افزایش اجارهبها در سال 1405 نیز مانند سالهای پیشین یکی از مهمترین موضوعات میان موجران و مستاجران است که هر سال با شروع فصل جابهجایی و تمدید قراردادها، پرسشهای زیادی درباره میزان قانونی افزایش اجاره، نحوه تعیین مبلغ جدید و حقوق طرفین ایجاد میکند. بسیاری از مستاجران و مالکان میخواهند بدانند سقف افزایش اجارهبها در سال 1405چقدر است، آیا مالک میتواند مبلغ اجاره را بدون محدودیت افزایش دهد و در صورت اختلاف چه راهکاری وجود دارد.
در خصوص افزایش اجارهبها، بخشی از مقررات میان همه انواع املاک مشترک است؛ اما برخی قواعد مانند تعدیل اجارهبها و حق کسب و پیشه فقط درباره برخی قراردادهای تجاری کاربرد دارند. در این مقاله از بلاگ حقوقی ترازو، ابتداء قانون افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۵ برای واحدهای مسکونی، اداری و تجاری را بررسی میکنیم و سپس به قواعد اختصاصی تعدیل اجارهبهای واحدهای تجاری میپردازیم.
قوانین اجارهبهای مسکونی، تجاری و اداری چیست؟
وقتی صحبت از مبلغ اجاره و نحوه افزایش آن به میان میآید، باید بدانیم که ملک چه کاربریای دارد و قرارداد آن در چه سالی بسته شده است.
تمامی قراردادهای اجاره مسکونی (و املاک اداری/تجاری جدید که بعد از سال ۱۳۷۶ بسته شدهاند) تابع توافقات روز و سقفهای اعلامی دولت هستند. اما در خصوص مغازهها و املاک تجاری که قراردادشان مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ است (تابع قانون ۱۳۵۶)، مکانیزم کاملاً متفاوتی برای تغییر مبلغ اجاره وجود دارد که به آن تعدیل اجارهبها میگویند. در جدول زیر مهمترین تفاوتهای قانونی در خصوص اجاره بها را مشاهده میکنید:
۱- مطابق قانون مصوب سال ۱۳۷۶، اجاره باید به موجب یک قرارداد عادی یا رسمی باشد، اما طبق قانون مصوب سال ۱۳۵۶، وجود رابطه استیجاری یا تصرف مستأجر که ناشی از رضایت موجر به هر نحوی باشد، کفایت میکند.
۲- بر اساس قانون ۱۳۵۶، تخلیه ملک پس از انقضای مدت اجاره شرایط خاص خود را دارد. به عنوان مثال، طبق این قانون، تخلیه ملک مورد اجاره مستلزم تقدیم دادخواست توسط موجر به دادگاه و طی کردن فرایند رسیدگی قضایی مربوطه است. در مقابل، برای تخلیه ملک طبق قانون ۱۳۷۶، درخواست تخلیه موجر طبق فرمهای خاص در صورت عادی بودن اجارهنامه و از طریق اداره ثبت در صورت رسمی و ثبتشده بودن این قرارداد انجام میشود.
۳- طبق قانون ۱۳۵۶، بدون پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر، ملک تجاری قابل تخلیه نیست. در مقابل بر اساس قانون ۱۳۷۶، مستأجر فقط در صورتی میتواند در زمان تخلیه حق سرقفلی بگیرد که اولا در ابتدای اجاره مبلغی با این عنوان به موجر پرداخت کرده باشد؛ ثانیا این حق طبق قرارداد برای مستأجر به رسمیت شناخته شده باشد.
| املاک مسکونی و تجاری/اداری جدید (قانون ۱۳۷۶) | املاک تجاری قدیمی (قانون ۱۳۵۶) | |
| نحوه تعیین اجارهبها | توافق آزادانه موجر و مستأجر در زمان نگارش قرارداد. | توافق طرفین و در صورت اختلاف، تعیین قیمت عادله توسط کارشناس دادگستری. |
| قانون افزایش اجارهبها | تابع سقف سالانه اعلامی دولت (مانند قانون افزایش ۲۵ درصدی). | تابع شرایط «تعدیل اجارهبها» (درخواست تغییر مبلغ اجاره هر ۳ سال یکبار). |
هر آنچه درباره اجاره بهای واحدهای تجاری و اداری میخواهید بدانید را میتوانید به رایگان از هوش مصنوعی ترازو بپرسید.
افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۵ شامل مغازهها و دفاتر میشود؟
سقف اجارهبها در سال ۱۴۰۵ شامل سقف اجارهبهای تجاری و مسکونی میشود. بنابراین، ضوابط افزایش اجاره مغازه از برای سقف قانونی اجارهبها هیچ تفاوتی با افزایش اجارهبهای واحدهای مسکونی ندارد.
