کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست؟

در تمام دنیا برای ساخت و سازهای شهری و جلوگیری از هرج و مرج و همچنین برای رعایت حقوق افراد، قوانین و ضوابطی وجود دارد که بدون رعایت آنها، شهرها غیرقابل کنترل خواهند بود. قوانین پس از آن که نوشته می‌شوند، نیازمند ضمانت اجرا نیز هستند. یعنی نهادی باید وجود داشته باشد که بر اجرای قوانین نظارت کرده و در صورت تخلف با متخلف برخورد کند. مهمترین نهاد ناظر و ضامن اجرای قانون در حوزه قوانین شهری، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است که در این مقاله قصد داریم تمام جوانب مربوط به آن را به صورت کامل بررسی کنیم.

کمیسیون ماده ۱۰۰ چیست؟

درواقع بزرگترین مرجع رسیدگی‌کننده به تخلفات ساختمانی از لحاظ ضوابط شهرسازی و ایمنی در حوزه شهری، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری‌هاست.

اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰

1. نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور (همان نماینده فرمانداری)
2. یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری (نماینده دادگستری)
3. نماینده شورای شهر
4. نماینده شهرداری (حضور نماینده شهرداری فقط برای ارائه توضیحات است و حق رأی ندارد.)

روند اجرایی کمیسیون ماده ۱۰۰

شهرداری موارد تخلفات ساختمانی که افراد در احداث ساختمان مرتکب می‌شوند (تخلفات بدون داشتن جواز ساخت یا ساختن بدون در نظر گرفتن شرایط تعیین‌شده در جواز) را بر اساس گزارش ماموران شهرداری و همینطور شکایت اشخاص ذی‌نفعی که از تخلفات ساختمانی دچار ضرر شده‌اند را بررسی خواهد کرد. این بررسی با گرفتن لایحه دفاعی شخص در کمیسیون ماده ۱۰۰ انجام می‌شود و این کمیسیون آنها را از لحاظ رعایت ضوابط ایمنی و شهرسازی بررسی می‌کند.

جلسات کمیسیون ماده ۱۰۰ با حضور سه عضو رسمیت پیدا می‌کند و نماینده شهرداری فقط برای توضیح مسائل فنی و شهرسازی، بدون داشتن حق رأی حضور دارد . از فرد ذی‌نفع هم خواسته می‌شود توضیحات خود را به صورت مکتوب به کمیسیون ارائه دهد. البته در صورت لزوم، حضور شخص ذی‌نفع نیز بلامانع است. پس از بررسی موضوع، کمیسیون رأی را صادر می‌کند و این رأی قابل اعتراض است که در ادامه، شرایط و مرجع رسیدگی به اعتراض نیز ذکر می‌شود. کمیسیون ماده ۱۰۰ فقط به تخلفات ساختمانی که در محدوده شهرها رخ دهند رسیدگی می‌کند و تخلفات در حوزه روستایی در کمیسیون ماده ۹۹ بررسی می‌شود.

