ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع چیست؟

دی 22, 1400
  /  
منتشر شده در مقالات
،
مشاوره حقوقی با وکیل

واژه‌ی مشاع به ملک یا فضایی گفته می‌شود که بین چند نفر یا چند گروه مشترک باشد. به‌طور مثال احتمالا بارها شنیده‌اید که به راه‌پله، پارکینگ و باغچه‌ی آپارتمان‌های مسکونی مشاع گفته می‌شود. در اینجا معنای مشاع این است که فضای مورد اشاره میان همه‌ی اعضا مشترک است و هر یک به اندازه‌ی دیگری حق استفاده از آن را دارد.

واژه‌ی مشاع زمانی که برای ملک به‌کار می‌رود، به معنای آن است که دو یا چند نفر در سند مالکیت آن سهیم هستند. در ملک مشاع ممکن است سهم اعضا به یک اندازه باشد یا نباشد اما به هر ترتیب هر یک از آن‌ها حقوقی دارند که باید توسط دیگری رعایت شود.

نکته‌ی مهمی که درباره ملک مشاع وجود دارد این است که مالکیت همه‌ی افراد در کل سند پخش است و نمی‌توان بخشی از سند را به نام شخص دیگری به‌صورت مجزا صادر کرد. در ادامه مجددا درباره‌ی ملک مشاع و سند آن توضیح خواهیم داد.

 ملک مفروز چیست؟

مفروز به معنای قابل تقسیم یا تقسیم‌شده است. ملک مفروز هم به ملکی گفته می‌شود که سهم هر مالک تقسیم و جدا شده است. نکته‌ی مهم درباره‌ی ملک مفروز این است که این نوع از املاک تنها یک مالک دارند و تنها همان یک مالک می‌تواند درباره‌ی تصرفات و معاملات ملک اقدام کند. به عبارت دیگر حتی اگر کسان دیگری هم در ارزش ملک سهیم باشند نمی‌توانند اقدام حقوقی خاصی در قبال ملک انجام دهند.

تفاوت ملک مشاع و مفروز چیست؟

حال شاید از خود بپرسید تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز دقیقا در چیست؟

. شماره‌گذاری این موارد به ترتیب است و هر قسمت برای فهمیدن قسمت بعدی ضروری است:

  1. در ملک مشاع وظیفه‌ی تصمیم‌گیری برعهده‌ی تمام مالکان است درحالی که در ملک مفروز فقط یک مالک وجود دارد و همان یک نفر تصمیمات را می‌گیرد. به عبارت دیگر در ملک مشاع بدون تصمیم تمام مالکان، هیچ اقدامی شدنی نیست اما در ملک مفروز تنها یک نفر مالک است و اراده‌ی همان یک نفر کافی است.
  2. یک نکته‌ی جالب که احتمالا ابهام تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز را برای شما رفع خواهد کرد، این است که ملک مشاع درصورتی که بنا به تصمیم تمام مالکان تقسیم شود، به ملک مفروز تبدیل خواهد شد. درواقع ملک مفروز، ملک مشاعی است که تقسیم شده است.
  3. وقتی که ملک مشاع به شش قسمت تبدیل شود و هر قسمت آن به یک نفر برسد، هر کدام از آن شش قسمت یک ملک مفروز به حساب می‌آید. فراموش نکنید درصورتی یک ملک را مفروز می‌نامیم که «قابلیت جداشدن» داشته باشد. یعنی ساختمان چند طبقه‌ای را که از واحدهای مختلفی تشکیل شده است می‌توان تقسیم کرد اما یک خانه‌ی ویلایی را نمی‌توان تقسیم کرد و هر قسمت را به یکی از مالکان داد.

سند ملک مشاع

برای آشنایی با سند ملک مشاع لازم است با دو نوع سند دیگر یعنی سند شش دانگ و سند تفکیکی هم آشنا شوید.

در سند شش دانگ، کل یک ملک مختص به یک فرد است و آن فرد می‌تواند برای خرید و فروش ملک در آن دخل و تصرف کند. در سند شش دانگ جزییات مالکیت هم ذکر شده است. این درحالی است که در سند مشاع فقط مالکیت افراد «قید می‌شود» اما این به معنای جداشدن بخشی از ملک به نام آن‌ها نیست. به عبارت دیگر هیچ کدام از مالکان به صرف اینکه نامش در سند قید شده نمی‌تواند سهم خود را جداشده قلمداد کرده و برای فروش آن اقدام کند. درواقع سند ملک مشاع هرگونه خریدوفروش و تغییر را وابسته به تصمیم تمام مالکان می‌داند.

نوع دیگری از سند یعنی سند تفکیکی ممکن است به خاطر شباهتش به سند مشاع شما را اشتباه بیندازد. در سند تفکیکی هم چند مالک با هم صاحب یک ملک هستند اما برخلاف سند مشاع، سهم هر یک به علاوه‌ی قسمت‌های مختص به هر کدام مشخص شده است. مثلا ممکن است در یک سند تفکیکی یک خانه باغ، قسمت مسکونی به یک مالک تعلق داشته باشد و قسمت باغ به مالک دیگر.

