شرایط و نحوه اجرای حکم تخلیه مستاجر چیست؟
در قراردادهای اجاره مخصوصا در حوزه املاک و اراضی ممکن است پیش یا پس از اتمام قرارداد، بین طرفین اختلاف پیش بیاید که در این صورت مالک برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر اقدام خواهد کرد. در این مقاله با ما همراه باشید تا با جوانب و شرایط مختلف تخلیه، نحوه گرفتن حکم تخلیه و نحوه اجرای آن آشنا شوید.
حکم تخلیه مستاجر چیست؟
قانون روابط بین موجر و مستاجر که در سال ۷۶ تنظیم شده، شرایطی را برای عقد قرارداد اجاره تعریف کرده است که طبق آن باید قرارداد دارای مدت باشد، در دو نسخه تنظیم شده باشد، دارای امضای طرفین باشد و دو شاهد آن را امضا کرده باشند. اگر برای تخلیه ملک بین موجر و مستأجر دعوایی پیش بیاید و شرایط فوق در تنظیم قرارداد رعایت نشده باشند، صاحب ملک باید از طریق دادرسی و گرفتن حکم تخلیه مستاجر برای تخلیه ملکش اقدام کند.
شرایط گرفتن حکم تخلیه مستاجر
- با توجه به این که قرارداد اجاره دارای مدت زمانی مشخص است، اگر در پایان این مدت و تمدید نشدن آن ملک توسط مستأجر تخلیه نشود، موجر می‌تواند تقاضای حکم تخلیه مستاجر را داشته باشد.
- از نظر حقوقی اگر مستأجر سه ماه اجاره پرداخت نکند یا در قرارداد حتی مدتی کمتر قید شده باشد، گرفتن حکم تخلیه ممکن است.
- اگر در قرارداد اجاره، قید شده باشد که مستأجر نمی‌تواند آن را به دیگری واگذار کند و این کار انجام شود، مالک می‌تواند حکم تخیله مستأجر را بگیرد.
- اگر شرایطی در قرارداد اجاره ذکر شده باشد و مستأجر از آن تخلف کند، موجر می‌تواند حکم تخلیه بگیرد.
- و در نهایت اگر مستأجر از ملک استفاده نامشروع کرده باشد، طبق قانون امکان گرفتن حکم تخلیه ممکن است.
مهلت قانونی تخلیه مستاجر
در صورت وجود شرایطی که در بالا ذکر شد، موجر می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و تقاضای دستور تخلیه را داشته باشد. پس از صدور حکم، بیست روز زمان برای اعتراض مستاجر به حکم تخلیه وجود دارد و پس از گذشت این مدت و قطعی شدن حکم، موجر تقاضای صادر شدن اجراییه می‌کند. پس از صدور اجراییه، ده روز مهلت اعتراض به مستأجر داده می‌شود. در صورت نبود اعتراض، تخلیه ملک توسط مأموران اجرایی یا کلانتری محل اجرایی خواهد شد.
مهلت اجرای دستور تخلیه
اگر حکم قطعی شود، باید طی ۲۴ ساعت به مستأجر ابلاغ شود و پس از آن ۷۲ ساعت برای تخلیه فرصت خواهد بود. گفتنی است که برای این کار باید مبلغ ودیعه به مستأجر داده شده باشد و طبق حکم تخلیه، مستاجر حق اعتراض ندارد.
توقف حکم تخلیه مستاجر
در قانون شرایطی تعریف شده است که با وجود آنها مستأجر می‌تواند مانع از اجرای حکم تخلیه شود:
- مستأجر ادعا کند که اجاره‌نامه را تمدید کرده است.
- مستأجر مدعی شود که اسناد ارائه شده برای گرفتن حکم تخلیه توسط صاحب ملک جعلی است. برای اطلاعات بیشتر در این خصوص و نحوه تشخیص سند مجعول، به مقاله جعل اسناد مراجعه کنید.
- مستأجر عنوان کند که فرصت سه روزه برای تخلیه مانع می‌شود که بتواند اقدامی برای توقف حکم داشته باشد.
- و در نهایت اگر مستأجر درخواست دادرسی فوری داشته باشد، بدون نیاز به دادخواست به ادعایش توسط دادگاه رسیدگی می‌شود.
حکم تخلیه مستاجر با قرارداد عادی
طبق قانون اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد، یعنی به صورت دستی و خارج از دفاتر اسناد رسمی منعقد شده باشد، موجر می‌تواند برای تخلیه، دستور فوری از مراجع قضایی بگیرد. فرقی نمی‌کند که قرارداد عادی در دفاتر املاک تنظیم شده باشد یا در برگه معمولی. دستور تخلیه در این موارد معمولا قابل اعتراض نیست.
