از صفر تا صد قرارداد فروش ملک و تنظیم آن

قرارداد فروش ملک، که به عنوان عقد بیع نیز شناخته می‌شود، می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی میان خریدار و فروشنده منعقد گردد. از شرایط اساسی این قرارداد می‌توان به داشتن اهلیت قانونی طرفین اشاره کرد. تنظیم کتبی این قرارداد شامل درج مشخصات کامل طرفین، موضوع معامله (ملک)، مبلغ مورد توافق امضای طرفین خواهد بود.  

با توجه به اینکه انعقاد این قراردادها برای انواع املاک مانند زمین، خانه‌های باغی، حیاط دار و آپارتمان‌ها در جامعه بسیار رایج است، آگاهی از شرایط تنظیم آن‌ها بر اساس قانون مدنی برای افرادی که نیاز به خرید یا فروش ملک دارند ضروری خواهد بود. 

قرارداد فروش ملک چیست؟ 

منظور از فروش همان عقد بیع است و ملک مورد معامله نیز می‌تواند شامل زمین، خانه یا آپارتمان باشد. برای تعریف دقیق بیع که یکی از عقود معین در قانون مدنی محسوب می‌شود، باید به باب سوم این قانون مراجعه کرده و مبحث اول فصل نخست آن را بررسی کنیم. طبق ماده ۳۳۸ و ۳۳۹ قانون مدنی در تعریف این عقد، «بیع عبارت از تملیک عین به عوض معلوم است و پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع خواهد شد. ‌ممکن است بیع، به داد و ستد نیز تعلق بگیرد.» 

مقصود از عقد یا قرارداد نیز در ماده ۱۸۳ قانون مدنی بیان شده است. طبق این ماده، «عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر انجام کاری داشته باشند که مورد قبول آن‌ها باشد.» لازم به ذکر است، قانون‌گذار، به جز در موارد خاصی مانند بیمه، اصراری بر مکتوب بودن قراردادها ندارد؛ یعنی با رعایت شرایط صحت معامله، انعقاد قرارداد چه به صورت کتبی و چه شفاهی معتبر است. 

طبق موارد بیان شده، منظور از قرارداد فروش ملک، یک توافق شفاهی یا کتبی میان طرفین قرارداد است که شامل بایع و مشتری که در اصطلاح عرفی فروشنده و خریدار نامیده می‌شوند، خواهد بود. این قرارداد بیانگر تمایل طرفین برای خرید و فروش ملکی است که می‌تواند خانه حیاط دار، آپارتمان یا زمین باشد و با پرداخت ثمن معامله توسط مشتری، مالکیت ملک از خریدار به وی انتقال پیدا می‌کند. 

شرایط قرارداد فروش ملک 

برای بررسی شرایط قرارداد فروش ملک، لازم است که شرایط صحت معاملات و الزامات ویژه عقد بیع از منظر قانون مدنی مد نظر قرار داده شوند. با استناد به مفاد مندرج در مواد قانون مدنی، می‌توان شرایط لازم برای قرارداد فروش ملک را چنین بیان کرد. 

• طرفین قرارداد، یعنی فروشنده و خریدار باید دارای اهلیت قانونی (عقل، بلوغ، و رشد) باشند. 
• طرفین قرارداد باید قصد واقعی برای انعقاد و ایجاد معامله ملکی داشته باشند و با رضایت قلبی اقدام به انجام آن کنند. 
• طرفین معامله باید ایجاب و قبول خود را درباره معامله از هر طریق قانونی معتبر اعلام کنند. 
• شرایط موضوع معامله که ملک است باید با دقت مشخص شود؛ ضمن اینکه هدف معامله نیز باید مشروع و قانونی باشد؛ زیرا در صورتی که هدف نامشروع در قرارداد تصریح شود، موجب بطلان عقد خواهد شد. 
• ملک مورد معامله نباید تحت توقیف، در رهن و یا با هرگونه محدودیت قانونی برای معامله باشد. 
• فروشنده و خریدار باید مالک یا متصرف قانونی ملک (مبیع) و بهای آن (ثمن) باشند. اگر یک نماینده یا وکیل به نیابت از آن‌ها اقدام به امضای قرارداد فروش می‌کند، لازم است که نماینده دارای وکالت‌نامه معتبر، رسمی و معتبر باشد. 
• در صورت فروش ملک مشاع، تمامی شرکا باید موافق به فروش باشند، یا چنانچه یکی از این افراد محجور باشد، دادستان اجازه فروش را به قیم قانونی او داده باشد. 

