گواهی پایان کار ساختمان چیست؟

ساخت و ساز در شهرها تابع قواعدی است که باید توسط افراد رعایت شود. متولی نظارت بر اجرای این قوانین در شهرها، شهرداری است. این نظارت در مراحل مختلفی صورت می‌گیرد که یکی از آنها صدور گواهی پایان کار ساختمان است. بنابراین قصد داریم تا در این مقاله قدری در این باره سخن بگوییم.
در واقع گواهی پایان کار یک سند است که نشان می‌دهد در ساخت و ساز یک ساختمان، مقررات فنی، اصول شهرسازی و ایمنی رعایت شده است و ساختمان مطابق پروانه‌ ساخت و نقشه تاییدشده، ساخته شده و این امر به تایید شهرداری رسیده و گواهی پایان کار توسط شهرداری برای آن صادر شده است.

چرا گرفتن پایان کار ساختمان الزامی است؟

در محدوده و حریم شهرها، مالک یا قائم مقام یا وکیل او باید بعد از به پایان رسیدن کار ساختمان به همان دفتر شهرداری‌ که پروانه ساخت را صادر کرده است، مراجعه و درخواست صدور گواهی پایان کار کنند. برای انجام بعضی امور مربوط به ساختمان، وجود پروانه پایان کار ضروری است. می‌توان گفت مهمترین علت الزامی بودن گرفتن گواهی پایان کار این است که صدور سند مالکیت ساختمان، نیازمند وجود پروانه پایان کار است. در انجام معاملات ساختمان و نقل و انتقال آن به خریدار در دفاتر اسناد رسمی به وجود سند رسمی مالکیت توجه می‌شود و همینطور که گفته شد گواهی پایان کار مقدمه صدور سند مالکیت برا مالک ساختمان است؛ پس نقل و انتقال ساختمان بدون وجود گواهی پایان کار ممکن نیست.
در موضوع خرید ساختمان ، اگر فروشنده ساختمان برای انتقال سند از حضور در دفتر اسناد رسمی خودداری کند، خریدار در صورتی می‌تواند فروشنده را به این کار الزام کند که گواهی پایان ساخت برای ساختمان وجود داشته باشد. در بخش ثبتی هم به عنوان مثال، بعد از آن که آپارتمانی ساخته شد و برای آن که بتوان برای هر واحد به صورت جداگانه سند گرفت، لازم است مشخصات هر واحد و قسمت‌های مشترک مانند پارکینگ و انباری مشخص شود. سندی که این مشخصات را جداگانه مشخص می‌کند، صورت مجلس تفکیکی است که ادارات ثبت اسناد و املاک برای تنظیم و صدور آن، به گواهی پایان کار توجه می‌کنند و بدون این گواهی، امکان تنظیم و صدور صورت مجلس تفکیکی وجود ندارد.

مراحل دریافت پایان کار ساختمان

چنانچه مراحل ساخت و ساز به صورت قانونی به پایان برسد، لازم است تا مالک به گرفتن گواهی پایان کار اقدام کند. برای این امر، مالک یا قائم مقام یا وکیل او باید برای ثبت درخواست صدور گواهی پایان کار، به شهرداری منطقه‌ای که ساختمان در آن واقع است مراجعه کند و با پرداخت عوارض شهرداری (اگر ساختمان به عنوان نوسازی باشد عوارض نوسازی باید پرداخت کند)، رسید پرداخت را همراه فرم درخواست گواهی و سند مالکیت ارائه و تشکیل پرونده بدهد.
سپس برای بازدید کارشناس تعیین وقت می‌شود و کارشناس فنی پس از بررسی ساختمان، گزارشی از وضعیت آن تهیه می‌کند. این گزارش توسط مسئول فنی و شهرسازی بررسی می‌شود و سپس، دستور محاسبه صادر می‌شود و محاسب طبق دستور مسئول فنی، متراژ ساختمان را محاسبه می‌کند. اگر تخلفی در متراژ ساختمان وجود داشته باشد، به کمیسیون ماده صد ارجاع می‌شود و اگر ساختمان مشکلی نداشته باشد، پرونده به بخش محاسبات شهرداری ارسال می‌شود که شامل ارائه رسید عوارض و گزارش ناظر است.
در این زمان سند اتمام که پیش‌نویس پایان کار است صادر می‌شود و اگر در ساخت بنا تخلفی رخ داده باشد، امکان صدور گواهی نیست. در این حالت پرونده به کمیسیون ماده صد ارجاع می‌شود. اگر رأی کمیسیون به پرداخت جریمه باشد، پس از پرداخت کامل جریمه، پرونده وارد مرحله صدور پایان کار می‌شود. اگر جریمه پرداخت نشود، کمیسیون رأی به تخریب می‌دهد. پس از این مراحل، پرونده مراحل اداری را طی می‌کند تا آماده صدور گواهی پایان کار شود.

مدارک مورد نیاز برای پایان کار ساختمان

1. اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک ساختمان؛
2. اصل و کپی سند ملک؛
3. در صورت فوت مالک اصلی باید اصل و کپی انحصار وراثت و کپی شناسنامه ورثه ارائه شود؛
4. اصل و کپی رسید پرداخت عوارض نوسازی سالیانه؛
5. اصل و کپی رسید پرداخت قبض آب و برق و گاز و تلفن؛
6. در ساختمان‌های نوساز ارائه تاییدیه استاندارد برای نصب آسانسور؛
7. ارائه کارت سبز؛
8. نقشه معماری که مهر شهرداری داشته باشد و CD حاوی اطلاعات نقشه؛
9. اصل و کپی سند ملک؛
10. اصل و کپی پروانه ساختمان.

