چگونه سابقه ثبتی ملک را مشاهده کنیم؟

دعاوی ملکی در ایران به دلیل روشن نبودن وضعیت ثبتی املاک، یکی از پر حجم‌ترین پرونده‌ها در دادگاه‌های حقوقی به شمار می روند. دانستن سابقه ثبتی ملک به ما در حل این مشکل کمک فراوانی می‌کند. 

سابقه ثبتی ملک چیست؟ 

پس از اعلان عمومی در خصوص ثبت املاک یک منطقه، متصرفین در املاک فاقد سابقه ثبت ملکی ۶۰ روز فرصت دارند تا توسط اظهارنامه درخواست خودشان را مبنی بر ثبت ملک ارسال کنند. اظهارنامه اولین اقدام برای ثبت ملک جهت اخذ سند محسوب می‌شود. پس از آن این درخواست در سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت می‌رسد و نماینده و نقشه بردار ثبت اسناد و املاک پس از بازدید از ملک، اقدام به تنظیم صورت مجلس احراز تصرف می‌کنند، پس از آن نقشه ملک تهیه می‌شود و سپس آگهی‌های مربوط به تحدید حدود ملک  وآگهی مربوط به اعتراض به آن منتشر می شود.

اگر اعتراضی نسبت به این فرایند صورت نپذیرفت سند مالکیت پس از تایید نهایی رئیس اداره ثبت اسناد واملاک برای مالک صادر می‌شود. به این فرایند ثبت شده در پرونده ثبتی ملک از زمان ارسال اظهارنامه تا صدور سند و …، سابقه ثبتی ملک گفته می‌شود. 

ملک فاقد سابقه ثبتی 

در نقاطی از کشور که تاکنون ثبت عمومی املاک و عملیات مقدماتی برای ثبت املاک غیرمنقول اعلام نشده است، املاکی که در این مناطق واقع شده‌اند فاقد سابقه ثبتی هستند ولی این بدان معنا نیست که این املاک مجهول المالک هستند، زیرا املاک مجهول المالک مربوط به اموال غیرمنقولی است که در نقاطی واقع شده‌اند که ملک در آنجا به ثبت عمومی گذاشته شده است اما نسبت به آن تقاضای ثبت نشده است. در صورتی که در املاک فاقد سابقه ثبتی اشخاص متصرف درآن مالک این املاک محسوب می‌شوند. 

املاک فاقد سابقه ثبتی، املاکی هستند که نه تنها برای آنها به نام هیچ شخصی سند مالکیت صادر نشده بلکه عملیات مقدماتی ثبت نسبت به آن ملک نیز به نام هیچ شخصی تاکنون آغاز نشده و جریان ندارد. 

سوابق ثبتی ملک 

پس از ارسال اظهارنامه ثبت ملک، پرونده‌ای در اداره ثبت اسناد و املاک برای این ملک تشکیل می‌شود که این پرونده بیانگر تمام اتفاقات و رویدادهای ثبتی درباره آن ملک است. سوابق ثبتی ملک شامل همه آنچه که از ابتدای ثبت سند و نقل و انتقالات پس از آن و توقیف یا افراز و تفکیک که نسبت به ملک اتفاق افتاده می‌شود. 

استعلام سابقه ثبتی ملک 

پس از ثبت، ملک در آن محدوده مشخص در یک پلاک ثبتی قرار می‌گیرد. این پلاک ثبتی، شناسه حقوقی آن ملک محسوب می‌شودکه از طریق آن می توان سوابق ثبتی ملک را استعلام کرد. استعلام سابقه ثبتی ملک توسط کارشناسان متخصص این امر پس از تهیه نقشه یوتی‌ام و مشخص شدن حدود اربعه و مکان ملک صورت می‌پذیرد. اهمیت این استعلام در زمان خرید و فروش املاک بیشتر نمایان می‌شود. 

در هر منطقه‌ای هر قطعه مادر به پلاک‌های ثبتی اصلی و فرعی خرد شده و سپس به قطعات تفکیکی کوچکتر تقسیم می‌شود. برای استعلام ثبتی از طریق پلاک ثبتی دو روش حضوری و آنلاین وجود دارد. 

 برای استعلام حضوری شخص درخواست کننده، درخواست استعلام خود را به اداره ثبت اسناد و املاک می‌دهد و جواب آن را دریافت می کند . در روش آنلاین شخص پس از ثبت درخواست استعلام در سایت اسناد و املاک کشور و پرداخت هزینه مربوط به آن، منتظر بررسی و اعلام نتیجه از سمت اداره ثبت و اسناد املاک کشور می‌ماند. 

