تخلیه مستاجر ؛ شرایط و نحوه اجرای حکم تخلیه

تخلیه مستاجر ؛ شرایط و نحوه اجرای حکم تخلیه

آذر 1, 1399
  /  
منتشر شده در اراضی و املاک
،
مقالات
،
مشاوره حقوقی با وکیل

در قراردادهای اجاره مخصوصا در حوزه‌ی املاک و اراضی ممکن است پیش یا پس از اتمام قرارداد بین طرفین اختلاف پیش بیاید که در این صورت مراجع قانونی از طریق گرفتن حکم تخلیه نسبت به تخلیه مستاجر اقدام خواهند کرد؛ در این مقاله با ما همراه باشید تا با جوانب و شرایط مختلف تخلیه، نحوه گرفتن حکم تخلیه و نحوه اجرای آن را بررسی کنیم.

دسترسی سریع به تیترهای مطالب

حکم تخلیه مستاجر چیست؟

قانون روابط بین موجر و مستاجر که در سال ۷۶ تنظیم شده است، شرایطی را برای عقد قرارداد اجاره تعریف کرده است که طبق آن باید قرارداد دارای مدت باشد، در دو نسخه تنظیم شده باشد، دارای امضای طرفین باشد و دو شاهد آن را امضاء کرده باشند؛ اگر برای تخلیه‌ی ملک بین موجر و مستأجر دعوایی پیش بیاید و شرایط فوق در تنظیم قرارداد رعایت نشده باشند، صاحب ملک باید از طریق دادرسی و گرفتن حکم تخلیه مستأجر برای تخلیه ملکش اقدام کند.

برای این کار در قانون شرایطی ذکر شده است که با وجود آنها گرفتن حکم مقدور خواهد بود، این شرایط را در قسمت بعد بخوانید:

شرایط گرفتن حکم تخلیه

  • با توجه به اینکه قرارداد اجاره دارای مدت زمانی مشخص است، اگر در پایان این مدت و تمدید نشدن آن، ملک توسط مستأجر تخلیه نشود، موجر می‌تواند تقاضای حکم تخلیه مستاجر را داشته باشد.
  • از نظر حقوقی اگر مستأجر سه ماه اجاره پرداخت نکند یا در قرارداد حتی مدتی کمتر قید شده باشد، گرفتن حکم تخلیه ممکن است.
  • اگر در قرارداد اجاره، قید شده باشد که مستأجر نمی‌تواند آن را به دیگری واگذار کند و این کار انجام شود، مالک می‌تواند حکم تخیله مستأجر را بگیرد.
  • اگر شرایطی در قرارداد اجاره ذکر شده باشد و مستأجر از آن تخلف کند، موجر می‌تواند حکم تخلیه بگیرد.
  • و در نهایت اگر مستأجر از ملک استفاده‌ی نامشروع کرده باشد، طبق قانون امکان گرفتن حکم تخلیه ممکن است.

نحوه‌ی گرفتن و اجرای حکم تخلیه مستاجر

در صورت وجود شرایطی که در بالا ذکر شد، موجر می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و تقاضای دستور تخلیه را داشته باشد. پس از صدور حکم بیست روز زمان برای اعتراض مستاجر وجود دارد  و پس از گذشت این مدت و قطعی شدن حکم، موجر تقاضای صادر شدن اجراییه می‌کند و پس از صدور آن ده روز مهلت اعتراض به مستأجر داده می‌شود. در صورت نبود اعتراض، تخلیه ملک توسط مأموران اجرایی یا کلانتری محل اجرایی خواهد شد.

اگر حکم قطعی شود باید طی ۲۴ ساعت به مستأجر ابلاغ شود و پس از آن ۷۲ ساعت برای تخلیه فرصت خواهد بود، گفتنی است که برای این کار باید مبلغ ودیعه به مستأجر داده شده باشد و طبق حکم تخلیه حق اعتراض ندارد.

در قراردادهای اجاره مخصوصا در حوزه‌ی املاک و اراضی ممکن است پیش یا پس از اتمام قرارداد بین طرفین اختلاف پیش بیاید که در این صورت مراجع قانونی برای از طریق گرفتن حکم تخلیه نسبت به تخلیه مستأجر اقدام خواهند کرد.

