همه ما تا کنون با قرارداد اجاره و مسائل مربوط به آن کم و بیش سروکار داشته‌ایم. اگر در این مسئله به هر دلیلی با مشکل رو به رو شوید، برای سهولت کار و سرعت انجام آن باید از وکیل تخلیه ملک یا وکیل ملکی استفاده کنید. در این مقاله به بررسی نحوه گرفتن حکم تخلیه، قوانین و مراحل آن، نحوه اقدام برای گرفتن وکیل تخلیه ملک و هزینه وکیل تخلیه ملک یا حق الوکاله می‌پردازیم.
عقد اجاره
در ابتدا بهتر است با بعضی مفاهیم مرتبط با این موضوع مانند عقد اجاره، آشنایی پیدا کنید. مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، عقد اجاره قراردادی است که در آن طرف اول قرارداد، مال یا ملک خود را در ازای دریافت مال یا مبلغی معین، برای مدت مشخص به طرف دوم واگذار می‌کند، بدون آن که در مالکیّت آن تغییری ایجاد شود.
فسخ اجاره
به طور کلی فسخ قرارداد اجاره به معنای بر هم زدن آن توسط یک یا هر دو طرف معامله است که آن را با توجه به مقررات و ارائه دلایل قانونی انجام می‌دهند.
فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر:
برای بر هم زدن قرارداد اجاره توسط مستأجر، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ شرایطی ذکر شده که فقط با وجود آنها فسخ می‌تواند انجام شود:
- قسمتی از ملک تخریب شده باشد و یا معیوب باشد، به‌صورتی‌که قابل تعمیر نباشد و مستأجر نتواند از آن به درستی استفاده کند؛
- موجر متعهد شود که ملک را در موعد مقرر تعمیر کند و این کار را انجام ندهد؛
- اگر مورد اجاره یا ملک شرایط موجود در قرارداد را نداشته باشد؛
- درصورتی‌که در قرارداد، حق فسخ آن در شرایط مقرر برای مستأجر تعریف شده باشد؛
- مستاجر در اثنای قرارداد اجاره فوت کند و ورثه او درخواست فسخ بدهند.
فسخ قرارداد اجاره توسط موجر:
در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر برای حق فسخ اجاره توسط موجر نیز شرایطی بیان شده است که در ادامه آنها را بیان می‌کنیم:
- مستاجری که اجازه انتقال ملک به دیگری را نداشته، بدون اطلاع مالک، ملک را در اختیار دیگری قرار دهد؛
- در قراردادهای اجاره‌ای که تحت شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند، اگر در پرداخت مبلغ اجاره تأخیر رخ دهد یا در مورد سایر قراردادهای اجاره در قرارداد قید شود که در صورت پرداخت نکردن اجاره توسط مستأجر، موجر حق فسخ دارد؛
- درصورتی‌که مستاجر، مالک را برای انجام تعمیرات به ملک راه ندهد یا از وظایفی که طبق قرارداد متعهد شده، کوتاهی کند؛
- درصورتی‌که مستاجر در ملک فعالیتی داشته باشد که مخالف قانون و عرف است.
دستور تخلیه ملک
اگر مدت اجاره‌نامه ملکی تمام شود و مستأجر از تخلیه کردن ملک امتناع کند، موجر می‌تواند طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، از طریق مراحل قانونی، دستور تخلیه ملک را از مراجع صلاحیت‌دار بگیرد و یا می‌تواند این مراحل را به وکیل تخلیه ملک بسپارد.
شرایط تخلیه ملک
طبق قانون برای صادر شدن دستور تخلیه ملک، در صورت عادی بودن قرارداد اجاره ملک (مانند قراردادهای منعقدشده در بنگاه‌های معاملات ملکی)، لازم است چند شرط اساسی با هم وجود داشته باشد:
- قرارداد اجاره باید دارای مدت معیّن باشد؛
- مدت اجاره‌نامه باید به اتمام رسیده باشد؛
- قرارداد باید حتما در دو نسخه نوشته شده باشد؛
- موجر و مستأجر باید هر دو نسخه قرارداد را امضاء کرده باشند؛
- دو نفر شاهد هر دو نسخه اجاره‌نامه را امضاء کرده باشند.
اگر تمام شرایط ذکرشده وجود داشت، مالک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل استقرار ملک و ارائه دادخواست، دستور تخلیه را بگیرد. این دستور یک هفته یا ده روز پس از ارائه دادخواست صادر شده و نیازی به برگه اجراییه ندارد. اگر از زمان ابلاغ این حکم تا سه روز مستأجر ملک را تخلیه نکند، مأمور اجرا این کار را انجام خواهد داد.
مقایسه دستور تخلیه و حکم تخلیه
درصورتی‌که برای تخلیه ملک مدت اجاره تمام شده باشد، امّا حتی یکی از شرایط ذکرشده برای دستور تخلیه وجود نداشته باشد، نمی‌توان از طریق مراحل دستور تخلیه اقدام کرد؛ بلکه باید برای گرفتن حکم تخلیه به مراجع مرتبط مراجعه کرد.
باید بدانید که حکم تخلیه مانند دستور تخلیه فورا صادر نشده و جلسه رسیدگی برای صدور حکم تخلیه، توسط مرجع قضایی لازم است. همچنین این حکم امکان تجدیدنظر هم دارد و برای آن حکم اجرایی صادر می‌شود که زمان‌بر خواهد بود.
