نکات و قوانین مهم بازسازی آپارتمان
شناخت قوانین مهم بازسازی آپارتمان در دنیای امروزی ضروری است؛ زیرا در حال حاضر زندگی شهرنشینی نسبت به گذشته رواج بیشتری پیدا کرده و افراد زیادی در آپارتمان‌هایی که مدت زیادی از ساخت آنها می‌گذرد ساکن هستند. این بناها که گاهی به شکل یک آپارتمان چندطبقه یا سازه‌ای بلند شبیه به آسمان‌خراش ساخته شده‌اند، به دلیل طول عمری که دارند دچار استهلاک می‌شوند.
برخی از این استهلاک‌ها درون ساختمان رخ می‌دهد و با بازسازی سطحی می‌توان این موارد را اصلاح کرد؛ اما وقتی خرابی و استهلاک آپارتمان در سطح کلان باشد، امکان دارد که کلیه بخش‌های خانه مانند تأسیسات و… غیر قابل استفاده شود. در این شرایط موضوع نوسازی آپارتمان مطرح می‌شود.
در ادامه قوانینی که برای بازسازی و نوسازی آپارتمان‌ها وجود دارد را جهت آگاهی بیشتر درباره این موضوعات مورد بررسی قرار داده‌ایم.
بازسازی آپارتمان‌ها چگونه است؟
بازسازی به منظور رفع فرسودگی، نوسازی یا تغییرات کاربری این بناها انجام می‌شود؛ یعنی در صورتی که ملکی به طور کامل فرسوده شده باشد و امکان زندگی در آن وجود نداشته باشد، نیاز به بازسازی و نوسازی بنا وجود دارد. همچنین، در صورتی که مالک آپارتمان بخواهد کاربری آن را از مسکونی به تجاری و… تبدیل کند، گاهی نیاز به بازسازی و ایجاد تغییرات در بنا وجود دارد.
از آنجا که مالکیت هر واحد مسکونی در آپارتمان‌ها از یکدیگر مستقل بوده و هر یک در مشاعات نیز به طور مشترک سهم دارند، باید دید در هنگامی که مالکان بخواهند آپارتمان را تخریب و مجددا بازسازی کنند چه باید کرد؟ ممکن است تمام مالکان با هم در این امر توافق داشته باشند اما می‌دانیم که چنین چیزی در بیشتر مواقع رخ نخواهد داد. پس چاره چیست؟ چاره را باید در قانون تملک آپارتمان‌ها و راهکارهای قانونی آن جست.
بازسازی آپارتمان‌ها در قانون تملک آپارتمان
طبق ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان که آیین‌نامه اجرایی آن در سال ۱۳۴۷ تصویب شده و تبصره الحاقی آن در سال ۱۳۷۶، در سه حالت می‌توان اقدام به بازسازی آپارتمان کرد. این سه حالت عبارتند از:
- به پایان رسیدن عمر مفید ساختمان،
- فرسودگی کلی ساختمان،
- موافقت کلیه مالکان برای بازسازی آپارتمان‌ها.
برای آشنایی بیشتر باید هر یک از این موارد به طور جداگانه شرح داده شود.
۱) به پایان رسیدن عمر مفید ساختمان
در صورتی که عمر مفید آپارتمان تمام شده باشد، و مالکان همگی حاضر به انجام تخریب و بازسازی نباشند چه باید کرد؟ بر اساس قانون تنها در صورت برقراری شرایط زیر بازسازی آپارتمان حتی با وجود مخالفت برخی از مالکان مجاز خواهد بود:
- تأیید کتبی پایان عمر مفید آپارتمان توسط سه کارشناس رسمی دادگستری
- دریافت تأییدیه دادگاه جهت پایان عمر مفید ساختمان
- موافقت اکثریت مالکان بخش‌های اختصاصی آپارتمان جهت بازسازی
۲) فرسودگی کلی ساختمان
اگر فرسودگی ساختمان بیم یا خطر مالی یا جانی برای ساکنین آن یا اهالی منطقه داشته باشد، امکان بازسازی آن طبق قانون وجود خواهد داشت. در این شرایط، حتی اگر عمر مفید بنا نیز به پایان نرسیده باشد و اقلیت مالکان بخش‌های اختصاصی نیز مخالف باشند، بازهم با تأیید کارشناسان دادگاه می‌تواند بازسازی آن را انجام داد. شرایطی که برای بازسازی در این حالت وجود دارد به صورت زیر است.