توقف حکم تخلیه مستاجر

در قانون شرایطی نیز تعریف شده است که با وجود آنها مستأجر می‌تواند مانع از اجرای حکم تخلیه شود:

  • اگر مستأجر ادعا کند که اجاره‌نامه را تمدید کرده است.
  • مستأجر مدعی شود که اسناد ارائه شده برای گرفتن حکم تخلیه توسط صاحب ملک جعلی است. برای اطلاعات بیشتر در این خصوص و نحوه تشخیص سند مجعول، به مقاله جعل اسناد مراجعه کنید.
  • مستأجر عنوان کند که فرصت سه روزه برای تخلیه مانع می‌شود که بتواند اقدامی برای توقف حکم داشته باشد.
  • و در نهایت اگر مستأجر درخواست دادرسی فوری داشته باشد، بدون نیاز به دادخواست به ادعایش توسط دادگاه رسیدگی می‌شود.

تخلیه با قرارداد عادی

طبق قانون اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد، یعنی به صورت دستی و خارج از دفاتر اسناد رسمی منعقد شده باشد، موجر می‌تواند برای تخلیه، دستور فوری از مراجع قضایی بگیرد. باید بدانید که در قرارداد عادی فرقی نمی‌کند که در دفاتر املاک تنظیم شده باشد یا در برگه‌ی معمولی؛ دستور تخلیه در این موارد معمولا قابل اعتراض نیست.

نکته‌ی مهم در این رابطه این است که قرارداد مورد نظر باید شرایط قانونی برای قابل استناد بودن را داشته باشد تا توسط مقام قضایی بررسی شود، یعنی دارای امضاء و مشخصات کامل طرفین بوده و در دو برگه تنظیم شده باشد و دو شاهد هم آن را امضاء کرده باشند.

تخلیه با قرارداد رسمی

در صورتی که قرارداد در دفاتر اسناد رسمی منعقد شده باشد، باید از طریق گرفتن حکم تخلیه اقدام کرد که نسبت به نوع قبل بیشتر طول می‌کشد، در این نوع مستأجر پس از صدور حکم، حق دارد که تقاضای تجدید نظر داشته باشد.

اگر حکم تخلیه مستأجر صادر شود، موجر باید از دفترخانه‌ی مربوطه حکم اجراییه بگیرد که مستأجر مهلتی ده روزه برای اعتراض به اجراییه پیدا خواهد کرد. اگر مستأجر بدهی داشته باشد یا خسارتی را وارد کرده باشد، موجر نمی‌تواند آن را از مبلغ ودیعه کم کند و باید آن را از دایره اجرایی طلب کند، البته ودیعه باید پیش از اجرای حکم به مستأجر بازگردانده شود.

مراجع رسیدگی به تخلیه مستاجر

باید بدانید که اگر مورد اجاره، مسکونی باشد برای حکم تخلیه باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد و اگر حکم تخلیه باعث ضرر و زیان مستأجر شود، می‌تواند تقاضای تأخیر در حکم را داشته باشد. امّا اگر ملک تجاری محسوب شود، باید برای حکم تخلیه به دادگاه مراجعه کرد.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

پیش از این اشاره شد که اگر رابطه‌ی بین موجر و مستأجر طبق شرایط قانون مصوب سال ۷۶ باشد، می‌توان از طریق گرفتن دستور تخلیه اقدام کرد، این شرایط عبارتند از اینکه: قرارداد مدت داشته باشد، در دو نسخه تنظیم و هر دو به امضای طرفین رسیده باشد، دو شاهد آنها را امضاء کرده باشند و مدت قرارداد تمام شده باشد.

امّا اگر به هر دلیلی نتوان رابطه‌ی بین موجر و مستأجر را طبق قانونی که ذکر شد، تعریف کرد، موجر باید از طریق حکم تخلیه اقدام کند. دیگر تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه این است که اجرای دستور تخلیه فوری است و نیاز به صدور اجراییه ندارد امّا حکم تخلیه پس از صادر شدن نیاز به صدور اجراییه دارد و زمان زیادی برای اعتراض به مستأجر می‌دهد.

اعتراض به دستور تخلیه

از آنجا که شرایط قانونی برای صدور دستور تخلیه توسط مرجع قضایی کاملا بررسی می‌شود، پس از صدور این دستور نیازی به اجراییه نیست و مستقیما به مرجع اجرایی ابلاغ و اجرا خواهد شد و مستأجر سه روز پس از ابلاغ باید ملک را تخلیه کند و حق اعتراض و تجدید نظر نخواهد داشت. البته طبق شرایط خاص، شورای حل اختلاف ممکن است زمان بیشتری به مستأجر مهلت بدهد.

