یکی از دغدغه‌هایی که مستاجران در روزهای پایانی مدت اجاره دارند، تمدید اجاره است. موضوع تمدید قرارداد اجاره یکی از مسائل مهم برای مؤجر و مستأجر محسوب میشود. تمدید قرارداد اجاره به معنی آن است که مؤجر و مستأجر با توافق یکدیگر قرارداد اجاره را برای یک دوره دیگر منعقد کنند. بسیاری از مستاجران به دلیل دشوار بودن نقل مکان و اثاث کشی یا عادت کردن به محل سکونت خود، تمایل دارند تا عقد اجاره آنها تمدید شود اما آیا برای تمدید اجاره قانون یا مقرره خاصی وجود دارد؟ برای تمدید اجاره چه اقداماتی باید انجام داد؟ در این مقاله، هرآنچه باید درباره قانون تمدید اجاره ۱۴۰۴ بدانید را می‌خوانید.
قوانین و مقررات مربوط به تمدید اجاره
مطابق با ماده ۴۹۴ قانون مدنی: «عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف میشود». بااین‌حال، در صورتی که موجر و مستاجر با تمدید اجاره موافقت کنند، می‌توان آن را برای مدت مشخصی تمدید کرد.
نکته مهمی که باید برای تنظیم و تمدید اجاره در نظر داشته باشید، این است که طبق ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب سال ۱۴۰۳، ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ به این شرح اصلاح شده است:
«در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه، تصریح و در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تایید موجر، مستاجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.»
از آنجایی که این ماده قانونی لفظ عام «کلیه قراردادهای اجاره» را به کار برده، می‌توان قراردادهایی که برای تمدید اجاره منعقد می‌شوند را نیز زیرمجموعه آن به حساب آورد. علاوه‌براین، طبق بند ۲ تبصره ۹ ماده ۱ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها:
«موجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد با رعایت قوانین و مقررات مربوط ثبت نمایند. در صورت انعقاد یا تمدید قرارداد اجاره خارج از سامانه‌های مذکور و بدون ثبت در هیچ یک از آنها ظرف یک ماه، حسب مورد از زمان انعقاد یا تمدید یا ثبت اطلاعات خلاف واقع در سامانه‌های مذکور به تشخیص مرجع قضائی، موجر مشمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون نمی‌شود. علاوه بر آن، مرجع رسیدگی به دعاوی تخلیه، مطالبه اجور معوقه و مطالبه اجرت‌المثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسی و چنانچه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع را احراز نماید، پس از رسیدگی به دعوا، ضمن صدور رأی، موجر را به تأدیه پنجاه درصد (۵۰%) ارزش اجاره املاک موضوع ماده ۵۴ این قانون در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و نیز مراتب را جهت عدم شمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام نماید.»
بنابراین، از تاریخ اصلاح این قانون به بعد، باید تمدید قرارداد اجاره نیز در سامانه‌ای به نام خودنویس به نشانی https://khodnevis.mrud.ir/ که به این منظور راه‌اندازی شده، به ثبت برسد. در این سامانه، امکان دریافت کد رهگیری قراردادهای اجاره توسط مشاوران املاک و افراد به عنوان متعاملین به صورت رایگان وجود دارد.
سقف اجاره بها در سال ۱۴۰۴
معمولاً صاحب‌خانه‌ها برای تمدید قرارداد، مبلغی را به اجاره بهای فعلی اضافه می‌کنند. این مبلغ نباید از نرخ افزایش اجاره بهای سالانه که مطابق با ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها تعیین میشود، بیشتر باشد. در غیر این صورت، موجر طبق تبصره ۱ این ماده جریمه خواهد شد. در این تبصره مقرر شده که:
«در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنج سال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت‌شده به عنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام‌شده از سوی شورای عالی مسکن، به پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره بهای یک ماه (مشتمل بر مبلغ اجاره بها و اجاره بهای عرفی بدل مبلغ قرض الحسنه)، محکوم میشود. جریمه مأخوذه جهت اجرای قانون جهش تولید مسکن در قالب بودجه سنواتی و با سازوکار گردش خزانه در اختیار صندوق ملی مسکن قرار می‌گیرد. علاوه بر آن موجر نسبت به آن ملک مشمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم نمی‌‌گردد.»
