قوانین مربوط به مطالبه خسارت از مستاجر
در قراردادهای اجاره معمولاً بندی به عنوان بند خسارت در نظر گرفته می‌شود و مستأجر موظف است که ملکی که اجاره کرده را به همان شکل اولیه به صاحبخانه تحویل دهد. بااین‌حال، گاهی اوقات ممکن است به ملک اجاره شده خساراتی وارد شود. برای پرداخت مبلغ این خسارات و اثبات خسارت مستاجر قوانین و مقرراتی وجود دارد که آشنایی با آنها به کسانی که دچار این مشکل شده‌اند، کمک می‌کند. در این مقاله، درباره این موضوع می‌خوانید.
آشنایی با موجر و مستاجر
قبل از اینکه بخواهیم درباره اثبات خسارت مستاجر به ملک توضیحی بدهیم، باید درباره معنای اصطلاحات موجر و مستاجر بدانید. این اصطلاحات در قراردادهای اجاره یا دادخواست‌های حقوقی مربوط به این قرارداد همیشه دیده می‌شوند و آشنایی با معنای آنها می‌تواند مفید باشد.
موجر به صاحبخانه یا کسی گفته می‌شود که به موجب یک قرارداد اجاره، ملک خود را برای سکونت یا استفاده در زمانی مشخص در اختیار دیگری می‌گذارد. مستاجر نیز کسی است که در این ملک ساکن می‌شود یا به موجب قرارداد اجاره حق استفاده از این ملک برای مدتی مشخص را دارد.
تکالیف مستاجر نسبت به ملک
در هر قرارداد اجاره، وظایف و تکالیف موجر و مستاجر نسبت به یکدیگر مشخص می‌شود. ممکن است این وظایف بر اساس قرارداد اجاره شما کمی متفاوت باشد اما ماده ۴۹۰ قانون مدنی وظایفی که در قراردادهای اجاره حتماً قید می‌شود را مشخص کرده است. در این ماده قانونی این‌طور می‌خوانیم:
«مستاجر باید:
- در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
- عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال نماید.
- مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.»
مطابق با این ماده قانونی، مستاجر موظف است که از ملک اجاره شده به نحوی که در عرف متعارف و معمول محسوب می‌شود، استفاده کند و از این حد عرفی و قانونی تعدی یا تفریط نکند. به عبارت دیگر، اگر کارهایی که انجام داده، معمول و متعارف باشند، در صورت ورود خسارت، مبلغی به عنوان خسارت نباید پرداخت کند.
خساراتی که موجب حق فسخ برای مالک است
به طور کلی، خساراتی که ممکن است به ملک مورد اجاره وارد شوند را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد:
دسته اول خساراتی هستند که به واسطه حوادث قهریه مانند سیل یا زلزله به ملک وارد می‌شوند. خسارات نوع دوم نیز خساراتی هستند که دلیل وقوع آنها بی‌احتیاطی مستاجر یا هر نوع تعدی و تفریطی است.
به موجب ماده ۴۸۷ مدنی: «هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.» بنابراین، می‌توان این‌طور نتیجه گرفت که خسارات دسته اول که مستاجر تقصیری در ورود آنها نداشته غیر قابل پیگیری و خسارات دوم قابل مطالبه هستند. موجر در صورت ورود خساراتی که از تعدی یا تفریط مستاجر ناشی شده‌اند، حق فسخ قرارداد اجاره را نیز خواهد داشت و می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را درخواست دهد.
مسئولیت مستاجر در مورد خساراتی که به ملک وارد می‌شود
در صورتی که دلیل خسارت مستاجر به موجر تعدی یا تفریط او باشد، یعنی کاری که باید برای حفظ ملک انجام می‌داده را انجام نداده و بالعکس، به موجب مواد ۴۸۷، ۴۹۰ و ۴۹۳ قانون مدنی، دریافت خسارت از مستاجر ممکن خواهد بود. در ماده ۴۹۳ قانون مدنی درباره ورود خسارت از سوی مستاجر به موجر می‌خوانیم: «مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست؛ به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید، ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.»
همچنین، بر اساس ماده ۳۳۱ قانون مدنی: «هر کس سبب تلف مالی بشود باید مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر سبب نقص یا عیب آن شده باشد باید از عهده نقص قیمت آن برآید.» بنابراین، مستاجر باید مبلغ خسارتی که به موجر وارد کرده را به او پرداخت کند.
در برخی از موارد ممکن است مستاجر قرارداد اجاره را پیش از موعد فسخ کند. این اقدام او ممکن است موجب ورود خسارت به صاحبخانه شود. این موضوع باید در قراردادهای اجاره به طور دقیق مشخص شود تا خسارت بر اساس این قرارداد مطالبه شود. خسارت فسخ قرارداد توسط مستاجر بر اساس عرف تعیین می‌شود که معمولاً به اندازه یک ماه اجاره بهای توافق شده در قرارداد اجاره است.
نحوه مطالبه خسارت از مستاجر
مطالبه خسارت از مستاجر به موجب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر امکان‌پذیر است. در این ماده این‌طور می‌خوانیم: «در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.
چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.»
