کامل بند ۱ مصوبات جلسه ۷۲ ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا با موضوع حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی

۱-۱- حداکثر افزایش مبلغ اجاره‌بها یا مبلغ رهن برای این قراردادها در کلان‌شهر تهران تا سقف ۲۵ درصد و سایر کلان‌شهرها تا سقف ۲۰ درصد و برای سایر مناطق شهری کشور تا سقف ۱۵ درصد خواهد بود.

۲-۱- مهلت ثبت‌نام اشخاص واجد شرایط برای دریافت تسهیلات کمک ودیعه اجاره مسکن تا پایان شهریورماه ۱۴۰۰ تمدید می‌شود. بانک‌ها و مؤسسات اعتباری موظفند حداکثر تا پایان آذرماه سال جاری تسهیلات مذکور را پرداخت نمایند. سقف مبلغ این تسهیلات برای کلان‌شهر تهران ۷۰ میلیون تومان، سایر کلان‌شهرها ۴۰ میلیون تومان و سایر شهرها ۲۵ میلیون تومان تعیین می‌شود. شرایط و مقررات مترتب بر این تسهیلات در سال ۱۳۹۹، در سال جاری نیز به قوت خود باقی است. تا سقف مبلغ ۱۰ هزار میلیارد تومان از بسته تسهیلات کرونایی، در سال ۱۴۰۰ به پرداخت تسهیلات برای این موضوع اختصاص داده می‌شود.

۳-۱- با عنایت به استمرار شرایط بیماری کرونا، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آن‌ها به اتمام می‌رسد، در صورت عدم توافق طرفین و تمایل مستأجرین، به مدت یک سال به‌صورت خودکار تمدید می‌گردد. موارد ذیل از مشمول این حکم مستثنی می‌باشد:

۱-۳-۱- چنانچه مالک، به منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ نموده باشد.

۲-۳-۱- چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، بر اساس مستندات مثبته و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، مابه‌التفاوت مال‌الاجاره را به موجر پرداخت ننموده باشد.

۳-۳-۱- املاک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستأجر می‌بایست ظرف مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید.

۴-۳-۱- چنانچه مستأجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ‌های فوق‌الذکر موافقت ننماید، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، واحد قابل تخلیه است.

۵-۳-۱- مستأجرینی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند، مشمول این مصوبه نخواهند شد.

۶-۳-۱- چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی صرفاً مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت تکفل) موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی‌کننده احراز شود.

۷-۳-۱- چنانچه بنا به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، رفتار مستأجر برخلاف عرف بوده و باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی شده باشد.

۸-۳-۱- چنانچه مستأجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره‌نامه اعم از کاربری نماید.

۹-۳-۱- چنانچه مستأجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات از قبیل پرداخت به‌موقع اجاره‌بها، هزینه و شارژ اقدام ننموده و موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر (به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده) شده باشد.

واریز مبلغ اجاره در حساب دادگستری

با توجه به مصوبه ای که ستاد کرونا داشته، سقف افزایش اجاره بها و مبلغ ودیعه در شهرهای مختلف بیان شد. سوالی که ممکن است پیش بیاید این است که در صورت اختلاف بین موجر و مستاجر، در جایی که موجر مبلغی بیش از سقف تعیین شده درخواست دارد، چه باید کرد؟ مثلا در تهران که سقف افزایش ۲۵ درصد است، مالک ۳۵ درصد افزایش را مطالبه کرده است.

در اینجا با توجه به این مصوبه جای نگرانی برای مستاجران نیست. ایشان می‌توانند با مراجعه به شورای حل اختلاف و واریز مابه التفاوت ودیعه جدید و قبلی به حساب صندوق دادگستری قرارداد اجاره را تمدید کنند.

ایرادات قانونی و عملی بر سر اجرای مصوبه

همانطور که می‌دانید تمامی اشخاص می‌توانند در مورد دارایی و املاک خود هر تصمیمی که با قوانین نیز تعارض نداشته باشند بگیرند. در این مورد نیز مالک می‌تواند بر اساس توافق خود با مستاجر ملک خود را به مدت محدود و مشخص در اختیار مستاجر قرار دهد. پس از پایان مهلت نیز می‌تواند بر اساس اختیاری که بر ملک خود دارد قرارداد را تمدید کرده یا توافق خود با مستاجر را به پایان برساند. بنابراین منطقا هیچ مرجعی نمی‌تواند مانع از اجرای اراده و توافق اشخاص شوند مگر اینکه به تشخیص قانون‌گذار آن تصمیم با وضع قانون محدود شود.

