یکی از دغدغه‌هایی که مستاجران در روزهای پایانی مدت اجاره دارند، تمدید اجاره است. موضوع تمدید قرارداد اجاره یکی از مسائل مهم برای مؤجر و مستأجر محسوب می‌شود. تمدید قرارداد اجاره به معنی آن است که مؤجر و مستأجر با توافق یکدیگر قرارداد اجاره را برای یک دوره دیگر منعقد کنند. بسیاری از مستاجران به دلیل دشوار بودن نقل مکان و اثاث کشی یا عادت کردن به محل سکونت خود، تمایل دارند تا عقد اجاره آن‌ها تمدید شود.
این موضوع در سال‌های اخیر و با مصوبه ستاد کرونا، شکل تازه‌ای به خود گرفت. به جهت رواج ویروس کرونا و تأثیراتی که بر اقتصاد و معیشت مردم به وجود آمد، ستاد مبارزه با کرونا تمدید قرارداد اجاره را به عنوان موضوعی در حکم قانون تصویب کرد. این تصمیم در واقع به نفع مستاجران بود و منافع آن‌ها مورد حمایت قانون‌گذار قرار گرفت. این موضوع اولین بار در شرایط کرونا تصویب شد. در سال ۱۴۰۱ نیز سران سه قوه به منظور حمایت از مستاجران، مصوبه‌ای را در خصوص افزایش اجاره به مردم اعلام کردند. مطابق این مصوبه، همه قراردادهای اجاره مربوط به واحدهای مسکونی، به صورت خودکار تمدید می‌شود.
سقف اجاره مسکن در سال ۱۴۰۱
مالکان موظف هستند مبلغ اجاره و پیش پرداخت را مطابق قانون تعیین کنند. در سال‌های اخیر افزایش قیمت مسکن و تورم در جامعه سبب شد تا میزان اجاره‌بها به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش داشته باشد. به جهت حمایت از مستاجران و برای سامان‌دهی به روند آشفته اجاره مسکن، سران سه قوه برای سقف اجاره مسکن در سال ۱۴۰۱ تصمیم‌گیری کردند. این موضوع به عنوان قانون افزایش اجاره‌بها یا قانون تمدید اجاره‌نامه بین مردم شناخته شد.
اگر مستأجری قصد تخلیه ملکی را داشته باشد، موجر نمی‌تواند او را به تمدید اجاره وادار کند؛ اما موجر باید تمدید مدت اجاره را مطابق این قانون بپذیرد. البته برای این قانون مواردی به عنوان استثنا مطرح شده است که در ادامه این مقاله به آن خواهیم پرداخت.
حداکثر میزان افزایش اجاره در تهران و کلان‌شهرها
یکی از مهم‌ترین مسائلی که در خصوص تمدید مدت اجاره مطرح می‌شود، میزان حداکثر افزایش اجاره است. حداکثر اجاره با توجه به شهر محل سکونت مستاجران متفاوت خواهد بود. یعنی حداکثر میزان افزایش اجاره در تهران و کلان‌شهرها، با شهرستان‌های دیگر متفاوت است. مطابق قانون افزایش اجاره بها، حداکثر میزان افزایش اجاره در تهران و کلان‌شهرها، ۲۵ درصد خواهد بود.
یعنی مستأجری که در تهران خانه‌ای را اجاره کرده است و اکنون مطابق قانون تمدید اجاره نامه، باید آن را تمدید کند، موظف است حداکثر تا ۲۵ درصد بیشتر از نرخ اجاره قبلی را به موجر بپردازد. البته اگر موجر و مستأجر مبلغ کمتری از ۲۵ درصد را توافق کنند، توافق آن‌ها مورد قبول و حمایت قانون است. یعنی در واقع این ۲۵ درصد حداکثر میزانی است که اجاره‌بها را می‌توان افزایش داد و مبلغ کمتری از آن نیز مورد قبول است.
حداکثر میزان اجاره بها در سایر شهرها
حداکثر میزان اجاره بها در سایر شهرها ۲۰ درصد خواهد بود. به این ترتیب موجر و مستأجر در شهرهایی غیر از تهران و کلان‌شهرها باید مطابق این نرخ، تمدید اجاره را انجام دهند. مطابق قانون افزایش اجاره بها، موجر نمی‌تواند بیشتر از این نرخ را از مستاجر دریافت کند.
