با اینکه اجارهنامه واحدهای مسکونی و تجاری هر دو در اصل قرارداد اجاره محسوب میشود، قوانین حاکم بر آنها، کمی تفاوت دارد. یکی از مهمترین این تفاوتها به قانون موجر و مستأجر حاکم بر اجارهنامه اماکن تجاری مربوط میشود. در این مقاله از بلاگ حقوقی ترازو، درباره قانون افزایش اجارهبهای مغازه در سال ۱۴۰۵ و مقررات مربوط به تعدیل اجارهبهای واحدهای تجاری و اداری میخوانید.
قوانین اجارهبهای تجاری و اداری چیست؟
اگر قرارداد یک واحد تجاری پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ بر آن حاکم است. در غیر این صورت، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ بر قراردادها حاکم میشود. این ۲ قانون با یکدیگر تفاوتهایی دارند که مهمترین آنها به این شرح است:
۱- مطابق قانون مصوب سال ۱۳۷۶، اجاره باید به موجب یک قرارداد عادی یا رسمی باشد، اما طبق قانون مصوب سال ۱۳۵۶، وجود رابطه استیجاری یا تصرف مستأجر که ناشی از رضایت موجر به هر نحوی باشد، کفایت میکند.
۲- بر اساس قانون ۱۳۵۶، تخلیه ملک پس از انقضای مدت اجاره شرایط خاص خود را دارد. به عنوان مثال، طبق این قانون، تخلیه ملک مورد اجاره مستلزم تقدیم دادخواست توسط موجر به دادگاه و طی کردن فرایند رسیدگی قضایی مربوطه است. در مقابل، برای تخلیه ملک طبق قانون ۱۳۷۶، درخواست تخلیه موجر طبق فرمهای خاص در صورت عادی بودن اجارهنامه و از طریق اداره ثبت در صورت رسمی و ثبتشده بودن این قرارداد انجام میشود.
۳- طبق قانون ۱۳۵۶، بدون پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر، ملک تجاری قابل تخلیه نیست. در مقابل بر اساس قانون ۱۳۷۶، مستأجر فقط در صورتی میتواند در زمان تخلیه حق سرقفلی بگیرد که اولا در ابتدای اجاره مبلغی با این عنوان به موجر پرداخت کرده باشد؛ ثانیا این حق طبق قرارداد برای مستأجر به رسمیت شناخته شده باشد.
هر آنچه درباره اجاره بهای واحدهای تجاری و اداری میخواهید بدانید را میتوانید به رایگان از هوش مصنوعی ترازو بپرسید.
افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۵ شامل مغازهها و دفاتر میشود؟
سقف اجارهبها در سال ۱۴۰۵ شامل سقف اجارهبهای تجاری و مسکونی میشود. بنابراین، ضوابط افزایش اجاره مغازه از جهت سقف قانونی اجارهبها هیچ تفاوتی با افزایش اجارهبهای واحدهای مسکونی ندارد. قانون افزایش اجارهبها مغازه ۱۴۰۵ نیز همانند واحدهای مسکونی در تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرها تا ۲۰ درصد یا طبق نظر شورای مسکن آن شهرها اعلام شده است.
تعدیل اجارهبهای مغازه در صورت عدم توافق
تعیین اجارهبهای واحدهای تجاری بر اساس توافق میان موجر و مستأجر انجام میشود و نباید بیش از سقف تعیین شده طبق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها باشد. با این حال، ممکن است موجر و مستأجر بر این مساله توافق نداشته باشند. در این صورت، اگر قرارداد اجاره تابع قانون ۱۳۵۶ باشد، باید دادخواست تعدیل اجارهبهای واحد تجاری تنظیم و به مرجع قضایی ارائه شود.
نقش کارشناس رسمی دادگستری در تعیین اجارهبهای تجاری
پس از ارائه دادخواست تعدیل اجارهبهای واحد تجاری، این موضوع از طریق دادگاه ذیصلاح به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده میشود. این کارشناس رسمی ابتدا ویژگیهای ملک تجاری و شرایط آن از نظر اقتصادی و بازار ملک را بررسی میکند. سپس، با توجه به قوانین مربوط به اجارهبهای واحدهای تجاری، مبلغی منصفانه به عنوان اجارهبهای ملک تجاری اعلام میکند.
در نهایت، نظر این فرد متخصص و ارزیابیهای دقیقی که برای اعلام این نظر داشته، معیار تعدیل اجارهبها توسط دادگاه خواهد بود؛ چراکه به موجب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، «دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجارهبها را به نرخ عادله روز و با توجه به ترقی یا تنزل هزینه زندگی تعیین میکند.»
