تحویل گرفتن خانه با درهای شکسته، دیوارهای آسیب‌دیده یا تأسیسات خراب، ممکن است به اختلاف میان مالک و مستأجر درباره جبران خسارت منجر شود. با این حال، صرف مشاهده خرابی در زمان تخلیه، به تنهایی به معنای مسئولیت مستأجر نیست؛ باید مشخص شود آسیب در چه زمانی و به چه علتی ایجاد شده و جبران آن بر عهده کدام یک از طرفین است. در این مقاله از بلاگ ترازو، شرایط مطالبه خسارت از مستأجر، نحوه اثبات ورود خسارت، اهمیت تأمین دلیل، شرایط مطالبه یا برداشت خسارت از ودیعه و مرجع صالح برای رسیدگی به این اختلاف را بررسی می‌کنیم.
اثبات خسارت ملک از سوی مستاجر چطور باید باشد؟
مطابق ماده ۴۹۳ قانون مدنی، مستاجر اصولا نسبت به خرابی یا تلف ملک مسئول نیست، مگر اینکه تعدی یا تفریط کرده باشد. تعدی یعنی از حدود اجازه یا استفاده متعارف فراتر برود؛ مثلا بدون اجازه، بخشی از ساختمان را تخریب کند. تفریط یعنی مراقبتی را که برای حفظ ملک لازم است انجام ندهد؛ مانند بی‌توجهی به نشتی آشکار آب که باعث گسترش خرابی می‌شود.
بنابراین، صرف اینکه ملک هنگام تخلیه آسیب دیده باشد، برای مطالبه خسارت ملک کافی نیست. مالک باید دلایل مسئولیت مستاجر را ارائه کند. تشخیص تفاوت میان استهلاک طبیعی و خسارت قابل مطالبه نیز معمولا به بررسی کارشناس نیاز دارد.
| وضعیت ملک | مسئولیت احتمالی |
| رنگ‌پریدگی بر اثر گذشت زمان | اصولا بر عهده مالک است. |
| شکستن در یا شیشه بر اثر استفاده نامتعارف | اصولا مستاجر مسئول است. |
| خرابی تاسیسات بر اثر پایان عمر مفید | اصولا بر عهده مالک است. |
| گسترش خرابی بر اثر بی‌توجهی مستاجر به مراقبت ضروری | اصولا بر عهده مستاجر است. |
تهیه عکس و فیلم پیش از تحویل ملک الزامی نیست؛ اما اثبات وضعیت اولیه را آسان‌تر می‌کند. بهتر است وضعیت ملک، تجهیزات و عیب‌های موجود هنگام تحویل و تخلیه ثبت و تصاویر با امضای طرفین ثبت و نگهداری شود. تصاویر، پیام‌ها، شهادت و فاکتورهای تعمیر می‌توانند به اثبات ادعا کمک کنند؛ اما لزوما مسئولیت مستاجر یا درستی مبلغ مطالبه‌شده را ثابت نمی‌کنند. تعیین علت آسیب و هزینه متعارف تعمیر در روند قضایی به کارشناسی نیاز دارد. درباره رفتار درست در این مورد و تشخیص میزان تقصیر طرفین، می‌توانید سوالات خود را به رایگان و در هر ساعتی از شبانه‌روز از هوش مصنوعی ترازو بپرسید.
