قوانین مالیات بر اجاره و نحوه محاسبه آن چگونه است؟

مالیات بر اجاره، یکی از اقسام مالیات‌هاست که در قانون مالیات‌های مستقیم به آن اشاره شده است. بسیاری از افراد ممکن است که سرمایه‌های خود را به ملک تبدیل کرده و از راه اجاره‌ دادن آنها، اقدام به امرار معاش کنند. با توجه به این که قانون‌گذار مالیات را به عنوان یک وظیفه ملی برای افراد می‌داند و هرکس باید سهم خود را ادا کند، اگر فردی دارای درآمد معینی باشد، اقدام به وضع مالیات برای او خواهد کرد. افرادی که از محل درآمد اجاره امرار معاش می‌کنند نیز از این امر مستثنی نیستند.

اما مالیات بر درآمد از راه اجاره دارای قواعد خاصی است که باید با آن آشنا شد، زیرا ممکن است شما نیز مشمول این مالیات باشید بی آن که از آن مطلع باشید. پس با ما در این مقاله همراه باشید.

مالیات بر اجاره چیست؟

پرداخت مالیات در واقع راهی برای تامین هزینه‌های عمومی کشور در زمینه‌های عمرانی، سلامت و سایربخش‌هاست. در قانون، مالیات دارای اقسام مختلفی است. برخی مالیات‌ها مستقیم و برخی دیگر غیرمستقیم هستند. مالیات مستقیم خود دارای اقسامی است، مانند مالیات بر سرمایه و دارایی و مالیات بر درآمد.

مالیات بر درآمد نیز خود دارای اقسامی است که یکی از آنها مالیات بر درآمد ناشی از اجاره بهای املاک است. در واقع مالیات بر اجاره، مالیاتی است که فرد به واسطه وجود درآمد ناشی از اجاره دادن املاک خود باید پرداخت کند. زیرا بر اساس ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران، پس از کسر معافیت‌های مقرر در این قانون‌ مشمول مالیات بر درآمد املاک می‌شود.

کاربری ملک مشمول مالیات بر اجاره

بر اساس قانون، فارغ از این که کاربری ملک چیست، بر درآمد حاصل از اجاره آن مالیات تعلق خواهد گرفت. پس ممکن است ملک شما تجاری، اداری و یا مسکونی باشد، اما مشمول مالیات شود. بنابراین ملاک تعلق گرفتن مالیات به املاک، میزان اجاره بهای ملک است، نه نوع کاربری ملک.

مسئولیت پرداخت مالیات بر اجاره با کیست؟

بر اساس قانون، مسئولیت پرداخت مالیات بر اجاره با کسی است که این درآمد را دریافت می‌کند. پس ممکن است مالک ملک یا شخصی که مستاجر است اما اجازه اجاره دادن ملک را دارد، مشمول این مالیات شوند. البته با این تفاوت که در مورد موجری که مالک باشد، مبنای محاسبه مالیات، اجاره دریافتی اعم از نقد و غیرنقد خواهد بود و در مورد موجر دست دوم (یعنی مستاجری که ملک را اجاره داده) مبنای محاسبه مالیات، مابه‌التفاوت اجاره دریافتی از مستاجر دوم و اجاره پرداختی به مالک خواهد بود.

برای مثال اگر مستاجر به مالک ماهانه ۱۰ میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کند و خود از مستاجر دوم، مبلغ ماهانه ۱۵ میلیون تومان دریافت می‌کند، مبلغ مشمول مالیات ماهانه، ۵ میلیون تومان خواهد بود.

البته این امر در مورد اشخاص حقیقی است. اشخاص حقوقی مکلفند مالیات تکلیفی را از اجاره‌بهای پرداختی کسر کرده و آن را به سازمان مالیاتی تسلیم کنند.

میزان درآمد مشمول مالیات بر درآمد اجاره

بر اساس ماده ‌۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که اجاره داده می‌شوند، عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج ‌درصد (۲۵%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. یعنی در واقع ۷۵ درصد از درآمد ملک، مشمول مالیات خواهد بود. برای مثال اگر درآمد ملکی سالانه ۱۰۰ میلیون تومان باشد، ۷۵ میلیون آن در محاسبه مالیات لحاظ خواهد شد. هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.

مبنای تعیین اجاره‌بها برای تعیین درآمد مشمول مالیات

تا اینجا بیان کردیم که ۷۵ درصد از درآمد اجاره‌بها مشمول مالیات خواهد بود. اما اکنون می‌خواهیم به این سوال پاسخ دهیم که اجاره‌بهای یک ملک چگونه تعیین خواهد شد تا مبنای دریافت مالیات قرار بگیرد.

بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اجاره بر اساس قرارداد اجاره اعم از رسمی یا عادی، مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد. در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (۸۰%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز درمورد ماده ۵۴ مکرر این قانون، میزان اجاره‌بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.

به عبارت دیگر، مبنای محاسبه مالیات، اجاره‌بهای واقعی ملک است که موجر دریافت می‌کند. بنابراین چنانچه بر اساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه‌التفاوت طبق مقررات قانون قابل مطالبه است. در صورت اعتراض مودی، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع قانون مالیات‌های مستقیم خواهد بود. در مواردی نیز ‌که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین‌شده باشد و مالیات تعیین‌شده مورد اعتراض مودی باشد، پرونده در مراجع حل اختلاف مالیاتی رسیدگی می‌شود.