فروش ملک مشاع

در قوانین فعلی برای فروش ملک مشاع دو راه وجود دارد و این دو راه وابسته به وضعیت حقوقی ملک هستند. فروش ملک مشاع اگر قبل از تاریخ ثبت انجام شود یک فرآیند دارد و اگر بعد از تاریخ ثبت اقدام به فروش صورت بگیرد، فرآیند جداگانه‌ای دارد.

فروش ملک مشاع قبل از ثبت ملک: در ماده‌ی ۱۱۴ قانون ثبت تاکید شده است که هرگاه چند نفر درخواست ثبت یک ملک را داشته باشند و قبل از پایان فرآیند ثبت، ملک به یک نفر انتقال پیدا کرده باشد، می‌توان با ذکر اسامی متقاضیان فرآیند ثبت در سند، سند ملک را به‌صورت یک جا به نام یک فرد صادر کرد.

فروش ملک مشاع بعد از ثبت ملک: در ماده ۱۱ آیین‌نامه قانون ثبت هم این وضعیت پیشبینی شده است. اگر پس از انجام مراحل ثبت، ملک مشاع به یک نفر منتقل شود، تمام اسناد مالکیت قبلی باطل خواهند شد و سند مالکیت جدید صادر می‌شود. همچنین ماده ۵۸۳ قانون مدنی هم آمده که بعد از فرآیند ثبت هر یک از شرکا می‌توانند سهم خود را به شخصی ثالث بفروشند.

وکالت در فروش ملک مشاع

کارشناسان حقوقی پلتفرم ترازو پیشنهاد می‌کنند به دلیل پیچیدگی‌های فروش ملک مشاع، این کار را به وکیل متخصص بسپارید. درصورتی که تمام شرکا به وکیل مربوطه وکالت دهند، او می‌تواند نسبت به فروش ملک با توجه به قوانین و قواعد حقوقی اقدام کند.

نکته‌ی مهم در این موضوع وکالت دادن تمام شرکا به وکیل مربوطه است. یعنی تفاوتی نمی‌کند هر شریک چند دانگ از ملک را داشته باشد، همه‌ی شرکا با هر میزان سهم باید وکیل اعتماد کرده و او را مباشر خود قرار دهند در غیر اینصورت وکیل نمی‌تواند اقدامی انجام دهد.

هزینه دادرسی دعوای مشاع

هزینه‌ی دادرسی دعاوی ملکی و در این مورد خاص هزینه‌ی دادرسی دعوای مشاع بستگی به نوع پرونده‌ی شما و جزییات آن دارد. پیشنهاد ما در ترازو این است که قبل از اقدام برای دعاوی مشاع با وکلای ما مشورت کنید. ممکن است مبهم‌بودن هزینه‌های دعاوی ملکی بسیاری از افراد را بترساند و به همین خاطر به سراغ مشاوره‌های حقوقی نروند.

مدارک مورد نیاز برای دعوای مشاع

قبل از اقدام برای رفع دعاوی مشاع باید از مدارکی که نیاز دارید آگاه باشید. در اولین مرحله باید دادخواست دقیق دعوای مشاع توسط وکیل تنظیم شود. در دست داشتن مدارک شناسایی مالک یا مالکین هم ضروری است.

و در نهایت مدارک مالکیتی که ثابت کند ملک به آن افراد تعلق دارد هم برای ارائه به دادگاه ضروری است. همچنین اگر مدارک و مستنداتی علاوه بر این موارد هم موجود باشد، باید برای تسریع رسیدگی به دادگاه ارائه شوند.

داشتن وکیل در دعاوی مشاع چه مزایایی دارد؟

به‌صورت کلی چون وکیل و متخصص حقوقی به ریزه‌کاری‌های دعاوی مشاع آشنا هستند، کار را با سرعت بیشتری پیش می‌برند و از سردرگمی شما در پرونده جلوگیری می‌کنند.

فراموش نکنید که دعاوی ملکی مربوط به اموال غیرمنقول حتما باید توسط وکیل متخصص به این حوزه انجام شود. وکیل دعاوی غیرمنقول با احاطه بر قوانین و مقررات موجود شما را سریع‌تر به نتیجه می‌رساند و اگر حق با شما باشد حق‌تان را به‌راحتی احراز خواهد کرد.

علاوه بر این وکیل دعاوی ملکی بر موعدهای مقرر دادگاه آگاه است و تمام کارها را طبق برنامه و بر اساس نظم موردنظر قانون پیش می‌برد بنابراین پرونده‌ی شما به دلیل سهل‌انگاری یا عدم آگاهی شما آسیب نخواهد دید.