شرایط تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها
برای هر قراردادی، شرایط صحت عقد لازم است. اگر قراردادی فاقد یکی از این شرایط باشد، باطل خواهد بود. شرایط مورد نیاز برای صحت قراردادها، قصد و رضای طرفین، اهلیت آن‌ها، معین بودن موضوع عقد و مشروعیت جهت معامله است. در صورتی که این شرایط وجود داشته باشند، طرفین می‌توانند نسبت به تمدید اجاره اقدام کنند.
اگر فردی بخواهد مدت اجاره خانه‌ای که اجاره کرده را تمدید کند، باید در زمان امضای قرارداد اهلیت داشته باشد. این موضوع به معنی آن است که این فرد سفیه یا مجنون نباشد. اگر مستأجر بر اثر مشکلی دچار جنون شود، نمی‌تواند به عنوان طرف این قرارداد، تمدید مدت اجاره را امضا کند. به دلیل اینکه فرد مجنون مطابق قانون، اهلیت ندارد.
سایر شرایط صحت عقد قرارداد نیز باید به همین ترتیب وجود داشته باشند تا تمدید قرارداد اجاره به صورت قانونی انجام شود.
اگر مستأجری به نرخ ۲۵ درصد یا ۲۰ درصد افزایش اجاره بها رضایت نداشته باشد، باید منزل اجاره‌ای را تخلیه کند.
همچنین اگر مستأجر چند ماه اجاره بها را پرداخت نکرده باشد، نمی‌تواند تمدید مهلت اجاره را درخواست دهد.
تمدید قرارداد اجاره زمانی صورت می‌گیرد که مستأجر به تکالیف خود در مقابل موجر عمل کرده باشد. اگر مستأجر با اقدامات خود موجب تخریب ملک اجاره‌ای شود یا شارژ واحد مسکونی را نپردازد، نمی‌تواند برای تمدید آن اقدام کند.
در مواقعی هم ممکن است مستأجر اقداماتی را مخالف قانون و عرف انجام دهد و سبب نارضایتی و ایجاد مشکلاتی برای همسایه‌ها شود. اگر آن‌ها علیه او شکایت کنند و این موضوع در دادگاه ثابت شود، مستأجر نمی‌تواند تمدید قرارداد اجاره این واحد مسکونی را درخواست دهد. در این شرایط مالک می‌تواند تخلیه ملک اجاره‌ای را درخواست دهد.
موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجاره نامه
مطابق قانون افزایش اجاره بها، تمدید خودکار اجاره نامه، استثنائاتی دارد. در صورت وجود این موارد، ملک اجاره‌ای تمدید نخواهد شد. این استثنائات ۶ مورد هستند که در ادامه آن‌ها را بیان می‌کنیم.
- در صورتی که مالک خانه را فروخته باشد، قرارداد اجاره تمدید نخواهد شد. یعنی اگر موجر خانه را بفروشد و قرارداد فروش آن در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت شود و این معامله دارای کد رهگیری باشد، مستأجر مکلف است خانه اجاره‌ای را تخلیه کند. بنابراین اولین مورد استثنا برای تمدید خودکار، فروش ملک اجاره‌ای توسط مالک است.
- دومین موردی که به عنوان استثنا مطرح می‌شود، زمانی است که مالک جهت تخریب، بازسازی یا تعمیر خانه، پروانه ساختمانی را اخذ کرده باشد. اگر موجر این پروانه را بگیرد، مستأجر باید ملک را تخلیه کند.
- مورد سوم آن است که مستأجر در طول مدتی که خانه اجاره‌ای را در اختیار داشته است، تکالیف خود را در مقابل موجر انجام ندهد. اگر موجر برای رفع این مشکلات به شورای حل اختلاف مراجعه کرده باشد، در این شرایط نیز مستأجر نمی‌تواند تقاضای تمدید اجاره را مطرح کند.
- مورد چهارم از موارد استثنا آن است که مستأجر با میزان ۲۵ یا ۲۰ درصد افزایش اجاره‌بها که در قانون تمدید اجاره نامه بیان شده است، مخالف باشد و این موضوع را نپذیرد. در این حالت او باید ملک اجاره‌ای را تخلیه کند.
