در دعاوی پرکاربرد مربوط به املاک، سه مسئله همیشه با یکدیگر اشتباه گرفته می‌شوند؛ تخلیه ید، خلع ید و تصرف عدوانی. ممکن است برای خواهان در محکمه مشکلاتی پیش بیاید و به دلیل عدم آشنایی با قوانین مربوط به این سه مورد، به حق خود نرسد. به همین منظور در این مطلب سعی داریم این ۳ مورد را که از دعاوی پرکاربرد هستند، بررسی و با یکدیگر مقایسه کنیم.
تخلیه ید چیست؟
معمولا مستأجر می‌تواند پس از اتمام مدت اجاره، با رضایت مالک اجاره‌نامه خود را تمدید کند. امّا گاهی پیش می‌آید که مستأجر از این کار خودداری کرده و ملک را تخلیه نمی‌کند. در این حالت مالک باید برای تصرف مال خود در دادگاه از طریق طرح دعوای تخلیه ید اقدام کند.
به عبارت ساده‌تر، دعوای تخلیه ید برای پایان دادن به تصرف غیرمجاز مستأجر پس از اتمام مدت اجاره است که در صورت صدور حکم توسط مأموران اجرایی، انجام می‌شود.
خلع ید چیست؟
بعضی اوقات هیچ قرارداد معتبری بین مالک و مستأجر یا فرد تصرف‌کننده وجود ندارد و اگر صاحب ملک بخواهد مال خود را از تصرف شخص دوم خارج کند، باید در محکمه از طریق طرح دعوای خلع ید اقدام کند. در این دعوا فرد مالک باید ابتدا مالکیت خود را از طریق سند رسمی یا هر مدرک دیگری اثبات کند و سپس ثابت کند که فرد متصرف، ملک را بدون رضایت و به صورت غیرقانونی در اختیار گرفته است.
تصرف عدوانی چیست؟
اگر شخصی ادعا کند که مال غیرمنقولی را در اختیار داشته و فرد دومی آن را از از تصرف او به صورت غیرقانونی خارج کرده، برای پس گرفتن مال خود باید از طریق دعوای تصرف عدوانی در محکمه اقدام کند. در این دعوا اولا باید ثابت شود که شخص شاکی پیش از فرد تصرف‌کننده ملک را در اختیار داشته و دوم باید ثابت شود که تصرف فرد دوم به صورت عدوانی یا غیرقانونی بوده است. نکته مهم دیگر این است که مال مورد تصرف باید غیرمنقول باشد.
شباهت تصرف عدوانی با خلع ید
مهم‌ترین نقطه اشتراک دعوای خلع ید با تصرف عدوانی که ممکن است افراد شاکی را در طرح دعوا به اشتباه بیندازد، غیرقانونی و بدون اجازه بودن تصرف مال است. امّا با اطلاع دقیق از تفاوت این دو این اشتباه نباید صورت بگیرد، زیرا ممکن است شاکی با ثبت اشتباه نام دعوا به حق خود نرسد.
تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی
در طرح دعوا باید حتما در نظر داشته باشید که به دلیل شباهت زیاد این دو دعوا، خلع ید معمولا با دعوای تصرف عدوانی اشتباه گرفته می‌شود و اگر در ثبت دادخواست برای دادگاه عنوان اشتباه ثبت کنید، ممکن است دادخواست شما رد شود. در ادامه تفاوت‌های اصلی این دو را می‌خوانید:
- اساسی‌ترین تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی این است که دعوای خلع ید می‌تواند هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیرمنقول مطرح شود؛ در حالی که دعوای تصرف عدوانی فقط برای اموال غیرمنقول از قبیل: زمین، ساختمان و… کاربرد دارد.
- برای لازم‌الاجرا شدن خلع ید حتما باید رأی قطعی صادر شود، امّا در مورد عدوانی چنین نیست و بلافاصله پس از صدور حکم، قابل اجرا است و نیازی به صدور اجراییه ندارد.
- دعوای تصرف عدوانی از دعاوی غیرمالی محسوب شده و هزینه دادرسی آن بر این اساس تعیین می‌شود، امّا در دعوای خلع ید هزینه دادرسی بر اساس قیمت مال مورد دعوا معیّن خواهد شد.
- در دعاوی خلع ید اساس مالک بودن شاکی بررسی می‌شود و در تصرف عدوانی صحبت از سابقه تصرف است. به عبارتی در دعوای خلع ید فرد باید حتما ثابت کند که صاحب اصل مال است، امّا در تصرف عدوانی مالکیت منافع مال موردنظر نیز کفایت می‌کند.
تفاوت تخلیه ید و خلع ید
برای این که در طرح دعوا، خلع ید و تخلیه ید را با هم اشتباه نگیرید، تفاوت‌های این دو را در ادامه بخوانید:
- دعوای خلع ید بر علیه کسی به کار می‌رود که به صورت غیرقانونی و بدون رضایت مالک، ملک را در اختیار گرفته است، امّا دعوای تخلیه ید بر علیه فردی است که از ابتدا غاصب نبوده است، یعنی برای تصرف مال قرارداد و اجاره‌نامه‌ای وجود داشته که مدت آن به پایان رسیده و فرد حاضر به تخلیه ملک نیست.
- دعوای خلع ید از دعاوی مالی به حساب می‌آید؛ در حالی که تخلیه ید یک دعوای غیرمالی است. بنابراین هزینه دادرسی تخلیه ید کمتر است.
- مرجع رسیدگی به دعوای خلع ید، دادگاه عمومی منطقه‌ای است که ملک در آن واقع شده است. امّا در مورد تخلیه ید، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی دارد. بنابراین در مورد تخلیه ید، دستور تخلیه و در مورد خلع ید حکم تخلیه صادر می‌شود.
تفاوت تخلیه ید و تصرف عدوانی
همان‌طور که تا اینجا متوجه شدید، تصرف عدوانی هیچ ربطی به تخلیه ید ندارد و نباید در محکمه این دو را با هم اشتباه گرفت. دعوای تخلیه ید در حالی اتفاق می‌افتد که مستأجر پس از اتمام قرارداد حاضر به تخلیه ملک نیست، درحالی‌که در تصرف عدوانی اصلا قراردادی وجود نداشته و تصرف از اساس غیرقانونی و بدون رضایت بوده است. در تصرف عدوانی مالکیت اصل مال برای شاکی شرط نیست، درحالی‌که در تخلیه ید برعکس است.
حرف آخر
با وجود این که در این مطلب به مقایسه تخلیه ید، خلع ید و تصرف عدوانی پرداختیم و به خوبی مطلع شدید، برای اقامه دعوا در محکمه حتما باید از مشاورین زبده در پلتفرم حقوقی ترازو کمک بگیرید تا در مراحل دادرسی به خاطر بی‌اطلاعی از مقررات، متضرر نشوید.