نحوه نوشتن قرارداد فروش ملک 

تنظیم قرارداد فروش ملک برای افرادی که درگیر معاملات املاک مختلف هستند، تا حدودی چالش‌برانگیز است. برای اینکه قرارداد فروش املاک را بدون مشکل تنظیم کنید، چند راه وجود دارد. اگر طرفین قصد انعقاد قرارداد فروش ملک به صورت شفاهی را دارند، لازم است اهلیت کامل داشته باشند.

همچنین باید موضوع عقد، قیمت ملک و مبلغ قابل پرداخت، تاریخ تحویل مبیع و ثمن و شروط ضمن عقد به طور دقیق مشخص شده و مورد توافق خریدار و فروشنده باشد. توصیه می‌شود این فرآیند در حضور حداقل دو شاهد انجام شود، تا در صورت بروز مشکلات یا اختلافات پیرامون اثبات قرارداد یا شرایط آن، شهود بتوانند در محکمه شهادت دهند. 

چنانچه طرفین تمایل داشته باشند بدون مراجعه به دفترخانه قرارداد فروش ملک را به صورت کتبی منعقد کنند، کافی است تا اطلاعات دقیق طرفین قرارداد مانند موضوع معامله، مقدار ثمن و نحوه پرداخت آن، تاریخ انعقاد عقد، تاریخ تحویل ثمن و مبیع، شروط ضمن عقد و زمان حضور در دفترخانه جهت انتقال سند رسمی را نوشته و در انتها، قرارداد را امضا کرده و زیر آن را اثر انگشت بزنند. توصیه می‌شود که دو شاهد نیز که مایل به امضای قرارداد هستند در محل حضور داشته باشند. 

در صورتی که طرفین معامله تمایل به تنظیم قرارداد فروش ملک در دفاتر اسناد رسمی داشته باشند، کافی است با در دست داشتن مدارک مربوطه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و پس از مطالعه قرارداد تنظیم شده توسط دفتردار، آن را امضا و تایید کنند. 

انواع قرارداد فروش ملک 

قراردادهای فروش ملک نمونه‌های مختلفی دارند و هر یک از آن‌ها دارای بندها و قوانین متمایزی هستند. در ادامه برخی از این نمونه قراردادها را برای شناخت بیشتر معرفی کرده‌ایم. 

• قرارداد مشارکت در ساخت 
• قرارداد خرید ساختمان نیمه ساخت یا در حال احداث 
• قرارداد مبایعه‌نامه قطعی غیرمنقول 
• قرارداد انصراف از حق استفاده پارکینگ 
• قرارداد سند فروش قطعی خانه و آپارتمان در رهن 
• قرارداد خرید و فروش زمین 
• قرارداد رهن ملک 
• قرارداد وام بانک مسکن 
• قرارداد وکالت انتقال سرقفلی 
• قرارداد وکالت واگذاری سرقفلی 
• قرارداد وکالت‌نامه فروش ملک 
• قرارداد وکالت برای فک رهن ملک 
• قرارداد وکالت برای رهن و اجاره ملک 
• قرارداد بیع قطعی زمین دارای دفترچه مالکیت 
• قرارداد بیع قطعی آپارتمان با سند تفکیکی 
• قرارداد مبایعه‌نامه قطعی 
• قرارداد پیش فروش آپارتمان 

شرایط فسخ قرارداد فروش ملک 

نحوه فسخ قرارداد فروش ملک نیز باید توسط خریدار و فروشنده مشخص شده باشد. چون در شرایط خاصی ممکن است یکی از طرفین یا هر دوی آن‌ها قصد فسخ کردن قرارداد تنظیم شده برای فروش ملک را داشته باشند. برای فسخ کردن قرارداد معمولاً دو حالت در نظر گرفته می‌شود:

• نخستین روش فسخ قرارداد این است که خریدار و فروشنده با هم توافق کرده باشند. در این صورت، با نظارت مشاور املاک معتبری که در تنظیم معامله حضور داشته، طرفین معامله می‌توانند اقدام به فسخ قرارداد کنند. لازم به ذکر است که چنین شرایطی از لحاظ حقوقی اقاله قرارداد نامیده می‌شود. انجام این فرایند بدون تحمیل ضرر و زیان و منوط به رضایت هر دو طرف خواهد بود. 
• یکی دیگر از حالت‌های فسخ قرارداد معامله خرید فروش ملک برای زمانی است که یکی از طرفین تمایلی به ادامه نداشته باشد. در این شرایط، فرد متقاضی فسخ قرارداد خواهان نامیده می‌شود. این شخص می‌تواند با ارائه دعوای حقوقی در دادگاه نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند. لازم به ذکر است، خواهان برای موفقیت در طرح این درخواست، باید یکی از شروط خیار را نیز جهت اثبات فراهم بودن دلایل موجه ارائه کند، در غیر این صورت امکان اقامه دادخواست وجود ندارد. 

موارد فسخ قرارداد ملک 

با توجه به موارد ذکر شده، مطلوب‌ترین روش برای فسخ قرارداد که کمترین زیان و خسارت را در پی دارد، توافق بین طرفین معامله است. به‌ طور کلی فسخ قرارداد ملک شامل موارد زیر خواهد بود. لازم به ذکر است شرایط ذکر شده با توجه به نوع قرارداد و ماهیت خرید یا اجاره متغیر است. 

• هنگامی که ملک انتقال پیدا کرده باشد، فسخ آن در هر مرحله‌ای از روند فروش امکان‌پذیر است. در این صورت، ملک به فروشنده بازگردانده خواهد شد. 
• چنانچه در طول فرایند فروش منافع مالی برای هر یک از طرفین (خریدار یا فروشنده) حاصل شود، فرد مذکور ملزم است معادل رقم نقدی ارزش منافع کسب‌شده را به مالک اصلی برگرداند. 
• در صورتی که جریمه‌ای برای فسخ معامله تعیین شده باشد، طرفی که اقدام به فسخ کرده باید این جریمه را پرداخت کند. در غیر این صورت، طبق عرف مسئولیت پرداخت تمام یا بخشی از خسارات وارده به درخواست‌کننده‌ فسخ معامله متوجه این شخص خواهد بود. 

زمان فسخ قرارداد فروش ملک 

مدت زمان فسخ معامله به توافق طرفین بستگی دارد و بر اساس تصمیمات آن‌ها تعیین می‌گردد؛ اما در صورتی که این مدت زمان در قرارداد مشخص نشده باشد، این امر بر اساس شرایط جاری جامعه تعیین می‌شود؛ بنابراین عرف معمول برای مدت زمان فسخ معامله ۷۲ ساعت است. 

بنابراین، افرادی که تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک را انجام می‌دهند، باید در بازه زمانی تعیین‌شده نسبت به تعهدات و شرایط مندرج در معامله پایبند باشند. در غیر این صورت، هر یک از طرفین بر اساس مفاد قانونی مقرر شده حق فسخ قرارداد را خواهند داشت. بر اساس قانون، امکان فسخ معامله از سوی فروشنده زمانی است که خریدار ظرف سه روز پس از خرید ملک موفق به پرداخت هزینه مورد توافق نشود. 

توجه به این موضوع ضروری است که زمان فسخ کردن قرارداد فروش ملک در قانون مدنی تعیین نشده است و یک رویه معمول بین خریداران و فروشندگان است. لازم است بدانید که در صورت پرداخت کمیسیون به بنگاه املاک برای نگهداری ملک طی ۲۴ ساعت، این مبلغ قابل بازگشت نخواهد بود و صرفاً وجه پرداختی به فروشنده مسترد می‌شود. در غیر این صورت، هر یک از طرفین می‌توانند بر اساس مقررات موجود قرارداد را فسخ کنند. 