نرخ مالیات بر درآمد ناشی از اجاره‌بها برای اشخاص حقیقی

بر اساس ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم، نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای به شرح زیر است:

1. تا میزان پانصد میلیون (۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (%۱۵)
2. نسبت به مازاد پانصد میلیون (۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال تا میزان یک میلیارد (۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (۲۰%)
3. نسبت به مازاد یک میلیارد (۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (۲۵%)

نرخ مالیات بر درآمد ناشی از اجاره‌بها برای اشخاص حقوقی

بر اساس ماده ۱۰۵ قانون مالیات‌های مستقیم، جمع درآمد شرکت‌ها و درآمد ناشی از فعالیت‌های‌ انتفاعی سایر اشخاص حقوقی که از منابع مختلف در ایران یا خارج ‌از ایران تحصیل می‌شود، پس از وضع زیان‌های حاصل از منابع ‌غیرمعاف و کسر معافیت‌های مقرر به استثنای مواردی که طبق ‌مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای است، مشمول مالیات ‌به نرخ بیست و پنج درصد (۲۵%) خواهند بود.

وزارتخانه‌ها، موسسات و شرکتهای دولتی و دستگاه‌هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می‌‌شود، نهادهای انقلاب ‌اسلامی، شهرداری‌ها و شرکت‌ها و موسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف­ند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که ‌پرداخت می‌کنند کسر کنند و تا پایان ماه بعد به ‌اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.

معافیت‌های مالیات بر درآمد ناشی از اجاره

در قانون مالیات‌های مستقیم معافیت‌هایی برای صاحبان املاک در نظر گرفته شده که به برخی از آنها اشاره خواهیم کرد:

1. محل سکونت بستگان: بر اساس تبصره ۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری محسوب نمی‌‌شود؛ مگر این که به ‌موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌‌شود. درصورتی‌که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود. پس تنها در صورتی فرد می‌تواند از معافیت مذکور استفاده کند که اجاره‌ای بابت این املاک دریافت نکند.
2. رعایت الگوی مصرف ساخت مسکن: مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ‌ساخته شده یا می‌‌شوند، در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند. در غیر این‌صورت درآمد هر شخص‌ ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع صد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای‌ مفید، از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف است.
3. اشخاص فاقد درآمد:‌ بر اساس ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم در مورد شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد، تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع‌ ماده ‌۸۴ قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد بر آن طبق قانون مشمول مالیات می‌شود. مشمولان این ماده‌ باید اظهارنامه مالیاتی مخصوصی طبق نمونه‌‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد، به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام ‌نمایند که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند. اداره امور مالیاتی مربوط باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مودی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت او ارسال ‌کند و درصورتی‌که ثابت شود اظهارنامه مودی خلاف واقع است، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.
   در اجرای‌ حکم این ماده، حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی، درآمد تلقی نخواهد شد. حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند، جاری نخواهد بود. درصورتی‌که سایر درآمدهای مشمول مالیات ماهانه مودی کمتر از مبلغ مذکور در این ماده باشد، آن مقدار از درآمد مشمول مالیات ‌اجاره املاک که با سایر درآمدهای مودی بالغ بر مبلغ فوق باشد، معاف از مالیات است و مازاد آن طبق مقررات این فصل، مشمول مالیات خواهد بود.
4. اجاره‌نشینی فرد موجر:‌ بر اساس ماده ۵۵، هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی‌، آن را به اجاره‌ واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد استفاده کند، در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل، میزان مال‌الاجاره‌ای که به ‌موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات بر حقوق تقویم می‌گردد از کل ‌مال ‌الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.

اظهارنامه مالیاتی در مورد مالیات بر اجاره

اشخاص حقیقی مکلفند اظهارنامه مالیاتی خود را روی نمونه‌ای که از طرف ‌سازمان امور مالیاتی کشور تهیه شده و در دسترس ‌آنها قرار می‌گیرد، تنظیم کنند و تا‌ آخر تیرماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم کرده و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.

تکالیف موجر و مستاجر در امور مالیاتی نسبت به اجاره‌بها

در مورد موجر در قانون دو تکلیف را مشاهده می‌کنیم:

• تکلیف به ارائه اظهارنامه در مورد اجاره املاک و مستغلات خود که در این امر در مورد اشخاص حقوقی نیز صدق می‌کند.
• شخصی که فاقد درآمد و مایل به استفاده از معافیت مذکور در ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم است، باید اظهارنامه مربوطه را ارائه کند و همراه با مستندات اعلام دارد که فاقد هرگونه درآمدی است.

در مورد مستاجر حقوقی با تکلیف مندرج در تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم مواجهیم. بر این اساس، همانطور که بیان شد، شخص حقوقی مکلف به کسر مالیات و پرداخت آن به سازمان امور مالیاتی است.

پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۲

همانطور که گفته شد، ابتدا باید بر اساس مبلغ واقعی اجاره‌بها و کسر ۲۵ درصد استهلاک، مبلغ مشمول مالیات را محاسبه کرد و سپس بر اساس جدول زیر اقدام به تعیین میزان مالیات بر اجاره کرد.

در حال حاضر می‌توانید از طریق درگاه ملی خدمات مالیات my.tax.gov.ir اقدام به ثبت اظهارنامه مالیاتی خود در مورد ملک مورد اجاره کرده و مالیات تعیین‌شده برای خود را از این طریق مشاهده کنید.

سخن پایانی

مالیات بر اجاره یکی از مالیات‌های مستقیم است که در قانون دارای قواعد خاصی است. همچنین برخی معافیت‌ها نیز در قانون برای آن پیش بینی شده است. با توجه به پیچیدگی قوانین مالیاتی بهتر است تا در این زمینه با وکلای مالیاتی مشورت کنید تا مالیاتی بیش از آنچه که مکلف هستید پرداخت نکنید. ما در این مقاله تنها بخشی از قوانین این حوزه را برای شما بازگو کردیم که در صورت نیاز می‌توانید از خدمات ما و مشاوره وکلای مجرب مالیاتی در پلتفرم حقوقی ترازو بهره‌مند شوید.