در بسیاری از موارد و هنگام طرح دعاوی ملکی نمی‌توان به‎سادگی تمایزی میان دعاوی مالی و غیرمالی قائل شد. این موضوع باعث می‌شود تا در بسیاری از مواقع افراد متحمل هزینه‌هایی اضافی شوند که برای پیشبرد پرونده‌شان ضروری نیست.

افزون بر این، تنظیم دادخواست‌های مالی و ملکی برای عموم افراد ممکن نیست و حتما باید یک وکیل مجرب این کار را انجام دهد. داشتن یک وکیل خیال شما را از تنظیم یک دادخواست استاندارد هم راحت می‌کند.

تفکیک ملک چیست؟

زمانی که حرف از تفکیک ملک می‌شود، از یک اصل حقوقی کلی صحبت می‌کنیم که اشاره‌ی آن به تفکیک املاک مشاع و غیرمشاع است. به عبارت دیگر در تفکیک ملک مهم نیست ملک مشاع باشد یا غیر مشاع. تعریف تفکیک ملک تبدیل‌کردن یک ملک (چه مشاع و چه غیرمشاع) به چند قطعه زمین که هر قسمت مشخصات معینی داشته باشد.

درخواست تفکیک ملک

برای به جریان افتادن درخواست تفکیک ملک، مالک باید چند اقدام اساسی انجام دهد. بر اساس ماده ۱۵۴ قانون ثبت و ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مالک باید برای ملک خود نقشه‌ی تفکیکی تهیه کند.

نقشه‌ی تفکیکی را هم می‌توان با مراجعه به شهرداری و تقدیم طرح تفکیکی پیشنهادی درخواست کرد و هم می‌توان با مراجعه به دفتر اسناد رسمی درخواست تفکیک را به اداره‌ی ثبت ارائه کرد. درصورتی که درخواست تفکیک از سوی اداره‌ی ثبت و شهرداری بررسی شود و ایرادی در نحوه‌ی اجرای آن نباشد، شهرداری موظف است برای انجام تفکیک اقدام کند. لازم به ذکر است که نقشه‌ی تفکیکی نباید با ضوابط این حوزه مغایرت داشته باشد وگرنه نمی‌توان آن را اجرا کرد.

افراز ملک چیست و در کجا کاربرد دارد؟

افراز ملک مختص به املاک مشاع است. زمانی که بخواهیم سهم مشاع یک مالک از ملکی مشاع را از سهم سایرین جدا کنیم، اصطلاحا افراز ملک انجام می‌دهیم. افراز ملک در شرایطی انجام می‌شود که سایر شرکا راضی به جداکردن سهم یک مالک نباشند.

تفکیک و افراز چه تفاوت‌هایی با هم دارند؟

  1. افراز ملک فقط برای املاک مشاع کاربرد دارد و نمی‌توان آن را درباره‌ی سایر انواع املاک به کار برد. درحالی که تفکیک ملک چه برای املاک مشاع و چه برای املاک غیرمشاع کاربرد دارد.
  2. بعد از انجام افراز ملک حالت مشاع از بین خواهد رفت درحالی که با انجام تفکیک ملک، در ماهیت ملک مشاع تغییری ایجاد نمی‌شود و بنا هنوز متعلق به یک نفر است.
  3. درخواست افراز ملک در دادگاه تعیین تکلیف خواهد شد درحالی که رسیدگی به درخواست تفکیک ملک در اداره‌ی ثبت انجام می‌شود.
  4. در شرایطی می‌توان از افراز به جای تفکیک استفاده کرد که میان مالکان اختلاف و نارضایتی به وجود آمده باشد.
  5. در حین انجام مراحل تفکیک ملک هر کدام از شرکا می‌توانند با شکایت از روال تفکیک ملک، آن را متوقف کنند اما در جریان افراز ملک هیچکدام از مالکین نمی‌توانند فرآیند قانونی رسیدگی به آن را متوقف کنند. اعتراض به نتیجه‌ی افراز ملک تنها در فرجه‌ی قانونی بعد از صدور حکم قابل پذیرش است.

تصرف مالکین ملک مشاع در ملک

برای این سرفصل هم می‌توان موضوع را اینگونه شرح داد که تصرف مالکین در ملک مشاع امری مرسوم است و در بسیاری از موارد بر سر این موضوع بین مالکین اختلاف به وجود می‌آید.

در قانون تصرف در ملک مشاع می‌تواند به دو صورت تصرفات مالی و تصرفات حقوقی باشد.

مطابق ماده‌ی ۵۸۱ قانون مدنی اگر هر کدام از شرکا بدون کسب اجازه از سایرین اقدام به تصرف غیرقانونی در ملک مشاع کند، از نظر قانون کار او فضولی به حساب آمده و بر اساس مقررات معاملات فضولی با آن برخورد خواهد شد.

۵/۵ - (۱ امتیاز)

دیدگاه شما

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

پشتیبانی