گرفتن پایان کار ساختمان چقدر طول می‌کشد؟

در گرفتن پایان کار آنچه روشن است این است که مدت زمانی لازم است تا پرونده مراحل و پیچیدگی‌های اداری و حقوقی را طی کند. همچنین اگر در ساخت و ساز تخلفی رخ داده باشد، پرونده در کمیسیون ماده صد مطرح می‌شود و اعتراض و تجدیدنظر به رأی این کمیسیون، در کمیسیون تجدید نظر و دیوان عدالت اداری، مدت زمان بیشتری را نیاز دارد. بنابراین نمی‌توان زمان مشخصی برای صدور گواهی پایان کار پیش‌بینی کرد.

پایان کار ساختمان قدیمی

برای پایان کار ساختمان، مدت زمان اعتبار مشخصی در نظر گرفته نشده است. پس این گواهی بدون محدودیت زمانی معتبر است . در مورد خانه‌های قدیمی، در حالت عادی موضوع گرفتن گواهی پایان کار جدید پیش نمی‌آید. تنها در موارد زیر نیاز به گرفتن پایان کار خواهد بود:
چنانچه مالک یک ساختمان قدیمی قصد فروش و انتقال آن را داشته باشد، باید گواهی پایان کار جدید بگیرد. گرفتن پایان کار برای ساختمانی که پایان کار قدیمی دارد، آسان است و تنها با ارائه مدارک قدیمی و بدون وجود مدارک دیگری می‌توان آن را دریافت کرد. در حالتی که ساختمان پایان کار قدیمی دارد ولی مالک در ساختمان تغییراتی ایجاد کرده، مثل اضافه کردن یک طبقه، مالک باید با همراه داشتن تمام مدارک مورد نیاز برای گرفتن پایان کار جدید، به شهرداری مراجعه کند و سپس پرونده به کمیسیون ماده صد ارجاع می‌شود. پس از پرداخت جریمه توسط مالک‌، پایان کار صادر می‌شود. گرفتن پایان کار برای ساختمان قدیمی که از ابتدا هیچگونه مجوز و پایان کاری نداشته است، امری دشوار و پیچیده است.

پایان کار ساختمان برای وام

برای وام مسکن و یا وامی که با سند ساختمان به متقاضی داده می‌شود، وجود گواهی پایان کار ضروری است. پایان کار ساختمان برای وام به این صورت است که باید با پایان کار تفکیکی و صورت مجلس تفکیکی، سند و مدارکی که بانک وام‌دهنده اعلام کرده است، همراه باشد.

کمیسیون ماده صد

مطابق ماده صد قانون شهرداری، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن، باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع به ساخت، از شهرداری پروانه بگیرند. در تبصره یک این ماده، قانونگذار اعضای کمیسیونی اداری را مشخص کرده است که به تخلفات مربوط به نداشتن جواز ساخت یا ساخت بنا برخلاف مشخصات تعیین‌شده در جواز ساخت یا خلاف اصول شهرسازی، فنّی و بهداشتی، رسیدگی می‌کنند و صدور رای نهایی با ایشان است. اعضای این کمیسیون در تبصره یک ماده صد آمده است:

• نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور (همان نماینده فرمانداری)
• یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری (نماینده دادگستری)
• نماینده شورای شهر
• نماینده شهرداری که البته دارای حق رای نیست و صرفا نظر کارشناسی و فنی خود را در موضوع پرونده اعلام ‌می‌دارد.
  رسیدگی در کمیسیون، با ارائه لایحه صورت می‌گیرد و آرای صادره از کمیسیون ممکن است مبنی بر تخریب و یا جریمه باشد. همچنین رای صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ در کمیسیون هم‌عرض قابل تجدیدنظرخواهی است. همچنین آرای قطعی کمیسیون در شعب دیوان عدالت اداری قابل اعتراض خواهند بود.

ساخت و ساز غیرمجاز

مطابق قوانین و مقررات می‌توان این موارد را نمونه‌ای برای ساخت و ساز غیرمجاز در نظر گرفت:

• ساخت و سازی که خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها بدون داشتن مجوز انجام می‌شود؛
• تخلفاتی که در هنگام ساختمان‌سازی در مورد تجاوز به حریم معابر شهری رخ می‌دهد؛
• ساختمانی که بدون داشتن پروانه ساخت احداث شده است یا ساخت بنا مخالف با آنچه در پروانه ساخت یک ساختمان تعیین شده یا بدون رعایت اصول ایمنی و شهرسازی است.

سخن آخر

مراحلی که طی می‌شود تا در آخر گواهی پایان کار ساختمان صادر شود، پیچیدگی‌های خاص خودش را دارد. توصیه می‌شود مالکین در این زمینه از وجود وکلای باتجربه بهره‌مند شوند و کار را به این وکلا بسپارند تا در مدت زمان کمتری پروانه پایان کار ساختمان آنها صادر شود. سخن دیگر این که زمانی که ساختمانی ساخته می‌شود، مالک آن باید بتواند برای نقل و انتقال آن به آسانی عمل کند و بنابراین باید هر واحد موجود در طبقات ساختمان، سند مالکیت جداگانه داشته باشند که این امر نیازمند وجود گواهی پایان کار ساختمان است تا مالک به مشکل برنخورد. پس به مالکین توصیه می‌شود از ابتدا با تخطی نکردن از مقررات، زمینه صدور آسان گواهی پایان‌کار را ایجاد کنند.