- تأیید کتبی پایان عمر مفید آپارتمان توسط سه کارشناس رسمی دادگستری
- دریافت تأییدیه دادگاه جهت پایان عمر مفید ساختمان
- موافقت اکثریت مالکان بخش‌های اختصاصی آپارتمان جهت بازسازی
۳) موافقت کلیه مالکان
گاهی نیز ممکن است تمامی مالکین موافقت خود را برای نوسازی و بازسازی آپارتمان نیز برای بازسازی اعلام کنند. در این موارد از آنجا که همگی موافق انجام این کارند، مانع و مشکلی رخ نخواهد داد. البته موافقت مالکان برای بازسازی بنا باید در مجمع عمومی ساختمان و با حضور تمامی آنها انجام شود. سپس باید صورت‌جلسه کتبی رسمی جلسه که به تأیید مالکان آپارتمان برای بازسازی بنای مورد نظر رسیده تنظیم شود. با ارسال این توافق‌نامه برای دادگاه و دریافت رای بازسازی، مالکان آپارتمان می‌توانند برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و… برای نوسازی آپارتمان اقدام کنند.
گرفتن حکم بازسازی آپارتمان در صورت مخالفت مالکان
در صورتی که اقلیت مالکان با بازسازی ملک مخالفت داشته باشند، اکثریت مالکان می‌توانند از طریق دادگاه حکم بازسازی را دریافت کنند. البته باید توجه داشت که برای اقدام اکثریت مالکان از طریق دادگاه، یکی از دوحالتی که در بالا بیان شد باید حتما وجود داشته باشد. یعنی یا عمر مفید ساختمان پایان یافته باشد و یا ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد.
پس اگر آپارتمانی به عنوان مثال دارای عمری ده ساله بوده و برخی از مالکین صرفا به دلیل امکان سود بیشتر در ساخت آپارتمانی با تعداد طبقات بیشتر بخواهند اقدام به بازسازی آن کنند، چون نه عمر مفید ساختمان تمام شده و نه ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است، امکان چنین امری در صورت مخالفت برخی از مالکین وجود نخواهد داشت؛ مگر آن که تمامی مالکین بر سر این امر توافق کنند.
برای این کار لازم است که ابتدا پرونده بازسازی در دادگاه حقوقی محل وقوع آپارتمان جهت دریافت حکم بازسازی تشکیل شود. پس از ارائه مدارک صورت‌جلسه مجمع عمومی ساختمان و نظریه کارشناس و نقشه فنی، دادگاه اظهارات طرفین را بررسی کرده و سپس در صورت احراز شرایط قانونی حکم بازسازی را صادر می‌کند.
توجه به این نکته ضروری است که در این شرایط مالکانی که اکثریت هستند و برای بازسازی رضایت دارند بر اساس حکم دادگاه جهت تأیید موافقت نوسازی، باید مسکنی در شان برای مالکان ناراضی در مدت بازسازی تهیه کنند، تا آنها بتوانند در محل مناسبی سکونت داشته باشند. پس از تمام شدن عملیات و تعیین سهم هر یک از مالکان، هزینه‌های انجام شده به اضافه هزینه‌هایی که برای اجاره مسکن آنها پرداخت شده از اموال مالکان یا همان قدر سهمی که دارند استیفا خواهد شد. در صورت عدم توافق در این زمینه وزارت مسکن و شهرسازی اقدام به انتخاب کارشناس جهت تأیید بازسازی کرده و سپس سهم هر کدام از مالکان مشخص خواهد شد.