گفتنی است که در حال حاضر و طبق آخرین مصوبه شورای عالی مسکن مورخ ۲۴/۱/۱۴۰۴، این اختیار به شورای مسکن استان‌ها داده شد که سقف اجاره را مطابق با ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها و متناسب با نرخ تورم در استان خود تعیین کنند.
نکته قابل ذکر دیگری که باید درباره سقف اجاره بها به آن اشاره کرد، این است که طبق ماده ۷: «در صورتی که میزان اجاره بهای مورد توافق طرفین، کمتر از ارزش اجاری موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم باشد، طرفین قرارداد مکلف به رعایت درصدهای مذکور در این ماده نخواهند بود.»
نحوه تمدید اجاره
قرارداد اجاره به شکل سنتی به ۳ شیوه قابلیت تمدید دارد. بااین‌حال، پس از تصویب قانون ۱۴۰۳ و راه‌اندازی سامانه خودنویس، این روش‌ها کم‌کم کارایی خود را از دست خواهند داد. در ادامه، با این روش‌ها آشنا می‌شوید.
۱. تمدید شفاهی
اولین شیوه تمدید به صورت شفاهی است. این مورد در گذشته بیشتر رواج داشت. در روش تمدید به شیوه شفاهی، مشکلاتی برای مستأجر به وجود می‌آید. به همین جهت توصیه می‌کنیم حتما تمدید هر قراردادی را ثبت کنید.
در تمدید شفاهی ممکن است موجر بعد از مدتی بدون توجه به توافقات شفاهی با مستأجر، مدعی شود که مهلت اجاره به پایان رسیده و مستاجر ملک را تخلیه نکرده است. در این شرایط به دلیل اینکه مستأجر مدرک معتبری برای اثبات تمدید شفاهی ندارد، علاوه بر تخلیه ملک، به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف محکوم میشود. بنابراین تمدید شفاهی هر قراردادی، اعم از اجاره یا سایر قراردادها به هیچ عنوان توصیه نمی‌شود.
۲. تمدید قرارداد اجاره به شیوه دستی
یکی دیگر از روش‌های تمدید اجاره به شکل سنتی، روش دستی یا مکتوب است. تعداد زیادی از موجران و مستاجران برای اینکه هزینه تمدید اجاره را به بنگاه‌های املاک پرداخت نکنند، خودشان بندی را در پشت قرارداد اجاره اضافه می‌کنند. آنها در این متن، مدت اجاره و میزان نرخ جدید را ثبت می‌کنند. این روش به دلیل توافق هر دو طرف، قابل‌قبول است.
مستأجر و موجر باید هر کدام از یکی از این نسخه‌های تمدید قرارداد اجاره را داشته باشند. امضای گواهان نیز در زیر آن موجب افزایش اعتبار آن خواهد شد.
البته، با راه‌اندازی سامانه جدید و امکان دریافت کد رهگیری به صورت رایگان، پیشنهاد میشود که به جای تمدید قرارداد به صورت دستی، این موضوع در سامانه مذکور به ثبت برسد.
۳. تمدید اجاره در بنگاه املاک
مطمئن‌ترین روش برای تمدید اجاره، ثبت آن در سامانه، توسط بنگاه املاک است. در بنگاه‌های املاک، تمدید مدت قرارداد اجاره و ثبت آن در سامانه مربوطه صورت می‌گیرد. در این شیوه، تمدید مدت قرارداد اجاره کد رهگیری دارد. البته بنگاه املاکی که این اقدام را انجام می‌دهد، باید دارای مجوز قانونی و معتبر باشد.
