فسخ قرارداد در قانون مدنی ایران

در قانون به فراخور تنظیم عقود لازم، شرایطی برای حق فسخ قرارداد یعنی بر هم زدن معامله به صورت یک‌طرفه وجود دارد که در این مقاله به توضیح ضوابط مربوط به آن خواهیم پرداخت.

مبنای فسخ قرارداد

باز هم مثل هر قانون دیگری که در معاملات حقوقی در جریان است، برای به انجام رسیدن فسخ قرارداد باید استانداردها و مبناهایی در نظر گرفته شود. در قانون مبنای فسخ قرارداد یا مبتنی بر توافق طرفین است و یا بر اساس حکم مستقیم قانون صورت گرفته است.

انواع فسخ قرارداد

برای بر هم زدن قرارداد راه‌های گوناگونی در قانون تعریف شده است. اولین راه، توافق طرفین بر فسخ است که به آن اقاله قرارداد گفته می‌شود. دومین راه انفساخ قانونی است که در شرایط خاصی مانند فرو ریختن ملک مورد اجاره، قرارداد اجاره به خودی خود فسخ می‌شود.

امّا سومین روش، فسخ قرارداد است که در مورد عقود لازم (عقودی که نمی‌توان آنها را تنها با اراده یکی از طرفین بر هم زد) کاربرد دارد. قانون با وجود شرایط خاصی در بعضی موارد این اختیار را به یکی از طرفین معامله می‌دهد که بتواند معامله را فسخ کند. این شرایط در ماده ۳۹۶ قانون مدنی با عنوان خیارات بیان شده‌اند. در قانون به حق فسخ قرارداد، خیار گفته می‌شود.

آثار فسخ قرارداد

اولین اثر ابطال معامله، از بین رفتن عقد یا قرارداد است و این اثر نسبت به آینده اتفاق می‌افتد؛ یعنی پس از فسخ قرارداد، تعهداتی که در آن برای آینده مشخص شده، از بین خواهد رفت و تنها تعهدات گذشته معتبر می‌مانند.

مثلا اگر خانه‌ای را خریداری کرده‌اید و پس از شش ماه این معامله بر هم بخورد، شما موظفید که ملک را به صاحب قبل پس بدهید. امّا استفاده شما از ملک در این شش ماه قانونی بوده و صاحب قبلی نمی‌تواند ادعایی نسبت به آن داشته باشد.

بنابراین پس از ابطال معامله، اثر آن به انحلال ختم نمی‌شود، بلکه سعی می‌شود اوضاع دو طرف به حالت سابق بازگردد و سپس اثر آن نسبت به آینده از بین می‌رود. مثلا اگر شما اتومبیلی را خریده‌اید، باید آن را پس بدهید و مبلغی را که پرداخته‌اید پس بگیرید.

توافق طرفین در فسخ قرارداد

هنگام عقد قرارداد میان دو فرد، دو شرکت یا دو سازمان که به عنوان شخصیت‌های حقیقی یا حقوقی با هم معامله می‌کنند، معمولا توافقاتی هم امضا می‌شود. مثلا ممکن است قرارداد میان این دو به‌صورت جایز منعقد شود و هر طرف به طرف دیگر اجازه دهد که در صورت تامین نشدن مطالباتش، بدون پیش‌شرط از توافق خارج شود.

توافق در هنگام عقد قرارداد بر سر مسائل مختلف، می‌تواند حق فسخ قرارداد را از طرفین سلب کند. مثلا اگر دو طرف نسبت به خطرات سرمایه‌گذاری یا همکاری اطلاع داشته باشند و هنگام عقد قرارداد بر سر آن توافق کنند، دیگر نمی‌توانند در موقع بروز خطر ادعای بی‌خبری کرده و درخواست فسخ قرارداد کنند.

خیار چیست؟

هنگامی که قانون به یک شخص حقیقی یا حقوقی اختیار می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده، فسخ کند با امکانی به نام خیار روبه رو شده ایم. پیش‌بینی خیار در قوانین حقوقی به دلیل آن است که اگر به هر دلیلی هر کدام از طرفین یا هر دوی آن‌ها از قرارداد سود نبردند، بتوانند آن را فسخ کنند.

انواع خیارات

در قانون شرایط متعددی برای حق فسخ طرفین معامله پیش‌بینی شده است و اختیارهایی که قانون به افراد می‌دهد، بر اساس شرایط قرارداد متغیر است. هر کدام از این اختیارهای قانونی برای شرایط حقوقی ویژه‌ای است و حتی در بسیاری از آن‌ها نوع معامله هم پیش‌بینی شده است.