دادخواست تخلیه شورای حل اختلاف

برای تنظیم دادخواست و ارائه‌ی آن به شورای حل اختلاف، وجود اصل سند مالکیت، قرارداد اجاره و اظهارنامه و کپی آنها لازم است؛ سپس در شرح دادخواست با خطاب به ریاست محترم شورای حل اختلاف مشخصات خواهان و ملک مورد نظر نوشته شده و شرایط قانونی که طبق آن درخواست حکم تخلیه را دارد، نوشته می‌شود. به عنوان مثال به علت اتمام مدت قرارداد، بعد از آن باید صدور حکم یا دستور تخلیه با توجه به شرایط و با احتساب خسارت قانونی از شورا تقاضا شود.

صدور حکم تخلیه توسط ثبت اسناد و املاک

در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، یکی از راه‌های گرفتن حکم تخلیه مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک است که اگر این حکم صادر شود، پس از ۴۸ ساعت باید به مستأجر ابلاغ شده و او تنها ۷۲ ساعت برای تخلیه مهلت خواهد داشت. گفتنی است که موجر باید مبلغ ودیعه را پیش از تخلیه به مستأجر بدهد و رسید پرداخت آن را به دایره‌ی اجرایی ثبت اسناد و املاک تحویل دهد.

گفتنی است که اگر خسارتی توسط مستأجر به ملک وارد شده باشد، موجر باید از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف برای اثبات ادعای خود اقدام کند.

دادخواست دستور تخلیه فوری

همان‌طور که در بخش‌های قبل اشاره شد اگر شرایط لازم برای ارائه‌ی دادخواست دستور تخلیه وجود داشت، طبق شرایط ذکر شده می‌توان به مراجع قانونی یعنی شورای حل اختلاف، دادگاه یا اداره‌ی ثبت مراجعه کرده و با وجود اصل و کپی اسناد مالکیت و اجاره نامه، شرح دادخواست برای صدور دستور تخلیه فوری را از مرجع تقاضا کرد. در شرح دادخواست باید جبران خسارت قانونی و درخواست دستور تخلیه و علت آن به صورت روشن بیان شود.

تخلیه در شرایط کرونا

با توجه به شرایط خاص از آغاز شیوع کرونا دولت تصمیم گرفت که تمام قراردادهای اجاره که در این تاریخ به پایان می‌رسند، به صورت خودکار تمدید شده و افزایش اجاره‌بها تنها تا سقف مصوّب مقدور است؛ اعتبار این قانون تا سه ماه پس از عادی اعلام شدن شرایط کشور توسط وزرات بهداشت است.

البته طبق این مصوبه سه شرط برای تمدید وجود دارد که در صورت وجود نداشتن آنها می‌توان حکم تخلیه مستأجر را گرفت، این شرایط عبارتند از:

  • اگر مستأجر به تعهدات خود عمل کرده باشد، قرارداد می‌تواند تمدید شود.
  • اگر موجر قصد فروش نداشه باشد، قراداد تمدید می‌شود که در این صورت باید قرارداد فروش رسمی ارائه شود و مستأجر باید دو ماهه ملک را تخلیه کند.
  • مستأجر اگر سقف مبلغ افزایشی تعیین شده را قبول نکند، می‌توان حکم تخلیه مستأجر را گرفت.

سوالات متداول

۱. حکم تخلیه مستاجر چقدر طول میکشد؟

در صورت وجود شرایط، ظرف مدت یک هفته می‌توان حکم تخلیه گرفت.

۲. بعد از گرفتن حکم تخلیه چه باید کرد؟

پس از صدور حکم، ۲۰ روز زمان برای اعتراض مستاجر وجود دارد. پس از گذشت این مدت و قطعی شدن حکم، موجر تقاضای صادر شدن اجراییه می‌کند و پس از صدور آن، ده روز مهلت اعتراض به مستأجر داده می‌شود.