جهت پیشبرد این مراحل می‌توانید از وکلای پایه یک دادگستری که تخصص کافی در این زمینه دارند کمک بگیرید، تا بتوانید بازسازی آپارتمان را طبق برنامه و در اسرع وقت انجام دهید.
مراجعه به دادگاه برای تجویز بازسازی ساختمان
در صورتی که تعدادی از ساکنان آپارتمان فرسوده یا آپارتمانی که به تأیید کارشناسان رسمی دادگستری جهت بازسازی رسیده در این موضوع همکاری لازم را نداشته باشند، دعوای مربوط به مال غیرمنقول مطرح می‌شود. در این شرایط شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مرجع تعیین کارشناس و طرح تأمین دلیل شناخته می‌شود و دادگاه حقوقی محل وقوع ملک نیز مسئول رسیدگی به دعوای طرح شده در این خصوص خواهد بود.
در صورت مخالفت برخی از مالکان ساختمان برای بازسازی، لازم است که مراحلی مانند جمع‌آوری مدارک از جمله گواهی فرسودگی ساختمان، تأیید سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری جهت به پایان رسیدن عمر ساختمان و لیست اسامی و مشخصات تمام مالکان آماده شود. سپس باید دادخواست تجویز بازسازی توسط دادگاه به صورت کتبی تنظیم شده و به همراه مدارک برای دادگاه ارسال شود.
جهت ارسال مدارک برای دادگاه نیاز است که به دفتر خدمات الکترونیکی قضایی مراجعه کرده و دادخواست ثبت شود. سپس در زمان رسیدگی به دادخواست، مالکانی که دادخواست را ارسال کرده‌اند، باید در دادگاه حاضر شده و دلایل خودشان را برای درخواست تجویز بازسازی به قاضی ارائه دهند. حتماً به این موضوع توجه داشته باشید که حکم تجویز بازسازی این اختیار را به مالکان راضی نمی‌دهد که ساختمان را تخریب کنند. بلکه در صورت عدم توافق مالکان از طریق مراجع قانونی باید دستور تخلیه ملک پیگیری شود.
دادگاه پس بررسی مدارک و استماع اظهارات رأی خودش را در این زمینه صادر خواهد کرد. پیشنهاد می‌شود قبل از مراجعه به دادگاه با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا در زمینه مراحل قانونی و تنظیم دادخواست راهنمایی‌های لازم را در اختیارتان قرار دهد.
گرفتن منزل مسکونی برای مالکین مخالف بازسازی
پس از آنکه دادگاه حکم به تجویز بازسازی ساختمان داد، بر اساس ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، برای اجرای حکم دادگاه، باید با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه هزینه‌هایی که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است، از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.
صدور دستور تخلیه برای مالکین مخالف بازسازی
امکان دارد مالکین مخالف نوسازی ساختمان پس از آماده‌سازی و حتی تهیه منزل جدید برای سکونت باز هم حاضر به ترک آپارتمان نشوند. این موضوع در تبصره ۲ ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها پیش‌بینی‌شده است. در این حالت مالکان راضی می‌توانند به شورای حل اختلاف محل وقوع ساختمان مراجعه کرده و تقاضای رسیدگی به اختلاف پیش آمده را داشته باشند.
شورا در صورت احراز این مسئله که منزل مناسب برای مالکان ناراضی تهیه شده و امکان سکونت آنها مهیا است، اقدام به صدور حکم تخلیه برای آنها می‌کنند. با استفاده از این حکم مالکان راضی می‌تواند ساختمان را تخلیه کرده و اقدام به نوسازی آن کنند. سپس هزینه‌های صورت گرفته را از مالکین مخالف وصول کنند. توجه به این نکته ضروری است که تأمین هزینه‌های انجام شده از محل نوسازی از قدر سهم مالکان ناراضی نیز امکان‌پذیر است.
