امکان اجاره دادن ملک توسط مستاجر در قرارداد اجاره وجود دارد؟

با انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر می‌تواند برای مدت زمان تعیین شده در ملک صاحب‌خانه اقامت کند. بااین‌حال، برخی از افراد بنا به هر دلیلی تصمیم می‌گیرند تا ملکی که اجاره کرده‌اند یا بخشی از آن مانند پارکینگ یا انباری را به فرد دیگری اجاره بدهند. در این صورت، فکر می‌کنید که قرارداد اجاره جدید صحیح است یا خیر؟ قوانینی که بر اجاره ملک توسط مستاجر حاکم هستند به چه صورتی هستند؟ در این مقاله، درباره قانون اجاره دادن ملک توسط مستاجر و قواعدی که بر این قرارداد اجاره حاکم خواهند بود می‌خوانید.

قانون اجاره دادن ملک توسط مستاجر

بر اساس قرارداد اجاره، عین مستاجره در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد و او می‌تواند هر نوع تصرفی که بخواهد در ملک تحت تصرف خود انجام دهد. این اقدام او می‌تواند شامل اجاره دادن ملک بنا به هر دلیلی به دیگری نیز شود. البته، این اختیار تا جایی به مستأجر داده می‌شود که در قرارداد اجاره شرطی خلاف آن قید نشده باشد؛ یعنی به موجب قرارداد اجاره، صاحب‌خانه شرط نکرده باشد که تنها مستأجر می‌تواند از ملک مورد اجاره استفاده کند. اگر در قرارداد اجاره، اقامت مستأجر در ملک به صراحت قید شده باشد، او نمی‌تواند ملک را به دیگری اجاره دهد. این موضوع در ماده ۴۷۴ قانون مدنی به این ترتیب مقرر شده است:

«مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.»

شکایت از اجاره دادن ملک اجاره ای

در شرایطی که مستأجر برخلاف توافقات اولیه با موجر عمل می‌کند، مالک این حق را دارد که موضوع را از طریق قانونی پیگیری کند. به منظور انجام این کار، موجر باید به دادگاه عمومی واقع در حوزه‌ای که ملک اجاره‌ داده شده است، مراجعه کند و با تنظیم یک دادخواست رسمی، مستأجر را ملزم به فسخ قرارداد اجاره دوم خود کند.

پس از دریافت ابلاغیه، مستأجر موظف به انجام اقدامات لازم است. در صورت عدم همکاری مستأجر و خودداری از این اقدام، مالک حق دارد قرارداد اجاره را با مستأجر لغو کرده و از شورای حل اختلاف تقاضای صدور حکم تخلیه کند. در چنین شرایطی، مستأجر دوم می‌تواند برای جبران خسارات ناشی از برهم خوردن قرارداد اجاره دوم به دادگاه حقوقی مراجعه و درخواست مطالبه خسارت از مستأجر اول ارائه دهد.

اجاره دادن عین مستاجره توسط مستأجر

طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، مستأجر مجاز به واگذاری عین مستاجره (ملک استیجاری) به شخص دیگر است، مگر اینکه در قرارداد اجاره، بندی خلاف این موضوع مشخص شده باشد. بدین ترتیب، حق واگذاری یا اجاره مجدد ملک استیجاری به اشخاص ثالث تنها در صورتی قابل قبول است که صریحاً در متن قرارداد اجاره ذکر شده باشد یا موجر ملک مورد اجاره را بدون هیچ شرط خاصی اعم از شرط استفاده شخص مستاجر از ملک یا عدم اجاره ملک به دیگری، در اختیار مستأجر گذاشته باشد.

به عبارت بهتر، بر اساس مفاد قرارداد اجاره، در صورتی که شرطی مبنی بر عدم واگذاری یا اجاره مجدد در نظر گرفته شود یا شرط شده باشد که شخص مستأجر از ملک مورد اجاره استفاده کند، مستأجر مجاز به اجاره دادن ملک به شخص ثالث نخواهد بود. در صورت نقض این شرط، موجر حق دارد با فسخ قرارداد نسبت به تخلیه ملک خود اقدام کند.