نکته مهم در این رابطه این است که قرارداد مورد نظر باید شرایط قانونی برای قابل استناد بودن را داشته باشد تا توسط مقام قضایی بررسی شود. یعنی دارای امضا و مشخصات کامل طرفین بوده و در دو برگه تنظیم شده باشد و دو شاهد هم آن را امضا کرده باشند.
حکم تخلیه مستاجر با قرارداد رسمی
در صورتی که قرارداد در دفاتر اسناد رسمی منعقد شده باشد، باید از طریق گرفتن حکم تخلیه مستاجر اقدام کرد که نسبت به نوع قبل بیشتر طول میکشد. در این نوع مستأجر پس از صدور حکم، حق دارد که تقاضای تجدید نظر داشته باشد.
اگر حکم تخلیه مستأجر صادر شود، موجر باید از دفترخانه‌ی مربوطه حکم اجراییه بگیرد که مستأجر مهلتی ده روزه برای اعتراض به اجراییه پیدا خواهد کرد. اگر مستأجر بدهی داشته باشد یا خسارتی را وارد کرده باشد، موجر نمی‌تواند آن را از مبلغ ودیعه کم کند و باید آن را از دایره اجرایی طلب کند. البته ودیعه باید پیش از اجرای حکم به مستأجر بازگردانده شود.
مراجع رسیدگی به حکم تخلیه مستاجر
اگر مورد اجاره مسکونی باشد، برای حکم تخلیه باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد و اگر حکم تخلیه باعث ضرر و زیان مستأجر شود، مستاجر می‌تواند تقاضای تأخیر در حکم را داشته باشد. امّا اگر ملک تجاری محسوب شود، باید برای حکم تخلیه به دادگاه مراجعه کرد.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه مستاجر
پیش از این اشاره شد که اگر رابطه بین موجر و مستأجر طبق شرایط قانون مصوب سال ۷۶ باشد، می‌توان از طریق گرفتن دستور تخلیه اقدام کرد. این شرایط عبارتند از این که: قرارداد مدت داشته باشد، در دو نسخه تنظیم شده و هر دو به امضای طرفین رسیده باشد، دو شاهد آنها را امضا کرده باشند و مدت قرارداد تمام شده باشد.
امّا اگر به هر دلیلی نتوان رابطه بین موجر و مستأجر را طبق قانونی که ذکر شد تعریف کرد، موجر باید از طریق حکم تخلیه اقدام کند. دیگر تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه این است که اجرای دستور تخلیه فوری است و نیاز به صدور اجراییه ندارد. امّا حکم تخلیه پس از صادر شدن نیاز به صدور اجراییه دارد و زمان زیادی برای اعتراض به مستأجر می‌دهد.
اعتراض به حکم تخلیه مستاجر
با توجه به این که شرایط قانونی برای صدور دستور تخلیه توسط مرجع قضایی کاملا بررسی می‌شود، پس از صدور این دستور نیازی به اجراییه نیست و مستقیما به مرجع اجرایی ابلاغ و اجرا خواهد شد. مستأجر سه روز پس از ابلاغ باید ملک را تخلیه کند و حق اعتراض و تجدیدنظر نخواهد داشت. البته طبق شرایط خاص، شورای حل اختلاف ممکن است مهلت بیشتری به مستأجر بدهد.
دادخواست تخلیه شورای حل اختلاف
برای تنظیم دادخواست و ارائه آن به شورای حل اختلاف، وجود اصل سند مالکیت، قرارداد اجاره، اظهارنامه و کپی آنها لازم است. سپس در شرح دادخواست با خطاب به ریاست محترم شورای حل اختلاف، مشخصات خواهان و ملک موردنظر نوشته شده و شرایط قانونی که موجر طبق آن درخواست حکم تخلیه را دارد، نوشته می‌شود. به عنوان مثال به علت اتمام مدت قرارداد، بعد از آن باید صدور حکم یا دستور تخلیه با توجه به شرایط و با احتساب خسارت قانونی از شورا تقاضا شود.
صدور حکم تخلیه مستاجر توسط ثبت اسناد و املاک
در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، یکی از راه‌های گرفتن حکم تخلیه، مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک است. اگر این حکم صادر شود، پس از ۴۸ ساعت باید به مستأجر ابلاغ شده و او تنها ۷۲ ساعت برای تخلیه مهلت خواهد داشت. گفتنی است که موجر باید مبلغ ودیعه را پیش از تخلیه به مستأجر بدهد و رسید پرداخت آن را به دایره اجرایی ثبت اسناد و املاک تحویل دهد.