جهت صدور حکم تخلیه برای مالکان مخالف بازسازی مواردی مانند اخذ نظر کارشناسی، مراجعه به دادگاه، تأمین مسکن جایگزین و اجرای حکم تخلیه توسط شورای حل اختلاف ضروری خواهد بود و مالکان راضی نمی‌توانند خودسرانه نسبت به بازسازی ساختمان اقدام کنند.
قوانین بازسازی آپارتمان
بر اساس قوانین تنظیم شده جهت بازسازی بنا، لازم است که نوع بازسازی و ابعاد آن مشخص شود. اگر بازسازی در حد تعمیرات باشد، طبق قوانین بازسازی آپارتمان نیازی به دریافت مجوز برای انجام آنها نخواهید داشت؛ اما برای بازسازی در سطح کلان یا بازسازی‌های مهم و بنیادی، لازم است که حتماً مجوزهای لازم از نهادهای مربوطه اخذ شود.
بازسازی کردن آپارتمان بدون نیاز به مجوز
مواردی که جهت انجام آنها در بازسازی آپارتمان نیاز به اخذ مجوز نخواهید داشت عبارت‌اند از:
- کلیه اقدامات تعمیر و تعویض کف‌سازی در طبقات و زیرزمین
- سیمان‌کاری و سفیدکاری بنا یا نقاشی
- کلیه اقدامات در تعمیر و تعویض نما
- تغییرات مربوط به بخش محوطه و حیاط آپارتمان
- احداث حوض یا استخر در فضای بنا به شرط آنکه باعث از بین رفتن فضای پارکینگ نشود
- تعمیرات مختص شیروانی و بام آپارتمان مانند قیرگونی و آسفالت و…
- تعمیرات مربوط به سرویس بهداشتی
- تعویض در و پنجره‌های بنا
- تعمیرات لوله‌کشی سازه
- تعمیرات مربوط به سیم‌کشی ساختمان
- نصب کولر و شوفاژ در آپارتمان
- تخلیه و حفر چاه فاضلاب
بازسازی کردن آپارتمان نیازمند دریافت مجوز
در صورتی که بازسازی کردن بنا نیاز به اخذ مجوز داشته باشد و افراد درگیر این موضوع نسبت به این موضوع بی‌توجهی نشان دهند، کارشناس شهرداری به محل اعزام شده و تغییرات را بررسی می‌کند. در صورت بروز تخلف، مالک یا مالکان ملزم به پرداخت جریمه یا تخریب مکان‌های تغییر یافته خواهند شد. مواردی که برای انجام بازسازی آپارتمان باید برای آنها مجوز دریافت کنید عبارت‌اند از:
- تخریب دیوار و تیغه‌های داخلی آپارتمان که بار ساختمان بر آنها سوار است.
- جابجایی راه‌پله‌ها
- جابجایی دیوار پارکینگ که منجر به از بین رفتن قسمتی از فضای پارکینگ شود.
- جابجا کردن بخش‌هایی از آپارتمان که بر اساس ضوابط شهرسازی ممنوع است.
مدارک لازم برای اخذ پروانه در قوانین بازسازی آپارتمان
برای بازسازی کردن آپارتمان‌های فرسوده یا مشکل‌دار باید مدارک لازم را جهت ارائه به نهادهای مربوطه مانند شهرداری آماده کنید. پس از بررسی و تأیید مدارک، پروانه بازسازی برای آپارتمان مورد نظر صادر خواهد شد. مدارکی که برای دریافت پروانه بازسازی باید آماده کنید عبارت‌اند از:
- اصل و کپی سند آپارتمان
- اصل و کپی شناسنامه مالک ساختمان
- وکالت‌نامه رسمی در صورت حضور وکیل قانونی
- مدارک مربوط به مجوز پیشین و پایان کار آپارتمان
- اصل و کپی قبوض برق، آب، گاز و تلفن
- ارائه اصل و کپی رسید واریزی جهت بازسازی بنا
مدت زمان اخذ مجوز بازسازی کردن بنا
مدت زمانی که برای اخذ مجوز بازسازی کردن بنا در نظر گرفته می‌شود در شهرهای مختلف متفاوت است. به طور متوسط برای دریافت مجوز تعمیرات غیراساسی از شهرداری باید پیمانکار یا مالک حدود ۱ تا ۴ روز کاری را در نظر داشته باشد. این بازه زمانی برای دریافت مجوز بازسازی و تعمیرات اساسی طولانی‌تر است و گاهی مواقع آخر مجوز یک هفته یا بیشتر زمان نیاز دارد. البته، این مجوز مدت‌دار نیست و پس از دریافت آن می‌توانید طبق برنامه‌ای که دارید نوسازی را انجام دهید.