بنابراین، برای مطالبه خسارت از مستاجر باید دادخواست مطالبه خسارت از مستاجر را به محکمه قضایی محلی که خانه در حوزه قضایی آن قرار دارد تقدیم کند. این محکمه به موجب ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، شورای حل اختلافی است که ملک در حوزه قضایی آن قرار دارد. موجر برای دریافت خسارت خود باید دادخواست تامین دلیل خسارت مستاجر را همراه با ضمائم و دلایلی که دارد، به دفتر خدمات الکترونیک قضایی تقدیم کند تا پرونده به شورای حل اختلاف مربوطه ارجاع داده شود.
علاوه‌براین، موجر باید مبلغی که در ابتدای اجاره به عنوان ودیعه دریافت کرده را به حساب دادگستری واریز کند و گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح برای رسیدگی به پرونده را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرای این محکمه قضایی تحویل دهد.
دادخواست مطالبه ضرر و زیان وارده به ملک ماده ۴ موجر و مستاجر
داداخواستی که برای تامین دلیل خسارت مستاجر به مرجع قضایی صالح تقدیم می‌شود، باید با دقت و با نظر یک کارشناس حقوقی تنظیم شود. برای اینکه با سبک نگارش این دادخواست آشنا شوید، نمونه تامین دلیل خسارت مستاجر را در ادامه می‌خوانید.
در ابتدای این دادخواست باید نام و مشخصات خواهان (موجر) و خوانده (مستاجر) نوشته شود. پس از آن، میزان خواسته به این ترتیب نوشته می‌شود:
- مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف به استناد قرارداد اجاره به ازای هر روز …. ریال از تاریخ …. تا تاریخ تخلیه ملک
- مطالبه خسارت وارد شده به عین مستاجره با تعیین نظر کارشناس که …. ریال تخمین زده می‌شود (در این قسمت باید مبلغی که تخمین می‌زنید را بنویسید)
- مطالبه هزینه‌های استفاده از مال مورد اجاره در مجموع به مبلغ …. ریال.
در ادامه نیز دلایل و مستنداتی که برای اثبات خسارت مستاجر دارید را بنویسید. این مستندات معمولاً شامل مواردی می‌شوند که عبارت‌اند از:
- رونوشتی از سند مالکیت ملک به نام خودتان
- رونوشتی از قرارداد اجاره
- رونوشتی از دادنامه تخلیه ملک
- رونوشتی مبنی بر اظهارنامه برای مطالبه مبلغ شارژ ساختمان
پس از این موارد باید متن دادخواست را به این ترتیب بنویسید:
ریاست محترم شورای حل اختلاف ….
با سلام و احترام
به استحضار می‌رساند که به موجب رونوشت سند مالکیت اینجانب …. مالک واحد مسکونی …. (مشخصات ثبتی و نشانی ملک) هستم و به استناد اجاره‌نامه شماره …. ملک اشاره شده را به خوانده محترم …. از تاریخ …. تا …. اجاره داده‌ام.
در ادامه نیز موضوع دادخواست که ممکن است دریافت خسارت ناشی از فسخ اجاره زودتر یا دیرتر از موعد یا هرگونه خسارت دیگر باشد را بنویسید. شما می‌توانید در این دادخواست درخواست تامین دلیل و تعیین قیمت کارشناسی برای خسارت وارد شده و همچنین، طلب خسارت موجر از مستاجر بعد از تخلیه را قید کنید. مرجع قضایی صالح به رسیدگی به این پرونده درخواست شما را بررسی می‌کند و بعد از آن، حکم به دریافت خسارت از مستاجر را با تعیین مبلغ آن صادر می‌کند.
نگه داشتن ودیعه به جای ضرر و زیان وارد به ملک
همان‌طور که توضیح دادیم، صاحبخانه باید بر اساس مفاد ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر، مبلغ ودیعه‌ای که از مستاجر دریافت کرده را به حساب دادگستری واریز کند. پس از محاسبه میزان خسارت وارد شده از سوی مستاجر به ملک، این مبلغ از ودیعه به صاحبخانه پرداخت خواهد شد. بنابراین، او می‌تواند تنها این مبلغ را به عنوان مبلغ خسارت دریافت کند و مابقی باید به مستاجر بازگردانده شود.
سخن پایانی
ورود خسارت به ملک مورد اجاره یکی از اتفاقاتی است که اغلب در قراردادهای اجاره رخ می‌دهد. در صورت ورود چنین خسارتی، موجر یا همان صاحبخانه باید دادخواست برای تامین دلیل خواسته و مطالبه خسارت از مستاجر تنظیم و به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقدیم کند. برای تنظیم این دادخواست باید با یک مشاور یا کارشناس حقوقی باتجربه و حرفه‌ای در زمینه اجاره املاک مشورت کنید تا تمام ریزه‌کاری‌های مربوط به آن رعایت شوند. پیشنهاد می‌کنیم که این کارشناس را از پلتفرم حقوقی ترازو انتخاب کنید. کافیست با کارشناسان و وکلای باتجربه ترازو تماس بگیرید تا به شما در تنظیم دادخواستی دقیق و کامل برای مطالبه خسارت‌تان کمک کنند.
چطوری مستاجرم رو بیرون کنم؟