با این حال روابط بین مالک و مستاجر از قدیم مورد توجه قانون‌گذاران بوده است. چون آن‌ها معتقدند در این روابط همواره مالک دست بالاتر و قدرت بیشتری از مستاجر داشته و ممکن است حقوق مستاجر ضایع شود؛ بنابراین سعی کرده‌اند با وضع مقررات مختلف از طریق مجلس شورای اسلامی هر توافقی میان مالک و مستاجر در قرارداد اجاره صحیح نباشد. اما حقیقتی که قابل انکار نیست آن است که مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا اعتبار اجرایی کافی را به دلایل که در ادامه خواهیم گفت از لحاظ قانونی ندارد. حتی در برخی از موارد نیز شوراهای حل اختلاف بدون توجه به این مصوبه دستور تخلیه ملک توسط مستاجر را صادر کرده اند.

تخلیه مستاجر توسط وکیل

 با توجه به شرایط کرونا و سخت تر شدن گرفتن دستور تخلیه در حال حاضر و با توجه به اینکه گرفتن دستور تخلیه مستلزم اثبات یکی از بندهای موجود در مصوبه است، توصیه ما این است که حتما از خدمات وکیل در این زمینه بهره‌مند شوید. این کار ضمن تسریع در روند تخلیه ملک هزینه‌های شما را نیز کاهش داده و از ترددهای غیرر ضروری شما جلوگیری خواهد کرد.  

عدم صلاحیت ستاد ملی مبارزه با کرونا در تصویب مصوبه

بر اساس قانون اساسی کشورمان مجلس شورای اسلامی صلاحیت دارد تا در همه زمینه‌ها قانون تصویب کند. در مواردی هم که اجازه تصویب مقرره‌ای را به نهادی واگذار می‌کند تصویب مقرره به صورت جزیی و اصولا در چارچوب قانونی که مجلس تصویب کرده صورت می‌گیرد. در زمینه قرارداد اجاره نیز ما قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ را پیش روی خود داریم که در هیچ یک از آن‌ها قانون‌گذار چنین اجبار سنگینی را بر مالک مبنی بر تمدید قرارداد تا مدت نامشخص وضع نکرده‌است و در واقع گویا این مصوبه قانون مجلس شورای اسلامی را نسخ و از اعتبار ساقط کرده است!

«ستاد ملی مبارزه با کرونا» از طریق مصوبه «شورای عالی امنیت ملی» تشکیل شده است. این شورا توسط قانون اساسی تشکیل شده  و اختیارات مختلف آن در اصل ۱۷۶ بیان شده است. این شورا «به منظور تأمین منافع ملی و پاسداری ‌از انقلاب اسلامی و تمامیت ارضی و حاکمیت ملی تشکیل شده‌است». علاوه بر آن یکی از وظایف این شورا «تعیین سیاست های دفاعی – امنیتی کشور در محدوده سیاست‌های‌ کلی تعیین‌‌شده از طرف مقام رهبری‌» است.

با فرض اینکه ستاد مبارزه با کرونا با هدف اعطای اختیارات شورای عالی انقلاب فرهنگی در خصوص کرونا به ستاد مذکور تشکیل شده باشد، مسئله کرونا یک مشکل دفاعی یا امنیتی نیست که شورای عالی و به تبع آن ستاد مبارزه با کرونا صلاحیت سیاست‌گذاری در این زمینه را داشته باشد. علاوه بر آن باید توجه داشت که صلاحیت شوراهای فرعی که توسط شورای عالی امنیت ملی تشکیل شده بر اساس اصل ۱۷۶ باید توسط قانون تعیین شود در نتیجه این شوراها و ستادها بدون اجازه قانون، صلاحیت سیاست‌گذاری را نخواهند داشت.

