برای حمایت از مستأجران اماکن تجاری، در قانون، حقوقی در نظر گرفته شده است که یکی حق سرقفلی و دیگری حق کسب و پیشه و تجارت نام دارد؛ برای هر کدام از این موارد ضوابط و شرایطی در قانون درج شده و تفاوت‌هایی دارند که در این مقاله آنها را می‌خوانید.
حق کسب و پیشه
قراردادهای اجاره‌ای که پیش از دوم مهرماه سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، مشمول مقررات حق کسب و پیشه و تجارت هستند؛ در میان عوام از حق کسب و پیشه با عنوان سرقفلی یاد می‌شود امّا در قانون، این دو ضوابط و مقررات جداگانه‌ای دارند.
برای حمایت از مستأجران املاک تجاری که سال‌ها تلاش کرده و مشتری جذب کرده بودند تا پیش از تاریخ یاد شده، قانون حق کسب و پیشه در نظر گرفته بود که هنوز هم برای قرادادهایی که مربوط به پیش از تاریخ مذکور هستند، اعتبار دارد؛ به موجب این حق پس از اتمام قراداد صاحب ملک نمی‌توانست مستأجر را از ملک بیرون کند و این قرارداد خود به خود تمدید می‌شد.
شرایط تخلیه ملک با حق کسب و پیشه:
طبق این قانون نمی‌توان مستأجر را بدون دلیل موجه از ملک بیرون کرد و در صورت وجود دلیل قانونی، صاحب ملک باید مبلغی را بابت حق کسب و پیشه به مستأجر پرداخت کند؛ امّا دلایل موجه برای تخلیه ملک عبارتند از:
- زمانی که مالک بخواهد ملک را بازسازی یا تخریب کند.
- زمانی که خود مالک برای شغل خود نیاز به ملک دارد.
- وقتی که مالک بخواهد برای سکونت خود یا بستگانش از ملک استفاده کند.
شرایط تخلیه ملک بدون حق کسب و پیشه:
مورد بعدی زمانی است که مستأجر خلافی انجام دهد که در این صورت بسته به شرایط مالک می‌تواند بدون پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه یا تنها پرداخت نیمی از آن، ملک را تخلیه کند؛ تخلفاتی که می‌توانند باعث تخلیه شوند را مرور می‌کنیم:
- بر اساس این قانون مستأجر اگر می‌‌خواست ملک را به شخص دیگری اجاره دهد و حق کسب و پیشه را از او دریافت کند، باید از مالک اجازه می‌گرفت و در غیر این صورت با اجاره دادن ملک بدون اجازه مالک مرتکب تخلف شده و مالک می‌توانست با پرداخت نصف حق کسب و پیشه، ملک را تخلیه کند.
- اگر مستأجر با انجام عملی یا انجام ندادن کاری باعث صدمه و تخریب ملک می‌شد، مالک می‌توانست با مراجعه به دادگاه و بدون پرداخت حق کسب و پیشه، ملک را خالی کند.
- اگر مستأجر شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده را بدون اجازه مالک تغییر می‌داد، مالک می‌توانست بدون پرداخت حق مذکور، ملک را از او بگیرد.
- و در نهایت اگر مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر می‌کرد یا اصلا پرداخت نمی‌کرد، مالک می‌توانست با رعایت ضوابط قانونی ملک را تخلیه کند.
حق سرقفلی
طبق مصوبات سال ۷۶ قانون‌گذار حق کسب و پیشه را منحل کرد و به جای آن سرقفلی را برای حمایت از مستأجران املاک تجاری تصویب کرد که مقررات متفاوتی دارد. از این تازیخ به بعد پس از اتمام اجاره‌نامه حق کسب و پیشه وجود ندارد و مستأجر باید ملک را تخلیه کند مگر اینکه با توافق مالک اجاره را تمدید کند.
شرایط ایجاد حق سرقفلی:
گفتنی است که حق سرقفلی مانند حق کسب و پیشه به صورت اجباری و با دخالت قانون ایجاد نمی‌شود بلکه مالک و مستأجر باید برای آن توافق کنند و در صورت نبودن این توافق، مستأجر نمی‌تواند در زمان تخلیه ادعای حق سرقفلی را داشته باشد؛ این توافق به سه روش ایجاد می‌شود:
- اولین مورد، خرید سرقفلی است، یعنی در هنگام بستن قرارداد مستأجر مبلغ معیّنی را بابت حق سرقفلی به مالک می‌پردازد که با اتمام موعد اجاره مستأجر باید ملک را تخلیه کند امّا مالک موظف است که مبلغ سرقفلی را با قیمت روز به مستأجر بپردازد. برای این کار باید توجه داشته باشید که قرارداد باید حتما با عنوان اجاره تنظیم شود، ملک باید حتما کاربری تجاریی داشته باشد و مبلغ پرداختی باید در قرارداد با عنوان سرقفلی درج شود.
- اگر ضمن عقد اجاره قید شود که مالک نباید ملک را به کس دیگری اجاره دهد و هر سال باید با مبلغ متعارف آن را تمدید کند، با اتمام مدت باید مستأجر تخلیه کند امّا مالک باید مبلغی را بعنوان سرقفلی بپردازد.
- اگر در عقد اجاره قید شود که مالک حق افزایش اجاره‌بها را نداشته و هرسال باید آن را به همان مبلغ به مستأجر بدهد، در صورتی که مالک درخواست تخلیه کند باید مبلغ سرقفلی را برای جبران خسارت بدهد.
جمع‌بندی
تا اینجا تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه را متوجه شدید و می‌دانید که اصولا در قراردادهای امروزی تنها سرقفلی از نظر قانون معتبر است؛ با این حال اگر به مشورت و اطلاعاتی در این زمینه نیاز داشتید می‌توانید با مشاورین حقوقی ترازو تماس بگیرید.