خیار غبن

پیش از معامله ممکن است یکی از طرفین از قیمت واقعی مال باخبر نباشد و طرف دوم آن را گران بفروشد. در چنین حالتی در اصطلاح گفته می‌شود که فرد مغبون شده است و مطابق قانون حق فسخ قرارداد را خواهد داشت که به آن خیار غبن می‌گویند.

در این حالت حتی اگر فروشنده تفاوت قیمت را به خریدار بازگرداند، باز هم حق ابطال معامله برای او از بین نخواهد رفت؛ مگر این که به دریافت این مبلغ رضایت بدهد. باید بدانید که برای استفاده از این حق دو شرط وجود دارد: اول این که شخص مغبون یا متضرر در هنگام خرید از قیمت واقعی آگاه نبوده باشد و دوم این که بلافاصله پس از اطلاع از قیمت اصلی برای فسخ اقدام کند.

قانون از عبارت خیار غبن فاحش هم استفاده می‌کند و می‌گوید غبن در صورتی فاحش است که علاوه بر فرد متضرر، برای دادگاه هم ثابت شود که در اثر انجام معامله‌ موردنظر، فرد دچار ضرر و زیان مادی شده است و عرفا قابل چشم‌پوشی نباشد.

برای استفاده از خیار غبن باید در کوتاه‌ترین زمان ممکن اقدام کرد. اگر شخص اول موجب ضرر شخص دوم شود و سپس ضرر مذکور را به شخص دوم بپردازد، همچنان شخص دوم حق خیار غبن دارد. با این وجود اگر شخص دوم مبلغ پرداختی شخص اول را به‌عنوان جبران مافات بپذیرد و رضایت دهد، دیگر نمی‌تواند از خیار غبن استفاده کرده و قرارداد را فسخ کند.

خیار مجلس

مطابق با ماده ۳۹۷ قانون مدنی، هر یک از متبایعین پس از عقد فی‌المجلس، مادامی که متفرق نشده‌اند می‌توانند معامله را فسخ کنند. این خیار مخصوص به عقد بیع یا همان قرارداد فروش است که به موجب آن خریدار و فروشنده تا زمانی که مجلس معامله را ترک نکرده‌اند، می‌توانند قرارداد را بر هم بزنند.

خیار شرط

در قرارداد فروش ممکن است شرط شود که از زمان تنظیم قرارداد تا مدت مشخصی، خریدار و فروشنده حق فسخ معامله را دارند که این حق از نظر قانون صحیح تلقی می‌شود. اگر آغاز مدت خیار در قرارداد ذکر نشده باشد، شروع آن از زمان عقد قرارداد محاسبه می‌شود؛ در غیر این صورت به توافق طرفین بستگی دارد. باید بدانید که اگر برای خیار شرط، زمانی معلوم نشده باشد، هم خیار باطل محسوب می‌شود و هم معامله از اعتبار خارج است. این قواعد در مواد ۳۹۹ تا ۴۰۱ قانون مدنی بیان شده است.

خیار تأخیر ثمن

اگر در قرارداد فروش، مورد معامله وجود عینی داشته باشد و قابل لمس باشد و بین طرفین معامله برای تسلیم مورد معامله و پرداخت وجه، زمانی تعیین نشده باشد، اما پس از سه روز نه وجهی از طرف مشتری پرداخت شود و نه مورد معامله توسط فروشنده تسلیم شود، فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند. توجه داشته باشید که در این قاعده نباید برای پرداخت پول و تحویل مورد معامله زمانی تعیین شده باشد و مبیع (مورد معامله) حتما باید چیزی قابل لمس یا در حکم آن باشد.

امّا طبق مواد ۴۰۳ تا ۴۰۸ قانون مدنی، مواردی وجود دارد که خیار تأخیر ثمن یا حق فسخ معامله را از بایع یا همان فروشنده سلب می‌کند که در ادامه با آنها آشنا خواهید شد:

• اگر معلوم شود که فروشنده در حالی درخواست وجه می‌کند که مقصودش اجبار خریدار به معامله باشد؛
• در زمانی که ظرف مدت سه روز مورد معامله به خریدار و مبلغ به فروشنده تحویل شده باشد؛
• اگر خریدار مبلغ را حاضر کند و فروشنده از گرفتن آن خودداری کند؛
• اگر مشتری برای وجه پرداختی ضمانتی بدهد یا خریدار پس از دریافت آن را حواله دهد، پس از انجام حواله حق فسخ یا خیار تأخیر از او گرفته خواهد شد.