افزایش اجاره بها در سال ۱۴۰۵ چند درصد است؟
قانون افزایش اجارهبها مغازه ۱۴۰۵ نیز همانند واحدهای مسکونی در تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرها تا ۲۰ درصد یا طبق نظر شورای مسکن آن شهرها اعلام شده است.
سقف مجاز افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۵ چند درصد است؟
بر اساس آخرین مصوبات، سقف مجاز افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۵ برای شهر تهران ۲۷ درصد و برای سایر شهرها (بسته به اعلام شورای مسکن هر استان) تا ۲۳ درصد تعیین شده است. البته توجه داشته باشید که نوع کاربری ملک (مسکونی، اداری یا تجاری)، توافقات قید شده در قرارداد و از همه مهمتر قانون حاکم بر روابط موجر و مستاجر (قانون سال ۵۶ یا ۷۶) میتواند در نحوه اعمال این درصدها و تعدیل اجارهبها کاملاً مؤثر باشد.
اگر بر سر مبلغ اجارهبهای سال ۱۴۰۵ با موجر یا مستاجر خود به توافق نرسیدهاید، قبل از هرگونه بحث، تنش یا اقدام قضایی، شرایط دقیق قراردادتان را با یک مشاور حقوقی مالک و مستاجر در ترازو بررسی کنید.
تعدیل اجارهبهای مغازه یا خانه در صورت عدم توافق
این امکان در برخی قراردادهای تجاری، بهویژه قراردادهای تابع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، وجود دارد. توضیح آنکه تعیین اجارهبهای واحدهای تجاری بر اساس توافق میان موجر و مستأجر انجام میشود و نباید بیش از سقف تعیین شده طبق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها باشد. با این حال، ممکن است موجر و مستأجر بر این مساله توافق نداشته باشند. در این صورت، اگر قرارداد اجاره تابع قانون ۱۳۵۶ باشد، باید دادخواست تعدیل اجارهبهای واحد تجاری تنظیم و به مرجع قضایی ارائه شود.
آیا افزایش اجارهبها برای واحدهای مسکونی، اداری و تجاری تفاوت دارد؟
اصل تعیین مبلغ اجاره در همه قراردادها بر اساس توافق موجر و مستأجر انجام میشود؛ اما در برخی موارد، قوانین و مقررات محدودیتهایی برای افزایش اجارهبها تعیین میکنند.
برای مثال، هر چند در واحدهای اداری و تجاری توافق طرفین اهمیت زیادی دارد، اما برخی قراردادهای تجاری قدیمی ممکن است تابع قوانین خاصی مانند قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باشند که مقررات متفاوتی درباره تعدیل و تعیین اجارهبها دارند.
| موضوع | مسکونی | تجاری |
| تعیین مبلغ اجاره | توافق موجر و مستأجر با رعایت مقررات مربوط | توافق طرفین؛ در برخی موارد تابع قوانین خاص |
| مقررات خاص | عمدتا مقررات عمومی حاکم بر اجاره | ممکن است تابع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶ باشد |
| تعدیل اجاره بها | معمولاً تابع شرایط قرارداد و مقررات عمومی | در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶ امکان طرح دعوای تعدیل وجود دارد. |
| حقوق خاص مستاجر | معمولا وجود ندارد. | ممکن است شامل حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد. |
همانطور که در جدول بالا مشاهده میشود، بخش مهمی از مقررات افزایش اجارهبها میان انواع املاک مشترک است؛ با این حال، برخی موضوعات مانند سرقفلی، حق کسب و پیشه و امکان طرح دعوای تعدیل اجارهبها، ویژگیهای خاص قراردادهای تجاری هستند که در ادامه بررسی میشوند.
نقش کارشناس رسمی دادگستری در تعیین اجارهبهای تجاری
پس از ارائه دادخواست تعدیل اجارهبهای واحد تجاری، این موضوع از طریق دادگاه ذیصلاح به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده میشود. این کارشناس رسمی ابتدا ویژگیهای ملک تجاری و شرایط آن از نظر اقتصادی و بازار ملک را بررسی میکند. سپس، با توجه به قوانین مربوط به اجارهبهای واحدهای تجاری، مبلغی منصفانه به عنوان اجارهبهای ملک تجاری اعلام میکند.
در نهایت، نظر این فرد متخصص و ارزیابیهای دقیقی که برای اعلام این نظر داشته، معیار تعدیل اجارهبها توسط دادگاه خواهد بود؛ چراکه به موجب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، «دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجارهبها را به نرخ عادله روز و با توجه به ترقی یا تنزل هزینه زندگی تعیین میکند.»
نحوه طرح دعوی تعدیل اجارهبها
دعوی تعدیل اجارهبها به آن دسته از املاک تجاری مربوط میشود که قرارداد اجاره آنها تابع قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است. مطابق با نظریه مشورتی شماره ۷۱۴۰۳۲۶۹ مورخ ۱۴۰۳۰۸۰۸، رسیدگی و صدور رای درباره تعدیل اجارهبهای واحدهای تجاری در صلاحیت دادگاه صلح است. رأی صادره از این دادگاه نیز قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.