فسخ قرارداد فروش ملک در صورت پاس نشدن چک 

در عقد بیع، ثمن با مبیع معامله می‌شود. در نتیجه همان‌طور که بایع ملزم به تسلیم مبیع می‌شود، مشتری نیز ملزم به پرداخت ثمن است. از این رو، فروشنده می‌تواند اجرای تعهد را از دادگاه درخواست کند. به طور کلی، در شروع معاملات و خرید و فروش‌ها، بین طرفین معامله شروطی تعیین می‌شود که عدم اجرای آن‌ها منجر به فسخ معامله خواهد شد؛ بنابراین در قراردادها باید شرط فسخ به‌وضوح قید شود و توصیه می‌شود از وکلای متخصص در این زمینه جهت تنظیم بندهای قراردادهای خرید و فروش املاک کمک بگیرید. 

در صورتی که شرط فسخ قرارداد به دلیل وصول نشدن چک در معاملات ذکر نشده باشد، صرفاً نمی‌توان به دلیل عدم موجودی حساب، قرارداد را فسخ کرد. در چنین شرایطی، باید جهت وصول وجه از طریق دادگاه اقدام کنید. با این حال وجود، در قراردادها می‌توان شرایط مختلفی برای فسخ در صورت وصول نشدن چک در نظر گرفت. این شروط باید مدت زمان مشخصی داشته باشند. اگر مدت زمان آن‌ها مشخص نباشد، لازم است تصریح شود که به علت عدم وصول چک امکان اعمال حق فسخ وجود دارد. 

یکی از انواع شروط فسخ که در قراردادها ذکر می‌شود به این صورت است که اگر یکی از چک‌های خریدار وصول نشود یا پاس نشده باشد، معامله منفسخ خواهد شد. لازم به ذکر است که منفسخ شدن معامله با فسخ تفاوت دارد. در حالت فسخ، پس از عدم وصول چک، شخص اختیار دارد معامله را لغو کند یا پروسه آن را ادامه دهد؛ اما در مورد شرط انفساخ معامله، اگر چک وصول نشود، معامله بلافاصله و صرفاً بر مبنای عدم وصول چک خودبه‌خود از بین رفته و باطل می‌شود. 

بنابراین، در صورتی که در قرارداد قید شده باشد که عدم وصول چک به معنای داشتن حق فسخ قرارداد است، قرارداد مذکور قابل فسخ خواهد بود. در غیر این صورت، حق فسخ برای طرفین وجود نخواهد داشت. 

اقاله قرارداد فروش ملک 

قراردادهای ملکی، از جمله قراردادهای لازم‌الاجرا هستند و طرفین معامله شامل موجر، مستاجر، خریدار و فروشنده نمی‌توانند به سهولت آن‌ها را فسخ کنند. برای انجام این کار باید در متن قرارداد شرایط خاصی (خیارات) پیش‌بینی شده باشد؛ به عبارت دیگر، وجود شروط معینی در قرارداد ضروری است که بر مبنای آن بتوان معامله را فسخ کرد.

البته گاهی مواقع، خیارات و شروط مندرج در قرارداد باعث می‌شوند یکی از طرفین حقی داشته باشد تا بر اساس آن بتواند یک‌جانبه قرارداد را فسخ کند. با این وجود، در شرایط خاصی نیز دو طرف با توافق متقابل تصمیم به اقاله یا تفاسخ قرارداد می‌گیرند. 

در ماده ۲۸۳ قانون مدنی این موضوع بیان شده که «بعد از معامله طرفین می‌توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند.» این ماده قانونی صراحتاً به این موضوع اشاره می‌کند که دو طرف معامله در صورت رضایت می‌توانند پس از انعقاد قرارداد آن را فسخ کنند.