مدارک لازم برای تمدید اجاره نامه
زمانی که قرارداد اجاره توسط موجر و مستأجر تمدید میشود، حضور آنها یا وکیل طرفین لازم است. آنها در پشت قرارداد اجاره قبلی تمدید اجاره را ثبت می‌کنند. سپس خودشان و شهود آن را امضاء خواهند کرد.
در مواقعی که این اقدام در بنگاه معاملات ملکی انجام میشود، موجر و مستأجر باید مدارک شناسایی و هویتی خود را ارائه دهند. یعنی ارائه شناسنامه و کارت ملی آنها لازم است. اگر این تمدید توسط وکیل انجام میشود، باید وکالت‌نامه وکیل نیز وجود داشته باشد. همچنین لازم است که قرارداد اجاره قبلی به همراه سند مالکیت موجر وجود داشته باشد، تا تمدید قرارداد با توجه به این موارد ثبت شود.
آیا امکان تمدید خودکار قرارداد اجاره وجود دارد؟
سؤالی که ممکن است درباره تمدید قرارداد اجاره برای شما مطرح شود، این است که آیا امکان تمدید خودکار قرارداد اجاره وجود دارد؟ بله، در برخی از مواقع، قرارداد اجاره خودبه‌خود تمدید میشود:
- اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت عدم اعلام موضوع تمدید قرارداد از سوی موجر و مستاجر، قرارداد به صورت خودکار برای مدت زمان خاصی تمدید میشود.
- در صورتی که پس از پایان مدت زمان اجاره، مستاجر با پرداخت اجاره بها با نرخ قبلی، به سکونت خود ادامه دهد و صاحبخانه با دریافت این مبلغ، تمدید اجاره را به صورت ضمنی پذیرفته باشد.
- اگر در شرایطی خاص مانند دوران کرونا، مقرراتی برای تمدید خودکار اجاره به تصویب برسند.
نکته مهمی که باید درباره تمدید خودکار قرارداد اجاره طبق قانون جدید در نظر داشته باشید این است که همان‌طور که قبلاً نیز اشاره شد، طبق ماده ۱ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، موضوع تمدید اجاره باید در سامانه مربوطه ثبت شود تا مشمول حمایت‌های قانونی ذکر شده در این ماده قانونی باشد.
نمونه متن تمدید قرارداد اجاره
برای نوشتن متن قرارداد تمدید اجاره باید نکاتی را مدنظر داشته باشید.
اولین موضوع، تغییراتی است که نسبت به قرارداد اجاره قبلی باید ثبت شوند. یعنی در این متن، مشخصات و شماره قرارداد قبلی نوشته میشود. سپس مدت اجاره قبلی و مبلغ آن به همراه مدت و میزان مبلغ اجاره بهای جدید ثبت خواهد شد.
موضوع دیگری که باید به آن توجه شود این است که موجر و مستأجر باید تمام بندهایی را که می‌خواهند تغییر دهند، در این متن جدید ثبت کنند. توافقاتی را که مورد تأیید آنها است، همچنان به قوت خود باقی می‌ماند و این تداوم توافق نیز ثبت خواهد شد.
برای تمدید قرارداد اجاره بهتر است با یک وکیل یا کارشناس حقوقی مشورت کنید. نمونه متنی که معمولاً برای تمدید اجاره پیشنهاد و تنظیم میشود، به این شرح است:
«به استناد قرارداد اجاره شماره… مورخ… و با تراضی طرفین، این قرارداد به شرح زیر تمدید میشود:
مدت اجاره از تاریخ… تا تاریخ… تمدید میشود. اجاره بها از قرار ماهانه مبلغ … تومان تعیین شد. در ضمن، مبلغ … تومان به عنوان قرض‌الحسنه به موجر تقدیم شد. سایر مفاد قرارداد اجاره بدون تغییر معتبر و لازم‌الاجرا خواهند بود.»