اگر خسارتی توسط مستأجر به ملک وارد شده باشد، موجر باید از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف برای اثبات ادعای خود اقدام کند.
دادخواست دستور تخلیه فوری
همان‌طور که در بخش‌های قبل اشاره شد، اگر شرایط لازم برای ارائه دادخواست دستور تخلیه وجود داشت، طبق شرایط ذکر شده می‌توان به مراجع قانونی یعنی شورای حل اختلاف، دادگاه یا اداره ثبت مراجعه کرده و با وجود اصل و کپی اسناد مالکیت و اجاره نامه، شرح دادخواست برای صدور دستور تخلیه فوری را از مرجع تقاضا کرد. در شرح دادخواست باید جبران خسارت قانونی و درخواست دستور تخلیه و علت آن به صورت روشن بیان شود.
حکم تخلیه مستاجر در شرایط کرونا
با توجه به شرایط خاص زمان شیوع کرونا، دولت تصمیم گرفته بود که تمام قراردادهای اجاره که در این تاریخ به پایان می‌رسند، به صورت خودکار تمدید شوند. افزایش اجاره‌بهای این قراردادها تنها تا سقف مصوّب مقدور بود. اعتبار این قانون تا سه ماه پس از عادی اعلام شدن شرایط کشور توسط وزارت بهداشت بود.
البته طبق این مصوبه سه شرط برای تمدید اجاره وجود داشت که در صورت برقرار نبودن این شرایط، می‌شد حکم تخلیه مستأجر را گرفت. این شرایط عبارت بودند از:
- اگر مستأجر به تعهدات خود عمل کرده باشد، قرارداد می‌تواند تمدید شود.
- اگر موجر قصد فروش نداشه باشد، قراداد تمدید می‌شود که در این صورت باید قرارداد فروش رسمی ارائه شود و مستأجر باید دو ماهه ملک را تخلیه کند.
- اگر مستاجر سقف مبلغ افزایشی تعیین شده را قبول نکند، می‌توان حکم تخلیه را گرفت.
سوالات متداول
۱. حکم تخلیه مستاجر چقدر طول میکشد؟
در صورت وجود شرایط، ظرف مدت یک هفته می‌توان حکم تخلیه گرفت.
۲. بعد از گرفتن حکم تخلیه چه باید کرد؟
پس از صدور حکم، ۲۰ روز زمان برای اعتراض مستاجر وجود دارد. پس از گذشت این مدت و قطعی شدن حکم، موجر تقاضای صادر شدن اجراییه می‌کند و پس از صدور آن، ده روز مهلت اعتراض به مستأجر داده می‌شود.
۴. اگر مستاجر در پایان قرارداد تخلیه نکند باید چه کرد؟
برای گرفتن دستور تخلیه همراه با قرارداد اجاره به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه باید کرد.
سلام
حکم تخلیه گرفتم برای ملک
هزینه وکیل که بیاد فقط ملک رو بگیره چقدر میشه؟
سلام بستگی دارد.
با سلام من دویست میلیون تومان آپارتمان رهن کردم و قرار داده یک ساله بیست روز مانده تمام بشه و می‌خوام جای دیگری خانه بگیرم آیا صاحب خانه موظف است ده درصد یا بیست درصد اون مبلغ را به مستاجر بده تا من بتوانم جای دیگری خانه بگیرم آخه هر جا میرم خونه پیدا میکنم ولی بنگاه میگه قرارداد بنویسید و من برای قرارداد جدید باید یه مبلغی بدهم تا قرارداد بتوانم بنویسم حالا صاحب خانه میگوید هر وقت تخلیه کردی من پول میدم در غیر این صورت چیزی نمیدم لطفاً راهنمایی کنید که من باید چکار کنم
سلام بهتر است با وکیل مشورت کنید.
سلام وقتتون بخیر
اسفند ۴۰۱ قرارداد ۱۶ ماهه بستیم و بعد از ۵ ماه مستاجر هیچکدوم از اجاره هایش را در موعد قرارداد واریز نکرده و در قرارداد ۴ نفر اعلام کرده ولی دوتا بچه ۶ و ۱ ساله هم داره که جمعا میشه ۶ نفر همسایه ها هم شاکی هستن الان میتونیم حکم تخلیه بگیریم
سلام. بله.
