مساحت ملک یکی از ارکان اصلی معاملات ملکی است و هنگام معامله باید به آن توجه کرد. ممکن است هنگام خرید یا فروش ملک متوجه کسری یا مازاد ملک نسبت به آنچه در مبایعهنامه آمده، شده باشید. در چنین حالتی میتوان اقداماتی برای جبران خسارت یا فسخ معامله انجام داد. در این مقاله از بلاگ حقوقی ترازو، با اقدامات حقوقی مؤثر هنگام کشف کسری یا مازاد مساحت ملک آشنا میشوید.
مستندات قانونی کسری یا مازاد مساحت ملک
مساحت مبیع در معاملات ملکی یکی از موضوعاتی است که در قوانین کشور، به ویژه قانون مدنی، به آن اشاره شده است. مهمترین مواد قانونی مرتبط با این موضوع به این شرح است:
• مواد ۳۸۵، ۳۸۴ و ۳۵۵ قانون مدنی درباره کسری یا مازاد ملک و اختیارات خریدار و فروشنده
• ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان در مورد کمتر یا بیشتر بودن مساحت بنا از میزان مشخص شده در قرارداد پیش فروش ساختمان
کسری مساحت و اختیارات خریدار
در دعوای کسری مساحت ملک، یعنی زمانی که مساحت ملک کمتر از میزانی باشد که در مبایعهنامه ذکر شده، اگر ملک به شرط داشتن مساحت معینی فروخته شده باشد، طبق مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی، مشتری حق فسخ معامله را دارد. مگر اینکه طرفین به محاسبه مابهالتفاوت قیمت و اخذ ارش توسط خریدار توافق کنند. البته، به موجب ماده ۷ قانون پیشفروش ساختمان:
۱- اگر مساحت بنا تا ۵ درصد بیشتر از زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند.
۲- اگر این رقم بیش از ۵ درصد باشد، صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
۳- اگر مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد خریدار در معامله پیشفروش ساختمان، حق فسخ قرارداد را دارد. (یا میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از فروشنده این معامله مطالبه کند.)
یک نکته مهم را هم در نظر داشته باشید. اگر هنگام خرید، قیمت ملک به صورت یکجا تعیین شده باشد (یعنی برای هر مترمربع قیمت جداگانهای در نظر نگرفته باشند) صرف کمتر بودن متراژ واقعی، به این معنا نیست که خریدار میتواند بخشی از پول پرداختی را پس بگیرد. به بیان ساده، اگر هدف اصلی طرفین خرید همان ملک با موقعیت و ویژگیهای آن باشد و نه تعداد دقیق مترهای آن، خریدار حق مطالبه مابهالتفاوت قیمت را ندارد؛ مگر اینکه فروشنده و خریدار بعدا با این موضوع توافق کنند. این موضوع در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۵۶۵ مورخ ۱۴۰۲/۱۰/۲۷ نیز تأکید شده است. بر اساس این نظریه، اگر داشتن متراژ مشخص شرط اصلی معامله نباشد، مقررات مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی درباره کسری مساحت نیز قابل اعمال نخواهد بود.
پاسخ سوالات خود در مورد کسری یا مازاد ملک را میتوانید در هر ساعتی از شبانهروز و به رایگان از هوش مصنوعی ترازو بپرسید.
مازاد مساحت و اختیارات فروشنده
برخی مواقع ممکن است پس از معامله یک ملک و انجام عقد بیع، مشخص شود که مساحت آن بیشتر از چیزی است که در مبایعهنامه ذکر شده است. این موضوع چندین شکل و حالت پیدا میکند:
۱- اگر بعد از اندازهگیری مشخص شود مساحت واقعی ملک بیشتر از مقداری است که در قرارداد نوشته شده و امکان جدا کردن این بخش اضافه، بدون وارد شدن خسارت یا کاهش ارزش ملک وجود ندارد، فروشنده میتواند معامله را فسخ کند. البته این حق زمانی ایجاد میشود که طرفین، متراژ مشخص را یکی از شرایط اصلی معامله قرار داده باشند. این حکم بر اساس مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی اجرایی میشود. در چنین شرایطی، فروشنده و خریدار میتوانند با محاسبه مابهالتفاوت قیمت ملک و دریافت آن توسط فروشنده نیز توافق کنند.