- مورد پنجم آن است که مالک فرزندی داشته باشد که به صورت رسمی ازدواج کرده است و برای سکونت او به این خانه نیاز باشد. در این صورت نیز مستأجر باید ملک را تخلیه کند. این مورد یکی از پرتکرارترین مسائلی است که مستاجران به جهت آن واحد اجاره‌ای را تخلیه می‌کنند.
- موضوع آخری که به عنوان استثنای تمدید قرارداد اجاره مطرح شده، این است که مالک فقط همین یک خانه را در آن شهر داشته باشد. یعنی اگر این واحد اجاره‌ای تنها ملک موجر است که برای سکونت خود و خانواده‌اش در آن شهر به آن نیاز دارد، با تأیید شورای حل اختلاف، مستأجر باید آن را تخلیه کند.
اگر موجر در یک شهر چند خانه دارد و آن‌ها را اجاره داده است، فقط برای یکی از این خانه‌ها می‌تواند درخواست تخلیه مستاجر دهد. تصور کنید شخصی در اراک ساکن است و ۳ خانه در تهران دارد. او نمی‌تواند به طور هم‌زمان برای تخلیه ۳ واحد مسکونی خود در تهران تقاضا دهد. تنها می‌تواند برای یکی از این خانه‌ها درخواست تخلیه دهد. در صورتی که شورای حل اختلاف تقاضای او را بپذیرد، یکی از املاک اجاره‌ای بنا به درخواست او تخلیه خواهد شد.
نحوه تمدید اجاره
قرارداد اجاره به ۳ شیوه قابلیت تمدید دارد.
۱. تمدید شفاهی
اولین شیوه تمدید به صورت شفاهی است. این مورد در گذشته بیشتر رواج داشت. در روش تمدید به شیوه شفاهی، مشکلاتی برای مستأجر به وجود می‌آید. به همین جهت توصیه می‌کنیم حتما تمدید هر قراردادی را ثبت کنید.
در تمدید شفاهی ممکن است موجر بعد از مدتی بدون توجه به توافقات شفاهی با مستأجر، مدعی شود که مهلت اجاره به پایان رسیده و مستاجر ملک را تخلیه نکرده است. در این شرایط به دلیل اینکه مستأجر مدرک معتبری برای اثبات تمدید شفاهی ندارد، علاوه بر تخلیه ملک، به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف محکوم می‌شود.
بنابراین تمدید شفاهی هر قراردادی، اعم از اجاره یا سایر قراردادها به هیچ عنوان توصیه نمی‌شود.
۲. تمدید قرارداد اجاره به شیوه دستی
یکی دیگر از روش‌های تمدید اجاره، روش دستی یا مکتوب است. تعداد زیادی از موجران و مستاجران برای اینکه هزینه تمدید اجاره را به بنگاه‌های املاک پرداخت نکنند، خودشان بندی را در پشت قرارداد اجاره اضافه می‌کنند. آن‌ها در این متن، مدت اجاره و میزان نرخ جدید را ثبت می‌کنند. این روش به دلیل توافق هر دو طرف، قابل‌قبول است.
مستأجر و موجر باید هر کدام از یکی از این نسخه‌های تمدید قرارداد اجاره را داشته باشند. امضای گواهان نیز در زیر آن موجب افزایش اعتبار آن خواهد شد.
۳. تمدید اجاره در بنگاه املاک
مطمئن‌ترین روش برای تمدید اجاره، ثبت آن در سامانه، توسط بنگاه املاک است. در بنگاه‌های املاک، تمدید مدت قرارداد اجاره و ثبت آن در سامانه مربوطه صورت می‌گیرد. در این شیوه، تمدید مدت قرارداد اجاره کد رهگیری دارد. البته بنگاه املاکی که این اقدام را انجام می‌دهد، باید دارای مجوز قانونی و معتبر باشد.
مدارک لازم برای تمدید اجاره نامه
زمانی که قرارداد اجاره توسط موجر و مستأجر تمدید می‌شود، حضور آن‌ها یا وکیل طرفین لازم است. آن‌ها در پشت قرارداد اجاره قبلی تمدید اجاره را ثبت می‌کنند. سپس خودشان و شهود آن را امضاء خواهند کرد.
در مواقعی که این اقدام در بنگاه معاملات ملکی انجام می‌شود، موجر و مستأجر باید مدارک شناسایی و هویتی خود را ارائه دهند. یعنی ارائه شناسنامه و کارت ملی آن‌ها لازم است. اگر این تمدید توسط وکیل انجام می‌شود، باید وکالت‌نامه وکیل نیز وجود داشته باشد. همچنین لازم است که قرارداد اجاره قبلی به همراه سند مالکیت موجر وجود داشته باشد، تا تمدید قرارداد با توجه به این موارد ثبت شود.