من درمزایده شهرداری برنده شدم وقراداد اجاره ملک رابامن بستند البته شروعش اززمان تحویل ملک می باشد سوال اینجاست که مساجرقبلی برای تمدیدقراداد انصراف داد ولی تخلیه نکرد و۵ماه ازاتمام قرادادش گذشته وشهرداری دادخواست تخلیه فوردی به دادگاه داده وحکم قطعی صادرشده که ابلاغ واجرا وزمان فرصت حداکثر۷روز که ابلاغ شد و۷روزش فرصت که پایان یافت روفت پیش قاضی فرصت۲۰ روزه گرفت ایا قاضی بعداز ابلاغ می تونه بدون هیچ دلیل ومدرکی مجددآ۲۰ روزفرصت بده فقط درخواست فرصت دادومتاسفانه قاضی پذیرفت و۲۰روز فرصت مجدد داده وباعث ضرروزیان مساجرجدید شده به قاضی اعتراض کردیم که من مستاجرجدیددارم ضرروزیان می بینم قاضی گفته برو شکایت شهرداری رابکن چنین چیزی می شود بعداز ابالاغ فرصت۷روزه مجددآ ۲۰روز فرصت بگیره بتشکر
سلام وقت بخیر. از طریق لینک زیر با وکلای ما ارتباط برقرار کنید تا شما رو راهنمایی کنند.
https://etarazoo.com/مشاوره-حقوقی-آنلاین/
سلام بااینکه بنده توضیحات قانونی داشتم که به دادگاه ارائه کنم که مقضر تحویل ندادن ملک به صاحب خونه . تنها بنده نبودم و صدای موجر و داشتم که میگه برادرم فروردین ماه میاد اونموقع خودش مشخض میکنه که اجاره را تمدیدو یا نه ازتون میخواد تخلیه کنید . بنده میگم فروردین ماه بیاد دوالی سه ماه بهم فرضت میده که تا خونه ای اجاره کنم و بعد تخلیه کنم . موجر میگه البته نگران نباشید . بعد فروردین برادرش نیامد و هیچ حرفی هم نشد تا چند روزه پیش امد و بنده بعد ده سال مستاجر بودن خونه این اقا . ایشون و تازه دیدم .چون با خواهرش قرارداد نوشته شده بود حتی یک شاهد هم نبود . و لی برادرش همانموقع ازمن خواست که تخلیه کنم و یا صد میلیون رهن و ۶ میلیون تومان به اجاره قبلی اضافه کنم . بنده هم گفتم قدرت این مقدار را ندارم و بهم فرضت یکی دوماه بدهید تا پا شم . بهم گفت نه من ظرف یکماه دیگه باید به خارج برگردم . و باید خونه را بسازم . و بعد رفت شکایت کرد . امروز برام پیام امد که به احرای مدتی پرونده ارسال شد . ظرف سه الی ۴ روز حکم به کلانتری رفت نیم ساعت بعد مامور کلانتری بهم زنگ زد که خونه نیستید گفتم خیر . گفت برای تخلیه امدیم فردای ضبح بیا کلانتری گفتم چشم . ایا واقعا قانون ما اینطوریه . پس مستاحر بدبخت چه کنه . الان چکار کنم . البته ضبح سریع رفتم دادگاه قاضی نبود . ولی اونجا میگفتند قاضی بهت فرضت نمیده . منکه تاامروز حتی حلوی کلانتری رد نشدم ابروم وبرد . تمام دردم اینه چرا نبایدقاضی حرف منو گوش نکنه . چرا یکطرفه حکم صادر کرده . منکه گردنم پیش قانون یک تار موبوده و است . حتی خود صاحب خونه خونه ام امد دید وسیله ام جمع شده . خودم دلم میخواد زودتر تخلیه کنم ولی باید خونه ای بگیرم که فردا نره بخاطر اجاره نپرداختن ازم شکایت کنه . ایا یکماه فرضت حق یک مستاحر نیست . چرا قانون کشور ما اینطوری شده . پس عدالت کجاست . پس قاضی ای که میگند رهرو اقام حضرت علی ع است کجاست . لطفا راهنمایم کنید چکار کنم . کلانتری اثاثم و بیرون میریزه . مردم جمع میشند و چکار کنم . من عمری باابرو زندگی کردم . بااین نورد ها شکر خدا برخورد نکردم . جند ماهست داخل کمرم تحت عمل جراحی قرار گرفتم و پیچ و پلاتین گذاشتتد . کلی برای همین بود که زودتر نتونستم . خواهش میکنم تمنا میکنم . به ایمیلم راهننایم کنید .
سلام و وقت بخیر
دستور تخلیه صادره قطعی هست و راهی ندارید جز اینکه با موجر توافق کنید و برای تخلیه مهلت بگیرید.