تبصره‌های ماده ۱۰۰

این ماده دارای ۱۱ تبصره به شرح زیر است‌:
تبصره ۱: در موارد تخلفات که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی، تخریب تاسیسات و بناهایی خلاف مشخصات تعیین‌شده در پروانه ضروری باشد یا مواردی که بدون پروانه شهرداری ساختمان ساخته شده یا در حال شروع به ساختن است، به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون هایی که از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر تشکیل شده، مطرح می‌شود. کمیسیون پس از گرفتن پرونده به ذی‌نفع اعلام می‌کند که ظرف ۱۰ روز، توضیحات خود را کتبی ارسال کند. پس از این ۱۰ روز، کمیسیون باید در مورد موضوع با حضور نماینده شهرداری که حق رأی ندارد و فقط برای ادای توضیح شرکت می‌کند، در مدت یک ماه تصمیم‌گیری کند.
در مواردی که شهرداری از ادامه ساخت ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند، باید حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری، موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند. در غیر این صورت، کمیسیون به تقاضای ذی‌نفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد. در صورتی که تصمیم کمیسیون بر تخریب تمام یا قسمتی از بنا باشد، مهلت مناسبی که نباید از دو ماه بیشتر باشد تعیین می‌شود. شهرداری باید این تصمیم را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک در مهلت تعیین‌شده اقدام به تخریب بنا نکند، شهرداری رأسا اقدام می‌کند و هزینه آن را طبق مقررات آیین‌نامه اجرای وصول عوارض، از مالک دریافت می‌کند.
تبصره ۲: در موردی که اضافه بنا، بیشتر از مساحت زیربنای تعیین‌شده در پروانه ساختمانی که در حوزه استفاده از اراضی مسکونی باشد، کمیسیون می‌تواند در صورتی که تخریب اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن‌باز یا بن‌بست) ضروری باشد، جریمه‌ای متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی تعیین و رأی صادر کند. شهرداری نیز باید بر اساس آن جریمه را وصول کند. جریمه نباید از حداقل یک دوم ارز معاملاتی ساختمان کمتر و از سه برابر آن برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد. در صورتی که مالک جریمه را نپردازد، شهرداری باید دوباره پرونده را به کمیسیون بازگرداند و تقاضای صدور رأی تخریب کند. کمیسیون در این مورد، رأی به تخریب صادر می‌کند.
تبصره ۳: در مورد اضافه بنا که اضافی بر مساحت تعیین‌شده در پروانه ساختمانی که در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری است، کمیسیون می‌تواند در صورتی که تخریب اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه‌های بن‌باز یا بن‌بست) ضروری باشد، جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد، تعیین و رأی صادر کند. شهرداری نیز باید بر اساس آن جریمه را وصول کند. جریمه نباید از حداقل دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان کمتر و از چهار برابر آن برای هر متر مربع بنای اضافی ایجادشده، بیشتر باشد. در صورتی که مالک جریمه را نپردازد، شهرداری باید پرونده را به کمیسیون بازگرداند و تقاضای صدور رأی به تخریب کند. کمیسیون در این مورد رأی به تخریب صادر می‌کند.
تبصره ۴: در مورد ساخت بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه، در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد، کمیسیون می‌تواند رأی به پرداخت جریمه توسط مالک دهد. مبلغ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن (در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد)، هر کدام که مبلغ آن بیشتر است، خواهد بود. سپس، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند. با اضافه بنای زائد بر تراکم مجاز، بر اساس تبصره‌های ۲ و ۳ عمل می‌شود.
تبصره ۵: در مورد نساختن پارکینگ و یا ساختن پارکینگی که قابل استفاده یا اصلاح و بازسازی هم نیست، کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش، ۲۵ مترمربع است)، رأی صادر کند. شهرداری باید این جریمه را بگیرد و برگ پایان کار ساختمان را صادر کند.
تبصره ۶: در مورد تجاوز به معابر شهری (پیاده‌رو، کوچه و خیابان) مالکین باید در زمان نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرح‌های تصویب‌شده، برهای اصلاحی را رعایت کنند. در صورتی که برخلاف پروانه یا بدون پروانه، تجاوزی در این مورد انجام شود، شهرداری باید از ادامه ساخت و ساز جلوگیری کند و پرونده را به کمیسیون ارسال کند. به تخلفات دیگر مثل رعایت نکردن اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان هم کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ رسیدگی می‌کنند.

تبصره ۷: مهندسان ناظر ساختمانی باید به پروژه‌های ساخت ساختمان که به مسئولیت آنها انجام می‌شود، از نظر مطابقت ساختمان با مشخصات تعیین‌شده در پروانه، نقشه‌ها و محاسبات فنی همراه آن، به طور مستمر نظارت کنند و در پایان کار، مطابقت ساختمان با پروانه، نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند. در صورتی که مهندس ناظر موضوعی را بر خلاف واقعیت گواهی کند و یا تخلفی را به موقع به شهرداری اعلام نکند و این موضوع در نهایت در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح شود و رأی به جریمه یا تخریب ساختمان داده شود، شهرداری باید این امر را به نظام معماری و ساختمانی گزارش دهد. شورای انتظامی نظام مذکور باید در صورت اثبات تقصیر، برابر قانون نظام معماری و ساختمانی، مهندس ناظر را با توجه به اهمیت موضوع، به شش ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که دوباره مرتکب تخلفی شود که رأی به تخریب توسط کمیسیون برای آن صادر شود، به حداکثر مجازات محکوم کند. این محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار اعلام می‌شود. شهرداری باید تا صدور رأی محکومیت و به محض مطلع شدن از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰، به مدت حداکثر شش ماه از گرفتن گواهی امضاء مهندس ناظر مربوط به ساختمان برای صدور پروانه ساختمان شهرداری، خودداری کند.ماموران شهرداری هم باید به ساختمان‌ها نظارت کنند و درصورتی که به موقع از تخلف در پروانه جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیر شوند، طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می‌شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأموران شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد، قابل تعقیب است. در مواردی که شهرداری باید از عملیات ساختمانی جلوگیری کند ولی دستورش اجرا نمی‌شود، می‌تواند با استفاده از ماموران اجرائیات و در صورت لزوم ماموران انتظامی، برای متوقف کردن عملیات ساختمانی اقدام کند.
تبصره ۸: دفاتر اسناد رسمی باید قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمان‌های ناتمام، گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده، ملاحظه و مراتب را در سند قید کنند.
تبصره ۹: ساختمان‌هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است، از شمول تبصره یک ماده صد شهرداری معاف هستند.
تبصره ۱۰: در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، هر زمان شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف ۱۰ روز نسبت به آن رأی اعتراض کند، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی است که در صادر کردن رأی قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون، قطعی (غیرقابل اعتراض) است.
تبصره ۱۱: آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر (شورای شهر) در مورد گرفتن جرائم قابل اجرا است و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل تجدیدنظر خواهد بود.