مغایرت مصوبه با قواعد فقهی و مبانی حقوق ایران

احترام به مالکیت اشخاص در حقوق ایران که ریشه‌گرفته از فقه اسلامی است بسیار اهمیت دارد. تا جایی که بر اساس آن مالکان می‌توانند سرنوشت اموال تحت تصرف خود را تعیین کنند. با این حال هم در فقه اسلامی و هم در حقوق ایران این اختیار گسترده نیست و تا جایی ادامه دارد که منجر به ضرر به دیگری نشود. این استثنا در اصل ۴۰ قانون اساسی مورد اشاره قرار گرفته است.

بنابراین هم قانون‌گذاران مجلس و هم قضات دادگاه‌ها باید در تصویب مقررات و یا در صدور حکم به این استثنا توجه کنند و راه ضرررساندن مالکان را به دیگران از طریق تصرف در اموال خود از میان ببرند.

در خصوص تمدید یا عدم تمدید اجاره‌نامه نیز مالکان خانه‌های مسکونی بنا به توافق و حاکمیت اراده طرفین و هم بر اساس تصرف در اموال خود می‌توانند تصمیم بگیرند که قرارداد را ادامه دهند یا خیر؟ اما در شرایط خاص کرونا ممکن است تخلیه مسکن و جابجایی مستاجران از خانه مالک سخت و دشوار باشد. این در حالی است که کشور با یک بحران اقتصادی روبرو شده، میزان خرید‌وفروش از مغازه‌ها کاهش یافته و افراد به سختی قادر به یافتن مکان جدید برای زندگی یا کسب روزی هستند. در کنار آن‌ها افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها یافتن خانه جدید را با دشواری مضاعف روبرو کرده‌است. ستاد ملی مبارزه با کرونا نیز بر اساس همین مبنا و کاهش دشواری‌های اقتصادی موجود دست به اتخاذ چنین تصمیمی گرفته است.

در کنار این حقایق باید توجه داشت که ضرررساندن به دیگری نباید بهانه‌ای برای ضرررساندن به خود مالک شود. همانطور که مشخص است ستاد ملی مبارزه با کرونا حق تصمیم‌گیری مالک بر ملک خود را به مدت نامحدودی (تا سه ماه بعد از پایان کرونا) سلب کرده و مشخص است که دیگر مالک قادر به بهره‌برداری مطلوب از ملک خود در این مدت نخواهد بود. بنابراین درست است که «سوءاستفاده» از حق، غیرقانونی است اما هیچ‌گاه نمی‌توان مالک را از «استفاده عادی و متعارف» از اموالش منع کرد. هنوز تجربه تلخ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در خصوص عدم امکان تخلیه ملک حتی بعد از انقضای مهلت اجاره از تاریخ حقوق ایران پاک نشده است.

افزون بر ایرادی که گفته شد، تصمیم مذکور از جهت اقتصادی و منفعت عمومی نیز دچار خدشه جدی و مهم است. مشخص نیست که چه تعداد دعوا و منازعه میان مالکان و مستاجران در اثر اجرای این طرح ایجاد شده و چه تعداد پرونده کیفری در دادگاه‌ها در اثر این منازعات ایجاد شده است. در واقع مالکان نیز هنوز باورشان نشده که تا مدت نامشخصی امکان استفاده مطلوب از ملک خود را از دست داده‌اند. نظرات شوراهای حل اختلاف نیز هم‌اکنون در سرتاسر کشور در اجرای این مصوبه نیز بسیار متفاوت و اشخاص را دچار سردرگمی کرده‌است. در کنار آن باید توجه داشت که از این به بعد میزان تمایل اشخاص به اجاره املاک خود کاهش می‌یابد. چرا که مالکان می‌دانند قرادادهای اجاره آن‌ها حتی در فرض پایان مدت نیز همچنان ادامه خواهد داشت. با کاهش میزان تمایل مالکان به اجاره املاک خود، اجاره‌بها نیز به مرور افزایش خواهد یافت.

سخن پایانی

رویه شوراهای حل اختلاف در مناطق و شهرهای مختلف نسبت به اجرا یا عدم اجرای این مصوبه متفاوت بوده است. با این حال این مصوبه می‌تواند تاثیرات گوناگونی بر زندگی مالکان و مستاجران بگذارد. بنابراین پیشنهاد می‌کنیم پیش از اقدام قانونی در قبال حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا برای اجرا یا عدم اجرای این مصوبه یا هر مشکل دیگر در روابط میان مالکان و مستاجران با وکیلان حاضر در پلتفرم حقوقی ترازو مشورت کنید.