خیار حیوان

بر اساس ماده ۳۹۸ قانون مدنی، اگر مبیع حیوان باشد، مشتری تا مدت سه روز پس از قرارداد می‌تواند معامله را فسخ کند.

خیار رویت و تخلّف وصف

این قاعده برعکس قبلی مخصوص خریدار است و به حکم آن هر گاه فردی مالی را بر اساس توصیف و ندیده خریداری کند، پس از رؤیت اگر دارای اوصافی که از آن شنیده نباشد، می‌تواند معامله را فسخ کند. امّا درصورتی‌که فروشنده آن را ندیده باشد و فقط خریدار آن را دیده باشد و مال اوصافی غیر از آنچه ذکر شده است داشته باشد، فقط فروشنده خیار فسخ خواهد داشت.

شرایط دیگری هم در این رابطه بین مواد ۴۱۲ تا ۴۱۵ قانون مدنی ذکر شده است. مثلا اگر خریدار قسمتی از مال را دیده و قسمت دیگر را بر اساس وصف یا نمونه خریده باشد و پس از رؤیت، آن مال مطابق نمونه یا وصف نباشد،  می‌تواند آن مال را بپذیرد یا معامله را بر هم بزند.

خیار عیب

ماده ۴۲۲ قانون مدنی درباره‌ خیار عیب نوشته است: اگر بعد از انجام معامله مشخص شود که مبیع (به معنای جنس یا محصول) معیوب بوده است، خریدار می‌تواند معامله را با عیب خیار فسخ کند یا با اخذ ارش (دریافت خسارت مابه‌التفاوت)، ضرر و زیان خود را جبران کند.

در معاملات معوض مثل معاملات خرید ملک یا خودرو، خریدار در ازای پرداخت پول، کالا یا خدماتی را دریافت می‌کند. مثلا شما پول می‌دهید و یک دستگاه خودرو خریداری می‌کنید یا پول می‌دهید و یک واحد خانه خریداری می‌کنید.

شرط در چنین معاملاتی این است که محصولی که از فروشنده به خریدار می‌رسد، سالم باشد و بتوان آن را مابه‌ازای پول پرداختی به حساب آورد. درصورتی‌که محصول (در اینجا خودرو یا واحد منزل) دارای ایراداتی باشد که موجب ضرر و زیان خریدار را فراهم کند، خریدار می‌تواند با استناد به خیار عیب، قرارداد را فسخ کند.

چه شرایطی برای خیار عیب وجود دارد؟

اولین شرط قانون برای خیار عیب این است که قبل از انجام معامله، مشتری یا خریدار متوجه عیب نشود. یعنی عیب محصول طوری باشد که مشتری متوجه آن نشود.

دومین شرط قانون این است که در زمان انعقاد قرارداد، محصول یا مال معامله‌شده دارای عیب بوده باشد. یعنی شواهدی وجود داشته باشد که نشان دهد مال یا محصول قبل از معامله هم دارای نقص بوده است.

سومین شرایط قانون هم این است که اگر معامله انجام شده و هنوز محصول یا مال به مشتری تحویل داده نشده باشد و خریدار یا مشتری متوجه عیب در محصول شود، باز هم حق فسخ برای او محفوظ است.

در چه شرایطی خریدار یا مشتری نمی‌تواند از خیار عیب استفاده کند؟

با این حال قانون شرایطی را هم برای عدم اجازه به خریدار در استفاده از خیار عیب در نظر گرفته است. بر همین اساس اگر مال یا محصول بعد از رسیدن به دست خریدار تلف شده یا آسیب دیده باشد، خریدار نمی‌تواند از خیار عیب استفاده کند.

همچنین اگر خریدار یا مشتری بعد از انجام معامله محصول یا مال را به غیر (شخصی ثالث) واگذار کرده باشد هم حق استفاده از خیار عیب را ندارد.

دریافت ارش عیب

همانطور که در بالا هم اشاره کردیم، خریدار می‌تواند درصورت برآورده نشدن انتظاراتش از معامله و محصول، از خیار عیب استفاده کند. اما یک راه دیگر که در مقابل او قرار دارد این است که خسارت یا مابه‌التفاوت جنس موردنظر را از فروشنده دریافت کند.