برای طرح دعوی تعدیل اجارهبها و تعیین تکلیف تمدید قرارداد اجاره مغازه و دفتر در دادگاه صلح، باید این مراحل را طی کنید:
۱- ثبتنام در سامانه ثنا و ثبت دادخواست تعدیل اجارهبها همراه با ثبت مدارک هویتی خواهان و مستنداتی نظیر اجارهنامه و آخرین رأی دادگاه درباره تعدیل یا تعیین اجارهبها (در صورت وجود داشتن چنین رأیی)
۲- رسیدگی به پرونده در دادگاه صلح ذیصلاح
۳- اخذ نظر کارشناس درباره اجارهبهای واحد تجاری
۴- صدور رأی نهایی دادگاه درباره تعدیل اجارهبها و تمدید یا عدم تمدید اجارهنامه
طرح دعوی تعدیل اجارهبها چه از سوی موجر و چه از طرف مستأجر یک ملک تجاری باید طبق قوانین حاکم بر قرارداد اجاره مورد نظر باشد. علاوه بر این، پیش از هر اقدام حقوقی و قضایی، باید بندهای قرارداد مذکور با دقت بررسی شوند.
به همین دلیل، بهتر است پیش از طرح دعوی، با یک وکیل یا مشاور حقوقی باتجربه در این زمینه مشورت کنید. مشاوران حقوقی و وکلای ترازو همواره آماده هستند تا شما را در سرویس مشاوره حقوقی دعاوی مالک و مستأجر راهنمایی کنند یا در مراحل طرح این دعوی و رسیدگی به آن همراه شما باشند.
ارتباط حق کسب و پیشه با افزایش و تعدیل اجارهبها
در ملک تجاری دارای حق کسب و پیشه که تابع قانون سال ۱۳۵۶ است، برای افزایش یا تعدیل اجارهبها باید طبق ماده ۴ قانون مذکور عمل کرد. بر این اساس، موجر یا مستاجر میتوانند به استناد افزایش یا کاهش هزینههای زندگی خود، دادخواست تعدیل یا تجدیدنظر نسبت به میزان اجارهبها را ارائه دهد. البته مشروط بر اینکه:
- مدت اجاره منقضی شده باشد.
- از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجارهبها صادر شده، ۳ سال تمام گذشته باشد.
با ارائه دادخواست تعدیل اجارهبها در این شرایط نیز، همانطور که پیش از این اشاره شد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجارهبها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.
سخن پایانی
افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۵ موضوعی است که در همه قراردادهای اجاره، اعم از مسکونی، اداری و تجاری اهمیت دارد. با این حال، بررسی دقیق شرایط هر قرارداد ضروری است؛ زیرا در برخی املاک تجاری، علاوه بر مقررات عمومی، قوانین خاصی مانند قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ نیز ممکن است اعمال شود.
بنابراین، پیش از هرگونه اقدام حقوقی درباره افزایش یا تعدیل اجارهبها، باید نوع ملک، تاریخ انعقاد قرارداد و قانون حاکم بر آن بررسی شود. در پلتفرم حقوقی ترازو، بهترین وکلا و مشاوران حقوقی این حوزه همواره آماده هستند تا به سوالات شما پاسخ دهند یا وکالت شما در پروندههای مربوطه را بر عهده بگیرند.
سؤالات متداول
در صورت تمدیدنکردن قرارداد توسط مالک، مستأجر میتواند در ملک بماند؟
خیر.
آیا در قانون ۱۴۰۵، برای اجاره مغازه نیز درصد خاصی برای افزایش تعیین شده است؟
خیر. سقف اجارهبهای واحدهای تجاری نیز همانند سقف اجارهبهای واحدهای مسکونی است.
روند تعدیل اجارهبهای تجاری در دادگاه چقدر زمان میبرد؟
به شرایط پرونده بستگی دارد و ممکن است چند ماه طول بکشد.
قانون افزایش اجاره بها مغازه در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر چنانچه طرفین در مورد میزان افزایش اجارهبها به توافق نرسند، اختلاف به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میشود که بر اساس نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی و قیمت های منطقه، اجارهبهای عادله را تعیین میکند.
میزان افزایش اجاره بها در سال ۱۴۰۵ چند درصد است؟
با تصویب سران قوا، سقف افزایش اجارهبها و مبلغ ودیعه (قرضالحسنه) در سراسر کشور حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است.
با سلام اکثر مالکین با این افزایش ۲۵ درصدی موافق نیستند از طرفی نمیتوان آنها را ملزم به تمدید
قرارداد نمود . این تعامل با توجه به مصوبه سران قوا
اگر مالک نخواهد . چه میشود
سلام
درست میفرمایید این مساله وجود دارد چون مالکان در این موقعیت تریجیح میدهند که قرارداد را فسخ کنند و از تمدید قرارداد سرباز میزنند.