⚖️ پلتفرم حقوقی ترازو⚖️ پلتفرم حقوقی ترازو

  • صفحه اصلی
  • خدمات
    • خانواده و امور شخصی
      • وکیل طلاق توافقی
      • وکیل حضانت
      • سایر موارد
    • اراضی و املاک
      • وکیل تخلیه‌ی ملک
      • مشاوره تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
      • تعدیل اجاره بها
      • حکم تخلیه مستاجر
    • قرارداد
      • مشاوره / وکیل تنظیم قرارداد
    • ارث و وصیت
      • مشاوره تقسیم ارث
      • تنظیم وصیت نامه
      • وکیل / مشاوره انحصار وراثت
    • حقوق کیفری
      • مشاوره حقوقی آنلاین
      • پاسخ به سوال حقوقی
    • استارتاپ – کسب و کارها
    • شرکت‌ها
    • مالکیت فکری
    • اسناد تجاری و عملیات تجاری
      • وکیل اجرا گذاشتن چک
      • وکیل اجرا گذاشتن سفته
    • سایر مسائل حقوقی
  • مقالات
  • درباره ما
  • پرسش های متداول
  • ارتباط با ما
۰۹۰۲۲۰۰۴۲۴۷

پلتفرم حقوقی ترازو » اراضی و املاک » تعدیل اجاره بها یا افزایش اجاره در قراردادهای مسکونی

تعدیل اجاره بها
پنج‌شنبه, 26 نوامبر 2020 / منتشر شده در اراضی و املاک, مقالات

تعدیل اجاره بها یا افزایش اجاره در قراردادهای مسکونی

همیشه در قرارداد اجاره و روابط بین موجر و مستأجر ممکن است بر سر اجاره بها اختلاف نظر پیش بیاید و برای این کار در قانون، ضوابطی پیش بینی شده است؛ به دعواهایی که در مورد افزایش یا کاهش مبلغ اجاره صورت می‌گیرد تعدیل اجاره بها می‌گویند که در این مقاله با مفاهیم آن، شاخص تعدیل اجاره بها و فرمول آن آشنا می شویم.

دسترسی آسان به محتوای مقاله

  • تعدیل چیست؟
  • تعدیل اجاره بها به چه معناست؟
  • شرایط طرح دعوی تعدیل اجاره بها
  • شاخص تعدیل اجاره بها
  • فرمول تعدیل اجاره بها
  • الزامات اثباتی موجر در دعوی تعدیل اجاره بها
  • مستندات قانون در طرح دعوای تعدیل اجاره بها
  • چگونگی اجرای رأی تعدیل اجاره
  • نکات مهم در طرح دعوای تعدیل اجاره بها
  • کلام آخر

تعدیل چیست؟

این کلمه در اصطلاح لغوی به معنای معتدل کردن است و در علم حقوق، هر زمان بین طرفین قرارداد اجاره بر سر مبلغ توافق صورت نگیرد، می‌توانند برای تعدیل اجاره به مراجع قانونی مراجعه کنند؛ بر این اساس موجر و مستأجر هر کدام بسته به وضع اقتصادی جامعه می‌توانند برای درخواست افزایش یا کاهش اجاره بها اقدام کنند.

حتما بخوانید:قرارداد اجاره ؛ توصیه ها و شرایط اجاره نامه و آن

تعدیل اجاره بها به چه معناست؟

بر اساس ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر که در سال 1356 تصویب شده است، با در نظر گرفتن بالارفتن یا پایین آمدن هزینه‌های زندگی، موجر و مستأجر می‌توانند از دادگاه درخواست تجدید نظر برای مبلغ اجاره داشته باشند که به آن دعوای تعدیل اجاره بها می‌گویند.

اگر شرایط قانونی طرح این دعوا وجود داشته باشد، دادگاه با بررسی آنها و استفاده از نظر کارشناس، مبلغ اجاره را نسبت به نرخ معقول روز بازار، تعدیل خواهد کرد و باید بدانید که رأی دادگاه در این مورد قطعی خواهد بود. گفتنی است که طرح این مسئله معمولا در خصوص املاک تجاری و پس از ایجاد حق کسب و پیشه برای مستأجر صورت می‌گیرد و در مورد املاک مسکونی کاربرد ندارد. از طرفی با توجه به اینکه قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376 مورد بازنگری کلی قرار گرفت و قانون جدیدی در این سال به تصویب رسید، صرفاً تعداد معدودی از قراردادهای اجاره تحت شمول قانون مصوب 1356 هستند و این احکام تعدیل فقط برای آنها قابل اجراست.