هزینه تمدید اجاره نامه
اگر تمدید اجاره توسط موجر و مستأجر و بدون مراجعه آن‌ها به بنگاه معاملات ملکی انجام شود، هزینه‌ای پرداخت نمی‌شود.
زمانی که تمدید مدت قرارداد اجاره در بنگاه املاک صورت می‌گیرد، املاکی‌ها مبلغی را به عنوان حق کمیسیون از موجر و مستأجر دریافت می‌کنند. این میزان هر ساله توسط اتحادیه به بنگاه‌های املاک اعلام می‌شود. آن‌ها ملزم هستند مطابق دستورالعمل اتحادیه عمل کنند.
ممکن است میزان نرخ تمدید قرارداد اجاره به اندازه چند روز از اجاره‌بهای واحد مسکونی باشد. علاوه بر آن مبلغی نیز به عنوان مالیات بر ارزش افزوده، توسط طرفین پرداخته می‌شود.
مطابق قوانین اتحادیه، برای ثبت تمدید اجاره که به آن متمم قرارداد اجاره گفته می‌شود، حق کمیسیون اجاره به همراه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده تعیین خواهد شد. یعنی این هزینه باید با توجه به اجاره‌بهای ماهیانه و میزان ودیعه ملک تعیین شود. سپس ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده به آن اضافه خواهد شد.
گاهی افرادی که در بنگاه‌های املاک مشغول به کار هستند، برای دریافت مبلغ بیشتر از طرفین، قرارداد اجاره جدیدی را در سامانه ثبت می‌کنند. اجاره جدید از حق کمیسیون بیشتری برخوردار خواهد بود و به ضرر موجر و مستأجر است. به همین دلیل باید طرفین توجه داشته باشند که حتماً قرارداد آن‌ها با عنوان تمدید قرارداد اجاره و در قالب متمم در سامانه ثبت شود تا هزینه کمتری را نسبت به قرارداد اجاره اصلی پرداخت کنند.
متن تمدید اجاره نامه
برای نوشتن متن قرارداد تمدید اجاره باید نکاتی را مدنظر داشته باشید.
اولین موضوع، تغییراتی است که نسبت به قرارداد اجاره قبلی باید ثبت شوند. یعنی در این متن، مشخصات و شماره قرارداد قبلی نوشته می‌شود. سپس مدت اجاره قبلی و مبلغ آن به همراه مدت و میزان مبلغ اجاره بهای جدید ثبت خواهد شد.
موضوع دیگری که باید به آن توجه شود این است که موجر و مستأجر باید تمام بندهایی را که می‌خواهند تغییر دهند، در این متن جدید ثبت کنند. توافقاتی را که مورد تأیید آن‌ها است، همچنان به قوت خود باقی می‌ماند و این تداوم توافق نیز ثبت خواهد شد.
سخن پایانی
اگر قصد دارید تمدید اجاره را انجام دهید، می‌توانید از فردی که در این خصوص تجربه دارد، کمک بگیرید. با این حال اگر شما و طرف مقابل میزان اجاره بهای سابق و مبلغ اجاره جدید را به همراه تاریخ اجاره قبلی، مدت و مبلغ اجاره جدید بنویسید، سپس این متن توسط هر دو طرف امضا شود، این توافق شما مورد حمایت قانون خواهد بود. به عنوان مثال، در متن تمدید اجاره نامه نوشته می‌شود که قرارداد اجاره با شماره و تاریخ مذکور از تاریخ گذشته به تاریخ جدید تغییر پیدا می‌کند و مبلغ ودیعه و اجاره‌بهای جدید نیز ثبت می‌شود. برای اطمینان از ثبت این موضوع و افزایش اعتبار این متن، بهتر است که این اقدام در سیستم مربوط به معاملات املاک انجام شود. در این سیستم تمام اطلاعات مربوط به قرارداد اجاره قبلی که در بنگاه ثبت کرده‌اید، وجود دارد. تنها لازم است که میزان مبلغ اجاره بها و تاریخ اجاره نامه جدید به همراه توافقات تازه را ثبت کنید.