خیار تدلیس

در مواد ۴۳۸ تا ۴۴۰ قانون مدنی آمده است که تدلیس در معامله عملی است که باعث فریب طرف مقابل شود. اگر فروشنده، خریدار را فریب داده باشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند و هم‌چنین اگر خریدار در پرداخت وجه فریب‌کاری کرده باشد، فروشنده حق فسخ دارد. باید بدانید که به محض علم به فریب، این خیار فوری خواهد بود. بر همین اساس اگر فروشنده در توصیف مال یا محصول از روش‌هایی استفاده کند که در ویژگی‌های محصول مبالغه صورت بگیرد، خریدار می‌تواند با این توجیه که در معامله فریب خورده است، قرارداد را فسخ کند.

خیار تبعض صفقه

زمانی اتفاق می‌افتد که خرید و فروش برای قسمتی از مورد معامله از نظر قانون باطل باشد. در این صورت مشتری می‌تواند قرارداد را باطل کند یا آن قسمت از مبیع را که می‌توان معامله کرد، قبول کند و به نسبتِ قسمتی که باطل است، وجه خود را پس بگیرد. این خیار در صورتی اتفاق می‌افتد که خریدار هنگام معامله از این موضوع بی‌اطلاع باشد.

خیار تخلّف از شرط

این خیار نوعی ضمانت اجرایی برای انجام شروطی است که ضمن قرارداد واقع می‌شود. اگر این شروط بر اساس قواعدی باشد که در مواد ۲۳۴ تا ۲۴۵ قانون مدنی آمده و از انجام آن توسط یکی از طرفین خودداری شود، حق فسخ را به دیگری خواهد داد.

خیار تعذر تسلیم

در این نوع فسخ قرارداد پیش‌بینی شده است که فروشنده نتواند مالی را که فروخته به مشتری تحویل دهد. مثلا اگر در معامله‌ یک خودرو، همان روز با آن خودرو تصادف کند یا خودرو آسیب ببیند، خریدار می‌تواند معامله را بر این اساس فسخ کند.

خیار تخلف از شرط

ذیل تمامی معاملات و قراردادها، شرط یا شروطی وجود دارد که طرفین باید آن‌ها را در حق یکدیگر انجام دهند. مثلا در قرارداد اجاره‌ منزل، صاحب ملک و مستاجر شرط‌هایی برای هم در قرارداد در نظر می‌گیرند مانند این که صاحب خانه به مستاجر قول می‌دهد قبل از تحویل واحد، آن را رنگ‌آمیزی کند یا مستاجر متعهد می‌شود که از پارکینگ استفاده نکند.

درصورتی‌که هر کدام از آن‌ها به شرط خود عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند با استفاده از خیار تخلف از شرط، معامله یا قرارداد را باطل کند.

خیار شرط

برخلاف خیار تخلف از شرط، در خیار شرط طرفین امتیازهایی را برای خود در نظر می‌گیرند. در ادامه مثال قبل می‌توان گفت که مستاجر یا موجر می‌توانند شرط کنند که اگر تا سه ماه پس از عقد قرارداد از همسایگی هم راضی نبودند، حق فسخ یا به عبارتی خیار شرط را داشته باشند.

اسقاط کافه خیارات به چه معناست؟

اسقاط کافه خیارات که یک عبارت عربی است، در فارسی به «بی‌اعتبار شدن همه اختیارها» ترجمه شده است. درصورتی‌که در یک قرارداد این اصطلاح وارد شده باشد، امکان بر هم زدن یک‌جانبه‌ مفاد قرارداد بر هر کدام از طرفین از بین خواهد رفت.

بنابراین باید در معاملات و یا قراردادهای مختلف به استفاده‌ از این اصطلاح توجه ویژه کرد. درصورتی‌که در یک قرارداد این اصطلاح یا قانون به کار رفته باشد، حق انجام بسیاری از خیارات شمرده‌شده در قانون، از طرفین سلب می‌شود. این موضوع می‌تواند ضررهای بزرگی به یک طرف یا هر دو طرف درگیر قرارداد وارد کند. البته باید توجه داشت که به جهت حمایت از حقوق زیان‌دیده، خیاراتی مثل تدلیس و غبن افحش حتی در صورت وجود این شرط در قرارداد اسقاط نمی‌شود.