مطالب مرتبط
وکیل تخلیه ملک
وکیل تخلیه‌ ملک ؛ گرفتن حکم تخلیه توسط وکیل
آذر 1, 1399 / منتشر شده در اراضی و املاک ، مقالات ،
قرارداد اجاره
نمونه قرارداد اجاره ؛ توصیه ها و شرایط انعقاد اجاره نامه
آذر 1, 1399 / منتشر شده در اراضی و املاک ، مقالات ،
تعدیل اجاره بها
تعدیل اجاره بها یا افزایش اجاره در قراردادهای مسکونی
آذر 1, 1399 / منتشر شده در اراضی و املاک ، مقالات ،

دیدگاه شما

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

۶۷ دیدگاه ثبت شده

  1. مریم پاسخ

    با سلام
    در صورتی واحدی در مجمتع مسکونی قرار داشته باشد که هنوز برای آن سندی صادر نشده باشد و مستاجر پس از اتمام مدت اجاره قصد تخلیه ساختمان را نداشته باشد چگونه می‏ توان حکم تخلیه گرفت؟

    1. کارشناس حقوقی ترازو پاسخ

      سلام و وقت بخیر مریم عزیز
      سند عادی مالکیت هم کفایت میکنه.

  2. علی پاسخ

    سلام یک مستاجر دارم که قراردادش به صورت دستی نوشته شده بین خودمان و هیچ شاهدی امضا نکرده تا الان چند سال به قیمت خیلی پایین بهش دادم و الان که یک ماه از قرار دادش مونده و به من قول داده بود که در میاد الان میگه در نمیام می خواستم بدونم چکار باید بکنم خونه رو به کس دیگه قولش رو دادم

    1. کارشناس حقوقی ترازو پاسخ

      سلام و وقت بخیر علی عزیز
      میتونید بعد از انقضای قرارداد از طریق شورای حل اختلاف، تخلیه ملک رو درخواست کنید.

  3. علی پاسخ

    سلام
    من از شورای حل اختلاف حکم تخلیه قطعی مستاجرم رو دارم ( این حکم در زمستان صادر شده) ، با توجه به اینکه ده روز تا روز تخلیه باقیست و ایشان قصد تخلیه ندارد دو سوال داشتم، نحوه اجرای این حکم به چه صورته و اینکه ممکنه با اینکه از زمستان میدانسته که باید خرداد تخلیه کنه و حکم تخلیه هم قطعی هستش ، باز بخواد از شورا مهلت بگیره ؟

    1. کارشناس حقوقی ترازو پاسخ

      سلام و و قت بخیر علی عزیز
      خیر نمیتونه مهلتی بگیره. به قسمت اجرای شورا مراجعه کنید.
      موفق باشید.

  4. Darkfunny پاسخ

    با عرض سلام و وقت بخیر خدمت شما.راستش ممنون میشم هرچی زودتر جواب منو بدید.ما دو سال هست که ملکی رو اجاره کردیم و بهمن ماه مهلت اجارمون تموم میشده.حالا صاحبخونه ما درست ۱ الی ۲ ماه قبل از اتمام مهلت اجاره،ما رو به بهونه‌ی اینکه پدر و مادرش رو میخواد بیاره بشونه اینجا جواب کرده و از همون موقع هم شکایت کرده.خدا شاهده ما قصد غصب خونه رو نداریم و کل حرفمون اینه که تو این وضعیت کرونا نمیتونیم جای مناسبی رو پیدا کنیم و از همه مهم تر واقعا کار خطر ناکیه و من نمیتونم این ریسکو به جون بخرم که خونوادمو تو خطر بندازم.کرایه خونه رو هم هر ماه سر موقع واریز میکنم اما این آقا مرغش یه پا داره و امروز وکیلش با مامور اومده و حکم تخلیه‌ی ۷ روزه رو آورده.خواستم راهنماییم کنید ببینم چیکار میتونم بکنم که تا حد امکان خونه رو خالی نکنم یا حداقل چندماهی وقت بگیرم برم دنبال خونه.چون شغلمم جوریه که هفته ای یه بار بیشتر خونه نیستم و خودتونم که میدونید تو این وضعیتم مردم در خونشو باز نمیکنن که ما بریم خونه ببینیم،املاکی ها هم که همه بستن.لطفا راهنمایی کنید

    1. کارشناس حقوقی ترازو پاسخ

      سلام و وقت بخیر.
      اگه مهلت قانونی اعتراض به رای سپری نشده باشه میتونید با استناد به مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا که برای حمایت از مستاجرین در دوران همه گیری کرونا تصویب شده به رای صادره اعتراض کنید. پیشنهاد میکنم از طریق لینک زیر با وکلای ما ارتباط برقرار کنید تا شما رو راهنمایی کنن.
      موفق باشید.
      مشاوره حقوقی آنلاین پلتفرم حقوقی ترازو

  5. اریا پاسخ

    سلام، من سال قبل در شورای حل اختلاف، توافق کردیم که سر سال تخلیه کنم، ایا فرصتی در شورا به من داده میشه یا موجر سریع میتونه حکم تخلیه بگیره؟

    1. کارشناس حقوقی ترازو پاسخ

      سلام و وقت بخیر
      طبق سازش نامه باید در موعد مقرر ملک رو تخلیه کنید و فرصتی به شما داده نمیشه.
      موفق باشید.