در آخر نیز امضای طرفین و شاهدان درج میشود.
سخن پایانی
برای تمدید قرارداد اجاره باید میان موجر و مستاجر بر مبلغ اجاره بها و مدت اجاره توافقی وجود داشته باشد. طبق قانون تمدید اجاره ۱۴۰۴، افزایش اجاره بها نباید از مبلغی که توسط شورای عالی استان‌ها و طبق قانون مشخص میشود، بیشتر باشد. در غیر این صورت، موجر طبق ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها جریمه خواهد شد. همچنین، از سال ۱۴۰۳ به بعد باید موضوع تمدید قرارداد اجاره نیز مانند انعقاد قرارداد اجاره در سامانه‌ای که به این منظور راه‌اندازی شده، به ثبت برسد تا مشمول حمایت‌های قانونی شود.
به تعداد اندکی بنگاه‌دار خوب کاری ندارم. ولی اکثر بنگاه‌دارها یه طوری قرارداد تنظیم میکنن که اگه یه صاحبخونه مثل صاحبخونه من میاد صد درصد اجاره رو زیاد میکنه هیچ راهی نداشته باشم که یا بگم چشم یا تخلیه کنم.
سلام ارادت آیا طبق قانون موجر میتواند روی پول پیش خانه هم اضافه کند یا فقط ۲۵ درصد روی کرایه اضافه میشود یا اینکه واحدی که ما الان اجاره کردیم ۳۰۰ میلیون ودیعه و ۸ میلیون اجاره هست که صاحبخانه الان درخواست ۱۰۰ میلیون و ۳ میلیون بابت اجاره بها اضافه کرده آیا این از طریق قانون درست است و اینکه ۲۵ درصد از روی کل مبلغ حساب میشود یا مبلفی که به عنوان اجاره بها پرداخت میشود حساب میشود ممنون از توجهتون 🙏🙏
سلام و وقتتون بخیر اگه صاحبخانه بیشتر از ۲۵ درصد برای تمدید مورد اجاره طلب کنه تکلیف چیه و چیکار میشه کرد؟
توی ایران هیچ کاری نمیتونی بکنیم فقط گردن کج کنیم التماس برای کمتر شدن اجاره هیچ قانون محکم و درستی نیست
من یه بنگاه دارم،،حرف شمارو تایید میکنم چون اجاره ها بدون حساب و کتاب بالا می‌ره و نباید امیدی برای پاسخگویی داشته باشید،،،این قضیه در مورد کمیسیون بنگاه هم همینطوره،،یعنی طرف نصف کمیسیون و همچنین ارزش افزوده و هم نمیده و وقتی بخوای پیگیری کنی میبینی یه چیزی هم باید روی چیزی که گرفتی بذاری و از کارت هم بزنی تا شاید بتونی حقتو بگیری.البته بعد از کلی کاغذ بازی که هیچکس این راهو بخاطر اون مبلغ کم نمیره
والا شما بنگاهیا که چندین برابر کمیسیونی که اتحادیه تعیین کرده میگیرین و راضی هم نیستین .کل کمیسیون خرید و فروش نیم درصد ارزش ملک هست که بین خریدار و فروشنده تقسیم میشه یعنی حق هر کدام ۲۵ صدم به همراه۱۰ درصد مالیات درصورتی که شما املاکی ها از هر کدام ۱ درصد ودر مجموع ۲ درصد کمیسیون میگیرین که میشه خداتومن
چرا قانون نیست تعزیزات مسکن اجازه نمیده بیش از ۲۵ درصد اجاره بیشتر بشه البته بعد قرارداد مستاجر متوجه بشه مالک اجاره رو بیشتر گرفته مابقی اجاره باید به مستاجر پرداخت بشه و چهاربرابر اجاره مالک به دولت باید جریمه پرداخت کنه