شرایط طرح دعوی تعدیل اجاره بها

همان‌طور که اشاره کردیم برای طرح این دعوی در محکمه بر اساس قانون باید شرایطی وجود داشته باشد که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم:

  • پایان یافتن مدت اجاره: بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، اولین شرط برای انجام تعدیل اجاره، تمام شدن مدت اجاره نامه است.
  • سپری شدن سه سال کامل: مطابق با قانون یاد شده، برای رسیدگی به طرح دعوی تعدیل اجاره باید از آخرین تعدیل مبلغ اجاره سه سال کامل شمسی گذشته باشد. بر اساس این قانون استفاده نکردن مستأجر از مورد اجاره یا از بین رفتن شغل موضوع اجاره در این مدت، حق موجر را برای تعدیل اجاره سلب نخواهد کرد.
حتما بخوانید:حکم تخلیه مستاجر ؛ شرایط و نحوه اجرای حکم تخلیه

شاخص تعدیل اجاره بها

از آنجا که تشخیص میزان بهای اجاره امری فنّی است، در دعوی تعدیل اجاره بها این کار در تخصص دادگاه نبوده و معمولا تعیین آن توسط دادگاه به کارشناس محول می‌شود؛ این کار معمولا با کارشناسی میدانی و دیدن محل مورد نظر و مقایسة آن با اماکن مشابه انجام می‌شود.

گفتنی است که نظر کارشناس در صورتی مورد قبول دادگاه است که عوامل مختلف نظیر: قدمت ملک، نوع آن، مدت زمان در اجاره بودن، مساحت، موقعیت جغرافیایی، نوع کاربری و… مد نظر قرار گرفته باشد؛ هم‌چنین عوامل دیگر مانند میزان اجاره بهای قبلی، پرداخت سرقفلی و تعمیرات احتمالی توسط مستأجر در نظر گرفته خواهد شد.

فرمول تعدیل اجاره بها

به طور کلی برای به دست آوردن میزان رهن یک ساختمان ارزش کل آن ملک را تقسیم بر 5 یا 6 می کنند. در واقع ملک نوساز را بر 5 تقسیم می کنند و اگر چند سال از ساخت آن گذشته باشد آن را بین 5 تا 6 تقسیم می کنند. اما در سال های جدید مالکین ساختمان ها مبلغ رهن را براساس متراژ آن مشخص می کند که نسبت به فرمول گذشته عدد بالاتری به دست می آید.

الزامات اثباتی موجر در دعوی تعدیل اجاره بها

باید بدانید که هرچند قانون روابط موجر و مستأجر حق تعدیل اجاره را برای هر دو طرف قرارداد در نظر گرفته است، امروزه با توجه به افزایش تورم و بالا رفتن روزافزون قیمت املاک، این دعوا معمولا از سوی موجر و برای بالا بردن مبلغ اجاره مطرح می‌شود که برای این کار ابتدا باید شرایطی را در دادگاه اثبات کند:

  1. اثبات ذی‌نفع بودن یا مالکیت: مانند هر دعوی دیگر در دعوای تعدیل اجاره بها، خواهان ابتدا باید هویت خود را برای دادگاه احراز کند و ثابت کند که در ملک مورد نظر ذی‌نفع است؛ دادگاه این کار را معمولا با رویت سند مالکیت و استعلام از ادارة ثبت اسناد انجام می‌دهد.
  2. اثبات رابطه استیجاری: در طرح این نوع از دعوی باید برای دادگاه مشخص شود که رابطة استیجاری بین مالک و مستأجر وجود داشته است که این کار از طریق قرارداد اجاره انجام می‌شود.
  3. احراز انقضای تاریخ رأی قبلی: ممکن است پیش از این نیز دادخواستی مبنی بر تعدیل اجاره ارائه شده باشد و برای آن رأی صادر شده باشد که باید خواهان آن را به استحضار دادگاه برساند و حتما سه سال تمام از آن گذشته باشد؛ البته این نکات معمولا توسط محکمه در نظر گرفته می‌شود ولی از آنجا که دادگاه‌های حقوقی معمولا بر اساس شواهد و مدارک خواهان شروع به رسیدگی به پرونده می‌کنند، بهتر است این مسائل از طرف خواهان مطرح شوند چون ممکن است با توجه به شرایط، دادخواست رد شود.

مستندات قانون در طرح دعوای تعدیل اجاره بها

پیش از این به قانون روابط موجر و مستأجر اشاره کردیم که برای پیشگیری از ضرر و زیان طرفین معامله در نظر گرفته شده است؛ این قانون برای مواقعی در نظر گرفته شده است که برای مستأجر معمولا به دلیل کسب و کار طولانی مدت در محل مورد نظر، حق کسب و پیشه در نظر گرفته می‌شود.

