سند شورایی چیست؟

سند شورایی و خرید ملک با این سند، یکی از موارد رایج این روزهاست که حتما درباره آن شنیده‌اید. احتمالا شما نیز روزانه پیامک‌های زیادی دریافت می‌کنید که پیشنهاد خرید زمین در شمال کشور با قیمت‌های نازل دارند و در انتها بیان کرده‌اند که سند ویلا شورایی است. برای آن که بدانیم در مورد این زمین‌ها چه باید کرد و آیا خرید چنین مواردی عاقلانه است یا خیر بهتر است ابتدا در مورد سند شورایی سخن گفته و سپس درباره اعتبار آن سخن بگوییم. پس با ما در این مقاله همراه باشید.

تعریف سند شورایی

برای تعریف سند شورایی، ابتدا باید از سند رسمی سخن بگوییم. سند رسمی سندی است که توسط مقام صلاحیت‌دار و مامور رسمی دولت بر اساس قانون تنظیم گردد. در مورد املاک سند رسمی، ملک توسط دفترخانه اسناد رسمی و یا اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شود و نشانه مالکیت فرد بر ملک مذکور در سند خواهد بود.

در مقابل اسناد رسمی، اسناد عادی قرار دارند. هر سندی که رسمی نباشد، سند عادی خواهد بود. بنابراین سندی که به عنوان قولنامه یا مبایعه‌نامه در دفاتر مشاورین املاک تنظیم می‌شود، سندی عادی بوده که اعتبار سند رسمی را ندارد. گرچه سند عادی اعتبار سند رسمی را ندارد، اما می‌تواند تحت شرایطی در دادگاه مورد استناد قرار بگیرد و فرد با استفاده از آن حقوق مالکانه خود را ثابت کند. برخلاف سند عادی، سند رسمی نیاز به تایید در دادگاه ندارد.

حال به تعریف سند شورایی خواهیم پرداخت. سند شورایی، یک سند عادی است که برای خرید و فروش در مناطقی که املاک دارای سند تک برگ رسمی نیستند، مورد استفاده قرار می‌گیرد. طرفین معامله با نگارش مبایعه‌نامه، اقدام به خرید و فروش این زمین‌ها می‌کنند و معمولا تعدادی شاهد نیز پای آن را امضا می‌زنند. اما چرا به این سند یا زمین‌ها، سند شورایی گفته می‌شود؟ معمولا در روستاها یا شهرهای کوچک، جهت اطمینان بیشتر، معامله و سند مذکور به تایید شورای روستا یا شهر رسیده و توسط رئیس شورا مهر و امضا می‌شود. به همین خاطر به این سندها، سند شورایی گفته می‌شود.

اعتبار سند شورایی

گفتیم که سند شورایی یک سند عادی است. بنابراین هیچ‌گاه نباید انتظار سند رسمی را از آن داشت و قانون نیز امتیازات سند رسمی را برای آن قائل نخواهد بود. اما با توجه به این که رئیس شورا پای آن را امضا زده، تا حدی می‌توان به آن اعتماد کرد. این اعتماد از جهت مزایای قانونی سند رسمی نیست. بلکه به این دلیل است که رئیس شورا معمولا از افراد دارای صلاحیت است و امضای او شاهدی بر این مدعاست که این زمین قبلا توسط مالک به شخص دیگری فروخته نشده است.

مشکلات سند شورایی

سند شورایی یک سند عادی است، پس نمی‌توانید از مزایای سند رسمی در این نوع اسناد استفاده کنید. به عنوان مثال اسناد رسمی علیه همه قابل استفاده هستند، حتی اشخاص ثالث. همچنین این اسناد لازم‌الاجرا بوده و تنها ادعای جعل اسناد در مورد آنها مورد پذیرش است.

اما غیر از این موارد، سند شورایی با مشکلات دیگری نیز روبرو است. به عنوان مثال در اسناد شورایی وقفی بودن یا نبودن ملک قید نخواهد شد. همچنین نوع کاربری اراضی، ارثی بودن و وجود شریک در مالکیت آن نیز در سند ذکر نمی‌شود.