الزام به تنظیم سند رسمی ملک فاقد سابقه ثبتی 

زمانی که برای یک ملک هیچ سابقه ثبتی وجود ندارد، این یعنی فرایند ثبتی آن انجام نپذیرفته، پس در نتیجه آن ملک فاقد سند رسمی است پس چطور می‌شود برای ملکی که سند رسمی ندارد، الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست نمود؟ 

اگر این املاک مورد خرید و فروش قرار بگیرند حتی اگر دادگاه ادعای خریدار مبنی بر مالکیت را بپذیرد نمی‌تواند حکم به الزام به تنظیم سند رسمی را بدهد زیرا اصلاً سند رسمی وجود ندارد تا انتقال آن امکان‌پذیر باشد. 

مطابق بند ۶ ماده ۱ قانون اصلاح موادی از قانون ثبت اسناد و املاک در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیئت حل اختلاف موضوع این قانون ارجاع می‌شود، هیئت رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز به نحو مقتضی آگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می‌شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود، چنانچه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر خواهد کرد. 

تامین دلیل سابقه ثبتی ملک 

یکی از فرایندهایی که افراد برای حفظ دلایل و مدارکی که ممکن است در آینده به آن نیاز پیدا کنند روی می‌آورند، تامین دلیل است. این تامین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی امور ثبتی صورت می‌گیرد، این کارشناسان با بررسی سوابق ثبتی ملک در خصوص جانمایی پلاک‌های ثبتی و تعیین مکان یک ملک و قطعه زمین اعلام نظر می‌نمایند. هزینه دادرسی تامین دلیل از نوع دعاوی غیر مالی بوده و بر عهده درخواست کننده و یا خواهان می‌باشد. 

توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی 

توقیف املاکی که فاقد سابقه ثبتی هستند با وجود شرایطی امکان‌پذیر است. ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی به توقیف مال غیرمنقول که سابقه ثبتی ندارد پرداخته است، در این ماده بیان شده توقیف مال غیرمنقول که سابقه ثبتی ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی مجاز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی که تکلیف مالکیت این ملک را مشخص کرده، مالک شناخته شده باشد. 

تقسیم ملک مشاع بدون سابقه ثبتی 

در تقسیم ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی اگر بین مالکین مشاع توافقی مبنی بر تقسیم باشد، بر اساس آن ملک مشاع بین مالکین تقسیم می‌شود در غیر این صورت باید مالکین درخواست تقسیم ملک مشاع از دادگاه بخواهند. با توجه به اینکه این املاک فاقد سابقه ثبتی هستند پس از قانون افراز و فروش املاک مشاع  ۱۳۵۷ خروج موضوعی دارند و رسیدگی به درخواست فروش این املاک منوط به ارائه حکم مبنی بر غیر قابل افراز بودن آن نیست. 

تشخیص قابل افراز بودن یا نبودن این املاک با دادگاه رسیدگی کننده به درخواست فروش می‌باشد. در صورت قابل تقسیم بودن، دادگاه بر اساس قوانین اقدام به تقسیم این املاک می‌کند، ولی در صورت تشخیص مبنی بر عدم افراز، فروش این املاک وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی با جلب نظر کارشناس و مزایده انجام می‌پذیرد. اجرای دادگاه در رابطه با فروش این املاک موظف به رعایت مقررات یاد شده است مگر آنکه طرفین به نحو دیگری توافق کند. 

خلع ید از ملک فاقد سابقه ثبتی 

دعوای خلع ید یک اقدام حقوقی است که توسط مالک غیرمنقول که مدعی است شخص بدون اجازه و رضایت او، ملک متعلق به او را تصرف کرده است انجام می پذیرد. یکی از ملزومات اصلی در دعوای خلع ید سند رسمی است پس دعوای خلع ید تنها در مورد املاکی قابلیت استماع دارد که به ثبت رسیده و دارای سند رسمی باشد. 

رای وحدت رویه ۶۷۲، خلع ید از اموال غیرمنقول را فرع بر مالکیت می‌داند و طرح دعوای خلع ید از ملک را قبل از احراز و اثبات مالکیت، قابل استماع نمی‌داند. 

سخن پایانی 

در این مقاله سعی در شناخت املاک دارای سوابق ثبتی یا فاقد سابقه ثبتی را داشتیم .با توجه به مشکلات عدیده‌ای که در معاملات ملکی اتفاق می‌افتد، دانستن سابقه ثبتی ملک در معاملات ما نسبت به آن ملک، از اهمیت فراوانی برخوردار است. چنانچه در دعاوی ملکی نیاز به کمک و مشاوره حقوقی داشتید، وکلای حرفه‌ای ما در زمینه  دعاوی ملکی، در پلتفرم ترازو، آمادگی لازم جهت ارائه کمک به شما عزیزان را دارند. 

سوالات متداول