توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه در محکومیت‌های مالی

یکی از موضوعاتی که در دعاوی تجاری به ویژه دعاوی مربوط به اجاره مراکز تجاری و در محکومیت‌های مالی مطرح می‌شود، توقیف سرقفلی است. برای اینکه در چنین محاکمی بتوانید از حقوق خود به بهترین شکل ممکن دفاع کنید، باید با این مسئله حقوقی و تمام قوانین و مقرراتی که درباره آن وجود دارد، آشنا باشید. در این مقاله، هرآنچه باید درباره امکان توقیف سرقفلی در دعاوی مالی و حقوقی مختلف بدانید، می‌خوانید.

حق سرقفلی چیست؟

سرقفلی یا حق سرقفلی یکی از حقوق مالی است که در مراکز تجاری کاربرد دارد. این حق مخصوص کسانی است که در اماکن و مراکز تجاری ساکن هستند و فعالیت می‌کنند. در واقع، وقتی که کسی ملک تجاری را از مالک آن اجاره می‌کند، پس از مدتی و با موفقیت در کسب و کار خود، کم کم به شهرتی می‌رسد که مشتریان به واسطه آن شهرت به آن ملک پا می‌گذارند. زمانی که مستأجر قصد تخلیه ملک تجاری را دارد، می‌تواند به واسطه شهرتی که در مدت اجاره خود کسب کرده، حقی با عنوان حق سرقفلی را از مالک یا مستأجر بعدی مطالبه کند.

حق سرقفلی خود به خود قابل مطالبه نیست، بلکه هنگام امضای عقد اجاره، مستأجر و موجر باید بر میزان آن توافق کنند. سرقفلی ممکن است به صورت واقعی و به دلیل موقعیت جغرافیایی خاص ملک تجاری و مواردی مانند آن باشد یا به صورت مجازی و ناشی از تلاش مستأجر برای رونق کسب و کار خود و رسیدن به شهرت تجاری باشد.

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ درباره حق سرقفلی چنین مقرر شده است:

«هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

‌تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.»

حق سرقفلی به عنوان یکی از حقوق مالی ناشی از ملک تجاری به ارث می‌رسد و در دعاوی مالی قابل توقیف است.

در چه مواردی سرقفلی توقیف می‌شود؟

همان‌طور که توضیح دادیم، سرقفلی یکی از حقوق مالی املاک تجاری محسوب می‌شود. بنابراین، در صورتی که مالک یا مستأجری که این حق را دارد، محکومیت مالی پیدا کند، می‌توان آن را در ازای طلب مالی توقیف کرد. مواردی که معمولاً سرقفلی در آنها قابل توقیف است، عبارت‌اند از:

• توقیف سرقفلی بابت مهریه: با توجه به این که سرقفلی نوعی ارزش اقتصادی برای ملک تجاری محسوب می‌شود و ارزش مادی دارد، می‌توان آن را برای دریافت مهریه توقیف کرد. در این صورت، می‌توان درخواست توقیف سرقفلی را به دادگاه حقوقی یا دفترخانه محل ثبت عقد ازدواج ارائه داد.
• توقیف سرقفلی در اجرای احکام: در محاکم حقوقی، حق سرقفلی به عنوان ضمانتی برای اجرای احکام نیز قابل توقیف است. به این ترتیب، سرقفلی تا زمان صدور حکم دادگاه حقوقی توقیف می‌شود. در صورتی که رأی دادگاه به نفع کسی صادر شود که درخواست توقیف آن را داده، پس از طی مراحل اجرای حکم، این حق به او منتقل می‌شود.
• توقیف سرقفلی در محکومیت های مالی: در محکومیت‌های مالی نیز سرقفلی قابل توقیف مطالبه است.

به طور کلی، امکان توقیف سرقفلی مالک تجاری در دعاوی مالی و حقوقی وجود دارد، اما اگر دارنده حق سرقفلی مستأجر ملک تجاری باشد، مزایده آن در صورتی مجاز است که ملک به موجب یک اجاره‌نامه رسمی به او منتقل شده باشد. فروش سرقفلی در این صورت نیز در شرایطی امکان‌پذیر است که در قرارداد اجاره، اجازه انتقال سرقفلی به دیگران توسط مستأجر داده شده باشد. در غیر این صورت، فروش سرقفلی تنها با اجازه مالک ملک تجاری امکان دارد. در واقع، امکان توقیف و مزایده سرقفلی بدون رضایت مالک ملک تجاری وجود ندارد.

درباره امکان توقیف سرقفلی املاک مشاعی نیز باید گفت که حق سرقفلی ملک تجاری مشاعی تنها به میزان سهمی که محکوم علیه دارد، قابل توقیف است نه بیشتر از آن.