تأمین دلیل برای اثبات خسارت ملک
اگر احتمال دارد آثار خرابی با تعمیر، تخلیه یا ورود مستاجر جدید از بین برود، مالک می‌تواند درخواست تامین دلیل بدهد. هدف این اقدام، ثبت و حفظ وضعیت موجود و استنادپذیری برای استفاده در دعوای بعدی است. درخواست تامین دلیل از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می‌شود و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه صلح محل وجود دلایل، یعنی محل وقوع ملک است. در درخواست بهتر است این موارد مشخص شوند:
- نشانی ملک و مشخصات طرفین
- قسمت‌های آسیب‌دیده و نوع خرابی
- علت ضرورت ثبت فوری وضعیت
- درخواست کارشناسی درباره علت آسیب، میزان خسارت و هزینه متعارف تعمیر
مطابق مواد ۱۴۹ تا ۱۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی، تامین دلیل پیش از دعوا یا هنگام رسیدگی ممکن است. عدم حضور طرف مقابل مانع نیست و در موارد فوری، احضار قبلی ضرورت ندارد. با این حال، قرار تامین دلیل مجوز ورود اجباری یا شکستن قفل نیست. در صورت ممانعت مستاجر، کارشناس یا مجری قرار باید موضوع و علت انجام نشدن بازدید را به دادگاه گزارش کند. مالک نیز باید مدارک موجود را حفظ و پس از تحویل ملک، پیش از تعمیر یا واگذاری مجدد، وضعیت را ثبت کند. تعمیرات ضروری برای جلوگیری از گسترش خسارت نباید منتظر کارشناسی بماند؛ وضعیت پیش از تعمیر و مراحل آن تا حد امکان مستند شود.
تامین دلیل، حکم محکومیت مستاجر نیست و ممانعت او از بازدید هم به تنهایی تقصیر یا میزان خسارت را ثابت نمی‌کند. حتی اگر کارشناس مبلغی تعیین کند، دادگاه رسیدگی‌کننده درباره ارزش گزارش، مسئولیت مستاجر و مبلغ قابل پرداخت تصمیم می‌گیرد. هزینه تامین دلیل و کارشناسی ابتدا با متقاضی است و مطالبه آن از طرف مقابل، با احراز شرایط قانونی و ضرورت این هزینه‌ها برای اثبات دعوا امکان‌پذیر خواهد بود.
کسر خسارت از ودیعه قانونی است یا یک اصل عرفی؟
کسر خسارت از ودیعه یک رویه عرفی نیست و قانون برای مطالبه خسارت از محل ودیعه، ساز و کار مشخصی پیش‌بینی کرده است. با این حال، مالک نمی‌تواند فقط بر اساس تشخیص یا برآورد شخصی خود، مبلغ مورد اختلاف را از ودیعه کسر کند. اگر مالک و مستأجر درباره اصل خسارت و مبلغ آن توافق داشته باشند، بهتر است علت و میزان کسر از ودیعه و مبلغ قابل استرداد در صورت‌جلسه تسویه درج و به امضای هر دو طرف برسد. در صورت نبود توافق، مالک باید خسارت مورد ادعا را از طریق قانونی مطالبه کند.
مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، در مواردی که تخلیه ملک مشمول این قانون است، موجر باید هنگام تخلیه، ودیعه یا مبلغی را که از مستأجر دریافت کرده، به او مسترد کند یا آن را به دایره اجرا بسپارد. اگر موجر مدعی ورود خسارت به ملک باشد، می‌تواند همزمان با تودیع ودیعه، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح مبنی بر تقدیم دادخواست مطالبه خسارت به میزان مورد ادعا را به دایره اجرا ارائه کند. در این حالت، مبلغ مورد مطالبه تا تعیین تکلیف دعوا در مرجع قضایی، از وجه قابل پرداخت به مستاجر جدا خواهد ماند. اگر در روند چنین دعوایی سردرگم هستید و نیاز به راهنمایی برای رفتار درست دارید، می‌توانید به شکل تلفنی یا آنلاین با وکلای ترازو مشورت کنید.