موارد امکان دریافت تفاوت قیمت

در سه حالت خریدار پس از این که فهمید مال معیوب است، می‌تواند تفاوت قیمت را پس بگیرد، امّا خیار فسخ ندارد:

1. اگر پس از معامله تغییری در مال رخ دهد که از نظر مردم آنگونه که در هنگام قرارداد بوده، نباشد؛
2. اگر پس از معامله متوجه معیوب بودن مال شود ولی حق برگرداندن آن را از خود سلب کرده باشد؛
3. اگر پس از تحویل گرفتن مال (غیر از حیوان)، عیبی دیگر مضاف بر آنچه هنگام معامله داشته، پیدا شود.

موارد مقدور نبودن فسخ قرارداد

طبق قانون در چهار مورد خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد:

1. اگر عیب مال را زمان خرید بداند؛
2. اگر به عیب آن رضایت بدهد؛
3. اگر هنگام معامله شرط کند که در صورت معیوب بودن، آن را پس نمی‌دهد؛
4. اگر فروشنده هنگام معامله عیب مال را بگوید.

شرایط تخلّف از شروط ضمن عقد

گفته شد که اگر شرطی در هنگام عقد نوشته شود و یکی از طرفین به آن عمل نکند، طرف دوم حق فسخ قرارداد را دارد. امّا شروط قانونی که می‌تواند ضمن عقد صورت بگیرد، سه مورد است:

1. شرط صفت، یعنی در مورد کیفیّت یا کمیّتِ مورد معامله، شرطی لحاظ شود؛
2. شرط نتیجه، یعنی نتیجه عقد یا ایقاع دیگری برای انجام معامله شرط شود؛
3. شرط فعل، یعنی انجام کار یا ترک فعلی برای هر دو یا یکی از طرفین، ضمن عقد شرط شود.

مبلغ جریمه‌ فسخ قرارداد

مبلغ جریمه‌ فسخ قرارداد در بسیاری از موارد، بستگی به نوع معامله و توافق طرفین دارد. برای تعیین مبلغ جریمه‌ فسخ قرارداد، معمولا دو حالت درنظر گرفته می‌شود.

• اگر یک طرف معامله در قرارداد ذکر کند که تا مدتی معلوم می‌تواند قرارداد را فسخ کند، این حق برای او محفوظ است. اما درصورتی‌که فسخ قرارداد پس از موعد تعیین شده باشد، طرف مقابل می‌تواند مبلغی را به‌عنوان جریمه از طرف دیگر طلب کند.
• این حالت بیشتر در قراردادهایی به وجود می‌آید که به‌صورت موقت منعقد می‌شوند. به‌طور مثال در قرارداد اجاره‌ منزل، صاحب ملک می‌تواند بندی را در قرارداد اضافه کند که اگر مستاجر پیش از پایان قرارداد بخواهد فسخ کند، مبلغی را به‌عنوان جریمه‌ فسخ قرارداد به مالک پرداخت کند.

انفساخ چیست؟

افزون بر شرایط فسخ قرارداد که برای طرفین هر معامله‌ای محفوظ است، در شرایطی خاص ممکن است فسخ قرارداد بدون اراده‌ طرفین و با حکم قانون انجام شود. برای موارد مشتمل بر انفساخ، جنون یا فوت یکی از طرفین را می‌توان مثال زد که درصورت وقوع آن‌ها، قرارداد مربوطه بدون انجام عملی خاص و تنها به حکم قانون فسخ خواهد شد.

تفاسخ چیست؟

برخلاف آنچه که درباره‌ی انفساخ گفتیم، برای تفاسخ به اراده‌ دو طرف ماجرا نیاز است. تفاسخ را می‌توان اقاله هم به حساب آورد. در علم حقوق تعریف اقاله، بر هم خوردن یک قرارداد با رضایت و توافق طرفین درگیر قرارداد است.

به عبارت دیگر اقاله یا تفاسخ به معنای رسیدن به یک توافق جدید برای بر هم زدن قرارداد نخست است. در قرارداد نخست طرفین قرار بود با هم معامله کنند، اما در قرارداد دوم یا همان تفاسخ، شرط انجام معامله از بین خواهد رفت.

سخن پایانی

انواع حق فسخ قرارداد و شرایط حقوقی آن را مطالعه کردید و با خیارات مختلف نیز آشنا شدید. امّا در صورت بروز اختلافات حقوقی بهتر است برای تسریع روند دادرسی حتما از پلتفرم حقوقی ترازو کمک بگیرید.

سوالات متداول