همیشه در قرارداد اجاره و روابط بین موجر و مستأجر ممکن است بر سر اجاره بها اختلاف نظر پیش بیاید. برای جلوگیری از این دعاوی، در قانون ضوابطی در این زمینه پیش‌بینی شده است. به دعواهایی که در مورد افزایش یا کاهش مبلغ اجاره صورت می‌گیرد، تعدیل اجاره بها می‌گویند که در این مقاله با مفاهیم آن مانند شاخص تعدیل اجاره بها و فرمول آن آشنا می‌شویم.
تعدیل چیست؟
این کلمه در اصطلاح لغوی به معنای معتدل کردن است. در علم حقوق، هر زمان طرفین قرارداد اجاره بر سر مبلغ توافق صورت نکنند، می‌توانند برای تعدیل اجاره به مراجع قانونی مراجعه کنند. بر این اساس موجر و مستأجر هر کدام بسته به وضع اقتصادی جامعه، می‌توانند دادخواست تعدیل اجاره بها (کاهش یا افزایش آن) را داشته باشند.
تعدیل اجاره بها یعنی چه؟
بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر که در سال ۱۳۵۶ تصویب شده است، با در نظر گرفتن بالا رفتن یا پایین آمدن هزینه‌های زندگی، موجر و مستأجر می‌توانند از دادگاه درخواست تجدیدنظر برای مبلغ اجاره داشته باشند که به آن دعوای تعدیل اجاره بها می‌گویند.
اگر شرایط قانونی طرح این دعوا وجود داشته باشد، دادگاه با بررسی آنها و استفاده از نظر کارشناس، مبلغ اجاره را نسبت به نرخ معقول روز بازار، تعدیل خواهد کرد. باید بدانید که رأی دادگاه در این مورد قطعی خواهد بود. طرح این مسئله معمولا در خصوص املاک تجاری و پس از ایجاد حق کسب و پیشه برای مستأجر صورت می‌گیرد و در مورد املاک مسکونی کاربرد ندارد. از طرفی با توجه به این که قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ مورد بازنگری کلی قرار گرفت و قانون جدیدی در این سال به تصویب رسید، صرفاً تعداد معدودی از قراردادهای اجاره تحت شمول قانون مصوب ۱۳۵۶ هستند و این احکام تعدیل فقط برای آنها قابل اجراست.
شرایط طرح دعوی تعدیل اجاره بها
همان‌طور که اشاره کردیم بر اساس قانون، برای طرح این دعوی در محکمه باید شرایطی وجود داشته باشد که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم:
- پایان یافتن مدت اجاره: بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، اولین شرط برای انجام تعدیل اجاره، تمام شدن مدت اجاره‌نامه است.
- سپری شدن سه سال کامل: مطابق با قانون یادشده، برای رسیدگی به طرح دعوی تعدیل اجاره باید از آخرین تعدیل مبلغ اجاره، سه سال کامل شمسی گذشته باشد. بر اساس این قانون استفاده نکردن مستأجر از مورد اجاره یا از بین رفتن شغل موضوع اجاره در این مدت، حق موجر را برای تعدیل اجاره سلب نخواهد کرد.
شاخص تعدیل اجاره بها
با توجه به این که تشخیص میزان بهای اجاره امری فنّی است، در دعوی تعدیل اجاره بها این کار در تخصص دادگاه نبوده و معمولا تعیین آن توسط دادگاه به کارشناس محول می‌شود. این کار معمولا با کارشناسی میدانی و دیدن محل موردنظر و مقایسه آن با اماکن مشابه انجام می‌شود.
نظر کارشناس در صورتی مورد قبول دادگاه است که عوامل مختلف نظیر قدمت ملک، نوع آن، مدت زمان در اجاره بودن، مساحت، موقعیت جغرافیایی، نوع کاربری و … مدنظر قرار گرفته باشد. هم‌چنین عوامل دیگر مانند میزان اجاره‌بهای قبلی، پرداخت سرقفلی و تعمیرات احتمالی توسط مستأجر نیز در نظر گرفته خواهد شد.
فرمول تعدیل اجاره بها
برای به دست آوردن مبلغ رهن یک آپارتمان، ارزش کل آن آپارتمان را تقسیم بر ۵ یا ۶ کرده تا مبلغ رهن به دست آید، تقسیم بر ۵ و یا تقسیم بر ۶ ارزش ملک برای تبدیل به رهن متناسب با موقعیت و شرایط ملک است. هرگاه ملک نوساز یا به عبارتی کلید نخورده باشد مبلغ کل را تقسیم بر ۵ می‌نماییم و در صورتی که ملک چند سال ساخت باشد بسته به تعداد سال برای تعیین میزان ودیعه ارزش ملک را تقسیم بر عددی بین بازه ۵ تا ۶ می‌گردد.