دعوای مطالبه خسارت از مستاجر در چه مرجعی رسیدگی می‌شود؟
آنچه معمولا با عنوان «شکایت از مستاجر» مطرح می‌شود، دعوای حقوقی مطالبه خسارت است که نیاز به ثبت دادخواست دارد. ایجاد هر خرابی در ملک به معنی وقوع جرم نیست؛ البته اگر رفتار مستاجر واجد شرایط جرمی مانند تخریب عمدی باشد، پیگیری کیفری نیز می‌تواند مطرح شود. به صورت کلی مرجع رسیدگی به دعوای حقوقی، با توجه به مبلغ خواسته تعیین می‌شود:
| درخواست یا دعوا | مرجع رسیدگی |
| تامین دلیل، مستقل از مطالبه خسارت | دادگاه صلح |
| مطالبه خسارت تا یک میلیارد ریال | دادگاه صلح |
| مطالبه خسارت بیشتر از یک میلیارد ریال | دادگاه عمومی حقوقی |
از نظر محل طرح دعوا، مطالبه وجه ناشی از تعهدات قرارداد اجاره اصولا تابع اقامتگاه خوانده است؛ در صورت تحقق شرایط قانونی، محل انعقاد قرارداد یا اجرای تعهد نیز ممکن است صالح باشد. اگر مبنای دعوا خسارت غیرقراردادی به ملک باشد، قواعد صلاحیت محل وقوع ملک مطرح می‌شود. قرارداد اجاره، صورت‌جلسه تحویل، تصاویر، گزارش تامین دلیل و مستندات هزینه‌ها باید حسب مورد به دادخواست پیوست شوند.
در موارد خاص مانند جنگ، هزینه خسارت ملک تا بر عهده چه کسی است؟
خسارات ناشی از جنگ، به نسبت مشخصی میان مالک و مستاجر تقسیم نمی‌شود. اگر ساختمان بر اثر جنگ آسیب ببیند و مستاجر در نگهداری یا استفاده از آن کوتاهی نکرده و از حدود اجازه فراتر نرفته باشد، صرف سکونت در ملک برای او مسئولیت ایجاد نمی‌کند.
البته طبق ماده ۴۹۳ قانون مدنی، اگر مستاجر مرتکب تعدی یا تفریط مستمری شده باشد، ممکن است مسئول خسارتی هم شناخته شود که مستقیما ناشی از رفتار او نبوده است. تشخیص این موضوع به بررسی شرایط پرونده نیاز دارد. تعمیرات ضروری برای استفاده از ملک نیز اصولا بر عهده مالک است، مگر قرارداد یا عرف ترتیب دیگری مقرر کرده باشد. اگر تمام یا بخشی از ملک از بین برود، وضعیت ادامه اجاره و اجاره‌بها باید جداگانه بررسی شود.
سخن پایانی
برای دریافت خسارت از مستاجر، وضعیت ملک را هنگام تحویل و تخلیه ثبت کنید و مدارک آسیب‌ها و هزینه تعمیر را نگه دارید. اگر درباره خسارت اختلاف دارید، تامین دلیل و نظر کارشناس می‌تواند به اثبات ادعا کمک کند. کسر خسارت از ودیعه نیز باید با توافق طرفین یا طی تشریفات قانونی انجام شود. به یاد داشته باشید که استهلاک معمول ملک و تعمیرات اساسی، لزوما بر عهده مستاجر نیست و نباید با خسارت ناشی از استفاده نادرست یا کوتاهی او اشتباه گرفته شود. اگر برای تنظیم دادخواست یا پیگیری دعوای خسارت به وکیل نیاز دارید، می‌توانید از طریق ترازو، به وکیل متخصص در موضوعات اختلافات موجر و مستاجر دسترسی پیدا کنید.
سوالات متداول
اگر مبلغ خسارت بیشتر از ودیعه باشد، مالک چه راهکار قانونی برای پیگیری دارد؟
ودیعه سقف مسئولیت نیست؛ مالک می‌تواند برای مابه‌التفاوت خسارت دادخواست بدهد و از طریق اجرای احکام (توقیف اموال) طلب خود را وصول کند.
بدون داشتن قرارداد رسمی، می‌توان طلب خسارت کرد؟
بله؛ نداشتن قرارداد رسمی مانع نیست و رابطه استیجاری با اجاره‌نامه عادی، رسید، پیامک یا شهادت شهود نیز قابل اثبات است.
اگر خسارت ناشی از مشکلات اساسی در سازه ملک باشد چه کسی موظف به جبران است؟
تعمیر عیوب اساسی سازه بر عهده مالک است؛ مگر اینکه کارشناس اثبات کند استفاده نامتعارف مستاجر باعث بروز حادثه شده است.