نحوه طرح دعوی تعدیل اجارهبها
دعوی تعدیل اجارهبها به آن دسته از املاک تجاری مربوط میشود که قرارداد اجاره آنها تابع قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است. مطابق با نظریه مشورتی شماره ۷۱۴۰۳۲۶۹ مورخ ۱۴۰۳۰۸۰۸، رسیدگی و صدور رای درباره تعدیل اجارهبهای واحدهای تجاری در صلاحیت دادگاه صلح است. رأی صادره از این دادگاه نیز قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.
برای طرح دعوی تعدیل اجارهبها و تعیین تکلیف تمدید قرارداد اجاره مغازه و دفتر در دادگاه صلح، باید این مراحل را طی کنید:
۱- ثبتنام در سامانه ثنا و ثبت دادخواست تعدیل اجارهبها همراه با ثبت مدارک هویتی خواهان و مستنداتی نظیر اجارهنامه و آخرین رأی دادگاه درباره تعدیل یا تعیین اجارهبها (در صورت وجود داشتن چنین رأیی)
۲- رسیدگی به پرونده در دادگاه صلح ذیصلاح
۳- اخذ نظر کارشناس درباره اجارهبهای واحد تجاری
۴- صدور رأی نهایی دادگاه درباره تعدیل اجارهبها و تمدید یا عدم تمدید اجارهنامه
طرح دعوی تعدیل اجارهبها چه از سوی موجر و چه از طرف مستأجر یک ملک تجاری باید طبق قوانین حاکم بر قرارداد اجاره مورد نظر باشد. علاوه بر این، پیش از هر اقدام حقوقی و قضایی، باید بندهای قرارداد مذکور با دقت بررسی شوند.
به همین دلیل، بهتر است پیش از طرح دعوی، با یک وکیل یا مشاور حقوقی باتجربه در این زمینه مشورت کنید. مشاوران حقوقی و وکلای ترازو همواره آماده هستند تا در این خصوص به شما مشاوره دهند یا در مراحل طرح این دعوی و رسیدگی به آن همراه شما باشند.
ارتباط حق کسب و پیشه با افزایش و تعدیل اجارهبها
در ملک تجاری دارای حق کسب و پیشه که تابع قانون سال ۱۳۵۶ است، برای افزایش یا تعدیل اجارهبها باید طبق ماده ۴ قانون مذکور عمل کرد. بر این اساس، موجر یا مستاجر میتوانند به استناد افزایش یا کاهش هزینههای زندگی خود، دادخواست تعدیل یا تجدیدنظر نسبت به میزان اجارهبها را ارائه دهد. البته مشروط بر اینکه:
- مدت اجاره منقضی شده باشد.
- از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجارهبها صادر شده، ۳ سال تمام گذشته باشد.
با ارائه دادخواست تعدیل اجارهبها در این شرایط نیز، همانطور که پیش از این اشاره شد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجارهبها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.
سخن پایانی
مقررات افزایش اجارهبها مغازه ۱۴۰۵ درباره سقف اجارهبها به همان ترتیبی است که در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مقرر شده و هر سال توسط شورای عالی مسکن اعلام میشود. از آنجایی که تعدیل اجارهبهای واحدهای تجاری به قانون حاکم بر قرارداد آنها بستگی دارد، هر گونه دادخواستی در این زمینه باید با توجه به قانون مورد نظر ارائه شود. مطالعه دقیق بندهای این قرارداد نیز شرط اولیه برای اقامه یک دعوی موفق است.
بنابراین، پیشنهاد میکنیم که این اقدام را با مشورت و همراهی یک وکیل باتجربه ملکی انجام دهید. در پلتفرم حقوقی ترازو، بهترین وکلا و مشاوران حقوقی این حوزه همواره آماده هستند تا به سؤالات شما پاسخ دهند یا وکالت شما در پروندههای مربوطه را بر عهده بگیرند.
سؤالات متداول
در صورت تمدیدنکردن قرارداد توسط مالک، مستأجر میتواند در ملک بماند؟
خیر.
آیا در قانون ۱۴۰۵، برای اجاره مغازه نیز درصد خاصی برای افزایش تعیین شده است؟
خیر. سقف اجارهبهای واحدهای تجاری نیز همانند سقف اجارهبهای واحدهای مسکونی است.
روند تعدیل اجارهبهای تجاری در دادگاه چقدر زمان میبرد؟
به شرایط پرونده بستگی دارد و ممکن است چند ماه طول بکشد.