تفاوت خلع ید با تخلیه ملک
پیش از این گفته شد که برای تخلیه ملک باید شرایطی وجود داشته باشد، از جمله وجود قرارداد قانونی اجاره در دو نسخه و … . امّا در طرح دعاوی برای پس گرفتن ملک، مورد دیگری وجود دارد که در آن هیچگونه قراردادی وجود ندارد و مالک مدعی است که ملک توسط شخص دوم غصب شده است.
بنابراین اگر شخصی بدون عقد قرارداد اجاره و بدون اجازه مالک ملکی را تصرف کند، نمی‌توان از طریق مراحل دستور تخلیه ملک اقدام کرد؛ بلکه باید اقامه‌ی دعوی با عنوان خلع ید باشد که مراحل و مدارک متفاوتی برای آن نیاز است. به عبارت دیگر، تصرف در دعاوی تخلیه ملک به صورت قانونی با اذن مالک انجام شده و فقط مهلت آن به پایان رسیده است، امّا در دعاوی خلع ید این تصرف به صورت غیرقانونی انجام گرفته است.
برای این که قرارداد اجاره را مطابق با موارد حقوقی تنظیم کنید، می‌توانید از وکیل تنظیم قرارداد استفاده کنید که شرایط و ویژگی‌های آن در مطلب زیر به تفصیل بیان شده است.
مراحل تخلیه ملک
بهترین گزینه برای گرفتن دستور تخلیه، استفاده از وکیل تخلیه ملک است. برای این کار فقط کافی است با پلتفرم حقوقی ترازو تماس بگیرید. امّا وکیل تخلیه ملک یا شخص مالک برای گرفتن دستور تخلیه باید مراحلی را طی کند که در ادامه بیان خواهیم کرد:
- مرجع مربوط برای صدور این دستور در مورد قراردادهای اجاره عادی، شورای حل اختلاف مربوط به منطقه‌ای است که ملک در آن قرار دارد. پس اولین مرحله، مراجعه وکیل تخلیه ملک به شورا و طرح دادخواست است.
- دومین مرحله، تشکیل پرونده با ارائه مدارک مورد نیاز است که در بخش بعدی آنها را بیان می‌کنیم. وکیل تخلیه ملک در این مرحله فرم دادخواست را تکمیل کرده و مدارک را برای احراز هویت تحویل می‌دهد.
- در مرحله سوم پرونده تشکیل شده و به شعبه مشخص‌شده ارجاع داده می‌شود. در اینجا باید مبلغ رهنی که از مستأجر گرفته شده به حساب دادگستری واریز شود تا پس از کسر اجاره‌های معوق و هزینه‌های دادرسی و اجرای دستور تخلیه، به مستأجر بازگردانده شود.
- مرحله چهارم صدور دستور تخلیه است که مالک یا وکیل تخلیه ملک آن را از منشی شعبه گرفته و به قسمت اجرای احکام تحویل می‌دهد. سپس ابلاغیه اخطار ۷۲ ساعته برای تخلیه ملک صادر می‌شود که باید به مستأجر تحویل داده شود. اگر مستأجر ملک را تخلیه نکرد، می‌توانید برای گرفتن حکم اجرایی اقدام کنید و اجرای دستور تخلیه از آن به بعد بر عهده مأموران اجرایی خواهد بود.
مدارک لازم برای تخلیه ملک
مدارک موردنیاز برای مراجعه به شورای حل اختلاف عبارتند از: اصل سند مالکیت، اصل قرارداد اجاره و اصل مدارک شناسایی. البته اگر این کار توسط وکیل تخلیه ملک انجام می‌شود، باید اصل وکالت‌نامه معتبر نیز به این مدارک اضافه شود.
درخواست تخلیه از دوایر اجرای ثبت
در صورتی که قرارداد اجاره ملک به صورت رسمی باشد و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، در صورت وجود شرایطی که پیش‌تر به آنها اشاره شد، مالک می‌تواند برای درخواست تخلیه ملک به دوایر اجرای ثبت مراجعه کند و از طریق آنها نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید. بدین منظور کلیه مدارک گفته شده باید به دایره اجرای اداره ثبت ارائه شوند و این اداره نسبت به صدور دستور تخلیه و اجرای آن اقدام خواهد کرد.
وکیل تخلیه ملک
همیشه برای انجام کارهای حقوقی بهتر است از وکلای مجرّب استفاده کنید، زیرا آنها با اشراف به قانون و آشنایی کامل با مراحل دعاوی، می‌توانند بهترین نتیجه را برای شما به ارمغان بیاورند، بدون اینکه وقت خود را در دادگاه‌ها تلف کنید؛ پس سعی کنید برای این کار بهترین وکیل تخلیه‌ی ملک را انتخاب کنید.
هزینه وکیل تخلیه ملک (حق الوکاله حکم تخلیه)
هزینه وکیل تخلیه ملک برای گرفتن حکم، معمولا به صورت درصدی و توافقی با توجه به مبلغ مورد مطالبه است. باید بدانید که در صورت محکوم شدن طرف دوم قرارداد که مستلزم عقد قراردادی اصولی است، می‌توان برای گرفتن هزینه‌های دادرسی از وی اقدام کرد.
سخن پایانی
در این مقاله به معرفی وظایف و هزینه وکیل تخلیه ملک پرداختیم. شرایط گرفتن وکیل و نحوه گرفتن حکم تخلیه را توضیح دادیم. امروزه با توجه به ارزش روزافزون املاک، دعاوی ملکی برای گرفتن حکم تخلیه اهمیت بیشتری پیدا کرده‌اند و به همین دلیل بهتر است برای طرح این قبیل دعواها، از بهترین وکیل تخلیه ملک استفاده کنید که برای این کار بهترین گزینه برای شما پلتفرم حقوقی ترازو هستند.