مراحل بازسازی کردن آپارتمان
مراحلی که به طور کلی برای بازسازی آپارتمان در نظر گرفته می‌شود به صورت زیر است:
- تشکیل مجمع عمومی ساختمان
برای بازسازی کردن آپارتمان لازم است که ابتدا مجمع عمومی مالکان با حضور اکثریت آنها تشکیل شود. - انتخاب هیئت مدیره
در این مرحله باید هیئت مدیره جهت نظارت بر فرایند بازسازی انتخاب شود. - تهیه نقشه و مشخصات بازسازی
پس از آن باید نقشه و مشخصات فنی بازسازی توسط کارشناسان ذیصلاح آماده شود. - اخذ مجوزهای لازم
در قدم بعدی لازم است که مجوزهای لازم جهت بازسازی آپارتمان از شهرداری و نهادهای مربوطه اخذ شود. - شروع انجام عملیات نوسازی
در این گام، عملیات بازسازی ساختمان با نظارت هیئت مدیره و مهندس ناظر آغاز می‌شود. - تأیید پایان کار بازسازی
پس از پایان عملیات نیز صورت‌جلسه پایان کار توسط مهندس ناظر تنظیم شده و بازسازی خاتمه پیدا می‌کند.
نحوه پرداخت هزینه بازسازی آپارتمان و انجام تعمیرات
بر اساس ماده ۲۳ اصلاحی آیین‌نامه قانون تملک در آپارتمان، هزینه‌های تعمیرات آپارتمان در مرحله اول بر اساس توافق بین طرفین مشخص می‌شود؛ یعنی مالکان هر توافقی برای پرداخت هزینه داشته باشند قابل قبول است؛ اما در صورتی که بین مالکان آپارتمان باید پرداخت هزینه‌های بازسازی توافقی انجام نشده باشد، طبق قانون هزینه هر مالک محاسبه خواهد شد.
در صورتی که تعمیرات اساسی ضروری و اساسی انجام شده باشد، بر اساس مساحت زیربنای هر مالک سهم او محاسبه می‌شود. از جمله امور اساسی و ضروری ساختمان که کلیه مالکان موظف به پرداخت هزینه آن هستند، می‌توان به مواردی مانند انجام ایزوگام، تعمیر یا تعویض درب پارکینگ و… که در اختیار یک یا چند مالک خاص نیست اشاره کرد.
نمونه قرارداد بازسازی آپارتمان
در ادامه یک نمونه قرارداد بازسازی ساختمان را جهت شناخت بیشتر ارائه کرده‌ایم.
این قرارداد بین ………………… (نام و نام خانوادگی کارفرما یا نماینده قانونی ملک) به نشانی ………………… (آدرس کارفرما) که در این قرارداد کارفرما نامیده می‌شود و ………………… (نام و نام خانوادگی پیمانکار) به نشانی ………………… (آدرس پیمانکار) که در این قرارداد پیمانکار نامیده می‌شود، در تاریخ ………………… (تاریخ) به شرح ذیل منعقد می‌گردد.