مراحل توقیف سرقفلی

بعد از اینکه حکم دادگاه به نفع طلبکار کسی صادر شد که حق سرقفلی دارد، اگر او مستأجر ملک تجاری باشد، باید ابتدا رضایت مالک را برای انتقال سرقفلی بگیرد. پس از آن، مراحل توقیف سرقفلی شروع می‌شود. در این شرایط، ابتدا ابلاغیه‌ای مطابق با ماده ۸۷ قانون اجرای احکام مدنی صادر می‌شود. مطابق با این ماده نحوه توقیف سرقفلی به این ترتیب است:

«هر‌گاه مال متعلق به محکوم‌علیه نزد شخص ثالث اعم از حقوقی یا حقیقی باشد یا مورد درخواست توقیف، طلبی باشد که محکوم‌علیه از شخص ثالث دارد، اخطاری در باب توقیف مال یا طلب و میزان آن به پیوست رونوشت اجراییه به شخص ثالث ابلاغ و رسید دریافت می‌شود و مراتب فوراً به محکوم‌علیه نیز ابلاغ می‌گردد.»

بعد از آن، مطابق با ماده ۸۸ همین قانون، مالک اجازه ندارد که مال که در این مورد حق سرقفلی است را به کسی که حکم علیه او صادر شده یا همان مستاجر محکوم شده، انتقال دهد. در چنین شرایطی، دو حالت وجود دارد که به این ترتیب هستند:

1. سرقفلی مبلغی بوده که موجر در ابتدا از مستاجر دریافت کرده است. در این صورت، طلبکار مستأجر می‌تواند با توقیف سرقفلی به حق خود برسد.
2. سرقفلی مبلغی بوده که مستأجر هنگام اجاره ملک تجاری از موجر یا کسی که بعد از او مستأجر این ملک می‌شود، دریافت می‌کند. در این صورت نیز برای اجرای حکم دادگاه مدنی می‌توان سرقفلی را توقیف کرد تا طلبکار مستأجر اول به حق خود برسد.

توقیف و مزایده سرقفلی در صورتی امکان‌پذیر است که:

• به موجب تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ ملک سند رسمی داشته باشد.
• کسی که در دادگاه محکوم شده یا بدهکار است، مالک سرقفلی باشد.
• سرقفلی قابل انتقال به دیگران باشد.

بعد از اینکه حق سرقفلی به طلبکار یا محکوم له انتقال یافت، اگر بدهکار یا محکوم علیه مستأجر ملک تجاری بوده و حق انتقال سرقفلی به دیگران را نداشته باشد، باید تا زمان انقضای مدت اجاره صبر کرد. پس از آن، دادگاه قیمت سرقفلی را به نرخ روز تعیین می‌کند و مالک موظف می‌شود که حق سرقفلی را به میزانی که مشخص شده، به طلبکار بدهد.

در مقابل، اگر حق انتقال سرقفلی در قرارداد اجاره به مستاجر داده شده باشد، پس از محکومیت او در دادگاه حقوقی، مزایده سرقفلی برگزار خواهد شد. کسی که در این مزایده برنده می‌شود، باید بهای سرقفلی را به اصطلاح تودیع کند تا سند رسمی انتقال این منافع به نام او صادر شود.

لازم به ذکر است که در رای وحدت رویه در مورد توقیف سرقفلی که از سوی شورای عالی ثبت در تاریخ ۱۳۷۱/۰۷/۱۲ صادر شده بود، توقیف و مزایده سرقفلی مغایر با حقوق مالک ملک تجاری که مستاجر او بدهکار شده، شناخته شد اما پس از آن، به موجب ماده ۵۴ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی مصوب سال ۱۳۸۷: «بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی جایز است، لکن مزایده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست. در صورت بازداشت منافع یا سرقفلی مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتی و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی مربوطه اعلام می‌گردد.»

آیا امکان رفع توقیف سرقفلی وجود دارد؟

اگر بدهکار بتواند با ارائه اسناد و مدارک در دادگاه ثابت کند که مال توقیف شده او جزو لوازم ضروری زندگی‌اش است، دادگاه مدارک او را بررسی و دارایی‌هایش را استعلام می‌کند. در صورتی که مشخص شود که مال توقیف شده او جزو لوازم ضروری او و به اصطلاح مستثنیات دین است، دستور رفع توقیف مال و ارائه ضمانت دیگر به جای آن صادر می‌شود. برخی از افراد تصور می‌کنند که سرقفلی را هم می‌توان بر این اساس رفع توقیف کرد، اما این‌طور نیست. سرقفلی جزو لوازم ضروری زندگی و پیشه فرد محسوب نمی‌شود. بنابراین، امکان درخواست رفع توقیف آن از سوی بدهکار وجود ندارد.

در مقابل، طلبکار می‌تواند برای دریافت طلب خود و فروش سرقفلی، رفع توقیف آن را ارائه کند. برای این کار او باید نامه درخواست رفع توقیف سرقفلی ملک تجاری را به اداره اجرای اسناد رسمی محل وقوع ملک ارائه دهد.

سخن پایانی

توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه یکی از مواردی است که در محکومیت‌های مالی می‌توان به عنوان توقیف اموال اجرایی کرد. سرقفلی دارای ارزش اقتصادی است. بنابراین، اگر ملک سند رسمی داشته باشد، بدهکار مالک سرقفلی باشد و این حق قابل انتقال به غیر باشد، می‌توان درخواست توقیف آن را به محاکم حقوقی ارائه داد. برای اینکه این روند به درستی انجام دهد، پیشنهاد می‌دهیم که قبل از هر اقدامی با یک وکیل یا کارشناس حقوقی باتجربه در این زمینه مشورت کنید.

سؤالات متداول