  6. محمد پاسخ

    سلام یک واحد آپارتمان در ۳۱ شهریور خریداری کردیم و تاریخ سند تا ۳۰ مهر میباشد .قرارداد مستاجر به صورت دستی تنظیم شده و تا ۱ مهر بوده و به ایشان تا ۱۲ مهر فرصت تخلیه دادیم اما ایشان واحد رو تخلیه نمیکنند حتی برای بازدید برای اجاره جدید اجازه نمیدهند.با توجه به اینکه قرارداد ایشان به اتمام رسیده.چکار باید بکنیم ؟

    1. کارشناس حقوقی ترازو پاسخ

      سلام و وقت بخیر محمد عزیز
      از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، تقاضای تخلیه ملک رو مطرح کنید.
      موفق باشید

  7. صاعد پاسخ

    با سلام و سپاس از لطف شما
    همکار کارشناس قضائی در حوزه برق و مخابرات هستم

    ۱- آیا برای خانه های نسقی، سند ارائه شده جهت دستور تخلیه همان بنچاق هست یا فروشنامه؟
    ۲- آیا وکیل کاری مالک هم می تواند اقدام اولیه به شکایت کند؟
    ۳- آیا کسی که چند دانگ از خانه سند دار را بصورت فروشنامه دستی خریده می تواند با ارائه همان فروشنامه، علیه مستاجر خاطی اقدام قضائی کند؟
    ۴- آیا همزمان با شکایت برای دستور تخلیه، می توان تقاضای ضرر و زیان عدم تخلیه و خسارات دادرسی و… نیز نمود؟

    ارادتمند بسیار سپاسگزار م

    1. کارشناس حقوقی ترازو پاسخ

      سلام و وقت بخیر
      از طریق لینک زیر با وکلای ما ارتباط برقرار کنین تا شما رو راهنمایی کنن.
      موفق باشید.
      مشاوره حقوقی آنلاین پلتفرم حقوقی ترازو

  8. مهدی پاسخ

    سلام
    من مستاجر هستم قراردارد مغازم دوازدهم شهریور تموم شده از چهار نفر موجری که شریکن یکی اصرار به گرفتن حکم تخلیه داره وه به تنهایی شکایت کرده و تو جسله اول دادگاه رای صادر شد
    من چه جوری میتونم برای چهار ماه وقت بخرم با اعتراض و تا حکم بخواد اجرا بشه ایا امکانش هست ممنون میشم راهنماییم کنین

    1. سلام مهدی عزیز
      اصولا شما حق اعتراض به رای صادره رو دارید ولی اطلاعات داده شده برای راهنمایی تون کم هست. توصیه میکنم با بخش مشاوره آنلاین ما تماس بگیرید تا موضوع دقیق تر بررسی بشه. این هم لینک مشاوره آنلاین
      مشاوره حقوقی آنلاین پلتفرم حقوقی ترازو

  9. مرتضی پاسخ

    سلام
    من ساکن واحدی هستم که از شخصی که مالک نبوده این واحد را رهن کردم.همین شخص این واحد را به شخص دیگه ای فروخته و ملک را به این شخص انتقال داده و آن شخص مبایعه نامه و انتقال ملک دارد.
    در حال حاضر موید رهن به پایان رسیده. آیا شخصی که ملک به نام او انتقال پیدا کرده میتواند حکم تخلیه بگیرد.
    البته کل ملک در رهن بانک است.

    1. سلام مرتض عزیز
      اگر شخص دارای سند رسمی باشد میتواند حکم تخلیه بگیررد و اگر هم نداشته باشد ابتدا باید سند رسمی بگیره و بعد اقدام به گرفتن حکم تخلیه کنه . موفق باشی

  10. علی پاسخ

    سلام الان ما حکم رو گرفتیم و وکیل گفته دادم اجرایات فقط میخواستم بدونم چقدر وقت به مستاجر میدن تا منزل رو خالی کنه؟

    1. سلام علی عزیز
      بعد از اینکه حکم به مستاجر ابلاغ شد، مستاجر ۷۲ ساعت مهلت داره تا خونه رو تخلیه کنه
      موفق باشید