جرم اجاره دادن ملک دیگران

در صورتی که در قرارداد اجاره‌نامه صریحاً قید شده باشد که مستأجر حق اجاره مجدد تمام یا بخشی از عین مستاجره را ندارد و با این حال مستأجر به تعهدات خود عمل نکرده و عین مستاجره را به صورت جزئی یا کلی به شخص دیگری اجاره دهد، مالک این حق را دارد که بر اساس نقض شرایط قرارداد، اقدام قانونی کند. چنین کاری را می‌توان با عنوان کلاهبرداری نیز مشمول مجازات‌های مرتبط با کلاهبرداری دانست.

طبق ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، هر فردی که اقدام به اجاره دادن مال متعلق به دیگری کند، در حالی که از مالکیت غیر خود مطلع باشد، مشمول مجازات کلاهبرداری خواهد شد. یعنی هرگونه انتقال عیناً یا به نحو منفعتی به شخص دیگر، بدون رضایت موجر، به عنوان کلاهبرداری تلقی شده و فرد متخلف مشمول مجازات کلاهبرداری خواهد شد.

مجازات جرم کلاهبرداری در اجاره و رهن

هر فردی که با به کارگیری شیوه‌های فریبکارانه، اقدام به تصاحب اموال دیگران کند، مشمول مجازات مقرر در ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری خواهد بود. این مجازات‌ها شامل رد اصل مال به صاحب آن، حبس از ۱ تا ۷ سال و جزای نقدی معادل مال اخذ شده خواهد بود. رای نهایی این جرم توسط مراجع قانونی تعیین می‌شود.

نکات حقوقی مهم اجاره دادن ملک توسط مستاجر

• اجاره‌ دادن ملک توسط مستاجر در اصطلاح حقوقی به عنوان «اجاره به شرط اذن موجر» شناخته می‌شود. این عمل تنها در صورتی مجاز است که در قرارداد اجاره اولیه، مستأجر از اجاره دادن مال مورد اجاره به صورت کلی یا جزئی منع نشده باشد. در غیر این صورت، اجاره‌دادن ملک توسط مستأجر بدون کسب موافقت موجر، اقدام غیر قانونی و حتی کلاهبرداری محسوب شده و عواقب قانونی برای مستأجر به همراه خواهد داشت.
• بررسی مفاد قرارداد اجاره اولیه، تعیین شرایط واگذاری مجدد ملک، تنظیم قرارداد اجاره فرعی و رعایت حقوق موجر، از جمله مواردی هستند که باید برای اجاره ملک توسط مستأجر ثالث منظور شوند. در غیر این صورت، فرد به جرم اجاره مال غیر و کلاهبرداری محکوم خواهد شد.
• چنانچه مستأجر قصد داشته باشد تا ملک را به شخص ثالث اجاره دهد و در قرارداد اجاره مستأجر از این کار منع شده باشد، الزامی است که پیش از هر گونه اقدام، با موجر مشورت کرده و رضایت ایشان را جلب کند.
• در قرارداد اجاره ثانویه، ضروری است که تمامی شرایط و تعهدات مربوط به طرفین به صورت شفاف و واضح ذکر شود.
• مستأجر اولیه به عنوان مسئول حفظ و نگهداری ملک در برابر موجر، ملزم است که در صورت وقوع هرگونه خسارت به ملک در طی دوره اجاره ثانویه، پاسخگوی آن باشد.

سخن پایانی

در صورت اجاره دادن ملک توسط مستاجر برخلاف مفاد قرارداد اجاره، موجر می‌تواند برای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک اقدام کند. در این شرایط، نیاز است که از یک وکیل متخصص در زمینه امور اجاره آپارتمان کمک بگیرید. وکلای متخصص به قوانین تملک آپارتمان‌ها مسلط هستند. در نتیجه به موجر کمک می‌کنند تا در صورت اجاره آپارتمان یا اجاره پارکینگ یا انباری به فرد دیگر یا تخطی از مفاد اجاره‌نامه، نسبت به تنظیم شکایت علیه مستأجر اقدام کند.

حتی شخص ثالث یا مستأجر دوم نیز می‌تواند برای جبران خسارتش از مستاجری که تخطی کرده شکایت و احقاق حق کند. جهت تنظیم انواع قراردادهای اجاره و رهن یا شکایت‌های مربوط به این حوزه می‌توانید از وکلای متخصص پلتفرم حقوقی ترازو کمک بگیرید.

سؤالات متداول