ماده ۱: موضوع قرارداد
موضوع این قرارداد بازسازی آپارتمان ………………… (آدرس آپارتمان) شامل ………………… (ذکر جزئیات عملیات بازسازی مانند تعویض کفپوش، نقاشی، تعمیرات تأسیسات و …) است.
ماده ۲: تعهدات پیمانکار
- پیمانکار متعهد است که عملیات بازسازی موضوع این قرارداد را مطابق با ………………… (ذکر مشخصات فنی، نقشه‌ها و …) انجام دهد.
- پیمانکار موظف است از مصالح مرغوب و با کیفیت در اجرای عملیات بازسازی استفاده کند.
- پیمانکار متعهد است که عملیات بازسازی را در ………………… (مدت زمان انجام کار) به اتمام برساند.
- پیمانکار ضمانت ………………… (مدت زمان ضمانت) ساله برای حسن انجام کار خود ارائه می‌دهد.
ماده ۳: تعهدات کارفرما
- کارفرما متعهد است که ………………… (مبلغ قرارداد) را به عنوان ………………… (پیش‌پرداخت، علی‌الحساب و …) به پیمانکار پرداخت کند.
- کارفرما موظف است ………………… (محل سکونت موقت) را برای پیمانکار و کارگران وی در طول مدت انجام کار فراهم کند.
- کارفرما متعهد است که در صورت تأخیر در پرداخت ………………… (مبلغ جریمه) به ازای هر روز تأخیر به پیمانکار پرداخت کند.
ماده ۴: نظارت بر حسن انجام کار
- نظارت بر حسن انجام کار موضوع این قرارداد به عهده ………………… (نام و نام خانوادگی مهندس ناظر) است.
- مهندس ناظر موظف است بر کلیه مراحل عملیات بازسازی نظارت داشته باشد و در صورت مشاهده هرگونه مغایرت با ………………… (مشخصات فنی، نقشه‌ها و …) مراتب را به پیمانکار و کارفرما تذکر دهد.
ماده ۵: حل و فصل اختلافات
- در صورت بروز هرگونه اختلاف بین طرفین در خصوص اجرای این قرارداد، ………………… (مرجع حل اختلاف) مرجع حل و فصل اختلافات خواهد بود.
ماده ۶: نسخ و ابطال
- این قرارداد در ………………… نسخه و در ………………… تاریخ تنظیم و امضاء گردیده و از تاریخ ………………… لازم الاجرا است.
سخن پایانی
بازسازی آپارتمان شرایط و قوانین خاص خودش را دارد. در صورتی که مالکان راضی به این کار باشند باید مجوزهای لازم را از شهرداری و سایر نهادهای قانونی دریافت کرده و سپس نوسازی را انجام دهند. در طول مدت بازسازی، پیمانکار موظف است که محلی را برای سکونت اهالی آپارتمان تهیه کند. همچنین، انجام کلیه مراحل قانونی بازسازی بر عهده پیمانکار خواهد بود.
وکلای متخصص این حوزه در ترازو در زمینه تنظیم قراردادهای ساخت و ساز و انجام این پروژه‌ها در شرایط مختلف تجربه بالایی دارند. در صورتی که قصد بازسازی یا نوسازی آپارتمان مد نظرتان را دارید می‌توانید از این افراد متخصص کمک گرفته و امور نوسازی را با سرعت بالاتر و بدون مشکل انجام دهید.
سوالات متداول
چه زمانی باید آپارتمان را بازسازی کنیم؟
در صورت نیاز به تغییر کاربری ملک یا فرسودگی آن می‌توانید آپارتمان را بازسازی کنید.
چه نکاتی را باید در هنگام بازسازی آپارتمان در نظر گرفت؟
برای بازسازی کردن آپارتمان باید میزان بودجه را تعیین کرده و برنامه‌ریزی داشته باشید. دریافت مجوزهای لازم از نهادهایی مانند شهرداری، انتخاب پیمانکار و بازرس و بیمه کردن ملک جهت جبران خسارت نیز جهت انجام نوسازی حائز اهمیت هستند.