۲- در صورتی که ملکی با سابقه ثبتی، مساحتی مازاد بر مساحت ذکر شده در مبایعهنامه داشته باشد، میتوان به ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک نیز استناد کرد. در این صورت، ذینفع میتواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینههای قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را کند.
۳- اگر اضافه مساحت ملک داخل محدوده سند مالکیت باشد و به ملکهای مجاور تجاوزی نشده باشد، اما فروشنده و خریدار درباره این متراژ اضافه توافقی نکرده باشند، اداره ثبت سند مالکیت را اصلاح میکند. سپس به شخصی که حق دریافت مبلغ مربوط به اضافه مساحت را دارد اطلاع میدهد تا وجه واریزشده را از صندوق ثبت دریافت کند. اگر فروشنده تا ۱۰ سال پس از اصلاح سند برای دریافت این مبلغ مراجعه نکند، قانون این موضوع را به منزله انصراف او از دریافت وجه میداند و مبلغ به حساب درآمد اختصاصی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور واریز میشود.
۴- اگر امکان تعیین ارزش اضافه مساحت وجود نداشته باشد، ارزش آن در زمان اولین معامله توسط کارشناس اداره ثبت تعیین خواهد شد.
اهمیت عبارات «به شرط مساحت» یا «تخمین مساحت» در مبایعهنامه
در صورتی میتوان حق فسخ یا مازاد قیمت را مطالبه کرد که ملک به شرط مساحت معین معامله شده باشد. به همین علت، بهترین اقدام در معاملات ملکی این است که عباراتی نظیر «به شرط مساحت» در مبایعهنامه ذکر شوند.
همین نکته اهمیت مشاوره حقوقی پیش از تنظیم قرارداد یا مبایعهنامه ملکی را نشان میدهد. اگر در چنین شرایطی، پیش از هر اقدامی، ابتدا با یک وکیل یا مشاور حقوقی باتجربه مشورت کنید، خرید و فروش ملک را با دقت بیشتری انجام میدهید. در پلتفرم حقوقی ترازو، بهترین وکلای کشور همواره آماده هستند تا به سؤالات شما در زمینه کسری یا مازاد ملک پاسخ دهند و شما را در این مسیر همراهی کنند.
نحوه محاسبه ارش (غرامت) در کسری مساحت
در حال حاضر، برای محاسبه و اخذ ارش (غرامت) در صورت کسری مساحت ملک نسبت به آنچه در مبایعهنامه آمده، مفاد نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۵۶۵ مورخ ۱۴۰۲/۱۰/۲۷ و رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور اجرا میشود.
بر این اساس، هرگاه ثمن، وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را با ارجاع موضوع به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت روز (محاسبه تورم) املاکی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان ملک هستند، تعیین میکند.
سخن پایانی
محاسبه کسری یا مازاد ملک نسبت به آنچه در مبایعهنامه آمده، یکی از مسائل مهم در معاملات ملکی است. برای پیشگیری از مشکلات بزرگتر و پیچیدهتر در این زمینه، بهتر است با یک وکیل باتجربه در زمینه امور ملکی مشورت کنید. پلتفرم حقوقی ترازو پل ارتباطی شما و بهترین وکلای کشور در این حوزه است. شما میتوانید با استفاده از خدمت مشاوره، از طریق ترازو سؤالات خود را به شکل کتبی یا آنلاین با وکلای باتجربه در میان بگذارید.
جواب حقوقیات رو همین الان بگیر
ترازو سریعترین راه برای رسیدن به پاسخهای حقوقی قابل اعتماد است
سؤالات متداول
اگر مساحت ملک در سند و پروانه ساخت مغایرت داشته باشد، کدام ملاک است؟
در این صورت، باید به شهرداری محل وقوع ملک مراجعه کرد.
آیا کسری مساحت جزئی هم حق فسخ ایجاد میکند؟
خیر، در این صورت، طبق ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان، فقط مابهالتفاوت قیمت پرداخت میشود.
دعوای کسری مساحت را باید به طرفیت چه کسی مطرح کرد؟
فروشنده ملک.