در واقع، واژه «تفاسخ» از نظر لغوی بر وزن تفاعل شکل گرفته است، به این معنا که اقدامی توسط دو نفر به طور مشترک و هماهنگ انجام شود؛ یعنی این اصطلاح مشابه تعابیری مانند تفاهم، تعامل و توافق است؛ بنابراین مفهوم تفاسخ نیز به انحلال قرارداد دارد با موافقت طرفین اشاره دارد. 

در معاملات ملکی امکان دارد که دو طرف معامله (خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر) پس از مدتی با توافق و رضایت متقابل تصمیم به فسخ معامله بگیرند. در چنین مواردی، باید عقد دیگری تحت عنوان «عقد اقاله» تنظیم شود که بر اساس آن، قرارداد قبلی فسخ و ملغی می‌شود.

اغلب افراد تصور می‌کنند که به دلیل توافق طرفین، نیازی به پرداخت جریمه وجود ندارد؛ اما باید بدانید برای اقاله مبایعه‌نامه و همچنین اجاره‌نامه، ملزم به پرداخت مبلغی تحت عنوان جریمه و خسارت خواهید بود. جریمه مربوط به اقاله باید توسط فردی که درخواست اقاله را مطرح کرده است به طرف مقابل معامله پرداخت شود. 

ضرر و زیان فسخ قرارداد فروش ملک 

خسارت ناشی از فسخ قرارداد در شرایط مختلفی محاسبه می‌شود. رایج‌ترین روش تعیین خسارت در این معاملات، توافق طرفین روی مبلغی به عنوان وجه التزام خواهد بود. با توجه به اینکه معاملات املاک معمولاً در دفاتر املاک (بنگاه‌ها) انجام می‌شوند و مفاد آن‌ها روی فرم‌های چاپی ارائه‌شده توسط صنف مشاورین املاک نوشته می‌شود، یکی از از بندهای پایانی این فرم‌ها به میزان خسارت قراردادی اشاره دارد و طرفین نسبت به مبلغ آن توافق می‌کنند. 

یکی از روش‌های تعیین خسارت ناشی از فسخ قرارداد، اثبات ورود ضرر و زیان توسط طرف مقابل به متضرر خواهد بود. در این شرایط فرد متضرر با ارائه دلایل مستند باید دادگاه ثابت کند که فسخ معامله ملک موجب ضرر و زیان به وی شده است. سپس، شخصی که اقدام به فسخ قرارداد کرده موظف است مبلغ مشخص‌شده توسط دادگاه را پرداخت کرده یا عدم وجود خسارت به طرف مقابل را ثابت کند. 

فروشنده با پذیرفتن مبلغ خسارت فسخ معامله ملک که میزان جزئی برای یک یا دو روز است می‌تواند طبق مفاد قراردادی اقدام به فسخ معامله کند. این شرایط معمولاً در مواقعی اجرا می‌شود که فروشنده از انجام معامله پشیمان شده باشد. لازم به ذکر است که فروشنده نمی‌تواند در هر زمانی که دلخواهش بود اقدام به فسخ معامله فروش ملک کند؛ بلکه باید دلیل قانونی یا قراردادی برای این کار داشته باشد. 

به عنوان مثال، اگر در قرارداد قید شده باشد که هر کدام از طرفین می‌توانند تا ۲۴ ساعت پس از انعقاد قرارداد با پرداخت مبلغ خسارت، آن را فسخ کنند، فروشنده مجاز به این کار است. همچنین قانون موضوع خیار مجلس و حیوان و تأخیر ثمن را نیز برای عقد بیع در نظر گرفته که می‌تواند موجب فسخ قرارداد شود. 

وجه التزام در قرارداد فروش ملک 

در قراردادهای فروش ملک به منظور تضمین و تحکیم تعهدات طرفین معامله، معمولاً مبلغی تحت عنوان «وجه التزام» به‌صورت شرط ضمن عقد پیش‌بینی می‌شود. این وجه مشخص شده است که در صورت تخلف هر یک از طرفین از تعهدات خود، به عنوان خسارت به طرف مقابل پرداخت شود.