الزامات اثباتی موجر در دعوی تعدیل اجاره بها
هر چند قانون روابط موجر و مستأجر حق تعدیل اجاره را برای هر دو طرف قرارداد در نظر گرفته است، اما این روزها با توجه به افزایش تورم و بالا رفتن روزافزون قیمت املاک، این دعوا معمولا از سوی موجر و برای بالا بردن مبلغ اجاره مطرح می‌شود. البته موجر برای این کار ابتدا باید شرایط زیر را در دادگاه اثبات کند:
- اثبات ذی‌نفع بودن یا مالکیت: مانند هر دعوی دیگر، در دعوای تعدیل اجاره بها نیز خواهان ابتدا باید هویت خود را برای دادگاه احراز کند و ثابت کند که در ملک مورد نظر ذی‌نفع است. دادگاه این کار را معمولا با رویت سند مالکیت و استعلام از اداره ثبت اسناد انجام می‌دهد.
- اثبات رابطه استیجاری: در طرح این نوع از دعوی باید برای دادگاه مشخص شود که رابطه استیجاری بین مالک و مستأجر وجود داشته است و این کار از طریق قرارداد اجاره انجام می‌شود.
- احراز انقضای تاریخ رأی قبلی: ممکن است پیش از این نیز دادخواستی مبنی بر تعدیل اجاره ارائه شده باشد و برای آن رأی صادر شده باشد که باید خواهان آن را به استحضار دادگاه برساند و حتما سه سال تمام از آن گذشته باشد. البته این نکات معمولا توسط محکمه در نظر گرفته می‌شود ولی با توجه به این که دادگاه‌های حقوقی معمولا بر اساس شواهد و مدارک خواهان شروع به رسیدگی به پرونده می‌کنند، بهتر است این مسائل از طرف خواهان مطرح شوند؛ زیرا ممکن است با توجه به شرایط، دادخواست رد شود.
در چنین مواردی که امکان اختلاف بین مالک و مستاجر وجود دارد، بهتر است در هنگام نوشتن قرارداد به مشاوره تنظیم قرارداد مراجعه کنید تا تمامی بندها و شرایط مطابق قانون تنظیم شود.
مستندات قانون در طرح دعوای تعدیل اجاره بها
پیش از این به قانون روابط موجر و مستأجر اشاره کردیم که برای پیشگیری از ضرر و زیان طرفین معامله در نظر گرفته شده است. این قانون برای مواقعی است که برای مستأجر به دلیل کسب و کار طولانی مدت در محل موردنظر، حق کسب و پیشه در نظر گرفته می‌شود.
در این شرایط خاص که البته مربوط به قراردادهایی است که در گذشته تنظیم شده است، امکان درخواست تخلیه ملک مگر در شرایط خاص، برای موجر ممکن نیست، از این رو با توجه به بالارفتن هزینه‌های زندگی، قانون برای جلوگیری از زیان دیدن موجر در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، حق تعدیل اجاره را در نظر گرفته است.
البته گفتیم که این حق برای طرفین قرارداد قابل اجرا است که امروزه با توجه به شرایط کشور، فقط توسط موجر مورد استفاده قرار می‌گیرد و طبق این ماده برای تعدیل اجاره باید مدت قرارداد تمام شده باشد و از زمان استفاده مستأجر از ملک یا صدور رأی قطعی قبلی برای تعدیل اجاره، سه سال کامل شمسی گذشته باشد.
چگونگی اجرای رأی تعدیل اجاره
اگر دادگاه حکم به تعدیل اجاره بدهد، این حکم قطعی خواهد بود و قابل تجدیدنظرخواهی نیست. گفتنی است که این حکم به محض ابلاغ، قابل انجام خواهد بود. اما اگر موجر مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل اجاره مطالبه نماید، مابه‌التفاوت نیز در حکم صادره وجود دارد که دایره اجرا مکلف به اجرای آن است.
نکات مهم در طرح دعوای تعدیل اجاره بها
- گرفتن حکم تعدیل اجاره در صورتی ممکن است که مبلغ اجاره مشخص باشد و مورد اختلاف طرفین نبوده باشد؛
- اگر ضمن قرارداد اجاره شرط شود که موجر حق افزایش اجاره بها را ندارد، این شرط از منظر قانون باطل است. زیرا این توافق مغایر با ماده قانون ذکر شده است.
- مالی بودن یا نبودن دعوای تعدیل اجاره از نظر معاونت آموزشی و اداره حقوقی قوه قضاییه محل اختلاف نظر است. امّا با توجه به این که در این دعوا فقط مبلغ اجاره تعیین شده و در صورت عدم مطالبه، حکمی مبنی بر پرداخت مابه‌التفاوت اجاره قبلی و فعلی صادر نمی‌شود، این دعوی بیشتر غیرمالی به نظر می‌رسد.
سخن پایانی
تعدیل اجاره بها یعنی شرایطی که مالک و مستاجر بر سر مبلغ اجاره بها اختلاف دارند که عموما این اختلاف در افزایش اجاره بها صورت می‌گیرد. بر اساس شاخص تعدیل اجاره بها، فرمول تعدیل اجاره بها تعیین می‌شود. توجه داشته باشید که در هر یک از مراحل طرح دعوای تعدیل اجاره بها، ممکن است نیاز به مشاور آگاه و کمک کارشناسان مجرّب حقوقی پیدا کنید که در این صورت می‌توانید روی پلتفرم حقوقی ترازو حساب کنید.