هر کدام از موارد بالا مشکلات خاص خود را در پی خواهد داشت. مثلا زمین وقفی قابل خرید و فروش نیست و تنها به شکل اجاره‌های بلندمدت و تحت شرایط خاص قابل انتقال است. برای معامله زمین‌های وراثتی نیز اجازه تمام ورثه ملک لازم است، در غیر این صورت معامله غیرنافذ خواهد بود. کاربری اراضی نیز موضوع مهمی است که تغییر آن امری بسیار دشوار و در بسیاری موارد ناممکن است. یعنی ممکن است شما پس از خرید و اقدام به ساخت، با تخریب بنای ساخته‌شده و نابودی سرمایه خود روبرو شوید.

گفته شد که مالکیت فروشنده با تایید رئیس شورا محرز می‌گردد، اما این در جایی است که شورا مرتکب تخلف نگردد. برخلاف دفاتر اسناد رسمی که انجام امور به وسیله سامانه‌های ثبتی یکپارچه پایش می‌شود، در شورا امکان تخلف بسیار ساده‌تر بوده و ممکن است گرفتار وضعیتی شوید که زمین به صورت همزمان به چند نفر فروخته شده باشد.

کاهش مشکلات سند شورایی

برای کاهش ریسک خرید زمین با سند شورایی، بهتر است ابتدا با وکیل خبره در امور اراضی مشورت کنید. همچنین بهتر است قبل از اقدام به خرید، با اهالی محل مشورت کرده و در مورد سوابق ملک موردنظر تحقیق کنید. بهترین کار قبل از خرید، بررسی سوابق زمین در شورای محل یا دهیاری است. از این طریق می‌توانید مطلع شوید که زمین از نظر مالکیت در چه وضعیتی قرار دارد. مراجعه به اداره جهاد کشاورزی نیز بسیار راهگشا خواهد بود، زیرا کاربری و نوع زمین را می‌توانید در آنجا مشخص کنید. همچنین استعلام از اداره اوقاف نیز می‌تواند برای وقفی نبودن ملک راهگشا باشد.

مزایای سند شورایی

شاید بتوان گفت تنها مزیت سند شورایی با وجود مخاطرات احتمالی آن، هزینه جابجایی اندک و انتقال سریع آن است. با توجه به این که در انتقال با اسناد رسمی، مالیات و عوارض مختلفی باید پرداخت شود، هزینه انتقال با سند شورایی بسیار ناچیز خواهد بود. همچنین با توجه به این که انتقال سند رسمی مستلزم تشریفات و استعلامات خاصی است، انجام این کار زمان‌بر است، واما سند شورایی بسیار راحت و سریع منتقل می‌شود. البته باید توجه داشت که به همین میزان نیز اعتبار آن کمتر از سند رسمی خواهد بود.

سند شورایی در شمال

در حال حاضر با بالا گرفتن تب خرید زمین و ویلا در شمال کشور به دلیل آب و هوای مناسب، بسیاری از افراد اقدام به فروش زمین‌های کشاورزی و یا جنگلی خود می‌کنند. باید توجه داشت که مخاطراتی که بیان شد در مورد زمین‌های شمال کشور نیز وجود خواهد داشت. همچنین به دلیل نزدیکی مناطق به یکدیگر، جاده‌ها از میان زمین‌ها عبور کرده و در صورت نیاز به خرید زمین باید مراقب حریم‌ راه‌ها نیز باشید. برای اطلاع از این امر می‌توانید از اداره راه محل استعلام بگیرید.

متن سند شورایی

در سند شورایی معمولا محل قرارگیری ملک تا حد ممکن با حدود چهارگانه اش مشخص شده و حد و حدود آن قید می‌گردد. همچنین مالک و خریدار زمین در آن قید شده و تعدادی از اهالی محل آن را تایید و پای آن را امضا می‌کنند.

سخن پایانی

حال که با سند شورایی و اعتبار آن آشنا شدید، ریسک‌های احتمالی خرید این زمین‌ها را بهتر شناخته‌اید. البته بهتر است قبل از انجام این کار،‌حتما با وکیل خبره در امور اراضی و املاک مشور کنید تا مشکلی برایتان پیش نیاید. توصیه ما این است که اگر در این زمینه سوالی دارید، آن را با وکلا و مشاورین خبره ما در پلتفرم حقوقی ترازو در میان بگذارید.

سوالات متداول