توجه به این نکته ضروری است که اگر این بند در قرارداد تصریح نشده باشد، امکان پیگیری حقوقی در صورت عدم پایبندی یکی از طرفین به سند تنظیم شده ممکن نخواهد بود. همچنین لازم است بدانید که مطالبه وجه التزام مشروط بر این خواهد بود که شخص مطالب کننده آن، تمامی تعهدات خود را به‌طور کامل اجرا کرده باشد. 

اگر وجه التزام به شکل دیگری و با کمک عبارات دیگری در قرارداد درج شده باشد، ممکن است نتوانید آن را دریافت کنید. با این وجود، وجه التزام می‌تواند بسیار موثرتر از چک و سفته بوده و طرفین معامله را ملزم به اجرای تعهداتشان در قرارداد کند. 

نکات مهم در قرارداد فروش ملک 

شناخت نکات قرارداد فروش ملک کمکتان می‌کند تا قراردادهایی که در زمینه خرید و فروش املاک دارید را به درستی تنظیم کنید. از جمله نکات مهمی که در این رابطه وجود دارد می‌توان به موارد زیر اشاره کرد. 

• بررسی صلاحیت مالی خریدار جهت انجام معامله و پرداخت ثمن 
• بررسی صلاحیت حقوقی خریدار جهت بررسی مواردی مانند ورشکسته نبودن یا سفیه و مجنون نبودن فرد 
• درج حق فسخ و استرداد مبیع (ملک) در صورت عدم وصول ثمن 
• دریافت ثمن در قالب چک رمزدار از خریدار 
• ایجاد محدودیت و ممنوعیت انتقال برای خریدار قبل از تسویه حساب کامل 
• مکتوب کردن تمام توافقات طرفین و شرایط فسخ 
• تعیین وجه التزام در قرارداد 
• توجه به اصیل یا نماینده بودن خریدار و بررسی مدارک هویتی فرد یا وکالت‌نامه وکیل در صورت وجود 
• اطمینان از قابلیت انتقال ثبتی ملک و در رهن یا توقیف نبودن آن 

نمونه قرارداد فروش ملک 

برای این نکته بهتر بتوانید قراردادهای خرید و فروش ملک‌های مورد نظرتان را تنظیم کنید یک نمونه متن قرارداد فروش ملک یا فرم قرارداد فروش ملک در ادامه برایتان ارائه کرده‌ایم. 

 بسمه تعالی 

ماده ۱: طرفین معامله: 

۱-۱: فروشنده: آقای ………………….. فرزند ……….. به شماره ملی: …………….. صادره از: …………… با وکالت شماره ……….. مورخ ………… دفترخانه شماره ……. تهران (شناسه سند: …………………) از آقای …………… فرزند: ………….. دارای شناسنامه شماره: ………….. صادره از: ………… شماره ملی:…………… ساکن: ………………………………….. 

تلفن: ………………….. 

۲-۱: خریدار: ………………. فرزند: …………….. به شماره ملی: ……………. متولد: ……………… صادره از: …………. ساکن تهران ………………… 

تلفن: ………………. 

ماده ۲: مورد معامله و مشخصات آن: 

۱-۲ مورد معامله و مشخصات آن که فروشنده به رویت خریدار رسانده و مورد قبول و تایید خریدار است عبارت است از شش دانگ یک ملک به مساحت ………. متر و ……. سانتی مربع دارای یک جلد سند مالکیت به پلاک ثبتی …………….. فرعی از شماره ثبت ……………….. اصلی، مفروض و مجزی از…………. فرعی از اصلی مذکور قطعه …….. تفکیکی شماره دفتر………… صفحه ………. بخش ………. تهران با امتیاز آب، برق، گاز و تلفن به شماره …………؛ و جمیع لوازم و لواحق شرعیه و عرفیه که فروشنده به رویت خریدار رسانیده است و خریدار از کمیت و کیفیت ارزش مورد معامله اطلاع کامل حاصل نموده و مورد قبول خریدار است. 

۲-۲: آدرس مورد معامله عبارت است از: تهران ……………….. 