انواع تخلفات ساختمانی در ساختمان‌ها

در تخلفات ساختمانی، احداث ساختمان یا بدون مجوز انجام می‌گیرد و یا از آنچه در مجوز مقرر شده، تخطی صورت می‌گیرد. اما به طور دقیق‌تر می‌توان به برخی از این تخلفات اشاره کرد:

1. احداث بنا بدون پروانه
2. احداث طبقه (طبقات) بیشتر از تعداد تعیین‌شده در پروانه
3. تجاوز به معابر شهری
4. رعایت نکردن ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در ساختمان و عدم استحکام و مقاومت بنا
5. تخلف مهندس ناظر ساختمان
6. عدم احداث پارکینگ یا احداث پارکینگ فاقد کاربری
7. تغییر نوع کاربری بنا (مثلا تغییر کاربری مسکونی به تجاری)
8. احداث بنا در مناطق ممنوعه
9. ساختن بنا بیشتر از سطح اشغال مجاز
10. احداث اعیان (بنا) بیشتر از مساحت تعیین‌شده در پروانه

انواع ضمانت اجرای تخلفات ساختمانی

به طور کلی ضمانت‌های اجرایی که در ماده صد قانون شهرداری آمده را می‌توان در این دسته‌ها بررسی کرد:

1. تخریب و قلع بنا: در صورتی که بنای ساخته‌شده مخالف با اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی باشد، حکم به تخریب بنا توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ صادر می‌شود .
2. جریمه: چنانچه نظر کمیسیون پس از شنیدن نظرات کارشناسان مربوطه بر این باشد که اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی رعایت شده است و تخریب بنا ضروری نیست، رأی به گرفتن جریمه می‌دهد که مقدار آن برابر با آنچه در تبصره‌های ماده صد ذکر شده، تعیین می‌شود.
3. ساختن بنای اضافه بر میزان تعیین‌شده در پروانه: در این مورد، چنانچه تخریب بنا ضروری نباشد، کمیسیون رأی به اخذ جریمه مطابق با آنچه در تبصره ۳ ماده ۱۰۰ ذکر شد، صادر می‌کند.
4. تغییر کاربری ملک: در این تخلف مالک، ساختمانی مخالف با نوع کاربری تعیین‌شده در پروانه می‌سازد. به عنوان مثال، کاربری ذکرشده در پروانه از نوع مسکونی است ولی مالک، ساختمانی برای محل تجارت و کسب و کار می‌سازد. در این حالت، کمیسیون در مورد تعطیل کردن محل کسب و تجارت تصمیم‌گیری می‌کند.
5. تخلف عدم استحکام بنا: در این حالت، مالک اصول و مقررات فنی و معماری را رعایت نکرده است و کمیسیون رأی به تخریب بنا می‌دهد.
6. تخلف در نساختن پارکینگ و یا ساختن پارکینگ غیرقابل استفاده: ضمانت اجرای این تخلف در تبصره ۵ ماده ۱۰۰ آمده است که چنانچه قابل اصلاح نباشد، کمیسیون رأی به گرفتن جریمه می‌دهد.

مرجع شکایت از تصمیم‌های کمیسیون ماده ۱۰۰

تصمیم‌های قطعی (غیرقابل اعتراض) کمیسیون ماده ۱۰۰، مطابق بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری قابل شکایت و اعتراض در دیوان عدالت اداری هستند.

اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰

شهرداری و مالک یا قائم مقام او می‌توانند ظرف مدت ۱۰ روز بعد از ابلاغ، به آراء کمیسیون ماده ۱۰۰ اعتراض کنند. مرجع رسیدگی به این اعتراض، کمیسیون دیگر ماده صد (کمیسیون تجدیدنظر) خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی است که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی (غیرقابل اعتراض) است.

وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰

با توجه به پیچیدگی‌هایی که در دعاوی و شکایات موضوع ماده صد قانون شهرداری وجود دارد، وکیل در این راه نقش اساسی در احقاق حق افراد ایفا می‌کند. وکیل ماده ۱۰۰، یک وکیل پایه یک دادگستری است که می‌تواند به صورت تخصصی در دعاوی ماده صد شهرداری فعالیت داشته باشد.

سخن پایانی

ضوابط مربوط به ساخت و ساز، نقش موثری در رسیدن به اهداف عالی برنامه‌ریزی شهری، تأمین تندرستی، رفاه، زیبایی، آرامش و امنیت شهر دارد و رعایت آن موجب ارتقاء کیفیت و افزایش عمر مفید ساختمان می‌شود. اما تخلفات زیادی در این زمینه رخ می‌دهد که آسیب‌های زیادی به چهره شهر می‌زند و موجب به هم خوردن تعادل شهری، افزایش ترافیک شهرها، ایجاد آلودگی صوتی و محروم ماندن مناطقی از شهر از امکانات شهری می‌شود. توصیه ما به شما این است که اگر در کمیسیون ماده ۱۰۰ دارای پرونده هستید، حتما از وکلای مجرب ما در پلتفرم حقوقی ترازو بهره‌مند گردید.

سوالات متداول