در این شرایط خاص که البته مربوط به قراردادهایی است که در گذشته تنظیم شده است، امکان درخواست تخلیة ملک مگر در شرایط خاص، برای موجر ممکن نیست، از این رو با توجه به بالارفتن هزینه‌های زندگی، قانون برای جلوگیری از زیان دیدن موجر در مادة 4 قانون روابط موجر و مستأجر، حق تعدیل اجاره را در نظر گرفته است.

البته گفتیم که این حق برای طرفین قرارداد قابل اجرا است که امروزه با توجه به شرایط کشور، فقط توسط موجر مورد استفاده قرار می‌گیرد و طبق این ماده برای تعدیل اجاره باید مدت قرارداد تمام شده باشد و از زمان استفادة مستأجر از ملک یا صدور رأی قطعی قبلی برای تعدیل اجاره، سه سال کامل شمسی گذشته باشد.

چگونگی اجرای رأی تعدیل اجاره

اگر دادگاه حکم به تعدیل اجاره بدهد، این حکم قطعی خواهد بود و قابل تجدیدنظرخواهی نیست؛ گفتنی است که این حکم به محض ابلاغ، قابل انجام می‌شود. اما اگر موجر  مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل اجاره، مطالبه نماید؛ در این‌صورت مابه‌التفاوت نیز در حکم صادره وجود دارد که دایره اجرا مکلف به اجرا آن می‌باشد.

نکات مهم در طرح دعوای تعدیل اجاره بها

  • گرفتن حکم تعدیل اجاره در صورتی ممکن است که مبلغ اجاره مشخص باشد و مورد اختلاف طرفین نبوده باشد.
  • اگر ضمن قرارداد اجاره شرط شود که موجر حق افزایش اجاره بها را ندارد، این شرط از منظر قانون باطل است چرا که این توافق مغایر با ماده قانون ذکر شده است.
  • مالی بودن یا نبودن دعوای تعدیل اجاره از نظر معاونت آموزشی و اداره حقوقی قوة قضاییه محل اختلاف نظر است، امّا از آنجا که در این دعوا فقط مبلغ اجاره تعیین شده و در صورت عدم مطالبه، حکمی مبنی بر پرداخت مابه‌التفاوت اجاره قبلی و فعلی صادر نمی‌شود، این دعوی بیشتر غیر مالی به نظر می‌رسد.

کلام آخر

تعدیل اجاره بها یعنی شرایطی که مالک و مستاجر بر سر مبلغ اجاره بها اختلاف دارند که عموما این اختلاف در افزایش اجاره بها صورت می گیرد و عموما براساس شاخص تعدیل اجاره بها، فرمول تعدیل اجاره بها تعیین می شود.

توجه داشته باشید که در هر یک از مراحل طرح دعوی تعدیل اجاره بها، ممکن است نیاز به مشاور آگاه و کمک کارشناسان مجرّب حقوقی پیدا کنید که در این صورت می‌توانید روی پلتفرم حقوقی ترازو حساب کنید.

مطالب بیشتر

بخشیدن مهریه بدون اذن پدر
بخشیدن مهریه
طریقه نوشتن سفته
سفته چیست؟ طریقه نوشتن سفته و وصول آن
گرفتن حق طلاق زن
حق طلاق زن

جستجو

آخرین مطالب

  • اسرار تجاری و ضمانت های اجرایی آنها

    از گذشته تا امروز برای شرکت‌های تجاری بزرگ یا گ...
  • اسناد تجاری و انواع آن

    به طور کلی در داد و ستدهایی که وجود منبعی برای ...
  • شروع به جرم

    می‌دانید که قانون برای انواع جرم، مجازات‌هایی ب...
  • مشارکت در جرم

    می‌دانید که ممکن است مجرم عمل خود را به تنهایی ...
  • معاونت در جرم و مجازات معاون جرم

    گاهی ممکن است شخصی فرد مجرم را تحریک به انجام ج...

دسته بندی مطالب

  • اراضی و املاک
  • ارث
  • استارت آپ
  • اسناد تجاری
  • پادکست‌
  • حقوق کیفری
  • خانواده
  • شرکت ها
  • قرارداد
  • مقالات

کلمات کلیدی

حصر وراثت خانواده دعوای حقوقی ساخت و ساز شرع قانون ارث قانون مهریه قانون وصیت قوانین چک وصول مطالبات کرونا

قوانین

  • شرایط استفاده
  • حریم شخصی

اطلاعات تماس

  • تهران خیابان شریعتی، بالاتر از خیابان ملک، نرسیده به خیابان پلیس، سمت راست، پلاک 629 طبقه دوم.
  • ۰۹۰۲۲۰۰۴۲۴۷

شبکه‌های اجتماعی

مجوزها

پرداخت آنلاین زیبال

تمامي حقوق برا وب سایت ترازو محفوظ است. © 1399
طراحی شده توسط هونام

TOP