ماده ۳: قیمت کل مورد معامله: 

۱-۳ قیمت مورد معامله مبلغ ………………….. ریال معادل ……………. هزار تومان وجه رایج مورد توافق متعاملین قرار گرفت و از سوی خریدار به فروشنده (به شماره حساب……………………. بانک …………. به نام ………………….. با شماره پیگیری ……………. مورخ…………………) پرداخت گردید. 

ماده ۴- شرایط مربوط به تنظیم سند: 

۴-۱ طرفین معامله متعهد گردیدند برای تنظیم سند، بر اساس قرارداد در تاریخ ………… در دفتر اسناد رسمی شماره ……… حاضر شوند و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر شخصی که خریدار مشخص می‌کند انتقال دهد. 

همچنین اجرای تعهد به الزام تنظیم سند از جانب فروشنده به نام انتقال گیرنده بعدی، موکول به احراز انتقال از طریق ارائه قرارداد است، در صورت عدم حضور هر یک از طرفین قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی برای تنظیم سند، گواهی سر دفتر مثبت تخلف نامبرده است، عدم ارائه اصول مستندات از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن معامله از طرف خریدار، در حکم عدم حضور است، سردفتر در موارد مزبور مجاز به صدور گواهی عدم حضور است. 

۴-۲: تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال مورخه …………….. است که طرفین ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره ……………. به آدرس …………….. برای انجام تمامی تعهدات مندرج در مبایعه‌نامه و تشریفات قانونی نقل و انتقال می‌باشند. 

۴-۳: فروشنده موظف است پیش از تاریخ تنظیم سند رسمی، تمامی اسناد و مدارک لازم اعم از مفاصا حساب‌های مالیاتی نقل و انتقال، عوارض نوسازی، گواهی پایان ساختمانی و………. را تهیه و به دفترخانه اسناد رسمی مربوطه تسلیم نماید. 

۴-۴: هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، هر چند این عمل به ارکان معامله خللی وارد نمی‌کند و در هر صورت معامله معتبر است، خریدار می‌تواند با مراجعـه به سیستم قضـائی الـزام طـرف مستنـکف را ضمـن مطالبه خسارات وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مطالبه نماید. 

ماده ۵- شرایط تسلیم مورد معامله: 

فروشنده موظف است مورد معامله را در تاریخ …………… با کلیه توابع، ملحقات و منضمات آن تسلیم خریدار نماید و هرگونه موانع در استیفا و بهره‌برداری کامل از مورد معامله را برطرف کند. 

در صورتی که مشخص گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قهریه مانند رهن، مصادره، عملیات اجرایی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی، مستحق للغیر و یا غصبی بودن، قانونا قابل انتقال به خریدار نبوده، فروشنده وظیفه دارد علاوه بر استرداد ثمن معامله، معادل ………………. ریال به‌عنوان خسارت به خریدار پرداخت کند. 

کلیه هزینه‌های ناشی از تسلیم مورد معامله، به عهده فروشنده است، مگر اینکه به صورت دیگری توافق نموده باشد. 

فروشنده اقرار نمود است که مورد معامله مشمول مصادره اموال نبوده و در توقیف نیست و مورد رهن و وثیقه کسی نیست و منافعی از آن به هر شکلی به دیگری واگذار نشده و ممنوع المعامله نیست. 

ماده ۶- آثار قرارداد: 

۶-۱ بر اساس این قرارداد فروشنده از هرگونه انتقال مورد قرارداد به هر عنوان و به هر دلیل به غیر از خریدار منع می‌گردد و در صورت تخلف و انتقال به غیر، خریدار حق داشته درخواست فسخ قرارداد را نماید و یا با اقامه دعوی ابطال به‌طرف فروشنده و منتقل الیه، الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله بخواهد. 

۶-۲ اگر الزام به تنظیم سند میسر نباشد، خریدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده وظیفه دارد تمامی هزینه‌هایی را که خریدار متقبل شده پرداخت کند و معادل …………. ریال به عنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به ایشان پرداخت کند. 

۶-۳ فروشنده متعهد می‌گردد پیش و یا حداکثر تا زمان مقرر برای تنظیم سند رسمی، تمامی مجوزها و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله از قبیل مفاصا حساب شهرداری، مالیاتی و …. را اخذ نماید. 

۶-۴ تأدیه مالیات‌ها و عوارض اعم از نقل و انتقال، عوارض شهرداری، دارائی و ……. به عهده فروشنده است و هزینه‌های نقل و انتقال در دفترخانه اعم از حق الثبت و حق التحریر بهای اوراق رسمی دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفین است. 

۶-۵ قیمت توافق شده برای معامله به هیچ عنوان، به جهت نوسان قیمت مورد معامله قابل تغییر نیست و از این جهت برای فروشنده یا خریدار حق ادعایی نیست. 

۶-۶ کلیه خیارات از جمله خیار غبن به استثنای خیار تدلیس با توافق طرفین اسقاط گردید. 

۶-۷ در صورتی که عدم اجرای تعهد از طرف فروشنده باشد، ایشان مکلف است به ازای هر روز تأخیر مبلغ ………….. ریال به عنوان خسارت تأخیر اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت نماید، خسارت مذکور علاوه بر انجام تعهد اصلی بوده و با آن قابل جمع است. 

ماده ۷- نسخ و تصدیق قرارداد 

این مبایعه‌نامه با توجه به مواد ۱۰ و ۱۹۰ قانون مدنی و با رعایت کلیه شرایط و مقررات شرعی و قانونی معاملات در کمال صحت و سلامت، با اراده شخصی با علم و آگاهی از کم و کیف مورد معامله و با رضایت کامل طرفین مبادرت به انجام معامله نموده و با قبول اسقاط کافه خیارات خصوصاً خیار غبن اگرچه افحش باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارد و صیغه شرعی عقد بیع ایجاباً و قبولاً جاری شد و نسبت به آنان و ورثه و قائم مقام قانونی لازم‌الاجراء بوده است. 

قرارداد در تاریخ ……………. در ۷ ماده و دو نسخه برابر و با اعتبار واحد تنظیم گردید، و به امضا طرفین رسیده و توسط دو شاهد تصدیق و امضا شده است. 

امضا فروشنده: امضا خریدار: 

امضا شاهد اول: امضا شاهد دوم: 

ثبت معاملات املاک  

در حال حاضر با تصویب قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، معاملات راجع به اموال غیرمنقول حتما باید از طریق تنظیم اسناد رسمی توسط دفاتر ثبت اسناد صورت گیرد و قانون دیگر اسناد عادی راجع به اموال غیرمنقول را نخواهد پذیرفت.

البته اسناد عادی که قبلا تهیه شده باشند باید در سامانه‌ای مخصوص بارگزاری شوند تا دارای اعتبار باشند. از سوم تیرماه سال ۱۴۰۳  که قانون لازم الاجرا شده است،  هر سند  حدنگاری که صادر می شود، نباید به صورت عادی نقل و انتقالش انجام شود. در واقع اسناد حدنگاری که بعد از ۳ تیرماه صادر می شود، باید نقل و انتقالش به صورت رسمی باشد. 

طبق ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط موردنظر آنها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد.

مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱ (ارزش معاملاتی) می‌باشد.»  

سخن پایانی 

انجام معاملات ملکی پیچیدگی‌های خاصی دارد و خریدار و فروشنده برای معاملاتی که در پیش رو دارند باید درباره متن فسخ قرارداد فروش و نحوه تنظیم مفاد قرارداد اطلاعات داشته باشند. حتی در شرایط خاصی لازم است که فرد یک نمونه متمم قرارداد فروش ملک را نیز ضمیمه قرارداد کند؛ بنابراین برای اینکه خریدار یا فروشنده در خرید و فروش املاک متضرر نشوند، لازم است که از وکلای متخصص در این زمینه کمک بگیرند.  

وکلای متخصص پلتفرم حقوقی ترازو کمکتان می‌کنند تا تمام مفاد و بندهای قراردادهای فروش املاک را به درستی تنظیم کرده و معاملاتی پرسود و رضایت‌بخش را تجربه کنید. 

سوالات متداول